Решение от 28 июня 2019 г. по делу № А39-1806/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-1806/2019

город Саранск28 июня 2019 года

Резолютивная часть решения объявлена 26 июня 2019 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 июня 2019 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Кшняйкина Ю.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

публичного акционерного общества "Сбербанк России"

к Государственному унитарному предприятию Республики Мордовия "Фармация",

с привлечением в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия,

об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 1832448рублей 88копеек в счет ежемесячных арендных платежей по договору долгосрочной аренды нежилого помещения №190516/14318180/01 от 02.07.2016г.,

при участии представителей:

от истца: ФИО2, по доверенности № 8589/28-Д от 13.06.2018 г.,

от ответчика: ФИО3, по доверенности № 2 от 11.02.2019 г.,

от третьего лица: не явились,

у с т а н о в и л:

публичное акционерное общество "Сбербанк России" (далее - ПАО "Сбербанк России", истец) обратилось в суд с иском к Государственному унитарному предприятию Республики Мордовия "Фармация" (ГУП "Фармация", ответчик) об обязании произвести зачет стоимости неотделимых улучшений в сумме 1832448рублей 88копеек в счет ежемесячных арендных платежей по договору долгосрочной аренды нежилого помещения №190516/14318180/01 от 02.07.2016г.

Ответчик иск не признал, в отзыве указал, что объем и стоимость выполненных истцом ремонтных работ арендуемого помещения с Арендодателем и Собственником помещения не согласовывались.

Определением суда от 22.04.2019 к участию в деле на стороне ответчика в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Государственный комитет имущественных и земельных отношений Республики Мордовия (далее – Госкомимущество РМ).

Госкомимущество РМ, просило в удовлетворении иска отказать, в отзыве указало, что право на возмещение расходов на осуществление неотделимых улучшений может быть реализовано истцом лишь после прекращения спорного договора аренды.

Из материалов дела судом установлено, что 02 июня 2016 года между ГУП "Фармация" (Арендодатель) и ПАО "Сбербанк России" (Арендатор) с согласия Госкомимущества РМ заключен договор долгосрочной аренды нежилого помещения №190516/14318180/01.

По акту приема-передачи от 02.06.2016 Арендатор принял во временное владение и пользование принадлежащее Арендодателю на праве хозяйственного ведения нежилое помещение площадью 118,8 кв.м., расположенное на первом этаже по адресу: <...>, кадастровый номер 13:23:1001023:3408.

Цель использования объекта: размещение работников дополнительного офиса №8589/038 Мордовского отделения №8589 ПАО Сбербанк и для обслуживания клиентов (п.1.4 Договора).

Пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 Договора стороны определили размер арендной платы, периодичность и сроки уплаты арендной платы. Арендная плата за пользование объектом состоит из постоянной и переменной частей.

Постоянная арендная плата установлена в размере 1000 рублей за 1 кв.м. в месяц. Постоянная арендная плата за всю площадь объекта в месяц составляет 118800 рублей.

Пунктом 3.4.2 Договора предусмотрено право Арендатора проводить за свой счет на объекте ремонтные работы и неотделимые улучшения только после получения предварительного письменного согласия Арендодателя на производство таких работ. При этом стороны определили, что все неотделимые улучшения, произведенные Арендатором за счет собственных средств и с согласия Арендодателя, с момента их совершения являются частью объекта, принадлежащего Арендодателю на праве хозяйственного ведения.

В соответствии с пунктом 4.6 Договора в случае производства Арендатором капитального ремонта либо реконструкции объекта, связанных с созданием неотделимых улучшений, Арендодатель предоставляет арендные каникулы для уплаты аренды на весь срок проведения капитального ремонта либо реконструкции, который определяется сторонами для целей Договора, исходя из договоров/соглашений Арендатора с подрядными организациями. Стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений снижает величину арендной платы, начисляемой в периоде действия арендных каникул. Разница между стоимостью неотделимых улучшений и величиной начисленной арендной платы за период действия арендных каникул подлежит зачету сторонами при осуществлении расчетов за первый месяц пользования объектом, следующий за последним месяцем срока действия арендных каникул и последующие месяцы аренды.

В письме от 07.07.2016 ПАО "Сбербанк России" просило ГУП "Фармация" согласовать проведение работ по реконструкции арендуемого помещения согласно прилагаемому эскизно-планировочному решению.

Письмом от 12.07.2016 исх.№1296 ГУП "Фармация" сообщило, что не возражает против проведения работ по реконструкции арендуемого помещения и согласовывает предоставленное планировочное решение. Кроме того указанным письмом ГУП "Фармация" на срок проведения работ по реконструкции помещения предоставило ПАО "Сбербанк России" арендные каникулы до 09.09.2016.

В рамках заключенного между ПАО "Сбербанк России" и ООО "Грандстрой-99" договора генерального подряда №1 от 25.07.2016 на арендуемом объекте выполнены, в том числе, следующие работы: пробивка проемов, демонтаж полового покрытия, демонтаж электропроводки, демонтаж перегородок, демонтаж обшивки стен, устройство стяжек, засыпка полов, грунтовка, установка перемычек, электромонтажные работы (прокладка проводов в гофре, установка автоматов, распаянных коробок, установка выключателей, светильников, розеток и т.д.), санитарно-технические работы (прокладка труб холодной, горячей воды, канализации, установка унитаза и смесителей, врезки и т.д.), отделочные работы (облицовка стен ГКЛ, облицовка полов плиткой, устройство подвесных потолков, шпаклевка, грунтовка, окраска, облицовка стен плиткой, устройство перегородок из ГКЛ, установка стеклянных перегородок, установка дверей деревянных, металлических, стеклянных, установка окна алюминиевого с УДС), устройство отдельного входа, демонтаж, монтаж радиаторов отопления, прокладка труб отопления, прочие работы (уборка, погрузка и вывоз мусора).

Истец квалифицирует вышеуказанные работы как неотделимое улучшение арендуемого помещения, стоимость которого оценивает в размере 2185016рублей 62копейки.

В период действия арендных каникул стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений компенсирована в сумме 352567рублей 74копейки (за три месяца).

Таким образом, разница между стоимостью неотделимых улучшений и величиной начисленной арендной платы за период действия арендных каникул составила 1832448 руб. 88 коп.

Письмом от 13.12.2018г исх.№8589-01-исх/887 ПАО "Сбербанк России" обратилось к ГУП "Фармация" с просьбой осуществить зачет произведенных неотделимых улучшений в счет арендной платы (предоставления арендных каникул) в соответствии с пунктом 4.6 Договора, которое последним оставлено без удовлетворения.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. При этом в силу пункта 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Из анализа статьи 623 ГК РФ следует, что под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства.

При этом возмещению подлежит не величина расходов на производство ремонтных работ вообще, а стоимость улучшений недвижимого имущества.

Нормы пунктов 2, 3 статьи 623 ГК РФ являются диспозитивными и позволяют сторонам самостоятельно определить в договоре порядок расчета за неотделимые улучшения арендуемого имущества в зависимости от наличия или отсутствия согласия арендодателя на их производство, если иное не установлено законом.

Пунктом 4.6 Договора предусмотрены условия, согласно которым стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений объекта снижает величину арендной платы.

Таким образом, в предмет доказывания по настоящему спору входят: факт осуществления арендатором работ по производству неотделимых улучшений спорного имущества за счет собственных средств, действительная стоимость произведенных неотделимых улучшений, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, факт неотделимости произведенных улучшений.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации бремя доказывания указанных обстоятельств относится на истца.

Факт выполнения работ на арендуемом объекте подтверждается актами о приемке выполненных работ КС-2 за период с августа по октябрь 2016 года и ответчиком не оспаривается.

Из переписки сторон (письмо от 07.07.2016, ответ от 12.07.2016) следует, что ответчик не возражал против проведения истцом реконструкции арендуемого помещения, Однако конкретные виды, объемы и стоимость проводимых арендатором работ в названных письмах не указаны, приложенное к письму истца от 07.07.2016 эскизно-планировочное решение эти данные не содержит.

Оценив в совокупности поэтажный план объекта аренды до проведения ремонта и указанные истцом работы в качестве неотделимого улучшения арендуемого помещения, суд пришел к выводу, что все выполненные арендатором строительно-монтажные работы представляют собой перепланировку, переоборудование (переустройство) помещений, осуществленные в целях их модернизации для использования в качестве офиса отделения банка для обслуживания клиентов, изменение интерьера помещений под стандарты банка.

Таким образом, работы по изменению арендуемого помещения были направлены на обеспечение собственных интересов истца по эксплуатации объекта аренды в соответствии с его целевым назначением, определенным договором.

Вместе с тем, представленный в дело акт приема-передачи недвижимого имущества от 01.10.2014 г. не содержит каких-либо сведений о ненадлежащем состоянии переданного в аренду имущества, напротив, в нем указанно, что техническое состояние стен, потолков, полов, дверей, окон, инженерного оборудования признано хорошим.

Вышеуказанные изменения арендуемого помещения квалифицированы судом как перепланировка и переустройство, а не реконструкция, предполагающая существенное изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройку, перестройку, расширение объекта капитального строительства, а также замену и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства (пункт 14 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ).

Истец вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательств, подтверждающих согласование с ответчиком видов и объемов предполагаемых работ, а также стоимости неотделимых улучшений арендуемого помещения.

Довод истца о том, что письмо от 12.07.2016 о согласовании реконструкции объекта аренды не содержит каких либо стоимостных ограничений отклоняется, поскольку расценивается судом как предварительное согласование в соответствии с пунктом 3.4.2 Договора, при этом в указанном письме период предоставления арендных каникул истцом не оспаривался.

Оценка действительной стоимости неотделимых улучшений арендуемого объекта после проведения ремонта сторонами не проводилась, ходатайство о проведении оценки в ходе судебного разбирательства не заявлено.

При изложенных обстоятельствах, оснований для удовлетворения исковых требований у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд

р е ш и л:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Кшняйкин