Решение от 28 февраля 2024 г. по делу № А68-13191/2023

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041 Россия, <...>

Телефон (факс): 8(4872)250-800; http://www.tula.arbitr.ru/



РЕШЕНИЕ

город Тула Дело № А68-13191/2023

Дата объявления резолютивной части решения: 19 февраля 2024 года.

Дата изготовления решения в полном объеме: 28 февраля 2024 года.

Арбитражный суд в составе судьи Разореновой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ХИМ-Эласт» (ИНН <***>; ОГРН <***>) к Администрации муниципального образования город Ефремов (ИНН <***>; ОГРН <***>) о признании права собственности на нежилое здание – склад, общей площадью 1001,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010303:0234,

при участии в судебном заседании:

от истца: представитель ФИО2, - по доверенности от 13.09.2023 № б/н;

от ответчика: не явились, извещены в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

УСТАНОВИЛ:

ООО «ХИМ-Эласт» (далее – истец, общество) обратилось в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования город Ефремов (далее – ответчик, администрация) о признании права собственности на нежилое здание – склад, общей площадью 1001,7 кв.м., расположенный по адресу: <...>, на земельном участке с кадастровым номером 71:27:010303:0234.

Представитель истца поддержал исковые требования.

Представитель ответчика в судебное заседание не явился, в представленном в материалы дела заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, а также не возражал против удовлетворения исковых требований.

Изучив материалы дела, выслушав позицию истца, арбитражный суд установил следующее.

На основании договора аренды земельного участка № 931 от 27.08.2007, заключенного между Администрацией муниципального образования Ефремовский район (арендодатель) и ООО «Хим-Эласт (арендатор), арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 71:27:010303:0234, общей площадью 2745 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для строительства производственной базы.

Договор был заключен сроком до 07.08.2012. Согласно справке исх. №КИО-26 от 19.10.2012, выданной комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Ефремовский район, договор пролонгирован на неопределенный срок.

С целью строительства нежилого здания (склада) истцом было получено разрешение на строительство № RU71508000-255 от 29.10.2012, сроком действия до 01.09.2013.

Как указал истец, в 2011 году на вышеуказанном земельном участке арендатор возвел нежилое здание (склад) общей площадью 1001,7 кв.м.

В материалы дела истцом представлен технический паспорт здания, изготовленный ГУ ТО «Областное БТИ» Ефремовское отделение по состоянию на 28.09.2023, в котором возведенное истцом нежилое здание (склад) обозначено на поэтажном плане Лит. А.

03.08.2018 на основании уведомления арендодателя от 16.03.2018 №СГ 23-40/1574 договор аренды земельного участка №931 от 27.08.2007 расторгнут, аренда вышеуказанного земельного участка прекращена (уведомление о государственной регистрации прекращения аренды № 71/999/001/2018-56758 от 03.08.2018).

В связи с невозможностью зарегистрировать право собственности на самовольно возведенное строение истец 30.10.2023 обратился в суд с настоящим иском.

10.11.2023 общество обратилось в Администрацию муниципального образования Ефремовский район с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Письмом № 9432 от 13.11.2023 администрация отказала обществу в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию по причине отсутствия правоустанавливающих документов на земельный участок; акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией); схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта; технического плана объекта капитального строительства.

Истец, ссылаясь на техническое заключение от 23.11.2023 № 1-12-04-579, подготовленное ГУ ТО «Областное БТИ», о соответствии объекта капитального строительства требованиям законодательства Российской Федерации в результате произведенных работ по строительству и возможности сохранения объекта в построенном виде, согласно которому нежилое здание (склад), расположенное по адресу: <...>, пригодно для дальнейшей эксплуатации по функциональному назначению, не нарушает архитектурные и экологические нормы и правила, не создает угрозу жизни и здоровья граждан, просил суд удовлетворить заявленные требования.

Проанализировав представленные доказательства, выслушав позицию истца, арбитражный суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с п. 13 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство - создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

В соответствии со ст. 263 Гражданского Кодекса РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

В силу положений пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Поскольку у истца отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, построенный им объект недвижимости, исходя из смысла статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, обладает признаками самовольной постройки.

По правилам пункта 3 статьи 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами (пункт 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Из содержания приведенных норм права следует, что застройщик вправе приступить к строительству объекта капитального строительства (в случаях, когда необходимо получение разрешения) только после получения разрешения на строительство такого объекта, осуществления всех предусмотренных законом мероприятий и оформления документов, подготавливаемых в целях его получения и осуществления строительства.

Предоставление застройщиком указанных в статье 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации документов, необходимых для получения разрешения на строительство, является обязательным, но их наличие не является единственным основанием для получения разрешения на строительство. Исполнение этой обязанности необходимо совершить перед началом строительства.

В силу положений статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Данное разрешение выдается органом, выдавшим разрешение на строительство, в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, проверки наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 настоящей статьи, осмотра объекта капитального строительства (пункт 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, истцом не представлены.

В целях защиты публичных интересов действующее законодательство предусматривает особый порядок ведения строительства объектов недвижимости и обязывает застройщиков получать необходимые разрешения (статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (пункт 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке».

Приведенное выше разъяснение направлено на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку, которое предусмотрено пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (статья 10 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.03.2014, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо не зависящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

Иной подход ставит добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства (реконструкции) документы в установленном порядке, в худшее положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Доказательства соблюдения установленного законом порядка истцом в материалы дела не представлены.

Из материалов дела следует, что истец не обращался в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Формальным обращением является заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 10.11.2023, которое было направлено в администрацию после обращения с исковым заявлением в суд (30.10.2023). Администрацией было отказано в выдаче данного разрешения по причине отсутствия необходимых документов.

В данном случае, такие действия истца нельзя признать надлежащими мерами к легализации объекта путем оформления разрешительных документов.

Обстоятельства, свидетельствующие о том, что истец не имел объективной возможности получить разрешительную документацию (предпринимал меры для ее получения), документально не подтверждены, и в материалах дела отсутствуют.

По существу требования истца в рассматриваемом случае сводятся к легализации самовольно возведенного объекта в судебном порядке в обход административного порядка, предусмотренного действующим законодательством, в то время как арбитражный суд не вправе подменять функции административных органов.

При таких обстоятельствах иск о признании права собственности на самовольно возведенное нежилое здание является неверным способом защиты нарушенного права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований общества.

Кроме того согласно разъяснениям, изложенным в пункте 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», постройка считается возведенной (созданной) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, в частности, если этот объект полностью или частично располагается на земельном участке, не принадлежащем лицу, осуществившему ее возведение (создание), на праве, допускающем строительство на нем данного объекта.

Арбитражным судом установлено, что земельный участок с кадастровым номером 71:27:010303:0234, на котором расположена спорная постройка, на каком-либо праве истцу не принадлежит. Общество не подтвердило наличие вещных либо обязательственных прав в отношении участка, на котором расположено нежилое здание – склад, общей площадью 1001,7 кв.м.

Разрешение на строительство, которым предусмотрено строительство спорного объекта, выдано администрацией 29.10.2012, то есть после завершения его строительства. Срок действия разрешения на строительство завершился 01.09.2013. При этом истец обратился в администрацию за выдачей акта ввода в эксплуатацию на спорный объект только 10.11.2023. В предоставлении указанной услуги ему было отказано, в том числе ввиду отсутствия правоустанавливающего документа на земельный участок на момент обращения с таким заявлением.

Судом установлено, что договор аренды земельного участка №931 от 27.08.2007 расторгнут арендодателем в одностороннем порядке, запись об аренде за №71-71-08/012/2007-460 на земельный участок с кадастровым номером 71:27:010303:0234 прекращена (№71/999/001/2018-56758 от 03.08.2018).

При таких обстоятельствах, на момент обращения в суд с иском о признании права собственности на спорный объект как на самовольную постройку у истца отсутствовали вещные либо обязательственные права в отношении участка, на котором он расположен, что исключает возможность удовлетворения иска по основаниям, предусмотренным ст. 222 Гражданского кодекса

Таким образом, иск ООО «Хим-Эласт» о признании права собственности на самовольно возведенный объект удовлетворению не подлежит.

Согласно статьям 101, 110, 112 АПК РФ вопросы о понесенных сторонами судебных расходах, к которым относится государственная пошлина, разрешаются судом в судебном акте.

Расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебные расходы отнести на истца.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок после его принятия через Арбитражный суд Тульской области.


Судья Е.А. Разоренова