Решение от 27 октября 2017 г. по делу № А41-63653/2017

Арбитражный суд Московской области 107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А41-63653/17
27 октября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 24 октября 2017 года Полный текст решения изготовлен 27 октября 2017 года.

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Манучарян Л.Э., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Комитет по управлению имуществом Администрации Наро- Фоминского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-СТОП" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «АВТО-СТОП» о взыскании 795 870 рублей задолженности по оплате арендной платы за период с 4 квартала 2015 года по 1 квартал 2017 года, подлежащей оплате на основании договора аренды земельного участка № 4720 от 12.12.2011 г., а также 446 063, 84 рублей неустойки за период с 25.08.2016 г. по 31.03.2017 г., начисленной на основании п. 5.2. договора аренды по ставке 0,05 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Истцом (арендодатель) и ООО «Сибиряк-22» (арендатор) заключен договор № 4720 от 12.12.2011 г аренды земельного участка КН 50:26:0110606:55 для строительства автостоянки и автомойки, сроком до 31.12.2012 г.

15 мая 2012 года между ООО «Сибиряк-22» и ООО «АВТО-СТОП» заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4720 от 12.12.2011 г.

На арендованном земельном участке ответчиком возведено сооружение – площадка, назначение: для расположения автостоянки, автомойки и автосервиса, общей площадью 6 540, 7 кв.м.

19 декабря 2013 года произведена государственная регистрация права собственности ответчика на указанное сооружение, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 50-АЕ № 981762.

Как следует из указанного свидетельства, государственная регистрация произведена на основании договора от 15.05.2012 г. о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 4720 от 12.12.2011 г. , дополнительного соглашения к договору аренды, кадастровому паспорту здания, сооружения, объекта незавершенного строительства.

Доказательств получения разрешения на строительства, ввода в эксплуатацию строений, полученных в порядке ст. 51 Гр К РФ не представлено.

По истечении срока действия договора аренды земельного участка № 4720 от 12.12.2011 г., срок его действия сторонами не продлевался.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, введеными Федеральным законом от 30.06.2008 N 108-ФЗ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора.

Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Поскольку договор аренды земельного участка № 4720 от 12.12.2011 г., заключен после в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, он не мог быть продлен на неопределенный срок.

Статьей 39.6 Земельного кодекса РФ определены случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

На основании пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Таким образом, случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Следовательно, право на заключение нового договора аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов может быть реализовано при комплексном применении норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Доказательств заключения нового договора аренды земельного участка на новый срок в материалы дела не представлено.

Согласно пункту 4 статьи 11.8 Земельного кодекса РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного

пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов)

Постановлением Администрации № 1819 от 25.08.2016 г. по ходатайству Общества, намеренного приобрести в собственности земельный участок, необходимый для эксплуатации сооружения, земельный участок КН 50:26:0110606:55 разделен на 5 земельных участков площадью: 6 540 кв.м., 21 кв.м., 20 кв.м., 89 кв.м., 1 330 кв.м.

29 декабря 2016 года в Государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровом учете образованных земельных участков.

На земельном участке КН 50:26:0110606:102 площадью 6 540 кв.м. расположено принадлежащее Обществу на праве собственности сооружение - площадка, назначение: для расположения автостоянки, автомойки и автосервиса, общей площадью 6 540, 7 кв.м.

Частью 4 статьи 24 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. установлено, что внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения образованных объектов недвижимости носят временный характер.

Такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости. Если по истечении одного года со дня постановки на учет этого объекта недвижимости или, если этим объектом недвижимости является земельный участок, двух лет со дня постановки его на учет, не осуществлена государственная регистрация права на него, такие сведения аннулируются и исключаются из государственного кадастра недвижимости.

Частью 9 статьи 4 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. предусмотрено, что в случаях, установленных настоящим Федеральным законом, в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Доказательств, подтверждающих, что на вновь образованные земельные участки зарегистрировано право собственности как на самостоятельные объекты недвижимого имущества, арбитражному суду не представлено.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, из которых при разделе, объединении, перераспределении образуются земельные участки, прекращают свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки в порядке, установленном Федеральным законом № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, поскольку сведения о земельных участках, образованных из земельного участка КН 50:26:0110606:55, носят временный характер, и каких- либо прав на вновь образованные земельные участки зарегистрировано не было, данные земельные участки не возникли как самостоятельные объекты недвижимого имущества, а спорный земельный участок, не прекратил своего существования. Указанная правовая позиция содержится в Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.04.2011 N 14950/10 по делу N А40-127386/09-122- 889.

Вместе с тем, несмотря на прекращение действия договора аренды, Общество, в силу ст. 65 ЗК РФ обязано производить плату за пользование земельным участком.

Поскольку сторонами не представлено доказательств площади и границ земельного участка, необходимого для использования земельного участка, занятого принадлежащего Обществу на праве собственности сооружения, суд приходит к выводу, что до даты внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о границах образуемых земельных участках, ответчик обязан производить оплату за пользование всем земельным участком.

Абзацем 5 части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Таким образом, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, в связи с чем, арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы, определенного законом порядка, условий и сроков ее внесения.

На территории субъекта Российской Федерации - Московской области - действует Закон Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области», которым определен порядок исчисления арендной платы и установлено, что новый порядок расчета арендной платы применяется и для ранее заключенных договоров аренды.

В соответствии с положениями статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 г. № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за

исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке.

Согласно пункту 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, осуществляется в соответствии со следующей формулой:

Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Если на земельном участке арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, значение Кд применяется в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка. В случае, если в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка арендатор осуществляет различные виды деятельности или условия использования им земельного участка различны, из всех возможных значений Кд применяется наибольшее. Согласно части 4 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к настоящему Закону и частью 3.1 настоящей статьи. В соответствии с частью 5 статьи 14 Закона Московской области № 23/96-ОЗ коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. При этом Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3, а Км в пределах от 1 до 10 и утверждаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

При расчете арендной платы истцом применены следующие коэффициенты: Кд = 1,5, Пкд -1, Км = 2. Базовая арендная плата на 2015- 20177 гг. - 33, 93 рубля кв.м.

Таким образом, арендная плата подлежала начислению в размере 101 790 рублей – 4 кв. 2015 г., 807 645, 24 рублей – 2016 г., 166 444, 46 рублей – 1 квартал 2017 г. Всего: 1 075 879, 97 рублей.

Как следует из представленного истцом расчета, платежных поручений. Представленных ответчиком, Общество произвело оплату во взыскиваемом периоде в размере 582 850 рублей.

Таким образом, сумма основного долг составляет : 493 029, 97 рублей.

В соответствии с п.5.2. договора аренды за неисполнение обязательства по оплате арендной платы начисляется неустойка в размере 0, 05 % от суммы долга в день за каждый день просрочки.

Судом производится перерасчет начисленной арендной платы, исходя из правомерных суммы основного долга и периода просрочки.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

С учетом изложенного, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в пользу федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-СТОП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Комитет по управлению имуществом Администрации Наро-Фоминского муниципального района (ИНН <***>, ОГРН <***>) 735 731, 26 рублей, в том числе: 493 029, 97 рублей основного долга, 242 701, 56 рублей неустойки.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "АВТО-СТОП" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 17 715 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Московского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения по делу в законную силу.

Судья А.О. Уваров