Решение от 11 августа 2025 г. по делу № А87-115/2025

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЛУГАНСКОЙ НАРОДНОЙ РЕСПУБЛИКИ

291016, <...>

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А87-115/2025
г. Луганск
12 августа 2025 года


Резолютивная часть решения объявлена 11 августа 2025 года. Решение в полном объеме изготовлено 12 августа 2025 года.

Арбитражный суд Луганской Народной Республики в составе судьи Потылицыной М.П., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Белоконевой А.Д., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН: <***>, ФИО2: <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) о переводе прав и обязанностей по договору субаренды от 01.01.2025, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуальный предприниматель ФИО4 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

с участием в деле Прокуратуры Луганской Народной Республики,

при участи в судебном заседании до перерыва старшего прокурора отдела прокуратуры Луганской Народной Республики ФИО5 (служебное удостоверение), после перерыва старшего ФИО6 (служебное удостоверение), после перерыва истца ФИО1 (лично, паспорт), от ответчика ИП ФИО3 (лично, паспорт) и его представителя ФИО7 по доверенности от 04.03.2025, от ООО «Фирма «Виктория» директора ФИО3 (выписка из ЕГРЮЛ); до перерыва ИП ФИО4 (лично, паспорт),

у с т а н о в и л :

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратилась 04.02.2025 в Арбитражный суд Луганской Народной Республики с исковым заявлением к индивидуальному

предпринимателю ФИО3 (далее – ответчик), в котором просит суд перевести с индивидуального предпринимателя ФИО4 права и обязанности по заключенному между ИП ФИО3 и ИП ФИО4 договору субаренды от 01.01.2025, предметом которого является передача в срочное, платное пользование части комплекса нежилых помещений площадью 594,7 кв.м., расположенных по адресу: ЛНР, г. Старобельск, кв. ФИО8, д. 16.

Определением суда от 11.02.2025 исковое заявление принято к производству, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена индивидуальный предприниматель ФИО4.

Определением суда от 10.03.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Фирма «Виктория».

Определением суда от 28.04.2025 к участию в деле в порядке статьи 52 АПК РФ допущена Прокуратура Луганской Народной Республики.

Судебное разбирательство неоднократно откладывалось для предоставления дополнительных доказательств по делу.

Исковые требования истца мотивированы тем, что между нею и ИП ФИО3 06.03.2024 заключен договор субаренды № 3/24, который фактически является договором аренды, поскольку сам ФИО9 безвозмездно пользуется имуществом по договору ссуды. Истец надлежащим образом исполняла принятые обязательств по договору и имела право на преимущественное перезаключение договора на новый срок. О намерении перезаключить договор она уведомила ответчика 31.12.2024, однако с 01.01.2025 договор был заключен с ИП ФИО4 на идентичных условиях. Отказ связан не с нарушением ею условий договора, а с наличием родственных отношений учредителя общества ФИО10 и ФИО4 Также в судебных заседаниях истец пояснила, что после получения имущества в субаренду она привлекала арендаторов торговых мест, самостоятельно заключала с ними договоры аренды. Собственно заключение договора субаренды и предполагало, что торговые места будут сдаваться в аренду. Ранее из общения с ответчиком ей не было известно о том, что он намерен заключить такой договор с иным лицом. Напротив действия ответчика указывали, на намерение продолжения отношений по договору арены.

В судебном заседании ответчик ИП ФИО3 и его представитель исковые требования не признали. Пояснили, что у ФИО1 преимущественного права на перезаключение договора аренды на новый срок не имелось, поскольку ею заключались договоры субаренды с третьими лицами без согласия арендатора, о намерении заключить договор субаренды на новый срок она не уведомила арендодателя заблаговременно. Кроме того, с новым арендатором договор заключен на иных условиях, на площадь большую, чем было указано в договоре с истцом.

Спорное имущество находится в его пользовании на основании договора ссуды, заключённого между ним и ООО «Фирма «Виктория», имеющего безвозмездный характер. После заключения договора ссуды имущество передавалось на основании договора субаренды ФИО1 на возмездной основе. ФИО1 сама занималась привлечением арендаторов на торговые места, заключала с ними договоры аренды.

Действующий от имени ООО «Фирма «Виктория» директор ФИО3 пояснил, что имущество – спорное здание рынка в г. Старобельске, кв. ФИО8, принадлежит обществу, о чем в его распоряжении имеются свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество от 23.12.2004. Регистрацию права собственности на объекты недвижимого имущество общество не произвело, за специальным разрешением не обращалось.

ИП ФИО4 поддержала позицию ответчика, представила отзыв на исковое заявление.

В судебном заседании в порядке статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 11.08.2025.

Присутствующая после перерыва в судебном заседании истец требования поддержала, дополнительных доводов не привела. Не возражала против рассмотрения дела без ее представителя.

Прокурор представил позицию по делу, в которой просил в удовлетворении искового заявления отказать, полагает, что истцом не был своевременно, в разумные сроки уведомлен арендодатель о намерении перезаключить договор арены на новый срок.

Исследовав и оценив доказательства по делу, изучив доводы, приведенные участниками судебного процесса в обоснование своих требований и возражений, суд пришел к следующим выводам.

ООО «Фирма «Виктория» зарегистрировано в качестве юридического лица в Луганской Народной Республике 08.09.2022, ОГРН ЕГРЮЛ 62702764, адрес юридического лица: Луганская Народная Республика, м.о. Старобельский, <...>.

Сведения об ООО «Фирма «Виктория» внесены в Единый государственный реестр юридических лиц 29.11.2022, присвоен ОГРН <***>.

ООО «Фирма «Виктория» произвело перерегистрацию учредительных документов согласно законодательству Российской Федерации, о чем в ЕГРЮЛ внесена 26.10.2023 соответствующая регистрационная запись.

На дату судебного заседания ООО «Фирма «Виктория» регистрацию права собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации на объекты недвижимого имущества по адресу ЛНР, <...>, не произвело

Участниками общества являются: ФИО10 (гражданин Украины), размер доли составляет 50 % от уставного капитала; ФИО3 (гражданин Российской Федерации), размер доли составляет 50 % от уставного капитала.

Директором указанного общества является ФИО3.

В свою очередь ФИО3 зарегистрирован в качестве индивидуального предпринимателя 28.12.2022 с присвоением ОГРНИП <***>.

ФИО1 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 06.03.2024 с присвоением ОГРНИП <***>.

ФИО4 зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя 20.12.2024 с присвоением ОГРНИП <***>.

Между ИП ФИО3 (Субарендодатель) и ИП ФИО1 (Субарендатор) 06.02.2024 заключен договор субаренды № 3/24 в соответствии с условиями которого Субарендатор предоставляет согласно Договора ссуды от 01.10.2022 № 1/9 в срочное платное пользование, а Субарендатор принимает часть комплекса нежилых помещений площадью 594,7 кв. м, расположенного по адресу: ЛНР, <...>, согласно техническому паспорту (регистрационный № 9272492, инвентарный номер № 5911) «Комплекс нежилых строений» (далее – договор).

Цель аренды – осуществление предпринимательской деятельности.

Субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные настоящим Договором; пользоваться помещением в соответствии с условиями договора и целевым назначением; не заключать договоры залога, субаренды, о внесении права на аренду помещения или его части в уставной капитал юридического лица без письменного согласия Субарендатора, а также иные договора, предусматривающие возникновение прав у третьих лиц на арендованный объект; освободить помещение в течение 3 (трех) дней с момента прекращения договора в связи с его расторжением или истечением срока действия (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.10 договора).

Стороны согласовали размер арендой платы – 15 000 руб. в месяц (п. 3.2 договора).

Договор прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, банкротства или ликвидации Арендатора (п. 6.1 договора).

Договор действует с 06.03.2024 по 31.12.2024.

На основании акта приема-передачи к договору от 06.03.2024 Субарендатор принял помещение общей площадью 594,7 м.кв.

Представлено согласие к договору ссуды 1/09 от 01.10.2022, заключенное между ООО «Фирма «Виктория», в лице директора ФИО3, ИП ФИО3, ИП ФИО1, в соответствии с которым ООО «Фирма «Виктория» не возражает против заключения договора субаренды от 06.03.2024 № 2/24 и последующей передачи ИП ФИО1 в субаренду части помещения арендаторам, указанным в приложениях 1-3/24.

Истец с целью перезаключения договора на новый срок направила ИП ФИО3 уведомление от 31.12.2024 в порядке статьи 621 ГК РФ о намерении заключить договор на новый срок.

Между ИП ФИО3 и ИП ФИО1 договор на новый срок не был заключен. Помещения переданы в аренду ИП ФИО4

Между ИП ФИО3 (Субарендодатель) и ИП ФИО4 (Субарендатор) 01.01.2025 заключен договор субаренды № 3/25, в соответствии с условиями которого Субарендатор предоставляет согласно Договора ссуды от 01.10.2022 № 1/9 в срочное платное пользование, а Субарендатор принимает часть комплекса нежилых помещений площадью 713,2 кв. м, расположенного по адресу: ЛНР. Г. Старобельск квартал ФИО8, 16, согласно техническому паспорту (регистрационный № 9272492, инвентарный номер № 5911) «Комплекс нежилых строений».

Цель аренды – осуществление предпринимательской деятельности.

Субарендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в размере, порядке и сроки, определенные настоящим Договором; пользоваться помещением в соответствии с условиями договора и целевым назначением; не заключать договоры залога, субаренды, о внесении права на аренду помещения или его части в уставной капитал юридического лица без письменного согласия Субарендатора, а также иные договора, предусматривающие возникновение прав у третьих лиц на арендованный объект; освободить помещение в течение 3 (трех) дней с момента прекращения договора в связи с его расторжением или истечением срока действия (пункты 2.2.1, 2.2.2, 2.2.6, 2.2.10 договора).

Стороны согласовали размер арендой платы – 25 000 руб. в месяц (п. 3.2 договора).

Договор прекращается в случае окончания срока, на который он был заключен, банкротства или ликвидации Арендатора (п. 6.1 договора).

Договор действует с 01.01.2024 по 30.11.2025.

На основании акта приема-передачи к договору от 01.01.2025 Субарендатор принял помещение общей площадью 713,2 м.кв.

Полагая, что у ФИО1 имелось преимущественное право на заключение договора субаренды на новый срок, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В пункте 2 статьи 689 ГК РФ перечислены нормы главы 34 этого Кодекса (общие положения об аренде), которые применяются к договору безвозмездного пользования. При этом пункт 2 статьи 615 Кодекса (о праве арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду) в названном перечне не указан.

В соответствии с положениями статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить

арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Проанализировав содержание представленного договора субаренды от 06.03.2024, принимая во внимание отсутствие в главе 36 ГК РФ, регулирующей положения о договоре безвозмездного пользования, норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду, а также положения пункта 2 статьи 1, статьи 421 ГК РФ, суд квалифицирует отношения, возникшие между сторонами, как отношения, вытекающие из договора аренды.

Указание в договоре о том, что данный договор является договором субаренды, не изменят существа сложившихся между сторонами правоотношений.

В силу положений части 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Согласно части 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Из разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» следует, что судам необходимо учитывать, что по смыслу пункта 3 части 1 статьи 621 ГК РФ преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном пунктом 1 части 1 статьи 621 ГК РФ, о желании заключить новый договор аренды.

Таким образом, для реализации арендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: надлежащее исполнение арендатором своих обязательств по договору; наличие письменного уведомления арендодателя о намерении заключить новый договор аренды в разумный срок до окончания действия договора аренды; согласие арендатора на заключение договора аренды на новый срок на условиях, на которых

арендодатель предполагал заключить договор аренды с другим арендатором, тождественность условий аренды (наличие равных условий аренды имущества).

Истец в судебном заседании и дополнительных ходатайствах по делу указала, что узнала о том, что договор аренды не будет с ней продлен 31.12.2024. Договорённости с ответчиком о продолжении договора аренды носили устный характер. Полагает, что уведомление о намерении продлить договор подано ею в разумный срок, поскольку только 31.12.2024 ей стало известно об отказе от продления договора аренды.

Суд не соглашается с доводами Истца о разумном сроке для направления уведомления о намерении заключить новый договора аренды, поскольку уведомление было подано в последний день действия договора. Такой срок, для принятия решения, учитывая предстоящие праздничные дни, нельзя считать достаточным и разумным.

Кроме того, на рассмотрении ответчика имелось предложение от ИП ФИО4 от 21.12.2024 о заключении договорённость аренды. Из пояснений ФИО4 следует, что договоренность о заключении договора аренды состоялась в декабре 2024 года.

Суд также учитывает доводы ответчика о том, что в нарушение пункта 2.2.6 договора аренды Истец допускал заключение договора аренды с третьими лицами. В подтверждение в материалы дела представлен договор с ИП ФИО11 от 01.05.2024, в котором указана иная площадь помещения, однако отсутствует согласие ответчика и ООО «Фирма «Виктория» на его заключение.

Таким образом, суд установил, что истец допускал нарушение условий договора субаренды, письменное уведомление арендодателю о намерении заключить новый договор аренды было подано в срок, не отвечающий критериям разумности.

Доводы Истца о том, что ею было получено согласие на заключение договора аренды на следующий срок суд отклоняет, поскольку письменных доказательств наличия такого соглашения в материалах дела не имеется.

На основании статьи 68 АПК РФ обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В подтверждение доводов о наличии согласия на перезаключение договора аренды Истцом заявлено ходатайство о вызове свидетелей.

Поскольку согласование условий сделки в устной форме не могут подтверждаться свидетельскими показаниями, свидетельские показания не могут быть признаны судом допустимым доказательством.

Иных письменных документов применительно к статье 162 ГК РФ, не представлено.

Риски несовершения Истцом обязательных действий, направленных на заключение договора на новый срок в форме и сроки, предусмотренные ГК РФ, лежат на Истце.

При подаче иска Истцом представлена копия договора субаренды от 01.01.2025 № 3/25, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО4 предметом которого является комплекс нежилых помещений площадью 594,7 кв. м, расположенного по адресу: ЛНР, <...>.

Ответчиком в возражениях на иск указано, что договор с ИП ФИО4 заключен на иных условиях: увеличена площадь арендуемых помещений до 713,2 кв., срок договора аренды составил 11 месяцев, дополнены условия о применении преимущественного права. Представлен оригинал договора субаренды от 01.01.2025 № 3/25, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО4

Истцом заявлено ходатайство о фальсификации доказательств, а именно договора субаренды от 01.01.2025 № 3/25, заключенного между ИП ФИО3 и ИП ФИО4, в котором изменён предмет договора – а именно указана иная площадь передаваемых помещений. Истец полагает, что договор с иной площадью был заключен позднее. Просил истребовать оригинал первого договора и провести экспертизу давности подписей, допросить свидетеля, которой может подтвердить, что ИП ФИО4 первоначально предъявляла договор субаренды, в котором указана площадь 594,7 кв. м.

Ответчик в судебном заседании пояснил, что оригинала договора, в котором указан площадь 594,7 кв. м. у него не отсутствует. Третье лицо такой договор также не представило.

В последующем Истец и его представитель не настаивали на рассмотрении ходатайства о фальсификации.

Суд, оценив доводы ответчика об иных условиях договора субаренды, отклоняет как не обоснованные, поскольку в состав помещений, передаваемых ИП ФИО4 входили помещения, занимаемые Истцом, что следует из приложений к договорам. Кроме того, в извещении от 31.12.2024 Истец указала, что не возражает против изменения условий договора.

Между тем, данный вывод не влияет на выводы суда об отсутствии оснований для удовлетворения требований Истца. При таких обстоятельствах, установление срока давности изготовления договора субаренды от 01.01.2025 не повлияет на выводы суда, однако приведет к увеличению судебных расходов Истца.

Поскольку совокупность для реализации преимущественного права не подтверждена, доказательства соблюдения истцом требований статьи 621 ГК РФ о письменном уведомлении арендодателя о намерении заключить договор аренды на новый срок не представлены, суд приходит к выводу об утрате истцом преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, в связи с чем заявленное требование о переводе прав и обязанностей по заключенному 01.01.2025 договору аренды не подлежащим удовлетворению, что соответствует пункту 33 Информационного письма

Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

По итогу рассмотрения спора расходы по уплате государственной пошлины относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

в удовлетворении исковых требований отказать.

На решение суда в срок, не превышающий месяца со дня вынесения

решения, может быть подана апелляционная жалоба в Двадцать первый

арбитражный апелляционный суд через суд, вынесший решение.

Судья М.П. Потылицына