Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А72-14420/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ульяновск

09.07.2024                                                                                    Дело№А72-14420/2023


Резолютивная часть решения оглашена 25.06.2024

Полный текст решения изготовлен 09.07.2024


Арбитражный суд Ульяновской области в составе  судьи С.А. Абрашина,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баяндиной А.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

к Обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" (ОГРН <***>, ИНН <***>), г. Ульяновск

о расторжении договора аренды

об обязании освободить и передать нежилое помещение


при участии:

от истца – не явился, извещен; ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя.

от ответчика – ФИО1, удостоверение адвоката, доверенность от 15.02.2024г. 



УСТАНОВИЛ:

Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска обратилось в Арбитражный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания", в котором просит суд:

1) взыскать с ООО «Теплогенерирующая компания» задолженность в размере 240 461 руб. 31 коп.:

-основной долг - 236 567 руб. 52 коп., за период с 29.05.2023 г. по 31.08.2023 г.

-пени 3 893 руб. 79 коп., за период с 11.06.2023 г. по 22.09.2023 г.

-пени за период с 23.09.2023 по день фактической оплаты задолженности

2) расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016.

3) обязать ООО «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска по  акту приёма-передачи недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 317,60 кв.м.

Определением арбитражного суда Ульяновской области от 10.11.2023 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст.228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением от 17.01.2024 суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

Определением от 26.04.2024 суд удовлетворил ходатайство истца об уточнении исковых  требований, принятое к рассмотрению определением от 17.01.2024г., в котором заявитель просил суд:

1)расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016.

2)обязать ООО «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска по акту приёма-передачи недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 317,60 кв.м.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

В судебном заседании 17.06.2024 в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации был объявлен перерыв до 25.06.2024 до 16 час. 00 мин.

Арбитражный суд Ульяновской области разместил на своем официальном сайте: http://ulyanovsk.arbitr.ru. в сети Интернет информацию о времени и месте продолжения судебного заседания (публичное объявление о перерыве и продолжении судебного заседания).

После окончания перерыва судебное заседание 25.06.2024 продолжено.

Истец в судебное заседание не явился, извещен о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные  доказательства, выслушав представителя ответчика, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

07.11.2016 между Управлением муниципальной собственностью администрации города Ульяновска (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания" (Арендатор) оформлен договор аренды муниципального нежилого помещения  № 9824-т, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду нежилое здание (далее - Объект), расположенное по адресу: г. Ульяновск, р-н Ленинский, ул. Ульяны ФИО2, д. 4-А, для использования под размещение оборудования по снабжению объектов недвижимости горячей водой и тепловой энергией. Общая площадь Объекта составляет 317,60 кв. м. (п.1.1).

По акту приёма-передачи от 07.11.2016 Арендодатель передал Арендатору нежилое здание.

Согласно п. 2.1 договора настоящий договор заключается на срок с 07 ноября 2016 года по 06 ноября 2021 года и вступает в силу в соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации.

Дополнительным соглашением от 13.01.2022 стороны дополнили договор аренды абзацем следующего содержания: «настоящий договор пролонгирован с 07.11.2021 по 07.11.2022».

Дополнительным соглашением от 28.10.2022 стороны дополнили договор аренды абзацем следующего содержания: «настоящий договор пролонгирован с 07.11.2022 до 07.11.2023».

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.4.1 и п.4.2  договора, в соответствии с протоколом от 20.10.2016 № 1 заседания единой Комиссии по проведению конкурсов или аукционов на право заключения в отношении имущества муниципального образования «город Ульяновск» договорен аренды, сумма арендной платы по настоящему договору устанавливается в размере: 666 960,00 рублей в год или 55 580,00 рублей в месяц, без учета налога на добавленную стоимость (НДС). Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно в сумме 55 580,00 рублей. Арендная плата за текущий месяц перечисляется Арендатором до десятого числа данного месяца на р/с Управления федерального казначейства по Ульяновской области.

Дополнительным соглашением от 13.01.2022 стороны договорились о нижеследующем:

1. Пункт 4.1 раздела 4 договора аренды изложить в следующей редакции:

«С 07.11.2021 г. размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в соответствии с решением Ульяновской Городской Думы от 30.10.2013 № 138, пунктом 4.3 договора аренды и на основании отчета об оценке от 29.11.2021 № 343-16/21, устанавливается в размере 70 411,92 рублей в месяц, без учёта налога на добавленную стоимость (НДС). НДС перечисляется Арендатором самостоятельно».

2. Пункт 4.2 раздела 4 договора аренды изложить в следующей редакции:

«п.4.2. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц перечисляется Арендатором до десятого числа данного месяца на номер казначейского счёта Управления федерального казначейства по Ульяновской области (Управление имущественных отношений, экономики и развития конкуренции администрации города Ульяновска) ОТДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСК БАНКА РОССИИ//УФК по Ульяновской области, г. Ульяновск, БИК 017308101, номер единого казначейского счёта 40102810645370000061, номер казначейского счёта для осуществления расчётных операций 03100643000000016800, ИНН <***>, КПП 732501001, ОКТМО 73701000, код бюджетной классификации 41011105074040000120. НДС с арендной платы перечисляется отдельным платежным поручением в налоговую инспекцию».

Дополнительным соглашением от 28.10.2022 стороны договорились о нижеследующем:

Пункт 4.1 раздела 4 договора аренды изложить в следующей редакции:

«С 07.11.2022 г. размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, в соответствии с решением Ульяновской Городской Думы от 30.10.2013 № 138, пунктом 4.3 договора аренды и на основании отчета об оценке от 19.10.2022 № 277-1/22, устанавливается в размере 76 744,86 рублей в месяц, без учёта налога на добавленную стоимость (НДС). НДС перечисляется Арендатором самостоятельно ».

2. Пункт 4.2 раздела 4 договора аренды изложить в следующей редакции: «п.4.2. Арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно. Арендная плата за текущий месяц перечисляется Арендатором до десятого числа данного месяца на   номер   казначейского   счёта   Управления   федерального   казначейства по Ульяновской области (Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска) ОТДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСК БАНКА РОССИИ//УФК по Ульяновской области, г. Ульяновск, БИК 017308101, номер единого казначейского счёта 40102810645370000061, номер казначейского счёта для осуществления расчётных операций 03100643000000016800, ИНН <***>, КПП 732501001, ОКТМО 73701000, код бюджетной классификации 41011105074040000120. НДС с арендной платы перечисляется отдельным платежным поручением в налоговую инспекцию».

Поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, то есть не исполнил свои обязательства надлежащим образом, истец направил в адрес ответчика претензию (уведомление №1204-10 от 27.09.2023), в которой предложил ответчику оплатить задолженность. В противном случае, истец предложил ответчику расторгнуть договор и освободить арендуемое помещение.

Поскольку данная претензия была оставлена ответчиком без ответа, 02.11.2023 истец обратился в арбитражный суд с требованием о взыскании суммы долга и пени в судебном порядке и с требованиями о расторжении договора и об обязании освободить и передать нежилое помещение.

07.11.2023 ответчик оплатил истцу основной долг и пени (в общей сумме 240 461 руб. 31 коп.).

В связи с чем, истец, уточнив исковые требования, фактически отказался от иска в части взыскания основного долга и пени.

Истец просит расторгнуть договор аренды № 9824 от 07.11.2016, поскольку ответчик не внес арендную плату в установленный договором срок, тем самым допустив существенное нарушение договора.

В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Согласно п.6.2 и 6.2.3 договора, Договор может быть расторгнут Арендодателем досрочно в установленном законодательством порядке в случае возникновения задолженности по арендной плате за пользование помещением, эквивалентной сумме двухмесячной арендной платы, независимо от последующего его внесения. Расторжение не освобождает Арендатора от обязанности погашения задолженности и уплаты пени за просрочку платежа.

Согласно п.6.3 договора, о предстоящем расторжении договора в связи с истечением его срока либо досрочно, стороны предупреждают друг друга за один месяц путем направления по почте заказного письма по адресу регистрации юридического (физического) лица.

Как установлено судом, претензия (уведомление) истца №1204-10 от 27.09.2023, в которой содержалось предложение ответчику оплатить задолженность, а также предложение расторгнуть договор, была направлена 28.09.2023 ответчику посредством курьерской службы РКС (номер почтового идентификатора 2150237016179) и вручена ответчику 05.10.2023.

Таким образом, истцом соблюден досудебный порядок расторжения договора.

Между тем, при рассмотрении требования истца о расторжении договора суд учитывает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.6.1 договора, договор прекращает свое действие по окончании его срока.

С учетом дополнительного соглашения от 28.10.2022, договор аренды был пролонгирован сторонами до 07.11.2023.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Между тем из материалов дела следует, что до истечения срока действия договора со стороны Арендодателя имелись возражения относительно пролонгации договора аренды и использования ответчиком арендованного объекта.

В п.6.5 договора стороны предусмотрели, что Арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от договора аренды:

-в случае, если в течение одного года Арендатором более одного раза нарушались условия, предусмотренные пунктами 3.2.2., 4.2 настоящего договора, независимо от последующего устранения данных нарушений;

-в случае, если актом проверки использования арендуемых помещений установлено, что предоставленные по договору площади не используются в течение месяца по неуважительной причине.

 Об одностороннем отказе от договора аренды Арендодатель письменно уведомляет Арендатора по почте заказным письмом по адресу регистрации юридического (физического) лица.

Истец представил в материалы дела письмо Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска №18302-03 от 11.08.2023, из которого  следует, что истец, ссылаясь на не исполнение ответчиком условий договора аренды и положения пункта 6.5 договора, сообщал ответчику об отказе от договора с 15.09.2023; в связи с чем, истец предлагал ответчику «до 15.09.2023 ООО «ТГК» необходимо освободить арендуемое здание по ул. Ульяны ФИО2, д. 4-А и передать его представителю Управления».

Кроме того, письмом №18301-03 от 11.08.2023 Управление муниципальной собственностью администрации города Ульяновска сообщило ответчику, что срок действия договора истекает 07.11.2023. В связи с чем, истец уведомлял ответчика, что «в соответствии с п.6.1 договора, с 07.11.2023 договор прекращает свое действие и считается расторгнутым».

В подтверждение направления ответчику писем от 11.08.2023 истец представил в материалы дела копию реестра отправлений от 14.08.2023, из которого следует, что ответчику по его юридическому адресу: <...> было отправлено почтовое отправление с идентификатором 2150237013966.

Согласно сведениям, содержащимся на сайте курьерской службы РКС, письмо с данным идентификатором было вручено адресату (ответчику) 17.08.2023.

Таким образом, вышеперечисленные доказательства подтверждают, что со стороны Арендодателя имелись возражения на продолжение договорных отношений с Арендатором и последний был о них извещен.

Предоставленное Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310 ГК РФ) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора); договор прекращается с момента получения данного уведомления (когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ), если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 450.1 ГК РФ); в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

При данных обстоятельствах, суд приходит к выводу, спорный договор аренды прекратил свое действие 07.11.2023.

Поскольку договор аренды муниципального нежилого помещения  № 9824-т прекращен в связи с истечением срока его действия, требование истца о расторжении данного договора аренды удовлетворению не подлежит.

Ответчик считает, что договор был пролонгирован на неопределенный срок.

Действительно, в п.6.6 договора предусмотрено, что если за месяц до истечения настоящего договора Арендодатель не уведомил Арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что Объект не будет передаваться в аренду по договору, при отсутствии иных возражений с его стороны, Арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться Объектом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

Между тем, судом установлено, что Арендодатель сообщил Арендатору о своем решении не продлевать договор за два с половиной месяца до окончания срока действия договора. 

В связи с чем, суд отклоняет данный довод ответчика.

Также же, суд отмечает, что поскольку договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия, то не имеется оснований для применения в данном деле положений  статьи 28.4 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ "О теплоснабжении", регулирующих вопросы расторжения договоров аренды объектов теплоснабжения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.


Истец просит обязать ООО «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г. Ульяновска по акту приёма-передачи недвижимое имущество - нежилое помещение по адресу: <...>, общей площадью 317,60 кв.м.

Согласно ст. 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п.3.2, 3.2.15 договора, Арендатор обязан при расторжении настоящего договора (по истечении срока или досрочно) сдать помещение Арендодателю по акту приема-передачи в надлежащем состоянии и качестве не хуже первоначального с учетом естественного износа, при необходимости и/или по требованию Арендодателя заблаговременно произведя необходимый текущий ремонт, либо возместить Арендодателю его стоимость, а также рассчитаться по договорам со специальными организациями за потреблённые коммунальные услуги.

Поскольку договор аренды № 9824-т от 07.11.2016 прекратил свое действие, и оснований для занятия нежилого помещения у ответчика не имеется, данное требование истца следует удовлетворить. Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска по акту приёма-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 317,60 кв.м.


В соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина за рассмотрение требования о возврате объекта аренды возлагается на ответчика. Госпошлина за рассмотрение требования о расторжении договора возлагается на истца, но в бюджет не взыскивается, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины в силу действующего законодательства.

Руководствуясь статьями 110, 167-172, 176-182 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Управления муниципальной собственностью администрации города Ульяновска удовлетворить частично.

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Теплогенерирующая компания» освободить и передать Управлению муниципальной собственностью администрации г.Ульяновска по акту приёма-передачи нежилое здание, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 317,60 кв.м.

В остальной части в иске отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Теплогенерирующая компания"  в доход федерального бюджета  государственную пошлину в сумме 6 000 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.257-260 АПК РФ, а также в арбитражный суд кассационной инстанции в порядке и сроки, установленные ст.ст.273-276 АПК РФ.


Судья                                                                                                    С.А. Абрашин