Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А32-26823/2024

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-26823/2024
г. Краснодар
24 декабря 2024 г.
Резолютивная часть решения суда объявлена 24.12.2024

Полный текст решения суда изготовлен 24.12.2024


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Суханова Р.Ю.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Королевской Е.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании (с использованием системы он-лайн судебного заседания) дело по заявлению

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 

о признании состоявшимся зачет встречных требований Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) и Общества с ограниченной ответственностью «ТЕХИНТКОМ.РУ» (ИНН <***> ОГРН <***>) по договору аренды нежилых помещений № 219 от 01.12.2022 года в размере  208 568 рублей,

о взыскании денежных средств в размере 1 195 400 рублей 10 копеек, составляющих стоимость восстановительного ремонта сдаваемых в аренду нежилых помещений по договору аренды нежилых помещений № 219 от 01.12.2022 года;

о произведении зачета встречных требований по договору аренды нежилых помещений № 219 от 01.12.2022 на сумму 208 568 рублей;

о взыскании процентов за неисполнение денежных обязательств за период с 22.12.2023 по 25.08.2024 в сумме 131 443 рублей, с 25.08.2024 по день вынесения решения исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующий период, процентов за неисполнение денежных обязательств за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения и по фактический день исполнения обязательств в соответствии с требованиями, установленными пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходов на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 18.12.2023 года в размере 20 000 рублей, почтовых расходов в размере 222 рублей 04 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 308 рублей

по встречному иску:

ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ»

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в размере 208 568 рублей, почтовые расходы в сумме 391 рубля 84 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 286 рублей

при участии:

От истца: ФИО2 – по доверенности;

От ответчика: ФИО3 – по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ответчику:

о взыскании денежных средств в размере 1 195 400 рублей 10 копеек, составляющих стоимость восстановительного ремонта сдаваемых в аренду нежилых помещений по договору аренды нежилых помещений № 219 от 01.12.2022 года;

о произведении зачета встречных требований по договору аренды нежилых помещений № 219 от 01.12.2022 на сумму 208 568 рублей;

о взыскании процентов за неисполнение денежных обязательств за период с 22.12.2023 по 25.08.2024 в сумме 131 443 рублей, с 25.08.2024 по день вынесения решения исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующий период, процентов за неисполнение денежных обязательств за период со дня, следующего за днем вынесения судом решения и по фактический день исполнения обязательств в соответствии с требованиями, установленными пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, расходов на оказание услуг по проведению строительно-технической экспертизы от 18.12.2023 года в размере 20 000 рублей, почтовых расходов в размере 222 рублей 04 копеек, судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 23 308 рублей (уточненные требования).

Ответчиком заявлен встречный иск о взыскании с индивидуального предпринимателя ФИО1 неосновательного обогащения в размере 208 568 рублей, почтовых расходов в сумме 391 рубля 84 копеек, расходов по оплате государственной пошлины в сумме 5 286 рублей (уточненные требования).

Представители индивидуального предпринимателя ФИО1 и ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» изложили свои позиции по делу.

Представитель истца против удовлетворения встречного иска не возражает, на отыскиваемую Обществом задолженность просит произвести зачет встречных требований (аудиозапись от 31.10.2024).

Определениями суда от 13.11.2024, от 03.09.2024, от 31.07.2024, от 25.06.2024 суд предлагал сторонам рассмотреть вопрос о назначении по делу судебной экспертизы с целью определения размера восстановительного ремонта спорных объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с учетом предмета заявленных требований (стоимость восстановительного ремонта помещений) сторонами не заявлено.

16.12.2024 в судебном заседании был объявлен перерыв до 10 часов 00 минут до 24.12.2024. После перерыва судебное заседание продолжено с участием представителя ответчика (он-лайн судебного заседания).

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает первоначальные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.12.2022 между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендодатель) и ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» (Арендатор) заключен Договор аренды нежилых помещений № 219.

01.12.2022 по акту приема-передачи нежилых помещений офисное помещение № 307, общей площадью 20 кв.м. и складское помещение № 3, общей площадью 280 кв.м., расположенные по адресу: <...>, ИП ФИО1 передал, а ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» принял в хорошем состоянии, без претензий.

01.12.2023 стороны пришли к соглашению о расторжении Договора, о чем заключено Соглашение о расторжении Договора аренды нежилых помещений от 01.12.2022 № 219 с 05.12.2023.

05.12.2023 ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» по Акту приема-передачи (возврата) нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений от 01.12.2022 №219 передал ИП ФИО1 арендуемое имущество в поврежденном состоянии, требующем проведения восстановительного ремонта, а именно:

- Стены и перегородки в Офисном помещении повреждены, имеются потертости по всей площади стен, покрытие пола, - ламинат, имеет повреждения и потертости.

- Стены и колонны Складского помещения имеют видимые повреждения, в плохом состоянии, имеются потертости по всей площади стен, на углах всех колонн имеются сколы, пол сильно поврежден, по всей площади пола имеются царапины и выбоины.

Арендодателем данные повреждения отражены в Акте приема-передачи (возврата) нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений от 01.12.2022 №219 в полном объеме.

Однако, данный Акт, ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» подписан с разногласиями, удовлетворить требование ИП ФИО1 о компенсации восстановительного ремонта поврежденного имущества отказался.

Истцом, для целей оценки стоимости восстановительного ремонта нежилых помещений, был привлечен специалист ООО «Окружное управление судебных экспертиз и оценки».

Согласно Заключению специалиста ДЭ-398/2023 от 18.12.2023 года, по результатам проведённого исследования, специалистом, было установлено, что в обследуемых помещениях склада и № 307в нежилом здании, расположенном по адресу: <...> имеются дефекты, возникшие в результате эксплуатации этих помещений.

Расчёт стоимости устранения выявленных дефектов составляет 1 195 400 рублей 10 копеек.

Таким образом, истец пришел к выводу о том, что ответчиком ему были причинены убытки в общем размере 1 195 400 рублей 10 копеек, составляющих стоимость восстановительного ремонта нежилых помещений.

Согласно п. 3.3.6 Договора арендатор обязуется в случае приведения Нежилых помещений в ненадлежащее состояние, по вине сотрудников Арендатора или его посетителей, за счет собственных средств осуществить восстановительный ремонт Нежилых помещений или возместить расходы Арендодателя по производству данного ремонта.

По истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении провести восстановительный ремонт, за свой счет, для приведения Нежилых помещений в первоначальный вид, если Нежилым помещениям Арендатором причинен ущерб (п. 3.3.14 Договора).

Согласно п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 3 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абзацах первом и втором п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (п. 2 ст. 15 Гражданского кодекса РФ).

Судом установлено, что до заключения договора аренды от 01.12.2022 №219 истцом спорные помещения также сдавались в аренду ответчику по договору аренды от 24.06.2019 №89 сроком до 31.05.2020.

Истец указывает, что фактически по договору аренды от 24.06.2019 №89 спорные помещения находились в пользовании ответчика с 2019 года, затем сторонами был перезаключен договор аренды и подписан договор аренды от 01.12.2022 №219.

В рамках договора аренды от 24.06.2019 №89 сторонами был подписан:

- акт приема-передачи нежилых помещений от 07.08.2019, согласно которому в складском помещении №3 уже имелись на углах всех колонн сколы рядом с полом;

- акт приема-передачи нежилых помещений от 24.06.2019, согласно которому в офисном помещении №307 на полу ламинат без дефектов, однако уже имелись потертости круглой формы в трех областях.

При заключении договора аренды от 01.12.2022 №219 сторонами помещения были приняты в следующем состоянии:

- в акте приема-передачи нежилых помещений от 01.12.2022 указано, что в складском помещении №3 уже имеются на углах всех колонн сколы рядом с полом; в офисном помещении №307 на полу ламинат без дефектов, однако уже имелись потертости круглой формы в трех областях.

Далее сторонами был подписан спорный Акт от 05.12.2023 приема-передачи (возврата) нежилых помещений к договору аренды нежилых помещений от 01.12.2022 №2190, содержащий различную позицию истца и ответчика относительно технического состояния возвращенного имущества.

При этом, после расторжения договора аренды от 01.12.2022 №219 истцом спорные помещения также сдавались в аренду:

- ИП ФИО4 по договору аренды от 22.11.2023 №36 сроком до 31.10.2024 (офисное помещение №307),

- ИП ФИО5 по договору аренды от 29.11.2023 №40 сроком до 31.09.2024 (складское помещение №3).

В рамках договора аренды от 22.11.2023 №36 сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 10.01.2024, согласно которому общее состояние офисного помещения №307 отличное (какие-либо повреждения по тексту Акта не упомянуты, ламинат новый).

В рамках договора аренды от 29.11.2023 №40 сторонами был подписан акт приема-передачи нежилого помещения от 18.12.2023, согласно которому общее состояние складского помещения №3 отличное (какие-либо повреждения по тексту Акта не упомянуты, колонны без повреждений).

Согласно пункту 3.1.5 договора аренды от 01.12.2022 №219 арендодатель обязуется нести все расходы по ремонту и восстановлению Нежилых помещений и коммунальных сетей, в случае если они придут в негодность, в силу обстоятельств непреодолимой силы, либо вследствие износа, необходимости капитального ремонта, либо иных причин за которые не отвечает Арендатор.

Согласно пункту 3.3.14 договора аренды от 01.12.2022 №219 Арендатор обязуется по истечении срока действия договора или при досрочном его расторжении провести восстановительный ремонт, за свой счет, для приведения Нежилых помещений в первоначальный вид, если Нежилым помещениям Арендатором причинен ущерб.

Согласно пункту 3.3.15 договора аренды от 01.12.2022 №219 Арендатор обязуется при освобождении (возврате) арендуемых Нежилых помещений сдать их Арендодателю по акту приема - передачи, свободными от имущества и оборудования Арендатора, и в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Вместе с тем, исходя из акта приема-передачи нежилых помещений от 07.08.2019 в складском помещении №3 уже имелись на углах всех колонн сколы рядом с полом; исходя из акта приема-передачи нежилых помещений от 24.06.2019 в офисном помещении №307 на полу ламинат без дефектов, однако уже имелись потертости круглой формы в трех областях.

Таким образом, уже в 2019 году ответчик принимал спорные помещения в аренду с имеющимися повреждениями, которые были зафиксированы сторонами в двустороннем порядке.

Суд критически оценивает заключение специалиста ДЭ-398/2023 от 18.12.2023, составленное по заказу истца.

Проанализировав объем ремонтных работ, указанных в заключении, суд приходит к выводу о том, что данные работы не подлежат возмещению истцу за счет ответчика, поскольку условий о принятии ответчиком на себя обязательств по строительному ремонту в помещении договор аренды не содержит.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу о недоказанности истцом того факта, что недостатки помещений были причинены в результате неправомерных действий арендатора, в том числе с учетом того, что помещения уже были переданы ответчику с повреждениями.

Судом также отмечается, что истец как профессионал на рынке неоднократной сдачи помещений в аренду не мог не знать того, что отсутствие детальной фиксации и описание состояния помещения при передаче его в аренду не позволит считать доказанным износ его состояния за пределами нормируемого при его возврате от арендатора.

Материалы дела не содержат доказательства ухудшения состояния помещений данным арендатором, а также доказательства того, что имущество возвращено в состоянии, превышающем естественный износ.

Ссылка истца на заключение специалиста не принимается во внимание, поскольку указанное доказательство подтверждает лишь стоимость необходимого ремонта помещений для последующей передачи в аренду иным арендаторам, но не позволяет сделать вывод об ухудшении качества помещения по сравнению с моментом его передачи последнему арендатору.

Кроме того, суд учитывает, что в настоящее время, как следует из пояснений истца, в спорном помещении уже произведен новый ремонт, помещение передано новым арендаторам, что делает невозможным проведение судебной экспертизы по определению стоимости необходимого восстановительного ремонта и это не зависело от действий арендатора.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2023 №15АП-9074/2023 по делу №А32-51194/2022.

Изложенное, свидетельствует об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска о взыскании убытков в заявленном истцом размере.

Судом также отмечается, что согласно пункту 3.2.1 договора аренды от 01.12.2022 №219 арендодатель имеет право осуществлять проверку сохранности, состояния Нежилых помещений, а также использования их Арендатором в соответствии с назначением, в течение рабочего дня (с 9:00 до 18:00).

Согласно пункту 3.2.2 договора аренды от 01.12.2022 №219 давать Арендатору письменные указания, обязательные для исполнения Арендатором, по вопросам принятия Арендатором мер по предотвращению и ликвидации ситуаций, возникающих в результате ненадлежащего использования Арендатором Нежилых помещений, ставящих под угрозу сохранность Нежилых помещений.

Определением суда от 13.11.2024 суд предлагал истцу указать проводились ли им с 01.12.2022 проверки спорных помещений в порядке пункта 3.2.1 договора аренды.

Между тем, в период действия договора аренды требования со стороны арендодателя к арендатору о ненадлежащем исполнении договорных условий или совершении действий по ухудшению арендованного имущества не предъявлялись и не фиксировались, такой вопрос был поставлен лишь при прекращении договора аренды и утрате со стороны арендодателя коммерческого интереса к данному арендатору как к потенциальному бизнес партнеру.

Согласно материалам дела, ответчик не уклонялся от возврата помещения истцу, подписал Соглашение о расторжении договора аренда, передал комплект ключей, однако Акт приема-передачи (возврата) нежилых помещений подписал с замечаниями.

Дифференцировать повреждения, возникшие в ходе арендных взаимоотношений сторон, от повреждений, которые уже имели место на дату первоначальной сдачи ответчику помещений в аренду в 2019 году, не представляется возможным, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы сторонам не заявлено, помещения приведены в надлежащее состояние путем проведения ремонта, произведена последующая сдача помещений в аренду другим лицам.

В этой связи, суд считает требования истца о взыскании убытков необоснованными.

В связи с тем, что в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика убытков отказано, в удовлетворении требования истца о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, о проведении зачета встречных требований ответчика суд также отказывает.

По встречному исковому заявлению ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» обратился с требованием к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о взыскании неосновательного обогащения в размере 208 568 рублей, почтовые расходы в сумме 391 рубля 84 копеек, расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5 286 рублей.

Судом установлено, что размер задолженности на стороне Общества составляет 208 568 рублей, включает в себя совокупный размер переплаты Обществом в пользу предпринимателя по всем ранее заключенным договорам аренды.

Сторонами в двустороннем порядке на спорную сумму подписан акт сверки взаимных расчетов за 2023 год.

В отзыве предприниматель не оспаривает указанную сумму задолженности, просит произвести зачет встречных требований.

Согласно п. 1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

В этой связи с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» подлежит взысканию 208 568 рублей.

Обществом также заявлено о взыскании почтовых расходов в сумме 391 рубль 84 копейки.

В подтверждение факта несения почтовых расходов Обществом в материалы дела представлены копии почтовых квитанций от 11.04.2024, от 19.06.2024 на общую сумму 391 рубль 84 копейки.

Судом исследованы указанные документы и установлена относимость заявленных почтовых расходов к рассматриваемому спору, в связи с чем требование Общества о взыскании с ответчика почтовых расходов подлежит удовлетворению в размере 391 рубль 84 копейки.

В порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по настоящему делу подлежат возложению на стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

По первоначальному иску.

В удовлетворении исковых требований – отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в доход Федерального бюджета государственную пошлину в размере 3 160 рублей.

По встречному иску:

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в сумме 208 568 рублей, почтовые расходы в сумме 391 рубля 84 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 7 171 рубля.

Возвратить ООО «ТЕХИНТКОМ.РУ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из Федерального бюджета, уплаченную по платежному поручению от 17.05.2024 №1432 государственную пошлину в размере 59 рублей.

Решение суда может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


            Судья                                                                                                            Р.Ю. Суханов