Решение от 12 мая 2021 г. по делу № А19-22041/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99.

дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, 664011, Иркутск;

тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761.

Е-mail: http://www.irkutsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-22041/2018

12.05.2021

Резолютивная часть решения суда объявлена в судебном заседании 27.04.2021.

Решение суда в полном объеме изготовлено 12.05.2021.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Пенюшова Е.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РАКЕТА» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664011, <...>)

к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВМУ «КИНОМАКС» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 121096, <...>, ПОМ 1, КОМ 1),

третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664043, <...>), ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТБ ПРОЕКТ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>, адрес: 107045, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК РЫБНИКОВ, ДОМ 2, КВАРТИРА 10),

о расторжении договора субаренды,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, доверенность, паспорт; ФИО3, доверенность, паспорт;

от ответчика: ФИО4, доверенность, удостоверение; ФИО5, доверенность, паспорт;

от ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ»: ФИО6, удостоверение, доверенность;

от ООО "СТБ ПРОЕКТ": ФИО7, паспорт, доверенность, диплом; ФИО8, паспорт, доверенность, диплом;

установил:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «РАКЕТА» (далее - ООО «РАКЕТА») обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВМУ «КИНОМАКС» (далее - АО «КИНОМАКС») о расторжении договора субаренды нежилого помещения № б/н от 01.10.2016 с 13.05.2018.

Уточнения исковых требований приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 11.03.2019, оставленным без изменения Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019, в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 16.12.2019 года решение Арбитражного суда Иркутской области от 11.03.2019 по делу № А19-15709/2017 и Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 08.11.2019 по тому же делу отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 30.12.2019 дело принято к производству.

Определением Арбитражного суда Иркутской области от 06.07.2020 производство по делу № А19-22041/2018 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта, вынесенного по результатам рассмотрения дела № А19-23553/2019.

Определением суда от 02.12.2020 производство по делу №А19-22041/2018 возобновлено.

Определением суда от 03.12.2020 в связи с назначением судьи Ю.С. Яцкевич судьей Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа настоящее дело в соответствии с пунктом 32 Регламента Арбитражного суда Иркутской области передано на рассмотрение другому судье через систему автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство».

Через систему автоматизированного распределения дел в суде ПК «Судебно-арбитражное делопроизводство», дело № А19-22041/2018 передано на рассмотрение судье Пенюшову Е.С.

Определением суда от 24.03.2021 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "СТБ ПРОЕКТ" (далее – ООО "СТБ ПРОЕКТ").

Истец в судебном заседании исковые требования с учетом заявленных уточнений поддержал. В обоснование заявленных требований указал на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по передаче помещения, поскольку предоставленное по договору в субаренду помещение не может быть использовано для целей, определенных договором субаренды нежилого помещения от 01.10.2016. В адрес ответчика истцом направлены претензии от 27.04.2018 и от 28.05.2018, согласно которым ООО «РАКЕТА» заявлено о расторжении договора субаренды, а поскольку в силу пункта 10.2 договора срок ответа на претензию составляет 15 календарных дней, следовательно, по истечении 15 календарных дней с даты направления претензии от 27.04.2018, договор от 01.10.2016 подлежит расторжению с 13.05.2018. Истец также полагает, что договор от 01.10.2016 не противоречит требованиям действующего законодательства Российской Федерации, ввиду чего не может быть признан недействительным (ничтожным) на основании правил статьи 168 ГК РФ.

Ответчик иск не признал, указал на отсутствие оснований для расторжения договора по основаниям указанным истцом (наличие в помещении недостатков, не позволяющих его эксплуатировать). По мнению ответчика, фактически именно ООО «РАКЕТА» при реализации концепции детского парка «Любо Город» допустило нарушение правил пожарной безопасности при эксплуатации нежилого помещения, что послужило основанием для принятия Свердловским районным судом города Иркутска решения о прекращении размещения и эксплуатации на 4 этаже торгово-развлекательного комплекса «СильверМолл» детской игровой зоны «Любо Город», поскольку причиной запрете деятельности ООО «РАКЕТА» явилось нарушение субарендатором требований пожарной безопасности, а не недостатки переданного в субаренду помещения либо условий договора субаренды, при этом при приемке помещения и его дальнейшей эксплуатации, истцом не заявлено о недостатках данного помещения и на протяжении двух лет с момента подписания договора помещение использовалось без замечаний, в связи с чем, истцом не подтверждено наличие в переданном по договору субаренды от 01.10.2016 помещении недостатков, препятствующих его использованию по назначению, согласованному сторонами при заключении договора. Также, по мнению ответчика, отсутствуют основания для квалификации спорного договора субаренды от 01.10.2016 в качестве недействительной (ничтожной) сделки, поскольку, данный договор мог исполняться с учетом определенной в нем цели использования помещения «для размещения тематического детского парка/городка под торговым названием «Любо Город», так как условия договора и Специальные технические условия, разработанные для торгово-развлекательного комплекса «СильверМолл», позволяли разместить в помещении игровой комплекс, а не предусматривали размещение детской игровой зоны, имеющей класс функциональной опасности ФПО Ф 1.1 (детская организация с временным пребыванием детей). Таким образом, договор субаренды не имеет признаков ничтожной либо оспоримой сделки, поскольку отсутствуют факты нарушения условиями спорного договора публичных интересов, требований закона либо иного нормативного правового акта.

ООО «ИНТЕГРАЛ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» поддержало правовую позицию ответчика, полагая, что истцом не доказано наличие правовых оснований для расторжения договора по требованию субарендатора. Также пояснило, что оснований для признания спорного договора недействительной сделкой отсутствуют.

ООО "СТБ ПРОЕКТ" пояснило, что при разработке Специальных технических условий на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автопарковкой, находящийся по адресу: <...>» (далее - СТУ), в понятие «игровой комплекс с игровыми автоматами», вкладывался смысл, который и указан - размещение игровых автоматов. То есть, размещение детских развлекательных зон (тематических Детских парков/городков) на четвертом уровне торгово-развлекательного центра не подразумевалось и проектом данных детских развлекательных зон не предусмотрено.

Технические и проектные решения приняты на основании действующих, на момент проектирования, нормативных требований. Размещение детских игровых зон, на четвертом уровне торгово-развлекательного центра в соответствии с нормативными требованиями обязательного применения, не допускается. На момент разработки проектной документации и СТУ действовали требования пункта 5.42 СП 118.13330.2012, гласящие «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода». Требования данного пункта на основании постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521, являются обязательными к применению.

Определение «Детский» относится только к «детским игровым зонам», к которым имеются определенные требования по их размещению. Требования пункта 5.42 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» обязательного применения, действующие до настоящего времени, четко указывают: «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода». Таким образом, отсутствуют исключения по размещению детских магазинов и кафе, однако, если в таких магазинах/кафе присутствуют детские игровые зоны, то и размещаться они должны не выше второго этажа, по размещению детской игровой зоны. При разработке проектных решений ООО "СТБ ПРОЕКТ" понятие «игровой комплекс с игровыми автоматами» не подразумевало использование помещений для размещения детских игровых (развлекательных) зон, в указанной формулировке отсутствует слово «детский». Проектной организацией не ставилась задача по размещению в холле кинотеатра детской развлекательной зоны, что отражено на чертежах.

Требования нормативного документа СП 118.13330.2012 направлены на выполнение Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009, и, соответственно, отступления от данных требований, при разработке СТУ необходимо согласовывать с МИНСТРОЕМ РОССИИ (часть 2 статьи 5, части 4, 8, 9 статьи 6 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009).

Судебные акты по рассматриваемому спору опубликованы на официальном портале арбитражных судов «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/) в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между АО «КИНОМАКС» (арендатор) и ООО «РАКЕТА» (субарендатор) заключен договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2016 в редакции дополнительных соглашений № 1 от 11.03.2017, № 2 от 01.10.2017, № 3 от 01.10.2017, № 4 от 01.10.2017, по условиям которого арендатор (АО «КИНОМАКС») обязался передать субарендатору (ООО «РАКЕТА») помещение площадью 1682,5 кв.м, из которых: 1510 кв.м - для организации детского парка «Любо Город»; 120 кв.м - для оказания услуг общественного питания; 20 кв.м - для торговли сувенирной продукцией; 32,5 кв.м - для организации гардероба, включая возможность размещения второго яруса (антресоль), площадь которого не учитывается при расчете арендной платы (площадь помещения выделена на поэтажном плане, являющемся Приложением № 1 к договору), расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск. ФИО9, д. 3/5, 4 этаж, часть помещения на поэтажном плане № 538 площадью 1650 кв.м., примыкающая к помещению № 538, и часть помещения № 538 площадью 32,5 кв.м., примыкающая к помещению № 551, во временное владение и пользование, а субарендатор обязался принять помещение и оборудование в аренду и выплачивать арендатору арендную плату и иные платежи, в соответствии с условиями договора (пункт 2.1 договора в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017).

В пункте 2.4 договора сторонами согласовано условие о том, что в период с 01.10.2016 по 18.12.2016 включительно, субарендатор проводит в помещение строительные и отделочные работы. Арендатор обязан обеспечить допуск субарендатора в помещение для проведения ремонтно-строительных работ не позднее 01.10.2016 (пункт 2.5 договора).

В силу пунктов 5.3.1, 5.3.1а, арендатор обязался передать субарендатору помещение по акту приема-передачи помещения для ведения строительных работ в срок не позднее 01.10.2016; для ведения коммерческой деятельности - не позднее 01.01.2017

Субарендатор, в свою очередь, в силу пункта 5.4.1.б, обязался до начала монтажно-строительных работ разработать и согласовать с арендатором рабочую документацию разделов АР, ВК, ОВиК, ЭОМ, СКС, ТХ.

Согласно пункту 4.1 договора - договор заключен сроком на 14 лет. Настоящий договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента государственной регистрации; условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с даты подписания, в соответствии с пунктом 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); с даты подписания договора и до даты его государственной регистрации договор действует как краткосрочный, но не более 330 календарных дней с даты его подписания сторонами (пункт 1.21 договора).

Судом установлено, что помещение, указанное в пункте 2.1 договора, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017 передано истцом ответчику для производства строительно-монтажных работ по акту от 01.10.2016 (согласно отметке субарендатора – 01.11.2016 (т.1, л.д. 41), а для ведения коммерческой деятельности по акту приема-передачи от 12.03.2017 (т. 3 л.д.79-80).

Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, в период с момента подписания акта от 12.03.2017 и до 20.04.2018 помещение использовалось ответчиком без замечаний.

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 20.04.2018 в рамках гражданского дела № 2-1892/2018 по иску Прокурора города Иркутска, действующего в интересах неопределенного круга лиц, о понуждении ООО «Интеграл-Девелопмент» устранить нарушения требований пожарной безопасности, приостановлении деятельности в части эксплуатации здания, приняты обеспечительные меры путем запрета собственнику здания ООО «Интеграл-Девелопмент» осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000031:21693, до принятия решения судом.

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 28.04.2018 частично удовлетворено заявление ООО «Интеграл-Девелопмент» об отмене мер по обеспечению иска; до принятия решения судом ООО «Интеграл-Девелопмент» запрещено осуществлять деятельность по эксплуатации здания по адресу: <...>, кадастровый паспорт 38:36:000031:21693, в том числе: в части размещённой на 4-ом этаже здания детской игровой зоны «Любо-город».

Определением Свердловского районного суда города Иркутска от 26.06.2018 ООО «РАКЕТА» привлечено к участию в деле № 2-1892/2018.

Решением Свердловского районного суда города Иркутска от 13.08.2018, оставленным без изменения апелляционным определением Иркутского областного суда от 31.10.2018, исковые требования Прокурора города Иркутска в интересах неопределенного круга лиц удовлетворены. Суд, обязал ООО «РАКЕТА» устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл».

Из содержания указанных судебных актов следует, что в ходе проверки исполнения законодательства о пожарной безопасности в торгово-развлекательном комплексе «СильверМолл», расположенном по адресу: <...>, кадастровый номер 38:36:000031:21693, принадлежащем ООО «Интеграл-Девелопмент», проводимой прокуратурой г. Иркутска совместно со специалистами ГУ МЧС России по Иркутской области, Службы государственного строительного надзора Иркутской области, ФГБУ СЭУ ФПС «Испытательная пожарная лаборатория» по Иркутской области, ГУ МВД России по иркутской области, Управления Росгвардии по Иркутской области, выявлены многочисленные нарушения требований действующего законодательства Российской Федерации в области пожарной безопасности, в том числе: установлено нарушение ООО «РАКЕТА» пункта 5.42 СП 118.13330.2012 «Свод правил. ОБЩЕСТВЕННЫЕ ЗДАНИЯ И СООРУЖЕНИЯ АКТУАЛИЗИРОВАННАЯ РЕДАКЦИЯ СНиП 31-06-2009», в связи с чем, ООО «РАКЕТА» предписано устранить нарушения требований пожарной безопасности, прекратить размещение и эксплуатацию детской игровой зоны «Любо-Город» на 4-м этаже здания ТРЦ «СильверМолл».

На основании изложенного истец полагает, что переданное ответчиком (арендатором) помещение имеет недостатки, не позволяющие использовать его для целей, указанных в договоре субаренды от 01.10.2016, что, по мнению истца, является основанием для расторжения договора по требованию субарендатора.

Истцом ответчику вручена претензия от 27.04.2018 исх. № 48, содержащая сведения о несении субарендатором убытков и предложение о расторжении договора субаренды, на основании пункта 1 статьи 620 ГК РФ, в течение 15 календарных дней с даты получения претензии (т. 1 л.д.58-59). В ответ на указанную претензию, ответчик, письмом (Исх. № 10/05-КМ от 11.05.2018) указал ООО «РАКЕТА» на отсутствие правовых оснований для ее удовлетворения (т. 1 л.д. 60).

Претензией от 28.05.2018 (исх. № 60) истец повторно обратился к ответчику предложением расторгнуть договор и возместить убытки в размере 25 533 732 рублей 40 копеек, в том числе обеспечительный платеж в размере 577 059 рублей 16 копеек (т. 1 л.д.61-62), в ответ на которую, АО «КИНОМАКС» указало, что с 28.04.2018 препятствий в осуществлении коммерческой деятельности в арендованных помещениях не имеется.

Поскольку сторонами соглашение о расторжении договора субаренды от 01.10.2016 не достигнуто, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском расторжении договора субаренды с 13.05.2018.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Решением от 11.03.2019 Арбитражного суда Иркутской области, оставленным без изменения Постановлением Четвертого Арбитражного Апелляционного Суда от 08.08.2019 по делу № А19-22041/2018 в удовлетворении исковых требований отказано; суды руководствовались положениями статей 1, 8, 328, 421, 425, 431, 432, 450, 606, 611, 612, 615, 620 ГК РФ, статьи 32 и пункта 2 статьи 78 Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» и исходили из отсутствия оснований для расторжения договора субаренды от 01.10.2016. Суды пришли к выводу о том, что при заключении договора истец (субарендатор) должен был знать обо всех свойствах арендованного помещения и ограничениях его использования, однако он принял это помещение без каких-либо замечаний. Договор субаренды не содержит условий, позволяющих определить, что целью субаренды является использование помещения в противоречие с установленными законодательством ограничениями.

Фактически именно истец ООО «РАКЕТА» при реализации концепции детского парка «Любо Город» допустил нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации спорного помещения, что и послужило основанием для принятия Свердловским районным судом города Иркутска, решения, которым ООО «РАКЕТА» предписано прекратить размещение и эксплуатацию на 4-м этаже торгово-развлекательного комплекса «СильверМолл» по адресу: <...> детской игровой зоны «Любо Город», следовательно, отсутствуют определенные пунктом 2 статьи 612 и абзацем 2 статьи 620 ГК РФ основания для расторжения договора субаренды по требованию субарендатора.

Отменяя данные судебные акты, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в постановлении от 16.12.2019 указал, что при рассмотрении настоящего дела в нарушение части 2 статьи 65 и части 1 статьи 168 АПК РФ суды не включили в предмет судебного исследования, не поставили на обсуждение сторон и не дали оценку вопросу о соответствии заключенного сторонами договора субаренды требованиям законодательства, в том числе пункту 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения» и нормам Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», соблюдение требований которого о безопасности зданий и сооружений и их эксплуатации обеспечивается в результате применения на обязательной основе в том числе этого Свода правил. В частности, суды не дали оценку и не выяснили, мог ли изначально быть исполнен договор субаренды от 01.10.2016 с учетом обозначенной в нем цели использования помещения (для размещения тематического детского парка/городка под торговым наименованием «Любо Город») и установленных законодательством ограничений для размещения детских игровых зон.

Указанные обстоятельства имеют непосредственное значение для рассмотрения настоящего дела, поскольку, исходя из положений главы 29 Гражданского кодекса Российской Федерации и, в частности, из пунктов 2 и 3 статьи 453 этого Кодекса, расторгнут может быть только действующий договор. При этом установление этих обстоятельств напрямую влияет на квалификацию отношений сторон, которая должна быть отражена в судебных актах.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды указали на то, что они не усматривают невозможности использования арендованного помещения по оговоренному в договоре назначению в случае изменения истцом концепции работы тематического детского парка, а именно - организации временного пребывания детей в парке в сопровождении родителей.

Между тем, делая данные выводы, суды в нарушение пункта 2 части 4 статьи 170 АПК РФ не указали, на чем основаны их суждения о допустимости размещения детской игровой зоны на 4-м этаже здания торгово-развлекательного центра в случае пребывания там детей в сопровождении родителей, и не учли, что в пункте 5.42 Свода правил «СНиП 31 -06-2009 «Общественные здания и сооружения» не содержится каких-либо условий относительно пребывания детей в детской игровой зоне (в сопровождении родителей или без сопровождения родителей).

При этом ссылки судов и ответчика на разработанные ООО «СПБ «Проект» специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: <...>» являются несостоятельными, так как в этих специальных технических условиях указано на размещение на четвертом уровне (четвертом этаже) здания торгово-развлекательного центра игрового комплекса с игровыми автоматами и не содержится оговорок о том, что этот игровой комплекс является детским.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду предписано дать оценку всем представленным в материалы дела доказательствам, установить обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, по результатам чего разрешить имеющийся спор.

В силу части 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения суда первой, постановления суда апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего такое дело.

Таким образом, суд первой инстанции в силу названных требований норм процессуального права, связан указаниями суда кассационной инстанции.

Проанализировав условия договора от 01.10.2016, суд полагает, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды

Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфов 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Исследовав условия договора, суд установил, что они соответствуют требованиям статей 606, 607 ГК РФ, на основании статьи 432 ГК РФ данный договор является заключенным.

Нежилое помещение, указанное в пункте 2.1 договора от 01.10.2016, в редакции дополнительного соглашения № 4 от 01.10.2017 передано истцом ответчику для производства строительно-монтажных работ по акту от 01.10.2016 (согласно отметке субарендатора – 01.11.2016, а для ведения коммерческой деятельности по акту приема-передачи от 12.03.2017.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. При этом в силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из содержания норм главы 34 ГК РФ следует, что обязательства сторон по договору аренды являются взаимными - арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с условиями договора и назначением имущества, в то время как арендатор, получив возможность такого использования, обязан вносить арендную плату.

В пункте 1 статьи 612 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе в числе прочего потребовать досрочного расторжения договора. При этом в силу пункта 2 этой статьи арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно статье 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При этом к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использования имущества по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (определение Верховного Суда Российской Федерации от 03 марта 2016 года № 305-ЭС15-15053).

Как установлено судом, в соответствии с решением Свердловского районного суда города Иркутска от 13.08.2018 по делу № 2-1892/2018 основанием для запрета на размещение и эксплуатацию на 4-м этаже здания МТРЦ «ФИО10» детской игровой зоны «Любо Город» явилось нарушение ООО «РАКЕТА» требования пункта 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденного приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10.

По условиям договора субаренды от 01.10.2016 (пункты 2.1 и 2.2) арендатор (ответчик) передал субарендатору (истцу) расположенное на 4-м этаже здания МТРЦ «ФИО10» нежилое помещение для использования в большей части площади для организации детского парка «Любо Город». При этом стороны установили, что субарендатор использует помещение исключительно для ведения соответствующей коммерческой деятельности - торговли и оказания услуг по организации тематического детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» (то есть в договоре сторонами согласована конкретная цель использования помещения, которой должен придерживаться субарендатор).

В силу статьи 5.1 Федерального закона от 27.12.2002 № 184-ФЗ "О техническом регулировании" особенности технического регулирования в области обеспечения безопасности зданий и сооружений устанавливаются Федеральным законом "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений".

Федеральный закон от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" (далее - Закон № 384-ФЗ) принят, в том числе в целях защиты жизни и здоровья граждан, имущества физических или юридических лиц, государственного или муниципального имущества, окружающей среды.

В силу пункта 2 части 3 статьи 6 Закона № 384-ФЗ он устанавливает минимально необходимые требования к зданиям и сооружениям, в том числе требования пожарной безопасности.

Согласно части 4 статьи 8 Закона № 384-ФЗ одним из требований пожарной безопасности является эвакуация людей (с учетом особенностей инвалидов и других групп населения с ограниченными возможностями передвижения) в безопасную зону до нанесения вреда их жизни и здоровью вследствие воздействия опасных факторов пожара.

Требования пожарной безопасности к эвакуационным путям и аварийным выходам предусмотрены также Федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности".

Частью 2 статьи 89 названного Закона установлено, что размещение помещений с массовым пребыванием людей, в том числе детей и групп населения с ограниченными возможностями передвижения и применение противопожарных строительных материалов в конструктивных элементах путей эвакуации должны определяться техническими регламентами, принятыми в соответствии с Законом № 384-ФЗ.

Федеральный закон № 384-ФЗ определяет, что безопасность зданий и сооружений, а также связанных со зданиями и с сооружениями процессов проектирования (включая изыскания), строительства, монтажа, наладки, эксплуатации и утилизации (сноса) обеспечиваются посредством соблюдения требований названного Закона и требований стандартов и сводов правил, включенных в указанные в частях 1 и 7 статьи 6 данного Закона перечни или требований специальных технических условий (часть 2 статьи 5).

Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона № 384-ФЗ, утверждает Правительство Российской Федерации (часть 1 статьи 6).

Свод правил "Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009" СП 118.13330.2012 утверждена приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10.

Пунктом 5.42 названного Свода правил (в редакции от 07.08.2014) предусмотрено, что детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода. Данный пункт Свода правил вступил в силу с 01.07.2015, то есть до момента принятия решения о перепланировке части четвертого этажа (уровня) торгового центра и заключения спорного договора субаренды от 01.10.2016. Содержание пункта 5.42 сохранено и в редакции приказа Минстроя России от 03.12.2016 № 876/пр.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 утвержден Перечень национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Закона № 384-ФЗ. В частности, в названном Перечне указан пункт 5.42 Свода правил 118.13330.2012.

Таким образом, требование пункта 5.42 Свода правил 118.13330.2012 о запрете размещения в торгово-развлекательных комплексах детских игровых зон выше второго этажа является обязательным.

Названное положение Свода правил направлено на обеспечение безопасного нахождения в здании или сооружении детей, в том числе безопасности их жизни и здоровья, что, в свою очередь обеспечивает возможность своевременной эвакуации детей в случае возникновения пожара, задымления, иной ситуации, угрожающей их жизни и здоровью.

Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 19.05.2020 № 301-ЭС19-24611 по делу № А39-5947/2018.

В соответствии с пунктом 2 статьи 78 Федерального закона №123-ФЗ от 22.07.2008 «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности» для зданий, сооружений, для которых отсутствуют нормативные требования пожарной безопасности, на основе требований названного Федерального закона должны быть разработаны специальные технические условия, отражающие специфику обеспечения их пожарной безопасности и содержащие комплекс необходимых инженерно-технических и организационных мероприятий по обеспечению пожарной безопасности. Названные специальные технические условия подлежат согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на решение задач в области пожарной безопасности (статья 20 Федерального закона от 01.12.1994 N 69-ФЗ «О пожарной безопасности»).

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что ООО «СПБ «ПРОЕКТ» для ООО «Интеграл-Девелопмент» разработаны специальные технические условия на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автостоянкой», расположенного по адресу: <...> (т.2 л.д.42-60, далее СТУ).

Данные СТУ зарегистрированы в УНД и ПР ГУ МЧС России по Иркутской области 05.06.2015 №2-2-12-1467, что сторонами по делу не оспаривается.

Согласно абзацу 6 пункта 4.1 СТУ, здание торгово-развлекательного комплекса включает в свой состав помещения следующего функционального назначения, в том числе: Четвертый уровень в осях П-Л'; 4-19 - развлекательный блок - кинокомплекс с кинозалами (13 кинозалов различной вместимости) и вестибюлем, зоной отдыха, зоной фуд-корта, сан.узлами. На данном уровне также расположен игровой комплекс с игровыми автоматами. Высота переменная 6,9-14 м. (в чистоте). Максимальная вместимость всех кинозалов 2 400 человек. Вместимость игрового зала около 300 чел. - класс функциональной пожарной опасности - Ф.3.2., Ф.2.1; Ф2.2.

Данные характеристики четвертого уровня и объекты, планируемые к размещению, отражены в положительном заключении негосударственной экспертизы проектной документации от 18.06.2015 № 2-1-1-0009-15.

Согласно пояснениям ООО "СТБ ПРОЕКТ" при разработке Специальных технических условий на проектирование и строительство в части обеспечения пожарной безопасности объекта «Реконструкция незавершенного строительством объекта «Многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с подземной автопарковкой, находящийся по адресу: <...>» (далее - СТУ), в понятие «игровой комплекс с игровыми автоматами», вкладывался смысл, который и указан - размещение игровых автоматов. То есть, размещение детских развлекательных зон (тематических Детских парков/городков), на четвертом уровне торгово-развлекательного центра, не подразумевалось и проектом данных детских развлекательных зон не предусмотрено.

Технические и проектные решения приняты на основании действующих, на момент проектирования, нормативных требований. Размещение детских игровых зон, на четвертом уровне торгово-развлекательного центра в соответствии с нормативными требованиями обязательного применения, не допускается. На момент разработки проектной документации и СТУ действовали требования пункта 5.42 СП 118.13330.2012, гласящие «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода». Требования данного пункта на основании постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521, являются обязательными к применению.

Определение «Детский» относится только к «детским игровым зонам», к которым имеются определенные требования по их размещению. Требования пункта 5.42 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» обязательного применения, действующие до настоящего времени, четко указывают: «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода». Таким образом, отсутствуют исключения по размещению детских магазинов и кафе, однако, если в таких магазинах/кафе присутствуют детские игровые зоны, то и размещаться они должны не выше второго этажа, по размещению детской игровой зоны. При разработке проектных решений ООО "СТБ ПРОЕКТ" понятие «игровой комплекс с игровыми автоматами» не подразумевало использование помещений для размещения детских игровых (развлекательных) зон, в указанной формулировке отсутствует слово «детский». Проектной организацией не ставилась задача по размещению в холле кинотеатра детской развлекательной зоны, что отражено на чертежах.

Требования нормативного документа СП 118.13330.2012 направлены на выполнение Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009, и, соответственно, отступления от данных требований, при разработке СТУ необходимо согласовывать с МИНСТРОЕМ РОССИИ (часть 2 статьи 5, части 4, 8, 9 статьи 6 Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" от 30.12.2009).

Требования по размещению «детских игровых зон» в многофункциональных зданиях, четко прописаны в нормативных документах:

- пункт 5.2.6 СП 1.13130.2020 «Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы». «Требования к путям эвакуации из детских игровых зон, размещенных в том числе в зданиях иного функционального назначения или многофункциональных зданиях, следует предусматривать в соответствии с требованиями к детским дошкольным учреждениям. Такие зоны, размещенные выше 1-го этажа, должны иметь не менее одного выхода непосредственно на эвакуационную лестничную клетку (причем лестничная клетка должна быть незадымляемой, в соответствии с требованиями пункта 4.4.18 СП 1.13130 2020) и предусматриваться в отдельных помещениях, выделенных сплошными ограждающими конструкциями, идущими от пола до перекрытия.

При использовании в детских игровых зонах аттракционов в виде лабиринтов или многоуровневых этажерок должны быть предусмотрены мероприятия для экстренного вывода детей на путь эвакуации внутри указанных помещений.

Применение аттракционов и игровых изделий из легковоспламеняющихся материалов не допускается».

- пункт 5.42 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009», остались без изменения и носят обязательный характер применения (Постановление Правительства Российской Федерации от 04.07.2020 № 985 "Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" и о признании утратившими силу некоторых актов Правительства Российской Федерации"), а именно - «Детские игровые зоны следует размещать не выше второго этажа и не далее 20 м от эвакуационного выхода».

- пункт 7.5 СП 456.1311500.2020 «Многофункциональные здания требования пожарной безопасности». Помещения организаций, предусматривающие возможное пребывание детей без сопровождения родителей, должны располагаться не выше 3-го этажа и иметь не менее двух эвакуационных выходов, ведущих на разные пути эвакуации. Один из этих эвакуационных выходов должен вести непосредственно наружу, либо в незадымляемую лестничную клетку, ведущую непосредственно наружу, или в коридор, выделенный от примыкающих помещений противопожарными перегородками 1-го типа, ведущий непосредственно наружу или в незадымляемую лестничную клетку. Длина эвакуационного пути по коридору не должна превышать 15 м. Размещение указанных помещений и зон на антресолях не допускается.

Таким образом, размещение детских развлекательных зон (тематических Детских парков/городков) на четвертом уровне торгово-развлекательного центра при разработке СТУ не подразумевалось, и проектом данных детских развлекательных зон не предусмотрено.

Из представленного материалы дела альбома «Архитектурные решения» «Тематический парк «Любо Город» в ТРЦ ФИО10» (т.2 л.д. 155-169), следует, что проект представляет собой планирование игрового комплекса на площади 1 650 кв.м под детский развлекательный центр город профессий «Любо Город»; чертежи архитектурных решений (чертежи сооружения, отображающие авторский замысел объекта с комплексным решением пространственных, планировочных, функциональных и эстетических требований к нему), датирован 2017 годом, то есть уже после даты передачи спорного помещения для производства строительно-монтажных работ (01.10.2016).

Истец указывает, что концепция тематического Детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город» предусматривает пребывание детей в зоне тематического парка, в том числе, без сопровождения родителей.

При согласовании условий о предмете договора субаренды от 01.10.2016, в том числе и в дополнительных соглашениях № 1 от 11.03.2017, № 2 от 01.10.2017, № 3 от 01.10.2017, № 4 от 01.10.2017 стороны прямо предусмотрели, что передаваемое в пользование субарендатора нежилое помещение площадью 1650 кв.м предназначено для организации детского парка «Любо Город» (1510 кв.м), для оказания услуг общественного питания (120 кв.м), для торговли сувенирной продукцией (20 кв.м), 32,5 кв.м. - для организации гардероба.

Согласно пункт 2.2 договора субаренды от 01.10.2016 субарендатор по согласованию с арендатором использует помещение исключительно для ведения коммерческой деятельности – торговля и оказание услуг по организации тематического Детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город», оказание услуг общественного питания, торговля сувенирной продукцией.

Таким образом, независимо от обстоятельств ознакомления и согласования проекта размещаемого в спорном нежилом помещении объекта и возможности посещения данного объекта детьми в сопровождении/без сопровождения, стороны еще на стадии согласования договорных условий располагали сведениями о том, что данный объект будет представлять собой «детскую игровую зону», а не «игровой комплекс с игровыми автоматами», как то предусмотрено СТУ и проектной документацией ТРЦ «ФИО10».

В соответствии с разъяснениями Главного управления МЧС России по Иркутской области, отраженными в письме от 13.02.2020 № 985-2-1-12 размещение игровых комплексов с игровыми автоматами не нормируется, так как развлекательный процесс осуществляется в сопровождении родителей. В случае размещения в многофункциональных зданиях помещений для временного пребывания и досуга детей их следует размещать не выше второго этажа и с автономным эвакуационным выходом, желательно с противоположной от основных входов в здание стороны (пункт 6.1.14 Свода правил 160.1325800.2014 «Здания и комплексы многофункциональные. Правила проектирования»).

Приведенные разъяснения Главного управления МЧС России по Иркутской области не противоречат обозначенным нормативным правовым актам и сводам правил, а напротив подтверждают их действие и в отношении спорного помещения и объекта, размещенного в нем, а также согласуются с пояснениями, представленными проектной организацией ООО "СТБ ПРОЕКТ".

Следовательно, вопреки доводам сторон, возможность либо невозможность размещения детской игровой зоны выше второго этажа не зависит от факта пребывания детей в данной зоне в сопровождении либо без сопровождения, в рассматриваемой ситуации фактическое значение имеет наличие в наименовании подлежащего размещению объекта «тематический Детский парк/городок «Любо Город»» определения «Детский», что соответствует понятию «детская игровая зона», и не тождественно понятию «игровая зона с игровыми автоматами».

Учитывая, что положения пункта 5.42 СП 118.13330.2012 «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009» на дату заключения договора субаренды от 01.10.2021 действовали, следовательно, действовали императивные предписания на запрет размещение «детских игровых зон» выше второго этажа в многофункциональных зданиях.

При таких обстоятельствах, суд находит, что спорный договор субаренды нежилого помещения от 01.10.2016 в целях организации тематического Детского парка/городка под торговым наименованием (знаком) «Любо Город», заключен сторонами в нарушение установленных общеобязательных правил размещения детских игровых зон, установленных пунктом 5.42 Свода правил «СНиП 31-06-2009 «Общественные здания и сооружения», утвержденного приказом Министерства регионального развития Российской Федерации от 29.12.2011 № 635/10.

В силу статьи 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

В силу статьи 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации эксплуатация зданий должна осуществляться в соответствии с их разрешенным использованием (назначением), а также в соответствии с требованиями технических регламентов, проектной документации и нормативных правовых актов Российской Федерации.

Размещение помещений с массовым пребыванием людей, в том числе детей и групп населения с ограниченными возможностями передвижения, и применение пожароопасных строительных материалов в конструктивных элементах, путей эвакуации должны определяться техническими регламентами, принятыми в соответствии с Законом о техническом регулировании.

СП 118.13330.2012 является обязательным для исполнения нормативным документом, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521 (Примечание к утвержденному Перечню стандартов). Основной контингент детских игровых зон (дети) не способен самостоятельно эвакуироваться, что делает невозможной их быструю эвакуацию при пожаре, создавая угрозу жизни и здоровью. Поэтому пунктом 5.42 СП 118.13330.2012 запрещено размещение детских игровых зон выше второго этажа. Данный пункт Свода правил вступил в силу с 1 июля 2015 года, то есть до заключения договора субаренды от 01.10.2016.

При этом частью 3 статьи 80 Федеральный закон от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" (с изм. и доп., вступ. в силу с 31.07.2018) установлено, что при изменении функционального назначения зданий, сооружений или отдельных помещений в них, а также при изменении объемно-планировочных и конструктивных решений должно быть обеспечено выполнение требований пожарной безопасности, установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом, применительно к новому назначению этих зданий, сооружений или помещений.

Эксплуатация торгово-развлекательного центра с нарушениями требований пожарной безопасности, в том числе влияющими на безопасную эвакуацию людей из здания в случае пожара, нарушает права и законные интересы неопределенного круга лиц (граждан/детей), являющихся посетителями торгового центра и в частности тематического Детского парка/городка «Любо Город».

Доказательства наличия специального согласования размещения спорного объекта на 4 этаже ТРЦ «ФИО10» при разработке СТУ с МИНСТРОЕМ РОССИИ, а равно доказательства изменения функционального назначения нежилых помещений, расположенных на 4 этаже центра, материалы дела не содержат и суду не представлены, как не оспорен и факт того, что объект «тематический Детский парк/городок «Любо Город», размещенный в спорном нежилом помещении на основании договора субаренды от 01.10.2016, является детской игровой зоной, размещение которой четко регламентировано национальными стандартами и сводами правил, в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", а не иным объектом, в том числе игровой зоной с игровыми автоматами.

При таких обстоятельствах, поскольку при заключении договора субаренды от 01.10.2016 сторонами (истцом и ответчиком) нарушен законодательно установленный запрет на размещение детских игровых зон выше второго этажа многофункционального торгового цента, суд приходит к выводу о том, что договор субаренды от 01.10.2016 является недействительной (ничтожной) сделкой, посягающей на публичные интересы, в том числе интересы детей (посетителей торгового центра и детской игровой зоны), не порождающей правовых последствий для сторон с момента ее совершения в силу пункта 1 статьи 166, пункта 2 статьи 168 ГК РФ, на основании требований Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", Федерального закона от 22.07.2008 № 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", Постановления Правительства Российской Федерации от 26.12.2014 № 1521, пункту 5.42 СП 118.13330.2012, что исключает возможность удовлетворения исковых требований ООО «РАКЕТА» о расторжении названного договора.

Таким образом, суд не находит правовых и фактических оснований для удовлетворения требований истца, предъявленных в рамках настоящего иска.

Иные доводы и возражения сторон судом исследованы и оценены по правилам статей 65, 71 АПК РФ, однако не приняты во внимание, поскольку не влияют на выводы суда, сформированные в ходе рассмотрения настоящего спора по существу.

руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья Е.С. Пенюшов