Решение от 24 апреля 2024 г. по делу № А15-9138/2023

дело № А15-9138/2023
23 апреля 2024 года
г. Махачкала


Резолютивная часть решения объявлена 9 апреля 2024 г.
Решение в полном объеме изготовлено 23 апреля 2024 г.

Арбитражный суд Республики Дагестан в составе судьи Аджиевой Л.З., при ведении протокола судебного заседания секретарем Абакаровой З.М., рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления имущественных отношений города Каспийск (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Кронос» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 96 от 09.09.2015 в размере 492583,31руб., пени в размере 256516,59 руб., расторжении договора аренды № 96 от 09.09.2015 и об обязании передать земельный участок общей площадью 22754 кв.м. с кадастровым номером № 05:48:000000:9615, расположенный по адресу: <...> предоставленный под промышленно-строительную базу, в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

Управление имущественных отношений города Каспийск обратилось в Арбитражный суд Республики Дагестан с иском к ООО «Кронос» о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 96 от 09.09.2015 в размере 492583,31руб., пени в размере 256516,59 руб., расторжении договора аренды № 96 от 09.09.2015 и об обязании передать земельный участок общей площадью 22754 кв.м. с кадастровым номером № 05:48:000000:9615, расположенный по адресу: <...> предоставленный под промышленно-строительную базу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация ГО «город Каспийск», которая отзыв на исковое заявление не представила.

Ответчик в отзывах на исковое заявление просит отказать в удовлетворении исковых требований в связи с фактическим отсутствием задолженности, применить срок исковой давности к части заявленных требований, а также уменьшить размер пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, не обеспечили явку своих представителей в судебное заседание, надлежаще извещены.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства и по имеющимся в нем доказательствам.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя ответчика, оценив, в совокупности, имеющихся в деле доказательств, суд считает, что исковые требования следует удовлетворить частично по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец (арендодатель) и ответчик (арендатор)

заключили договор аренды земельного участка от 09.09.2015 № 96, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 05:48:000000:9615, расположенный по адресу: <...> для использования в целях содержания и обслуживания промышленно-строительной базы, в границах, указанных в кадастровом паспорте, общей площадью 22754 м². Срок аренды установлен до 09.09.2064. Условия договора распространяется на отношения, возникшие между сторонами с 09.09.2015.

Размер ежегодной арендной платы составляет 592415 рублей в год.

Арендная плата начисляется с момента заключения настоящего договора (пункт 3.3) и перечисляется арендатором ежеквартально, до 15 числа первого месяца оплачиваемого квартала

(пункт 3.2). Размер арендной платы изменяется арендодателем в соответствии с Федеральными Законами и Законами Республики Дагестан.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при использовании способами, приводящими к его порче; при невнесении арендной платы более двух раз подряд и т.д. В случае нарушения арендатором пункта 3 договора начисляется пени в размере 0,15 % с просроченной суммы арендных платежей за каждый день просрочки (пункт 5.2). Государственная регистрация договора аренды произведена 27.04.2016, запись № 05-05/012-05/266/001/2016-1808/2. Земельный участок передан управлением и принят обществом по акту приема-передачи от 09.09.2015.

13.02.2017 стороны подписали дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка № 96 от 09.09.2015, согласно которому размер арендной платы за участок составляет 789887 руб. в год. Государственная регистрация дополнительного соглашения произведена 21.04.2017.

На основании указанного договора, согласно расчету истца, за период с 15 января 2022 г. по 20 января 2023 г. истцом начислена арендная плата в сумме 492583,31 рублей.

В связи с неоплатой ответчиком начисленной суммы арендной платы истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав и оценив материалы и доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор обязан своевременно вносить арендную плату в установленных договором порядке, сроках и условиях.

В соответствии с положениями статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи (то есть с момента начала пользования имуществом) и прекращается после возврата имущества.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Годовой размер арендной платы согласно акту сверки расчетов, представленному истцом в материалы дела, составляет 438828,48 руб. (109707,12 руб. за квартал).

Между тем, до рассмотрения спора по существу ответчиком в добровольном порядке погашена задолженность по арендной плате по договору № 96 от 09.09.2015 в полном объеме, что истец не оспаривает, и подтверждается представленными сторонами доказательствами, в частности: выпиской из лицевого счета № 96 по состоянию на 11.03.2024; платежными документами – чек по операции от 14.03.2024 на сумму 109710 руб. и на сумму 109710 руб., от 12.11.2023 на сумму 219500 руб., от 01.06.2023 на сумму 219500 руб., от 01.06.2023 на сумму 41577 руб., от 27.12.2022 на сумму 250000 руб., от 27.12.2022 на сумму 50000 руб., от 27.12.2022 на сумму 100000 руб., от 03.03.2022 на сумму 436000 руб., платежным поручением № 12 от 08.10.2020 на сумму 150000 руб., № 8 от 23.09.2020 на сумму 145000 руб., чек-ордеру от 02.10.2018 на сумму 1531000 руб., от 24.03.2017 на сумму 776225,96 руб.

Согласно пункту 1 ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

При таких обстоятельствах суд считает, что в удовлетворении иска в этой части следует отказать.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени в размере 256516,59 руб. за период с 01.07.2020 по 20.01.2023.

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности к требованиям истца в части взыскания пени.

С учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности, пени за период с 01.07.2020 по 16.08.2023 взысканию не подлежит, поскольку право требования за этот период возникло не позднее 16.08.2023, а в суд с настоящим иском истец обратился 09.11.2023, то есть, за пределами установленного статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации 3-летнего срока исковой давности (с учетом 1 месяца на досудебное урегулирование спора).

Тем самым в соответствии со статьей 199 Гражданского кодекса Российской Федерации в этой части требований в удовлетворении иска следует отказать.

Согласно расчету суда размер начисленной в соответствии с условиями договора пени за период с 16.10.2020 по 20.01.2023 с применением 0,15 % составляет: 398026,87 руб.

Ответчик просит снизить размер подлежащей взысканию пени.

Вместе с тем согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе ее уменьшить. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении. Уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.

В данном случае учитывая, что размер предъявленный ответчику к оплате пени составляет более 50 % годовых, при этом задолженность по аренде ответчиком оплачена добровольно, а также принимая во внимание длительный период неблагоприятной эпидемиологической обстановки на территории Республики Дагестан, негативно влияющий на хозяйственную деятельность предприятий, с учетом всех этих обстоятельств суд считает, что начисленный размер пени для ответчика является чрезмерным и взыскание с него всей предусмотренной в договоре и предъявленной истцом к взысканию пени в отсутствие в деле каких-либо доказательств причинения истцу убытков, соответствующих размеру начисленной неустойки, приведет к необоснованному нарушению баланса интересов сторон в пользу истца.

При таких обстоятельствах, учитывая, что установленные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации проценты являются отражением минимальных потерь кредитора, в связи с недоказанностью причинения истцу убытков в большем размере, суд в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации считает возможным удовлетворить ходатайство ответчика и уменьшить размер взыскиваемой с ответчика пени до размера указанных процентов, то есть, до минимально возможного размера неустойки, установленного законом, ниже которого неустойка не может быть снижена (пункт 6 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с указанными обстоятельствами, с учетом произведенных ответчиком платежей, исходя из установленных договорами сроков платежа, размер пени за период просрочки исполнения обязательства с 16.10.2020 (в пределах срока исковой давности) по 20.01.2023 (в пределах заявленного истцом периода, а также с применением моратория) составляет 54798,9 рубля.

В этой части требования о взыскании пени подлежит удовлетворению, в остальной части следует отказать.

В части требования о расторжении договора и связанного с ним требования о возврате участка, иск подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного

участка его арендатором.

Как указано в пункте 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В силу названных разъяснений, поскольку в данном случае договор аренды заключен на срок более 5 лет и спорная сумма задолженности ответчиком полностью оплачена, допущенные ответчиком просрочки оплаты арендных платежей в данном случае не могут служить основанием для расторжения договора аренды.

Согласно пункту 5 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.

Иной порядок расторжения договора установлен статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Кроме того, согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

В данном случае требование о расторжении договора истцом ответчику не направлено. Из представленной в материалы дела претензии от 20.01.2023 следует, что истец просит ответчика в течение 10 дней с момента получения данной претензии, перечислить сумму 749099,90 руб. задолженности по арендной плате. После оплаты явиться в Управление для подписания акта сверки расчетов. В нем же истец указывает, что в случае не поступления финансовых средств в десятидневный срок и игнорирования данной претензии, вынуждено будет обратиться в суд для принудительного взыскания суммы задолженности с начисленной пени и расторжения договора аренды земельного участка, согласно ст. 619 ГК РФ, с изъятием земельного участка в муниципальную собственность.

Тем самым истцом не соблюден установленный законом обязательный досудебный порядок урегулирования спора.

В соответствии со статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

Поскольку в данном случае законом установлен обязательный досудебный порядок расторжения договора и истцом он не был соблюден, соответствующие исковые требования подлежат оставлению без рассмотрения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску относятся на стороны пропорционально размеру удовлетворенных требований с учетом того, что частичный отказ в иске связан с оплатой ответчиком задолженности в ходе рассмотрения дела и снижением судом размера пени.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «Кронос» (ИНН <***>) в пользу Управления имущественных

отношений города Каспийск (ИНН <***>) 54798,9 руб. пени, а также в доход федерального

бюджета госпошлину в размере 17982 руб. В части требований о расторжении договора аренды иск оставить без рассмотрения. В остальной части в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный со дня его принятия в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Судья Л.З. Аджиева