Решение от 19 октября 2021 г. по делу № А68-2777/2021

Именем Российской Федерации

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТУЛЬСКОЙ ОБЛАСТИ

300041, Россия, <...>

тел./факс <***>;

e-mail: a68.info@arbitr.ru;

http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула Дело № А68-2777/2021


Резолютивная часть решения объявлена 12 октября 2021 года

Решение в полном объеме изготовлено 19 октября 2021 года


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Андреевой Е. В.при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению комитета по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (ОГРН <***>, ИНН <***>) к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 312402824800032, ИНН <***>) о расторжении договора аренды от 16.10.2019 № 102; обязав передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Тульская обл., Узловский р-он, примерно в 500 м по направлению на северо – восток от д. Кондуки в 7-дневный срок со дня вступления решения в законную силу,

третье лицо: Администрация МО Узловский район (ОГРН <***>, ИНН <***>),

при участии в заседании:

от истца: ФИО3 - представитель по доверенности от 11.01.2021, диплом,

от ответчика: ФИО4 - представитель по доверенности от 15.06.2021, диплом,

от третьего лица: ФИО5 - представитель по доверенности от 23.11.2020, диплом,

УСТАНОВИЛ:

Комитет по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район (далее – Комитет, истец) обратился в арбитражный суд с заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – ФИО2, ответчик) о расторжении договора аренды от 16.10.2019 № 102; обязав передать по акту приема – передачи земельный участок с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Тульская обл., Узловский р-он, примерно в 500 м по направлению на северо – восток от д. Кондуки в 7-дневный срок со дня вступления решения в законную силу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация МО Узловский район.

Истец поддержал требования в полном объеме.

Ответчик возражал против удовлетворения требований.

Третье лицо поддержало позицию истца, заявило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, в удовлетворении которого судом было отказано.

Суд установил:

16.10.2019 между комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Узловский район (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды № 102 земельного участка с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Тульская обл., Узловский р-он, примерно в 500 м по направлению на северо – восток от д. Кондуки, для организации Сафари парка. Договор зарегистрирован 25.10.2019.

Договор заключен сроком на 20 лет (п.2.1 договора).

17.02.2021 Узловская межрайонная прокуратура в адрес главы администрации МО Узловский район вынесла представление об устранении нарушений земельного законодательства, в соответствии с которым договор аренды земельного участка от 16.10.2019 № 102 заключен с нарушением требований статьи 1, пункта 2 статьи 7, статьи 78 Земельного кодекса РФ, пункта 1 части 3 статьи 1 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», выразившихся в том, что земельный участок с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, тогда как в соответствии с п. 1.1 договора указанный участок предоставляется в аренду для организации Сафари парка.

На основании пункта 6.2 договора арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом арендатора, в случае использования арендатором земельного участка не в соответствии с его разрешенным использованием.

Истец в адрес ответчика 08.02.2021, 03.03.2021, направил уведомления о расторжении договора аренды по соглашению сторон. В связи с отказом ответчика подписывать соглашение о расторжении спорного договора, истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Ответчик возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на недоказанность истцом факта нецелевого использования арендатором спорного земельного участка, указав, что ведутся подготовительные работы (уборка территории).

Суд, рассмотрев материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, считает, что исковое заявление не подлежит удовлетворению. При этом суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством; наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При этом пунктом 2 ст. 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно правовой позиции, изложенной Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации в пункте 8 Информационного письма Президиума от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с п.п. 1, 3, 4, 5 ст. 6 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника, принудительное прекращение права постоянного (бессрочного) пользования, права пожизненного наследуемого владения, права безвозмездного пользования земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, права аренды такого земельного участка осуществляются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом.

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, за исключением земельного участка, являющегося предметом ипотеки, земельного участка, в отношении собственника которого судом возбуждено дело о банкротстве, принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если в течение трех и более лет подряд с момента выявления в рамках государственного земельного надзора факта неиспользования земельного участка по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации, такой земельный участок не используется для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности. Признаки неиспользования земельных участков по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации с учетом особенностей ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в субъектах Российской Федерации устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 16.10.2019 между комитетом имущественных отношений администрации муниципального образования Узловский район (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) по результатам проведенного аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка (постановление администрации МО Узловский район № 1130 от 06.08.2019г.) заключен договор аренды № 102 земельного участка с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Тульская обл., Узловский р-он, примерно в 500 м по направлению на северо – восток от д. Кондуки, для организации Сафари парка.

Договор зарегистрирован 25.10.2019.

Договор заключен сроком на 20 лет (п.2.1 договора).

В качестве основания для расторжения договора аренды земельного участка от 16.10.2019 № 102 истец указал на выявление прокуратурой нарушений земельного законодательства, выразившееся в том, что земельный участок с кадастровым номером 71:20:040101:571, площадью 860000 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, имеет вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, тогда как в соответствии с п. 1.1 договора указанный участок предоставляется в аренду для организации Сафари парка. Доказательств, подтверждающих факт использования спорного земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием и нарушающих права и законные интересы неограниченного круга лиц, в представлении прокуратуры Узловского района не содержится, следовательно, данный вывод сделан только в результате оценки положений спорного договора аренды.

В п. 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18.09.2020 № 1482 "О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации" установлены признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению являются:

наличие на 50 и более процентах площади земельного участка зарастания сорными растениями по перечню согласно приложению и (или) древесно-кустарниковой растительностью (за исключением поле- и лесозащитных насаждений, плодовых и ягодных насаждений), и (или) наличие дерна, характеризующегося переплетением корней, побегов, корневищ многолетних сорных растений, глубина которого достигает 15 и более сантиметров (за исключением наличия дерна на земельных участках, предназначенных и используемых для выпаса сельскохозяйственных животных), и (или) распространение деградации земель;

наличие признаков, указанных в абзаце втором настоящего пункта, на 20 и более процентах площади земельного участка, отнесенного в установленном порядке к особо ценным продуктивным сельскохозяйственным угодьям.

При этом признаки, указанные в настоящем пункте, считаются признаками неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, если одновременно с ними отсутствует ведение сельскохозяйственной деятельности на оставшейся площади земельного участка либо ведение такой деятельности менее чем на 25 процентах площади земельного участка:

а) выращивание сельскохозяйственных культур и обработка почвы - на земельном участке, предназначенном для растениеводства (за исключением садоводства);

б) работы по закладке, выращиванию, уходу за многолетними плодовыми и ягодными культурами, виноградом и иными многолетними культурами и уборке их урожая - на земельном участке, предназначенном для садоводства или выращивания многолетних насаждений;

в) работы по возделыванию и уборке однолетних и многолетних трав (сенокошение, заготовка зеленых, сочных и грубых кормов), разведению и (или) выпасу сельскохозяйственных животных - на земельном участке, предназначенном для животноводства;

г) работы по разведению, содержанию и использованию пчел, размещению ульев, зимовника; пасечной постройки для обработки продукции пчеловодства, хранения сотовых рамок, пчеловодного инвентаря, иных объектов и оборудования, необходимого для пчеловодства и разведения иных полезных насекомых, а также работы по возделыванию медоносных (энтомофильных) культур, кустарников и деревьев, перечень которых определяется Министерством сельского хозяйства Российской Федерации, - на земельном участке, предназначенном для пчеловодства;

д) работы по выращиванию подроста деревьев и кустарников, саженцев, сеянцев, используемых в сельском хозяйстве, а также иных сельскохозяйственных культур для получения рассады и семян, обработке почвы - на земельном участке, предназначенном для питомников;

е) работы, предусмотренные подпунктами "а" - "д" настоящего пункта, - на земельном участке, предназначенном для сельскохозяйственного производства или для научного обеспечения сельского хозяйства.

Истец до обращения в арбитражный суд никаких проверок по факту неиспользования ответчиком спорного земельного участка по назначению не проводил. Основанием для обращения в суд с настоящим иском явилось представление прокуратуры Узловского района.

В соответствии с положениями ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов: основные виды разрешенного использования, условно разрешенные виды использования и вспомогательные виды разрешенного использования. Установление основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства является обязательным применительно к каждой территориальной зоне, в отношении которой устанавливается градостроительный регламент. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов. Со дня принятия решения о комплексном развитии территории и до дня утверждения документации по планировке территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии, изменение вида разрешенного использования земельных участков и (или) объектов капитального строительства, расположенных в границах такой территории, не допускается.

Постановлением администрации муниципального образования Узловский район Тульской области № 1174 от 13.08.2019 года «О подготовке предложений о внесении изменений в Генеральный план муниципального образования Смородинское Узловского района Тульской области» на комитет по строительству и архитектуре администрации муниципального образования Узловский район возложена обязанность организовать подготовку предложений о внесении изменений в генеральный план муниципального образования Смородинское Узловского района Тульской области.

25.02.2021 г. решением Собрания представителей 6-го созыв № 36-291 «О внесении изменений в решение Собрания представителей муниципального образования Узловский район от 04.05.2017 № 71-490 «Об утверждении Генерального плана муниципального образования Смородинское Узловского района» внесены изменения в Генеральный план, затрагивающие изменения и по спорному земельному участку.

В соответствии с постановлением главы МО Узловский район № 16 от 08.04.2021 г. опубликовано оповещение о начале публичных слушаний по обсуждению проекта «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Смородинское Узловского района» (Приложение 4). Срок проведения публичных слушаний с 15 апреля 2021 года по 18 мая 2021 года. При этом в соответствии с градостроительным регламентом спорный земельный участок попадает в зону рекрационного назначения - «Р». Определены основные, вспомогательные и условно разрешенные виды разрешенного использования.

18.05.2021 г. поступило заключение о результатах публичных слушаний, в соответствии с которым публичные слушания проведены. По результатам публичных слушаний сделаны выводы о направлении проекта постановления администрации муниципального образования Узловский район «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования Смородинское Узловского района» на утверждение.

Постановлением администрации МО Узловский район от 24.06.2021г. утверждены правила землепользования и застройки МО Смородинское Узловского района, в связи с чем спорный земельный участок находится в зоне особо охраняемых природной территории «Природно-антропогенный рекреационный комплекс «Романцевские горы» (Кондуки), условно-разрешенный вид использования – зоопарки.

Письмом от 02.09.2021г. №15-28/2047 администрация МО Узловский район обратилась с просьбой к ФИО2 о даче согласия на перевод арендуемого ответчиком земельного участка из одной категории в другую.

В ходе судебного разбирательства стороны также не оспаривали тот факт, что в период заключения спорного договора аренды уже велась работа по переводу спорного земельного участка из одной категории в другую категорию с иными разрешенными видами деятельности, как подготовительный этап к осуществлению основного вида деятельности.

За период с 16.10.2019 по настоящее время ответчиком проведены работы по осуществлению технологического присоединения к электрическим сетям сетевой организации ПАО «Межрегиональная распределительная сетевая компания Центра и Приволжья», что подтверждается Договором № 711048334 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям. Иного в материалы дела не представлено.

Оценив в порядке, предусмотренном статьями 65, 67, 68, 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу, что истцом не представлено надлежащих доказательств, подтверждающих факт использования арендатором земельного участка не по целевому назначению.

Доказательств, подтверждающих ухудшение качественной характеристики земель и экологической обстановки, совершения арендатором умышленного земельного правонарушения в виде загрязнения, порчи или уничтожения плодородного слоя почвы, повлекшие причинение вреда здоровью человека или окружающей среде также не представлено.

При этом суд исходит из недоказанности истцом факта существенного нарушения условий договора аренды земельного участка арендатором, поскольку отсутствуют доказательства наличия квалифицирующих признаков неиспользования земельного участка по целевому назначению в течение трех и более лет подряд с момента заключения договора.

На основании изложенного, суд отказывает истцу в удовлетворении заявленного иска.

Руководствуясь ст.ст. 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований комитету по земельным и имущественным отношениям администрации муниципального образования Узловский район отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.

Судья Е.В. Андреева