Решение от 20 ноября 2020 г. по делу № А32-15451/2020

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-15451/2020
г. Краснодар
20 ноября 2020 г.
Резолютивная часть решения объявлена 17 ноября 2020 г.

Полный текст судебного акта изготовлен 20 ноября 2020 г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Сочи, г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к акционерному обществу «Си Гэлакси», г. Сочи (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании договора аренды ничтожной (недействительной) сделкой, об обязании возвратить земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО1 – доверенность (до перерыва);

от ответчика: ФИО2 – доверенность (до и после перерыва),

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Си Гэлакси», г. Сочи (далее – ответчик) о признании договора аренды от 21.04.2015 № 4900009851 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка площадью 12 016 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, ничтожной (недействительной) сделкой; о применении к договору аренды от 21.04.2015 № 4900009851 последствия ничтожной (недействительной) сделки путем погашения регистрационной записи от 24.04.2015 № 23-23/050-23/050/103/2015-482/2, указав в решении, что оно является основанием для внесения Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю записи в Едином государственном реестре недвижимости о прекращении права акционерного общества «Си Гэлакси» по указанному договору аренды; об обязании возвратить администрации города Сочи земельный участок площадью 12 016 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенный по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект (уточненные требования 06.07.2020).

Представитель истца в судебном заседании настаивал на исковых требованиях, требования определения суда от 18.08.2020 г. по предоставлению письменной позиции на отзыв ответчика не выполнил.

Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее занимаемую позицию по делу, согласно которой возражал против иска.

В судебном заседании 10.11.2020 г. судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 17.11.2020 г. до 17-20 час. После перерыва судебное заседание продолжено в присутствии представителя ответчика.

От истца поступили возражения на отзыв, которые приобщены к материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела и оценив в совокупности все представленные доказательства, установил следующее.

На основании постановления администрации города Сочи от 27.01.1999 № 57/5 «О предоставлении закрытому акционерному обществу «Санаторий «Светлана» фактически занимаемого санаторием на 1632 места земельного участка по Курортному проспекту в Хостинском районе» между администрацией города Сочи и ЗАО «Санаторий «Светлана» заключен договор аренды от 23.04.1999 № 4900001365 о предоставлении земельного участка площадью 58 249 кв.м., расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект, 75, с видом разрешенного использования - занимаемый зданиями и сооружения санатория на 1632 места. Срок действия договора установлен до 01.04.2048 г.

При проведении разграничения государственной собственности на землю земельный участок, занимаемый существующими зданиями и сооружениями санатория «Светлана», поставлен декларативно на государственный кадастровый учет - земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0000000:113.

В соответствии с постановлением Главы города Сочи от 04.10.2008 № 1085 «Об утверждении проекта границ земельного участка по Курортному проспекту Хостинского района города Сочи, занимаемого зданиями, строениями, сооружениями, принадлежащими на праве собственности закрытому акционерному обществу «Санаторий «Светлана» и закрытому акционерному обществу «Профкурорт. Санаторий Светлана» площадь земельного участка составила 55 188 кв.м.

В связи с переходом права собственности на часть объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0000000:113, департаментом имущественных отношений администрации города Сочи подготовлено дополнительное соглашение от 21.12.2011 о включении ЗАО «Профкурорт. Санаторий Светлана» в состав арендаторов по договору аренды от 23.04.1999 №4900001365.

На основании заявлений ЗАО «Санаторий Светлана», ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана», ООО «Лакокраска», ООО «УЮТ», ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ООО «Курорт-4 об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи, а также проведением заявителями кадастровых работ в целях образования вышеуказанных земельных участков и предоставлением их в аренду администрацией города Сочи подготовлено постановление администрации города Сочи от 27.02.2015 № 657 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи».

В связи с чем, земельный участок с кадастровым номером 23:49:0000000:113 разделен на следующие земельные участки: земельный участок площадью 826 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1283, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр; земельный участок площадью 14468 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1284, с видом разрешенного использования - санаторий; земельный участок площадью 12016 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, с видом разрешенного использования - гостиница; земельный участок площадью 4151 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1286, с видом разрешенного использования - апартотель; - земельный участок площадью 92 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1287, с видом разрешенного использования - кафе; - земельный участок площадью 68 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1288, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 2227 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1289, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 4448 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1290, с видом разрешенного использования - магазин, кафе, информационный центр, выставочный зал, кинотеатр, ночной клуб, апартотель; земельный участок площадью 319 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1458, с видом разрешенного использования - кафе; земельный участок площадью 3662 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1459, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 5793 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1460, с видом разрешенного использования - апартотель; земельный участок площадью 3521 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1461, с видом разрешенного использования - апартотель;- земельный участок площадью 3608 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302011:1462, с видом разрешенного использования - апартотель.

Постановлением администрации г. Сочи от 27.02.2015 № 657 вновь образованному земельному участку с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 площадью 12 016 кв.м. установлен вид разрешенного использования - «гостиница».

Правообладателем земельного участка с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 является муниципальное образование город-курорт Сочи, о чем в Едином государственном реестре объектов недвижимости внесена соответствующая запись от 24.04.2015 №23/050-23/019/801/2015-7617/1.

Согласно публичной кадастровой карте земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 сформирован и поставлен на кадастровый учет.

Между муниципальным образованием город-курорт Сочи и ЗАО «Профкурорт» согласно постановлению администрации города Сочи от 27.02.2015 № 657 «Об образовании земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:49:0000000:113, расположенного по Курортному проспекту, 75 Хостинского района города Сочи» заключен договор аренды от 21.04.2015 г. № 4900009851 о предоставлении в пользование земельного участка площадью 12 016 кв.м. с кадастровым номером 23:49:0302010:1285, расположенного по адресу: г. Сочи, Хостинский район, Курортный проспект.

Срок действия договора установлен с момента его государственной регистрации до 01.04.2048 г.

В связи с переименованием ЗАО «Профкурорт. Санаторий «Светлана» в АО «Си Гэлакси» подписано дополнительное соглашение от 09.11.2016 г. к договору аренды от 21.04.2015 г. № 4900009851.

Администрация, обратившись в суд с настоящим исковым заявлением, указала на следующее.

Согласно ч. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшей на момент заключения спорного договора аренды, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Частью 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения аукционов.

К числу таких исключений предоставление в аренду земельного участка с видом разрешенного использования «гостиница» не относится.

Таким образом, по общему правилу земельный участок в целях строительства объектов недвижимости подлежит передаче в аренду заинтересованному лицу по результатам аукциона.

Предоставление земельного участка с видом разрешенного использования «гостиница» без соблюдения публичных процедур не было предусмотрено и положениями ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, действовавшими на момент принятия администрацией города Сочи постановления от 27.02.2015 № 657, которым изменен вид разрешенного использования вновь образованных земельных участков.

В действовавшей на момент принятия указанного постановления редакции Правил землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденных решением городского Собрания Сочи от 29.12.2009 № 202, данный вид разрешенного использования был предусмотрен для территориальной зоны РК, к которой относился указанный земельный участок.

Вместе с тем, назначение арендованного земельного участка определяется не только нормами о градостроительном зонировании, но и целью предоставления земельного участка, определенной в договоре аренды.

Определенное договором от 1999 года целевое назначение исходного земельного участка с кадастровым номером 23:49:000000:113 заключалось в эксплуатации зданий и сооружений санатория.

Изменив вид разрешенного использования земельного участка, и заключив в дальнейшем договор аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009851 с видом разрешенного использования - «гостиница» администрация г. Сочи фактически предоставила ЗАО «Санаторий «Светлана» вновь образованный земельный участок, с видом разрешенного использования - «гостиница» в обход установленной земельным законодательством процедуры торгов.

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285 находится в режиме муниципальной (публичной) собственности, поэтому изменение органом местного самоуправления вида разрешенного использования спорного земельного участка влечет нарушение установленного земельным законодательства порядка распоряжения публичной собственностью.

На основании выше указанных обстоятельств администрация ссылается несоответствие договора аренды земельного участка от 21.04.2015 № 4900009851 требованиям земельного законодательства.

При рассмотрении заявленных требований суд руководствовался следующим.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 34 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статьей 301, 302 Гражданского кодекса.

Ответчик против заявленных требований возражал, ссылаясь на то, что АО «Си Гэлакси» не производило строительство «гостиницы», а осуществило капитальный ремонт уже существующих и принадлежащих обществу объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке. В связи с чем, ответчик утверждает, что предоставление спорного земельного участка не связано со строительством, а связано с эксплуатацией уже существующего комплекса.

Также ответчик считает доводы администрации о неправомерном изменении вида разрешенного использования спорного земельного не основанными на законе, поскольку выбор вида разрешенного использования земельного участка осуществляется его правообладателем самостоятельно и соответствует градостроительному плану.

Более того, ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

В п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) указано, что срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Судом установлено, что спорная сделка совершена 21.04.2015, учитывая, что с настоящим иском истец обратился в суд 30.04.2020 (по штампу почты на почтовом конверте), а администрация является стороной оспариваемого договора аренды от 21.04.2015, предусмотренный ст. 181 ГК РФ трехлетний срок исковой давности по оспариванию недействительной (ничтожной) сделки истцом пропущен.

Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в признании оспариваемой сделки недействительной.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований о признании договора аренды от 21.04.2015 г. № 4900009851 земельного участка недействительной (ничтожной) сделкой надлежит отказать в связи с применением исковой давности, о которой заявлено ответчиком.

Поскольку ответчик является собственником расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости, не представляется возможным обязать ответчика возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 23:49:0302010:1285.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований в части применения последствий недействительности сделки надлежит отказать в полном объеме.

В порядке с нормами статьи 110 АПК РФ оплата госпошлины подлежит возложению на истца как на проигравшую сторону.

При этом, поскольку истец на основании статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты госпошлины, взыскание государственной пошлины с администрации в бюджет не подлежит.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий