Решение от 23 октября 2020 г. по делу № А41-42368/2020

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42368/20
23 октября 2020 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 19 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 23 октября 2020 года.

Арбитражный суд Московской области в составе: председательствующий судья А.О. Уваров ,при ведении протокола судебного заседания Чурсиной С.А. рассмотрев в судебном заседании дело по иску АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ (ИНН 5047009801, ОГРН 1025006177525)

к ООО "ИНЗА" (ИНН 7733747413, ОГРН 1107746821808, 141421, МОСКОВСКАЯ ОБЛАСТЬ, ГОРОД ХИМКИ, МИКРОРАЙОН СХОДНЯ, УЛИЦА МИКОЯНА, ДОМ 25/4, СТРОЕНИЕ 8)

о расторжении соглашения о взаимодействии от 31.07.15, взыскании убытков в размере 15650495 руб., 5661450 руб.,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДСКОГО ОКРУГА ХИМКИ МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО "ИНЗА" о расторжении Соглашения о взаимодействии от 31 июля 2015 года заключенное между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «ИНЗА» и взыскании с ООО «ИНЗА» в пользу Администрации городского округа Химки Московской области убытки, которые составляют:

- рыночную стоимость имущественных прав городского округа Химки Московской области в соглашении о взаимодействии № 68 от 31.07.2015 года, выраженных в праве собственности на помещение, назначение: нежилое, общая площадь 150,0 кв. м., адрес: <...> вблизи дома № 12 в размере – 15 650 495,00 рублей;

- рыночную стоимость прав временного владения и пользования помещением, назначение: нежилое, общая площадь 150 кв. м., адрес: Московская область, г. Химки, ул. Парковая, вблизи дома № 12, без учета коммунальных расходов, за период с 02.08.2018 года по 06.07.2020 года, всего 23 полных месяца в размере 5 661 450,00 рублей.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 31 июля 2015 года между Администрацией городского округа Химки Московской области и ООО «ИНЗА» заключено Соглашение о взаимодействии (далее – «Соглашение»).

Предметом Соглашения является взаимодействие Сторон по реализации мероприятий по освоению земельного участка, предоставленного на основании договора аренды земельного участка № ЮА-72 от 25.04.2011 года, кадастровый № 50:10:0101045:29, расположенного по адресу: <...> вблизи дома № 12 (статья 1 Соглашения).

В соответствии с пунктом 3.1 Соглашения Ответчик обязуется осуществить освоение земельного участка в срок до 01.08.2018 года.

В соответствии с пунктом 4.1, 4.1.1 по итогам выполнения условий Соглашения в пользу Администрации передаются офисные помещения Объекта строительства площадью 150 кв. м., обеспеченные отдельным входом.

Пунктом 4.1.3 Соглашения установлено, что под Объектом строительства Стороны подразумевают здания, сооружения и помещения, которые будут созданы на земельном участке с кадастровым № 50:10:0101045:29, находящегося по адресу: <...> вблизи дома № 12, с видом разрешенного использования: строительство и эксплуатация медицинского центра и салона красоты.

Обращаясь с настоящим иском Администрация ссылается на то, что по настоящее время строительство на земельном участке не ведется, обязательства по передаче офисных помещений общей площадью 150 кв. м. не исполнены, сроки освоения земельного участка нарушены, что является существенным нарушением условий Соглашения, влечет за собой для Администрации убытки.

Размер убытков определяется истцом как рыночная стоимость офисных помещений общей площадью 150 кв. м., которая согласно отчету об оценке составляет 15 650 495,00 рублей, а так же рыночная стоимость прав временного владения и пользования на помещение (недополученные доходы), которые истец мог бы получить в случае передачи помещений в аренду из расчета 1 641 руб./кв. м./месяц.

Как следует из буквального толкования текста Соглашения ответчик обязался на арендованном им земельном участке возвести не поименованный объект недвижимого имущества (ст.1), завершить его освоение в срок до 01.08.2018 г.(п.3.1.), передать в собственность истца офисные помещения в возведенном объекте площадью 150 кв.м. и 100% инженерных сетей (п.4.1.1., 4.1.2.).

При этом истец не принял на себя встречных обязательств по Соглашению.

В пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникших из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") ГК РФ и т.д.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Поскольку Соглашение в части обязательств истца не возлагает на него каких либо встречных обязательств по оплате помещений, указанное соглашение является безвозмездным договором.

Пунктом 1 статьи 6 ГК РФ и частью 6 статьи 13 АПК РФ предусмотрено, что в случаях, если спорные правоотношения прямо не урегулированы федеральным законом и другими нормативными правовыми актами или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, арбитражные суды применяют нормы права, регулирующие сходные отношения (аналогия закона), а при отсутствии таких норм рассматривают дела, исходя из общих начал и смысла федеральных законов и иных нормативных правовых актов (аналогия права).

Поскольку указанный Договор не является возмездным, правоотношения по нему по аналогии регулируются главой 32 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 532 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными же условиями договора признаются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом и не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Как разъяснено в абзацах 2, 4 пунктов 2 и 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторые вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Согласно абзацу 2 пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, которые позволяют установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе сведения о расположении недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Если эти сведения отсутствуют в договоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным, а соответствующий договор – незаключенным.

Соглашение, не содержит каких-либо сведений, позволяющих установить индивидуально-определенные признаки подлежащего возведению в будущем объекта недвижимого имущества (площадь, этажность, материал изготовления, площадь застройки, невозможно установить и место его нахождения.

Таким образом, суд приходит к выводу, что указанное Соглашение в этой части является незаключенным.

Аналогичная правовая позиция содержится в судебных актах по N А41-106622/19.

Доводы представителя истца о том, что ответчик обязался в срок до 01.08.2018 г. завершить строительство судом отклоняются по следующим основаниям.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.03.2017 N 18-КГ17-14 отмечено, что из содержания норм статей 7 и 42 Земельного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи следует, что понятие "использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием" и понятие "своевременное использование (освоение) земельного участка" являются различными понятиями, вследствие чего неиспользование (неосвоение) земельного участка в течение того или иного времени не может рассматриваться как неиспользование земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Таким образом, под освоением земельного участка понимаются действия, направленные на получения документов, указанных в ст.51 ГрК РФ, а так же иные действия, предшествующие началу строительства.

Кроме того, суд отмечает, что поскольку Соглашение является безвозмездной сделкой, у истца не могут возникнуть убытки, в том числе упущенная выгода.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Судья А.О. Уваров