Решение от 29 января 2021 г. по делу № А65-24342/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

http://www.tatarstan.arbitr.ru

тел. (843) 294-60-00

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. КазаньДело №А65-24342/2020

Дата принятия решения – 29 января 2021 года

Дата объявления резолютивной части – 25 января 2021 года.

Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Парменовой А.С.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания помощником ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Муниципального казенного учреждения «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея», г.Казань (ОГРН <***>, ИНН <***>) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:160206:5826, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства,

привлечением к участию в деле в качестве третьего лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности от 30.06.2020, диплом ВСБ 0974119,

от ответчика - ФИО3, директор, паспорт,

от третьего лица (Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань) - ФИО2, удостоверение № 363, по доверенности от 17.09.2020, диплом ВСБ 0974119,

от третьего лица (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) – не явилось, извещено,

УСТАНОВИЛ:

Муниципальное казенное учреждение «Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани», г.Казань (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Орхидея», г.Казань (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 16:50:160206:5826, путем продажи с публичных торгов, обязании передать техническую документацию, связанную с объектом незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке ст. 51 АПК РФ, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, Исполнительный комитет муниципального образования г.Казань.

Истец исковые требования поддержал.

Ответчик иск не признал.

Третье лицо (Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан) в судебное заседание не явилось, извещено.

Арбитражный суд определил рассмотреть дело в отсутствие третьего лица в порядке ст. 156 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 20.12.2013 между Комитетом земельных и имущественных отношений (арендодатель) и ООО «Орхидея» (арендатор по договору) заключен договор аренды земельного участка № 17425, по условиям которого истец передает, а ответчик принимает в аренду земельный участок общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40А. Согласно договору аренды на земельном участке расположено незаконченное строительством здание магазина.

В силу пункта 2.1 договора договор заключен сроком на 3 года до 21.10.2016. Согласно пункту 2.2 договора датой возврата земельного участка является 21.10.2016.

Соглашением № 17425-РДА от 10.05.2017 стороны расторгли ранее заключенный договор аренды земельного участка № 17425 от 20.12.2013.

Договором аренды № 19488 от 11.04.2017 земельный участок, занимаемый объектом незавершенного строительства, общей площадью 417,0 кв. м с кадастровым номером 16:50:160206:5582, по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых предоставлен ответчику на новый срок дл 10.04.2020 для строительства торгового павильона.

Уведомлением от 25.09.2020 истец поставил ответчика в известность о прекращении договора аренды в связи с окончанием срока его действия и необходимости возвратить земельный участок по акту приема-передачи в состоянии и качестве не хуже первоначального состояния.

Пунктом 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ) Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Поскольку на момент заключения договора на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 11.04.2017, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.

Судом установлено, что на спорном земельном участке расположен принадлежащий ответчику на праве собственности объект незавершенного строительства с кадастровым номером 16:50:160206:5826, что подтверждается выпиской из ЕГРП (л.д. 60-63).

Возражая против заявленных требований, ответчик в отзыве (л.д. 64-67) указал, что основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, поскольку на земельном участке по адресу: г. Казань, Приволжский район, ул. Братьев Касимовых, 40А, отсутствует объект незавершенный строительством, объект построен, направлено извещение об окончании строительства от 27.03.2020, однако ситуация с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19) оформлению разрешительной документации в течение действия срока договора аренды.

Инспекцией государственного строительного надзора РТ ответчику 25.01.2019, 15.05.2019 выданы предписания № 12-12/0052-01 № 12-12/0446-01 на устранение выявленных нарушений при строительстве объекта капитального строительства, расположенного по адресу: <...>.

Как утверждает ответчик, после устранения выявленных нарушений, им в адрес Территориального органа по надзору за строительством, реконструкцией объектов капитального строительства по г. Казани направлено извещение об окончании строительства объекта, полученное последним 27.03.2020, однако, для оформление разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок, которые в настоящее время у ответчика отсутствуют по причине истечения срока действия договора аренды № 19488 от 11.04.2017

Действительно, как предусмотрено п. 1 ч.3 Градостроительного кодекса РФ для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию необходимы правоустанавливающие документы на земельный участок.

Таким образом, независящие от воли сторон обстоятельства (наличие ограничений, введенных в связи с распространением коронавирусной инфекции на территории Республики Татарстан) объективно сделали невозможным завершение процедуры оформления документов об окончании строительства и приемке объекта в эксплуатацию.

Таким образом, материалами дела подтверждается факт завершения строительства объекта, что также свидетельствует об отсутствии оснований для изъятия объектов на основании ст. 239.1 ГК РФ, которая и предусматривает в качестве одного из условий изъятия объектов не завершение строительства объекта.

Отсутствие в материалах дела доказательств разрешительной и регистрационной документации ответчика на указанные объекты, с учетом указанных выше фактических обстоятельств и норм права, правового значения не имеет.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 ГрК РФ).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт завершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено.

Доказательства иного, в том числе доказательства незавершения строительства объекта, истцом в материалы дела не представлены.

При указанных обстоятельствах, заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 169, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

СудьяА. ФИО4