Решение от 12 марта 2020 г. по делу № А03-5057/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АЛТАЙСКОГО КРАЯ

656015, Барнаул, пр. Ленина, д. 76, тел.: (3852) 29-88-01

http:// www.altai-krai.arbitr.ru, е-mail: а03.info@arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

г. Барнаул


Дело № А03-5057/2019


Резолютивная часть решения оглашена 05 марта 2020 года.

Решение в полном объеме изготовлено 12 марта 2020 года.


Арбитражный суд Алтайского края в составе судьи Гуляева А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Управления имущественных отношений Алтайского края, (ИНН <***>, ОГРН <***>), г. Барнаул, к индивидуальному предпринимателю ФИО2, (ИНН <***>, ОГРНИП 304222504800057), г. Барнаул, об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО3, по доверенности от 03.03.2020,

от ответчика – ФИО4, по доверенности от 15.10.2019, ФИО5, по доверенности от 18.07.2019,

эксперта ФИО6,



У С Т А Н О В И Л:

Управление имущественных отношений Алтайского края (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ответчик) об изъятии объекта незавершенного строительства (торгово-выставочный комплекс) с кадастровым номером 22:63:030308:43, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Исковые требования мотивированы статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) и обоснованы тем, что истек срок действия договора аренды земельного участка, а объект строительством не завершен.

Ответчик представил письменный отзыв на иск, в котором заявил возражения против требования истца. Ответчик заявил, что фактически строительство объекта недвижимого имущества завершено на 100%.

Производство по делу приостанавливалось до вступления в законную силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения дела № А03-938/2019, а также в связи с назначением по делу судебной строительно-технической экспертизы.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы в обоснование заявленных по делу требования и возражений против него.

В судебном заседании суд отказал истцу в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу до вступления в законную силу судебного акта по делу №А03-17135/2019 в связи с отсутствие для этого оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 АПК РФ.

Выслушав представителей сторон и исследовав материалы дела, суд установил следующее.

22.01.2016 между Главным управлением имущественных отношений Алтайского края, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, заключен договор аренды земельного участка от 22.01.2016 № 4634-з (далее – договор), по условиям которого ответчику предоставлен в пользование земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 22:63:030308:13, общей площадью 11971 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для завершения строительства торгово-выставочного комплекса сроком на 3 года с момента вступления договора в силу.

На основании постановления Администрации Алтайского края от 26.08.2016 № 297 «Об органах исполнительной власти Алтайского края», постановления Правительства Алтайского края от 16.10.2018 № 392 «Об органах исполнительной власти Алтайского края» Главное управление имущественных отношений Алтайского края переименовано в Управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с пунктом 2 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор зарегистрирован в установленном законом порядке 02.02.2016.

Срок аренды по договору установлен 3 года с момента вступления договора в силу (пункт 2.1).

Договор вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункт 2.2).

Поскольку государственная регистрация договора осуществлена 02.02.2016, срок действия договора истек 04.02.2019 с учетом положений статей 192 и 193 ГК РФ.

О прекращении срока действия договора истец уведомил ответчика в письме № 24/19990 от 22.11.2018.

Договор был заключен на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в соответствии с которым, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. В связи с этим, срок действия договора не подлежит продлению и не возобновляется на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Учитывая положения названных норм, после истечения срока действия договора аренды в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) погашена запись об аренде земельного участка с кадастровым номером 22:63:030308:13, расположенного по адресу: <...>.

Согласно сведений из ЕГРН, на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 22:63:030308:43, степень готовности 98%, принадлежащий на праве собственности ответчику, о чем в ЕГРН сделана запись о регистрации № 22-22/001-22/001/087/2015-6494/1 от 17.12.2015.

Письмом от 22.11.2018 № 24/19990 истец уведомил ответчика о необходимости завершения строительства и регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, расположенный на земельном участке по адресу: <...>, до истечения срока действия договора аренды земельного участка от 22.01.2016 № 4634-з.

Также истец сообщил ответчику, что в случае невыполнения действий по завершению строительства объекта он будет вынужден обратиться в суд с требованием об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

Истец ссылается на то, что строительство объекта в установленном законом порядке не завершено.

По информации комитета по строительству, архитектуре и развитию города Барнаула от 20.02.2019 № 459/01-25 комитетом было выдано разрешение от 11.07.2018 № 22-RU22302000-248-2018 на строительство торгово-выставочного комплекса на земельном участке по адресу: <...> сроком действия до 24.01.2019. Заявление о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства по указанному адресу в комитете отсутствует.

В рамках арбитражного дела № А03-938/2019 ответчик обращался в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к администрации города Барнаула о сохранении самовольной постройки – нежилого здания (торгово-выставочный комплекс) после реконструкции общей площадью 3348,2 кв.м., расположенного на земельном участке по адресу: Павловский тракт, 311, г. Барнаул, Алтайский край, и признании права собственности на указанную самовольную постройку.

Решением Арбитражного суда Алтайского края от 25.06.2019 по делу №А03-938/2019, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2019, в удовлетворении исковых требований ФИО2 отказано.

Согласно статье 239.1 ГК РФ в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В рассматриваемом случае, между сторонами договор аренды заключен 22.01.2016, следовательно, он попадает под законодательное регулирование названных норм.

Договор аренды земельного участка действовал до 04.02.2019 (3 года с момента государственной регистрации - 02.02.2016 с учетом положений статьи 193 ГК РФ).

Управление обратилось с настоящим требованием в суд 08.04.2019, то есть в пределах установленного законодателем шестимесячного срока после истечения срока аренды.

Определением от 20.11.2019 суд по ходатайству ответчика назначил по делу судебную строительно-техническую экспертизу, поручив ее проведение эксперту общества с ограниченной ответственностью «ГрадЭксперт» ФИО6.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос: «Какова степень готовности объекта недвижимости, имеющего кадастровый номер 22:63:030308:13, расположенного по адресу: <...>?»

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №06/03-09(06/03-59) от 20.02.2020, степень готовности объекта недвижимости, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 22:63:030308:13 по адресу: <...>, составляет 100%.

В судебном заседании 05.03.2020 суд заслушал пояснения эксперта ФИО6, который на заданные судом вопросы пояснил, что он определял степень готовности путем сопоставления удельных долей проектной документации и фактического состояния конструктивных элементов, в связи с чем пришел к выводу, что объект является полностью готовым и пригодным к эксплуатации.

Истец заключение эксперта по результатам проведенной по делу судебной экспертизы, в установленном законом порядке, не оспорил и не опроверг.

Вывод эксперта свидетельствует о том, что на спорном земельном участке отсутствует незавершенный строительством объект недвижимого имущества.

В то же время, применение статьи 239.1 ГК РФ распространяется только на объекты незавершенного строительства.

Объектом незавершенного строительства является объект, строительство которого не завершено и который относится к объектам капитального строительства наряду со зданиями, строениями, сооружениями (статья 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, единственно определяющим признаком объекта незавершенного строительства является факт незавершения строительных работ, а не отсутствие документов на ввод объекта в эксплуатацию.

В рассматриваемом случае, основания для применения статьи 239.1 ГК РФ отсутствуют, так как строительство заявленного к изъятию объекта завершено, в связи с чем цель предоставления земельного участка ответчику достигнута.

Определяя дальнейшую судьбу как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес истца должен заключаться в эффективном использовании земельного участка, путем ввода законченного строительством объекта, не нарушающего права и законные интересы иных лиц, не угрожающих жизни и здоровью граждан, в эксплуатацию.

В рамках арбитражного дела №А03-17135/2019 индивидуальный предприниматель ФИО2 обратился в Арбитражный суд Алтайского края с исковым заявлением к Администрации города Барнаула Алтайского края о сохранении после реконструкции и признании права собственности на нежилое здание (торгово-выставочный комплекс), площадью 3348,2 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Истец не оспаривает то обстоятельство, что в случае удовлетворения требования ИП ФИО2, заявленного в рамках дела №А03-17135/2019, отпадут основания для изъятия путем продажи с публичных торгов спорного объекта, строительство которого, как следует из материалов настоящего дела, фактически завершено.

В рамках настоящего дела, требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта при отсутствии для этого оснований, предусмотренных статьей 239.1 ГК РФ.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного истцом по делу требования.

Расходы по уплате государственной пошлины по правилам статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца, однако истец от уплаты государственной пошлины освобожден в силу закона.

При рассмотрении дела ответчик не настаивал на отнесении судебных расходов по проведению экспертизы на истца в случае отказа ему в иске.

В связи с этим понесенные ответчиком расходы по оплате услуг эксперта не подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в соответствии с частью 4 статьи 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 167, 170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд


Р Е Ш И Л:


В удовлетворении искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Алтайского края в апелляционную инстанцию – Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения, либо в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья А.С. Гуляев