Решение от 18 декабря 2023 г. по делу № А40-88074/2022

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-88074/22-133-447
18 декабря 2023 г.
город Москва


Резолютивная часть решения объявлена 07 декабря 2023 г.

Решение в полном объеме изготовлено 18 декабря 2023 г.

Арбитражный суд в составе:

судьи Михайловой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску

истца - ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

к ответчику - ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕОДОСИЙСКАЯ" (117279, <...>, ПОМ IV КОМ 37 ОФ 354, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 31.08.2011, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № М-06-049792 в размере 14 512 992,26 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 в размере 14 428 824,12 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 84 168,14 руб.

При участии:

от истца: ФИО2, дов № ДГИ-Д-1020/23 от 27.04.2023 г., пред. паспорт, диплом.

от ответчика: ФИО3, дов. № Сд-169/00007-23 от 10.10.2023 г., пред. паспорт, диплом.

У С Т А Н О В И Л:

ДЕПАРТАМЕНТ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФЕОДОСИЙСКАЯ" (далее – ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № М-06-049792 в размере 14 512 992,26 руб, в т.ч. задолженность по арендной плате за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 в размере 14 428 824,12 руб. и пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 06.07.2021 по 04.08.2021 в сумме 84 168,14 руб.

Истец поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик возражал относительно исковых требований по доводам, изложенным в представленном уточненном отзыве.

Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд находит иск, не подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, между Департаментом городского имущества города Москвы (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Феодосийская» (ответчик) в редакции дополнительных соглашений – был заключен договор от 01.11.2016 № М-06-049792 на аренду земельного участка, имеющего адресные ориентиры: <...> вл.1/5, площадью 109348 кв. м., предоставляемого в пользование на условиях аренды для проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 27 2 марта 2017г. № RU77-190000-024606, а именно: дошкольное, начальное и среднее общее образование (3.5.1). Договор заключен сроком до 04.08.2021 (в редакции дополнительного соглашения от 21.10.2021).

В соответствии с п. 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 27.03.2017 № М-06-049792 договор заключен сроком до 20.03.2023.

В силу пункту 3.2 договора и приложения 2 к договору арендная плата уплачивается арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Как указывает истец, ответчик в нарушение принятых обязательств оплату арендных платежей за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 не произвел, в связи с чем, образовалась задолженность в размере 14 428 824,12 руб.

За несвоевременное внесение арендных платежей условиями договора установлено взыскание пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий расчетный период, начиная с 6 числа первого месяца текущего квартала по день уплаты включительно.

Согласно представленному истцом расчету, сумма неустойки за просрочку внесения арендных платежей за период с 06.07.2021 по 04.08.2021 в размере 84 168,14 руб.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства представляющим форму имущественной ответственности за его нарушение.

Направленная в адрес ответчика претензия от 02.11.2022 № 33-6-183899/21-(0)-3 с требованием оплаты задолженности, на момент обращения с иском в суд ответчиком не удовлетворена.

В соответствии со ст. 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказывать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Определением Арбитражного суда города Москвы от 08.12.2022 производство по делу было приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А40-253906/21.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 14.07.2023 по делу № А40-253906/21, оставленным без изменения Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023, отказано в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Феодосийская» о взыскании 65 973 915 рублей 40 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 01.11.2016 № М-06- 049792 в размере за период с 01.01.2021 по 30.06.2021 и 1 267 996 рублей 27 копеек пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 12.01.2021 по 30.06.2021.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 30.08.2022 по делу № А40-82587/21, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2022 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 03.05.2023, отказано в удовлетворении исковых требований Департамента городского имущества города Москвы к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Феодосийская» о взыскании задолженности в сумме 97 553 824,46 рублей за период с 01.10.2019 по 31.12.2020, пени за несвоевременное внесение арендных платежей за период с 01.10.2020 по 31.12.2020 в сумме 1 006 495,68 рублей (с учетом уточнения исковых требований)..

В соответствии с п. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

На основании указанных судебных актов Ответчик обязан был произвести перерасчет арендной платы и пени на финансовом лицевом счете Ответчика № М-06-049792-001 субсчетах «Арендная плата» и «Пени» с учетом изменения кадастровой стоимости арендуемых по Договору земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0011006:5860, 77:06:0011006:5848, подтвержденного выписками из ЕГРН, а также ввода в эксплуатацию каждого многоквартирного дома на земельном участке 77:06:0011006:5859 и даты регистрации первого права собственности на помещения в каждом из расположенных на нем многоквартирных домов.

В силу п. 3.2 Договора и Приложения 2 к Договору арендная плата уплачивается Арендатором ежеквартально равными долями, рассчитанными относительно размера ежегодной арендной платы, не позднее 5 числа первого месяца каждого отчетного квартала.

Исходя из п. 3.3 Договора и Приложения 2 к Договору, в случае изменения кадастровой стоимости земельных участков арендная плата определяется плательщиком самостоятельно на основании уведомления Арендодателя.

Согласно п. 3.4 Договора, размер ежегодной арендной платы изменяется, в том числе в случае изменения кадастровой стоимости без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в Договор, начиная с момента изменения кадастровой стоимости.

- Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5860 по состоянию на 24.07.2019 была определена в размере 91 463 144,24 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - № 02-8485/19-1-ЗУ от 29.07.2019), и должна была применяться с 24.07.2019 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 12.08.2019.

- Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 77:06:0011006:5848 по состоянию на 12.10.2020 была определена в размере 57 052 592,06 руб. (реквизиты акта об утверждении кадастровой стоимости - № АОКС-77/2020/000053 от 12.11.2020) и должна была применяться с 12.10.2020 до даты внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости земельного участка, определенной по результатам очередной государственной кадастровой оценки. Соответствующие сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в ЕГРН 13.11.2020.

Ответчиком в материалы дела представлен контррасчет с учетом изменения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 77:06:0011006:5860, 77:06:0011006:5848, согласно которому на начало спорного периода (01.07.2021) переплата по арендной плате составляла 7 164 135,86 руб. В связи с тем, что арендная плата за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 не превышает 1 519 603,18 руб., на дату окончания действия Договора остаток переплаты по арендной плате по Договору составляет 5 644 532,68 руб.

Кроме того, расчет арендной платы выполнен истцом без учета регистрации первого права собственности на помещения в нескольких многоквартирных домах, расположенных на земельном участке.

Предметом Договора аренды земельных участков, предоставляемых правообладателю зданий, сооружений, расположенных на земельных участках от 01.11.2016 № М-06-049792, заключенного между ООО СЗ «Феодосийская» и ДГИ г. Москвы (зарегистрирован в ЕГРН 10.11.2016 г. № 77-77/006-77/006/015/2016-775/1) и действующего по 04.08.2021 включительно, был, в том числе, земельный участок площадью 65 937 кв.м., кадастровый номер 77:06:0011006:5859, имеющий адресный ориентир: <...>, предоставляемый в пользование на условиях аренды для целей проектирования и строительства (реконструкции) объектов капитального строительства в соответствии с Градостроительным планом земельного участка от 20 декабря 2016 г. № RU77-190000-022801, а именно: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка) (2.6); обслуживание жилой застройки (2.7); социальное обслуживание (3.2); бытовое обслуживание (3.3); культурное развитие (3.6); предпринимательство (4.0); спорт (5.1); обеспечение внутреннего правопорядка (8.3); обслуживание автотранспорта (4.9) (далее - «земельный участок»).

На земельном участке построены, введены в эксплуатацию:

• «Многоквартирный жилой дом переменной этажности», расположенный по адресу: <...> (строительный адрес: <...>). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 26.12.2018 № 77-190000-008743-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019:

• «Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 2)», расположенный по адресу: <...> (строительный адрес: <...>). Разрешение на ввод в эксплуатацию от

26.12.2018 № 77-190000-008764-2018. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 14.02.2019;

• «Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 5)», расположенный по адресу: <...> (строительный адрес: <...>). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 19.08.2019 № 77-190000-009073-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.11.2019;

• «Многоквартирный жилой дом (корпус 4.1)», расположенный по адресу: <...> (строительный адрес: <...>). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 09.08.2019 № 77-190000-009064-2019. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 27.08.2019;

• «Многоквартирный жилой дом переменной этажности (корпус 3)», расположенный по адресу: <...> (строительный адрес: <...>). Разрешение на ввод в эксплуатацию от 15.05.2020 № 77-190000-009498-2020. Первое право собственности зарегистрировано в ЕГРН 16.06.2020.

В силу п. 67 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ № 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» (далее также - «Вводный закон») собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

В соответствии с п. 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «в силу ч. 1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок, в связи с чем уполномоченный орган публично-правового образования (ДГИ г. Москвы) утрачивает право на распоряжение земельным участком под многоквартирным домом.

Исходя из ч. 2 и ч. 5 ст. 16 Вводного закона каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Определении Верховного Суда РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, Определении Верховного Суда, РФ от 11.11.2016 № 306-ЭС16-15526 по делу № А65-18933/2015 «установленные специальными нормами земельного и жилищного законодательства особенности возникновения у собственников помещений в многоквартирном доме права общей долевой собственности на соответствующий земельный участок заключаются в том, что это право возникает вне зависимости от волеизъявления собственника земель, из которых формируется земельный участок под многоквартирным домом. Учитывая установленные судами обстоятельства ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица на земельный участок прекратилось, в связи с чем вывод суда округа о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов, противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ в п. 8.1 ст. 13 Закона № 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства».

Законом не установлен запрет на строительство нескольких многоквартирных домов на одном земельном участке. Использование слов «многоквартирный дом» в тексте действующего законодательства в единственном числе не свидетельствует о том, что законодатель исключил возможность расположения нескольких домов на одном земельном участке. Законодательство допускает возникновение права общей долевой собственности собственников помещений жилого комплекса, состоящего из нескольких жилых домов, на земельный участок, на котором располагается данный комплекс, что подтверждается судебной практикой, в частности, Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 24.10.2018 № Ф05-17505/2018 по делу № А40-255361/2017.

Для исключения земельного участка, занятого многоквартирным домом из земельного участка, предоставленного для строительства нескольких многоквартирных домов, раздел такого земельного участка не требуется (см. Постановление суда Дальневосточного округа от 16.08.2018№ Ф03-3233/2018).

Таким образом, Земельный участок с кадастровым номером 77:06:0011006:5859 образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений с момента регистрации первого права собственности на помещение.

Соответственно, с момента регистрации первого права собственности на помещения в многоквартирных жилых домах, у ДГИ г. Москвы отсутствуют правовые основания для взимания с Ответчика арендной платы за часть земельного участка с кадастровым номером, 77:06:0011006:5859 площадью 65 937 кв.м, которая необходима под строительство, эксплуатацию и обслуживание введенных в эксплуатацию жилых домов, входит в состав общего имущества и принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений этих домов.

В этой связи, с учетом положений проектной документации, разработанной применительно к каждому многоквартирному дому, Свидетельств об утверждении архитектурно-градостроительных решений многоквартирных жилых домов, Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», на основании представленных в материалы дела доказательств арбитражным судом может быть установлена площадь части земельного участка, занимаемая каждым многоквартирным жилым домом, а также прилегающей территории, необходимой для эксплуатации такого дома.

На листе 6 архитектурно-градостроительного решения, утвержденного Комитетом по архитектуре и градостроительству г. Москвы, содержатся сведения по площадям земельного участка каждого корпуса в отдельности:

1) Площадь, занимаемая корпусом 1 и необходимая для его эксплуатации, составляет

15 678,00 кв. м. (23,77 % от 100% площади всего земельного участка).

2) Площадь, занимаемая корпусом 2 и необходимая для его эксплуатации, составляет

16 533,00 кв. м. (25,07 % от 100% площади всего земельного участка).

3) Площадь, занимаемая корпусом 5 и необходимая для его эксплуатации, составляет

12 081,00 кв. м. (18,32 % от 100% площади всего земельного участка).

4) Площадь, занимаемая корпусом 4.1 и необходимая для его эксплуатации, составляет 4 333,10 кв. м. (6,57 % от 100% площади всего земельного участка).

5) Площадь, занимаемая корпусом 3, необходимая для его эксплуатации, составляет

13 135,77 кв. м. (19,92 % от 100% площади всего земельного участка).

6) Площадь под строительство и эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома (корпуса 4.2)» (строительный адрес: <...>, разрешение на строительство от 05.06.2019 77-190000-018311-2019) составляла 4 176,13 кв. м. (6,33 % от 100% площади всего земельного участка).

Из представленных Ответчиком в материалы дела доказательств следует, что в связи с регистрацией первого права собственности на объекты, расположенные в каждом из указанных многоквартирных домов, Ответчик перестал пользоваться 61 760,87 кв. м. земельного участка, что составляет 93,66 % от 100 % площади земельного участка (65 937 кв.м), однако Истец необоснованно продолжает начислять арендную плату исходя из 100% площади земельного участка.

Ответчика представил расчет, из которого следует, что на начало спорного периода (01.07.2021) переплата по арендной плате составляла 7 164 135,86 руб. В связи с тем, что арендная плата за период с 01.07.2021 по 04.08.2021 не превышает 1 519 603,18 руб., на дату окончания действия Договора остаток переплаты по арендной плате по Договору составляет 5 644 532,68 руб.

Проверив расчёт ответчика, суд признает его верным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, условиям договора и учитывающим судебные акты, которые ранее приняты по спорному договору.

Принимая во внимание вышеизложенное, основания для удовлетворения иска у суда отсутствуют.

На основании изложенного, ст.ст. 309, 310, 330, 606, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 131, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судебный акт, выполненный в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с момента его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

СУДЬЯ Е.В. Михайлова