Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А73-9908/2020

Арбитражный суд Хабаровского края

г. Хабаровск, ул. Ленина 37, 680030, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-9908/2020
г. Хабаровск
28 августа 2020 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 26.08.2020.

Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи С.Ю. Дацука,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи И.М. Богуновым,

рассмотрел в заседании суда дело

по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308270916200011, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью «ЭсТиЭкс Форест» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 682860, <...>)

о взыскании 280 945 руб. 30 коп., расторжении договора, возложении обязанности вернуть имущество,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель, доверенность № 27АА 1533497 от 25.08.2020;

от ответчика – не явился, извещен надлежащим образом.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1, Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Хабаровского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «ЭсТиЭкс Форест» (далее – ООО «ЭсТиЭкс Форест») о расторжении договора купли-продажи недвижимости от 21.08.2019, возложении на ответчика обязанности возвратить продавцу нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 27:04:0701001:513 площадью 803,9 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 27:04:0701001:1694 площадью 8 188 кв.м, расположенные по адресу: <...>; взыскании неустойки за период 21.09.2019-30.06.2020 в суме 280 945 руб. 30 коп.

Исковые требования мотивированы неисполнением Обществом обязанности по оплате переданных в рамках указанного договора объектов недвижимости, уклонения от прекращения договорных отношений в добровольном порядке. Иск нормативно обоснован положениями статей 450, 452, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

ООО «ЭсТиЭкс Форест», надлежащим образом извещенное о начатом судебном разбирательстве в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), отзыв на иск не представило, мотивированных возражений относительно заявленных требований не выразило, указания, данные в определениях от 03.07.2020, 29.07.2020, не исполнило.

В судебном заседании представитель инициатора судебного разбирательства поддержал требования по доводам, изложенным в иске.

ООО «ЭсТиЭкс Форест», уведомленное о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителя не обеспечило.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившегося лица, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителя истца, арбитражный суд

У С Т А Н О В И Л:

21.08.2019 между ИП ФИО1 (продавец) и ООО «ЭСТиЭкс Форест» (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец принял обязательство передать в собственность покупателя объекты недвижимости – нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 27:04:0701001:513 площадью 803,9 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 27:04:0701001:1694 площадью 8 188 кв.м, расположенные по адресу: <...>, а покупатель – обязанность принять названные объекты и оплатить их стоимость.

В соответствии с пунктом 3.1 договора от 21.08.2019 совокупная цена объектов составляет 989 244 руб.

Согласно пункту 3.2 оплата имущества производится единовременно не позднее 30 календарных дней с момента подписания договора.

Пунктом 4.1 предписано, что за нарушение сроков оплаты, регламентированных пунктом 3.2, продавец вправе потребовать от покупателя внесения неустойки в размере 0,1 % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

В силу пункта 7.1 договора от 21.08.2019 договор может быть расторгнут по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

В порядке реализации достигнутых договоренностей ИП ФИО1 передал ООО «ЭсТиЭкс Форест» объекты недвижимости – нежилое здание (гараж) с кадастровым номером 27:04:0701001:513 площадью 803,9 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 27:04:0701001:1694 площадью 8 188 кв.м, расположенные по адресу: <...>.

03.09.2019 в целях передачи правового титула, а также придания гражданским правам и обременениям режима публичной достоверности осуществлена государственная регистрация права собственности Общество на указанные объекты.

Вместе с тем, в нарушение условий пунктов 3.1, 3.2, оплаты за переданное имущество не последовало.


Уведомлением от 21.10.2019 ООО «ЭсТиЭкс Форест» поставлено в известность о нарушении установленных сроков оплаты по договору от 21.08.2019, ответчику предложено исполнить принятые обязательства, либо подписать соглашение о расторжении договора купли-продажи. Общество также проинформировано о начислении неустойки, предупреждено о реализации Предпринимателем права на обращение за судебной защитой.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, претензия оставлена без удовлетворения, действий по ликвидации задолженности в виде пени, фактического возврата помещения и земельного участка не совершено.

Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения ИП ФИО1 в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ предусмотрено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статья 455 ГК РФ товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ).

Пунктами 1, 2 статьи 551 ГК РФ определено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу пункта 1 статьи 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор от 21.08.2019, оттиски о произведенных регистрационных записях, выписки из единого государственного реестра недвижимости) подтверждает факт передачи ИП ФИО1 в собственность ООО «ЭсТиЭкс Форест» объектов недвижимости – нежилого здания (гараж) с кадастровым номером 27:04:0701001:513 площадью 803,9 кв.м; земельного участка с кадастровым номером 27:04:0701001:1694 площадью 8 188 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Данных о наличии претензий покупателя относительно характеристик переданных объектов не имеется.

Как следует из материалов дела, совокупная стоимость недвижимости была установлена сторонами в сумме 989 244 руб.

Доказательства перечисления ООО «ЭсТиЭкс Форест» в пользу Предпринимателя денежных средств в счет оплаты переданных объектов отсутствуют.

Оценив указанные фактические обстоятельства, суд констатирует следующее.

В ходе судебного разбирательства нашел свое подтверждение факт нарушения Обществом установленного срока внесения платы за переданные в собственность объекты недвижимости.

Поскольку претензия истца о наличии задолженности с предложением погасить таковую, а также предложением о расторжении договора получена ответчиком, но оставлена без удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления о расторжении договора.

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств.

Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенного ответчиком нарушения.

Принимая во внимание недопустимость отступления от основных положений гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), следует установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Применительно к приведенному подходу суд отмечает, что при заключении договора от 21.08.2019 сторонами был установлен конкретный порядок внесения платы за приобретенный объект, регламентирован срок осуществления соответствующих платежей.

Тем самым гарантированы охраняемые законом права продавца, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме в строгом соответствии с согласованным порядком.

В данном случае суд основывается на базовых положениях гражданского законодательства, фактических обстоятельствах нарушения денежного обязательства из соответствующего договора.

Итоговая дата полного исполнения денежного обязательства, установленная соглашением сторон, истекла 20.09.2019 (пункт 3.2).

Из материалов дела усматривается, что покупателем платежи в какой-либо части не совершались, неоплаченный остаток образован полной стоимостью недвижимости.

Каких-либо данных о реальных мерах, предпринятых покупателем и направленных на ликвидацию долга, в материалы дела не представлено.

При изложенных обстоятельствах неоплата покупателем цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он рассчитывал при заключении договора купли-продажи, и, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, является существенным нарушением обязательств по договору.

Таким образом, реализация избранной истцом правовосстановительной меры принципиально допустима как с позиции статей 450, 486 ГК РФ, так и применительно к пункту 7.2 договора от 21.08.2019.

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что сторонами предпринимались попытки прекратить правоотношения по договору от 21.08.2019 во внесудебном порядке.

В частности, в материалы дела представлено 2 экземпляра соглашения о расторжении договора купли-продажи от 21.08.2019, датированных 11.10.2019.

Согласно пояснениям истца и материалам дела, данное соглашение направлялось Обществу наряду с претензией от 11.10.2019.

Между тем, соглашение от 11.10.2019 подписано только со стороны ИП ФИО1 ФИО3 названного соглашения, подписанных со стороны покупателя (в лице поименованного в нем генерального директора Общества Пак Же Хи), в материалы дела не представлено.

По запросу суда истцом также представлены уведомления Управления Росреестра по Хабаровскому краю №№ КУВД-001/2020-4525920/2, КУВД-001/2020-4525921/2 от 12.05.2020 о приостановлении государственной регистрации права.

Из данных уведомлений следует, что 21.02.2020 между ИП ФИО1 и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора от 21.08.2019. Вместе с тем органом регистрации констатировано, что данное соглашение не может выступать в качестве основания для перехода права собственности на спорные объекты от Общества к Предпринимателю, с позиции статей 185, 187 ГК РФ, статей 21, 26, 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», поскольку подписавшее соглашение о расторжении от имени ООО «ЭсТиЭкс Форест» лицо (ФИО4) не обладает соответствующим полномочием, исходя из буквального содержания выданной ему Обществом доверенности № АГ 1657831.

Истцом подтверждено, а ответчиком не опровергнуто, что действия Росреестра по приостановлению государственной регистрации перехода права, отраженные в уведомлениях Управления №№ КУВД-001/2020-4525920/2, КУВД-001/2020-4525921/2 от 12.05.2020, не оспорены.

Срок приостановления регистрации перехода права истек 12.08.2020.

На момент рассмотрения спора наступили основания для отказа в осуществлении регистрации.

Оценив совокупность приведенных фактических обстоятельств, исследовав содержание соглашений от 11.10.2019, 21.02.2020, исследовав обстоятельства и основание приостановления регистрационных действий, суд отмечает, что предпринятые сторонами меры в действительности не повлекли прекращение договорных отношений.


Неподписание ответчиком договора от 11.10.2019, а равно последующее подписание договора от 21.02.2020 неуполномоченным Обществом лицом, фактически указывает на отсутствие единой согласованной воли сторон, направленной на прекращение договорных отношений, расторжение договора купли-продажи от 21.08.2019. Указанные обстоятельства безусловно свидетельствуют о том, что прекращение договора купли-продажи не состоялось: волеизъявление Общества не было реализовано им же самим и по его же инициативе.

При этом конкретные фактические обстоятельства спора, характеризующие продолжительность переговорного процесса, длительность неисполнения Обществом обязательства по оплате, обстоятельства и способ выдачи доверенности, содержащей очевидные пороки формы (с учетом той цели, для достижения которой она оформлялась), в совокупности и взаимосвязи позволяют суду констатировать доказанность факта уклонения Общества от прекращения договорных связей ввиду нарушения условий договора.

Таким образом, правовых препятствий для расторжения договора в судебном порядке, в данном конкретном случае не имеется.

Противоположный подход к оценке установленных обстоятельств позволял бы Обществу (формально не возражавшему против прекращения правоотношений, но не предпринимавшему реальных мер по фиксации в двустороннем порядке факта такого прекращения) непредсказуемо долго удерживать созданную им ситуацию в состоянии неопределенности для Предпринимателя, что не отвечало бы охраняемым законом принципам равенства участников сделок, стабильности гражданского оборота и определенности правоотношений сторон.

Ответчиком произведена государственная регистрация права собственности на спорные объекты.

Однако данное обстоятельство также не препятствует заявлению соответствующего требования.

В силу правовой позиции, приведенной в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ. В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

В соответствии с правового подхода, изложенного в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22ГКРФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Из представленных материалов следует, что объекты правоотношений продавцу не возвращены. При этом правовые основания для их дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют.

Следовательно, заявленная правовосстановительная мера подлежит применению.


В качестве самостоятельного требования истцом заявлено о взыскании неустойки в сумме 280 945 руб. 30 коп. за период 21.09.2019-30.06.2020.

Пунктом 1 статьи 329 ГК РФ установлено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 ГК РФ).

Данное материально-правовое требование выполнено сторонами при заключении договора купли-продажи.

Учитывая допущенное ответчиком нарушение установленных договором сроков, требование о взыскании пени является правомерным.


Проверив расчет испрашиваемой истцом меры гражданско-правовой ответственности, суд признает его верным.

Дополнительно суд отмечает следующее.

Установленная законом или договором купли-продажи неустойка за просрочку оплаты взыскивается с покупателя до фактического исполнения обязательства в пределах его обязанности.

Согласно пункту 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 4 статьи 425 ГК РФ предусмотрено, что окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение.

В рассматриваемом случае сторонами не закреплено специальных условий, ограничивающих действие приведенных норм.

При таких обстоятельствах отсутствие действий по оплате, с учетом существа достигнутых сторонами договоренностей, позволяют производить начисление неустойки за указанный истцом период, в том числе и в ситуации принудительного прекращения договора.

Законных оснований для снижения размера неустойки, в том числе в порядке статьи 333 ГК РФ, суд не усматривает.

На основании совокупности установленных фактических обстоятельств, а также приведенных норм материального права, суд находит возможным удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

Частью 1 статьи 110 АПК РФ предписано, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Иск удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости от 21.08.2019, заключенный между индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 308270916200011, ИНН <***>) и обществом с ограниченной ответственностью «ЭсТиЭкс Форест» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Обязать общество с ограниченной ответственностью «ЭсТиЭкс Форест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) передать индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП 308270916200011, ИНН <***>) нежилое здание с кадастровым номером 27:04:0701001:513 площадью 803,9 кв.м; земельный участок с кадастровым номером 27:04:0701001:1694 площадью 8 188 кв.м.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ЭсТиЭкс Форест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП 308270916200011, ИНН <***>) неустойку в сумме 280 945 руб. 30 коп., государственную пошлину в размере 20 618 руб.90 коп.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья С.Ю. Дацук