Решение от 2 июля 2021 г. по делу № А40-315601/2019

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-315601/19-135-2469
г. Москва
02 июля 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 24 июня 2021 года

Полный текст решения изготовлен 02 июля 2021 года

Арбитражный суд г. Москвы в составе:

Председательствующий: судья В.В. Дудкин

при ведении протокола секретарем с/з Баканиной А.И.

рассматривает в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Фонд «Поддержка памятников деревянного зодчества» (109189, г. Москва,. ул. Николоямская, д.1)

к ДГИ г. Москвы (115054, г .Москва, ул. Бахрушина, д.20, ОГРН 1037739510423)

о признании недействительным одностороннего изменения ставки арендной платы

В судебное заседание явились:

от истца – Макаркина О.А. по дов. от 05.11.2019г.

от ответчика – Бускин А.А. по дов. от 08.12.2020г.

УСТАНОВИЛ:

Фонд «Поддержка памятников деревянного зодчества» (далее – истец) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с исковым заявлением к ДГИ г. Москвы (далее – ответчик) о признании недействительным (незаконным) одностороннее изменение ставки арендной платы по охранно-арендному договору № 00-00061/03 от 11.02.2013г., оформленное уведомлениями: № 33-А204946/15-(0)-0 от 27.11.2015г., № 33-6-99064/16-(0)-2 от 16.12.2016г., № 33-6-303267/18-(0)-2 от 28.12.2018г. Признать недействительным (незаконным) односторонний отказ ДГИ г. Москвы от охранно-арендного договора № 00-00061/03 от 11.02.2013г. на пользование недвижимым имуществом –памятником архитектуры площадью 509,5 кв.м. (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной переулок, д.10, с учетом уточнения исковых требований, принятых судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2020г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020г. оставлено без изменения.

Постановлением АС МО от 18.02.2021г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.06.2020г. и Постановление Девятого апелляционного арбитражного суда от 14.10.2020г. по делу № А40-315601/19-135-2469 отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев исковое заявление, исследовав имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства по делу, заслушав представителя истца и ответчика, арбитражный суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 11.02.2003г. между истцом ( и ответчиком заключен охранно-арендный договор № 00+-00061/03 нежилого помещения площадью 509,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, Большой Дровяной пер., д. 10 сроком действия с 01.11.2001г. по 01.08.2024г.

Арендуемое помещение являлось памятником архитектуры «Жилой дом купца Шикалова первой трети XIX века». На момент передачи объекта недвижимости в аренду, оно находилось в техническом состоянии, описанном в акте от 01.11.2001г. как аварийное.

Свои обязательства по договору в части проведения по зданию: первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнены истцом в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005г.

12.03.2018г. истец обратился к ответчику за разъяснениями по поводу увеличения арендных платежей без учета проведенных работ.

Письмом ответчик разъяснил, что арендная плата рассчитана из рыночной ставки 1 кв.м. в год с применением корректирующего коэффициента 0,3 к рыночной величине годовой арендной платы.

По мнению истца у ответчика ни в силу закона, ни в силу договора не возникло право на увеличение арендной платы до размера равного ее рыночной стоимости, в связи с чем, истец обратился с данным иском в суд.

В соответствии с разделом II охранно-арендного договора истец, действуя как арендатор, был обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные, противоаварийные работы по арендуемому зданию-памятнику, установленные в соответствии с разделом II акта технического состояния, являющегося неотъемлемой частью договора, в указанные в нем сроки в соответствии с планово-реставрационным заданием.

Как следует из расчета стоимости арендной платы, размер арендных платежей был исчислен исход из базового размера стоимости строительства 1 кв.м. в соответствии с приложением к Распоряжению Мэра Москвы от 08.08.1996г. № 200/1-РМ с применением расчетных коэффициентов.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом; должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Буквальное значение содержащихся в охранно-арендном договоре слов и выражений позволяют говорить о том, что действительная воля сторон по договору изначально была направлена на предоставление в аренду истцу находящегося в аварийном состоянии памятника истории и культуры с условием проведения на нем силами и за счет истца комплекса проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных и противоаварийных работ без последующего возмещениях их стоимости.

Условиями договора предусмотрено, что арендатор обязан выполнить за свой счет проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию памятнику (пункт 11 договора).

В охранно-арендном договоре четко и однозначно установлено, что ставка арендной платы определяется исходя из базового размера стоимости строительства 1 кв. м. нежилой площади в городе Москве, а не рыночной стоимости нежилой площади.

Ставка арендной платы, определяемая базовым размером стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади, ниже рыночной ставки арендной платы.

В соответствии с абзацем 1 пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» физическое или юридическое лицо, владеющее на праве аренды объектом культурного наследия, находящимся в федеральной собственности, собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, вложившее свои средства в работы по сохранению объекта культурного наследия, предусмотренные статьями 40 - 45 названного Федерального закона, и обеспечившее их выполнение в соответствии с данным Федеральным законом, имеет право на льготную арендную плату.

То есть, не привязанная к изменению рыночной стоимости пользования арендная плата была установлена с учетом того, что арендатор не только извлекал выгоду от использования объекта аренды, но и внес имущественный вклад в восстановление и сохранение объекта аренды за свой счет.

Судом установлено, что истец обязательства по договору аренды в части проведения по зданию: первоочередных противоаварийных работ, реставрационных работ и внутренних работ исполнил в полном объеме, что подтверждается актом сдачи-приемки реставрационных работ от 26.12.2005.

Согласно пункту 7 договора аренды при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в г. Москве «Госорган» производит перерасчет платы за пользование зданием – памятником и направляет его арендатору, измерение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Таким образом, охранно-арендный договор предусматривает возможность изменения ставки арендной платы, но это не означает, что ставка арендной платы может быть изменена арендодателем произвольным образом в отрыве с иными условиями спорного договора.

Кроме того, при толковании условий договора необходимо учитывать, что арендатор, который за свой счет провел в арендуемых помещениях ремонтно-реставрационные работы, не может быть поставлен в равное положение с арендаторами, получившими арендованные помещения в надлежащем состоянии, пригодные к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ, что также следует из абзаца 1 пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

При ином толковании была бы создана ситуация, вступающая в противоречие с основными началами гражданского законодательства (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации), основывающегося на признании равенства участников, регулируемых гражданским законодательством отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела.

Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП и Постановление Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП, на основании которых Департамент рассчитывал арендную плату исходя из ее рыночной стоимости, определяет условия сдачи в аренду помещений, находящихся в надлежащем состоянии, пригодных к непосредственному использованию без необходимости предварительного выполнения проектных, ремонтно-реставрационных, консервационных, противоаварийных работ.

Ни на момент заключения охранно-арендного договора № 696/2, ни на момент когда арендатор выполнил ремонтно-реставрационные работы, установленные городом Москвой правила предоставления зданий-памятников в аренду лицам, приведшим их в надлежащее состояние не предусматривали, что после произведенных ремонтно-восстановительных работ арендатор обязан уплачивать арендную плату по рыночным ставкам, как если бы ему изначально было передано в пользование здание в надлежащем состоянии, полностью приспособленное к использованию его по назначению.

Ни в силу закона, ни в силу охранно-арендного договора у арендатора не возникло право на увеличение арендной платы до размера равного ее рыночной стоимости, соответственно задолженность по арендной плате исчислена некорректно, не может считаться достоверной и являться основанием для взыскания задолженности и расторжения охранно-арендного договора, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Расходы по госпошлине подлежат распределению в порядке ст.110 АПК РФ.

С учетом изложенного, на основании ст.ст. 307-309, 614,450, Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать недействительным (незаконным) одностороннее изменение ставки арендной платы по охранно-арендному договору № 00-00061/03 от 11.02.2013г., оформленное уведомлениями: № 33-А204946/15-(0)-0 от 27.11.2015г., № 33-6-99064/16-(0)-2 от 16.12.2016г., № 33-6-303267/18-(0)-2 от 28.12.2018г.

Признать недействительным (незаконным) односторонний отказ ДГИ г. Москвы от охранно-арендного договора № 00-00061/03 от 11.02.2013г. на пользование недвижимым имуществом –памятником архитектуры площадью 509,5 кв.м. (1 и 2 этаж) по адресу: г. Москва, Большой Дровяной переулок, д.10.

Взыскать с ДГИ г. Москвы в пользу Фонд «Поддержка памятников деревянного зодчества» расходы по госпошлине в размере 24 000 (Двадцать четыре тысячи) руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья:

В.В. Дудкин