Решение от 18 декабря 2020 г. по делу № А53-5916/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-5916/20
18 декабря 2020 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 15 декабря 2020 г.

Полный текст решения изготовлен 18 декабря 2020 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью КБ «Конфиденс Банк», акционерное общество «Торговый дом «Велес», об изъятии объекта

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону обратился в суд с иском к акционерному обществу «Торговый дом «Велес» об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27, площадью застройки 888,8 кв.м, расположенный по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью КБ «Конфиденс Банк», общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес».

По ходатайству истца протокольным определением суда от 17.11.2020 произведена замена ненадлежащего ответчика – акционерного общества «Торговый дом «Велес» на общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес», акционерное общество «Торговый дом «Велес» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились.

В исковом заявлении истцом было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:00735506:27 площадью застройки 888,8 кв.м, расположенного по адресу: <...>, на депозитный счет суда перечислены денежные средства для проведения экспертизы.

Посредством электронного сервиса «Мой арбитр» от истца поступило ходатайство о нецелесообразности проведения по делу экспертизы и рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. С учетом заявленного истцом ходатайства, суд не находит оснований для назначения экспертизы по ходатайству истца.

Суд отмечает, что действующим законодательством не предусмотрено обязательное проведение экспертизы об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства в рамках дела. Орган местного самоуправления может самостоятельно перед проведением торгов провести оценку недвижимости. Более того, с учетом возможности обжалования судебного акта к моменту проведения торгов по продаже спорного объекта его рыночная стоимость, определенная по результатам судебной экспертизу, может являться неактуальной. В этой связи суд не находит оснований для назначения экспертизы по ходатайству истца.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором исковые требования не признал, ссылаясь на завершение строительства спорного объекта. Заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы для определения степени готовности объекта.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как видно из материалов дела 02.11.2015 года между Департаментом имущественно-земельных отношении города Ростова-на-Дону (далее - Департамент, ДИЗО) и ООО «Торговый дом «Велес» был заключен договор аренды от 02.11.2015 №2/11/15 земельного участка с кадастровым номером 61:44:0073506:11, площадью 4914 кв.м., имеющего адресный ориентир: <...> «б», для завершения строительства складской базы.

Согласно п.2 заключенного договора срок аренды был установлен до 10.06.2018.

16.10.2019 с заявлением о предоставлении земельного участка аренду без проведения торгов обратилось ООО «Торговый дом «Велес».

Рассмотрев вышеуказанное заявление, Департаментом письмами от 19.11.2019 №59-30-26865/14, 16.12.2019 №59-30-29394/14, 25.12.2019 №59.30-30537/14 было отказано в предоставлении земельного участка аренду без проведения торгов.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) в настоящее время на земельном участке, предоставленном по вышеуказанному договору аренды расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 зарегистрированный на праве собственности за ООО «Торговый дом «Велес» с ограничением (обременением) права в виде ипотеки в пользу ООО КБ «Конфиденс Банк».

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 28.02.2019 удовлетворено исковое заявление Департамента к ООО «Велес» о признании права отсутствующим на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27, площадью 888,8 кв.м., расположенный по адресу: г, Ростов-на-Дону, ул. Пескова, 196.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 по делу №А53-36939/2018 вышеуказанное решение Арбитражного суда Ростовской области отменено, по делу вынесен новый судебный акт, которым отказано в удовлетворении заявленных Департаментом требований, в полном объеме.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2020 постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2019 оставлено без изменения, кассационная жалоба Департамента - без удовлетворения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.02.2020 установлен факт нахождения спорного объекта в стадии строительства.

Ввиду того, что в договор аренды прекратил свое действие и истец изъявил волю на возврат земельного участка, при этом на земельном участке расположен объект незавершенного строительства, Департамент обратился в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела по существу суд полагает необходимым указать следующее.

Первоначально иск предъявлен к акционерного общества «Торговый дом «Велес». При этом договор аренды земельного участка от 02.11.2015 № 2/11/15 заключен с арендатором обществом с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес».

В связи с необходимостью установления действительности юридических лиц общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес», акционерного общества «Торговый дом «Велес», судом направлен запрос о предоставлении сведений о данных юридических лицах в Инспекцию Федеральной налоговой службы по г. Костроме, в котором предлагалось письменно пояснить является ли акционерное общество «Торговый дом «Велес» действующим юридическим лицом с учетом внесенной в ЕГРЮЛ записи «государственная регистрация юридического лица признана недействительной»; в случае, если акционерное общество «Торговый дом «Велес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) является прекратившим деятельность, указать основания невнесения записи и прекращении деятельности; письменно пояснить является ли общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» действующим юридическим лицом;- является ли указанная в ЕГРЮЛ запись о нахождении общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в процессе реорганизации в форме преобразования актуальной с учетом судебного акта по делу №А31-5161/2020.

Из письма Инспекции Федеральной налоговой службы по г.Костроме от 14.12.2020 следует, что в настоящий момент ООО «Торговый дом «Велес» (ИНН <***>, ОГРН <***>) является действующим юридическим лицом, при этом находится в стадии реорганизации в форме преобразования.

АО «Торговый дом «Велес» 05.08.2020 прекратило деятельность.

Согласно решению Арбитражного суда Костромской области от 28.07.2020 по делу №А31-5161/20 следует, что прекращение деятельности путем реорганизации в форме преобразования общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» и о создании акционерного общества «Торговый дом «Велес» путем реорганизации в форме преобразования признано незаконным. Суд обязал Инспекцию Федеральной налоговой службы по г.Костроме внести соответствующие изменения в ЕГРЮЛ.

Согласно выписке из ЕГРН на официальном сайте ФНС России в сети «Интернет» ООО «Торговый дом «Велес» (ИНН <***>) является действующим юридическим лицом, находится в реорганизации в форме преобразования.

Согласно выписке из ЕГРЮЛ сведения о государственной регистрации юридического лица – АО «Торговый дом «Велес» признаны недействительными по решению суда, о чем 05.08.2020 внесена в реестр соответствующая запись.

Согласно выписке из ЕГРН актуальный правообладатель земельного участка и расположенного на нем объекта является ООО «Торговый дом «Велес», который является действующим юридическим лицом, согласно данным ЕГРЮЛ. По ходатайству истца была произведена замена ненадлежащего ответчика – АО «Торговый дом «Велес» на общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес».

Таким образом, надлежащим ответчиком по делу является ООО «Торговый дом «Велес».

Рассмотрев заявленные требования, суд счел их подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Пункт 6 данной статьи предусматривает применение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ),

В силу пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закона N 137-ФЗ).

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрены условия для реализации права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Так, в силу пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Законом N 137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

В соответствии с п. 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства РФ от 3.12.2014 №1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п. 6 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила этой статьи также применяются в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Как видно из материалов дела, срок договора аренды для завершения строительства объекта в настоящее время истек, строительство объекта не завершено.

На основании изложенного, поскольку договор аренды № 2/11/15 от 02.11.2015 заключался между Департаментом и ООО «Торговый дом «Велес» в целях завершения строительства сроком на 3 года (предельный срок), то после истечения такого предельного срока, установленного положениями п.п. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, договор аренды № 2/11/15 от 02.11.2015 прекратил свое действие 10.06.2018.

Доказательств завершения объекта строительства ответчиком не представлено.

Ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу экспертизы с целью установления завершенности строительства спорного объекта.

Суд полагает в удовлетворении ходатайства следует отказать по следующим основаниям.

Согласно пояснениям представителя ответчика строительство объекта завершено.

Вместе с тем, ответчиком не представлен документ, на основании которого высказываются суждения о завершении строительства объекта. Более того, представителем ответчика было указано на отсутствие документа, удостоверяющего ввод объекта в эксплуатацию.

Положениями ст.55 Градостроительного кодекса РФ устанавливается, что документ, которой удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитально строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного объекта, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка является акт ввода объекта в эксплуатацию.

Из положений п.2 ст.55 Градостроительного кодекса РФ следует, что для ввода объекта эксплуатацию застройщик обращается в орган местного самоуправления, выдавшей разрешение на строительство.

Согласно пп.2.3 п.2 решения Ростовской-на-Дону городской Думы рт 21.06.2011 № 138 «Об утверждении Положений об отраслевых (функциональнак) органах Администрации города Ростова-на-Дону» в соответствии с основными задачами Департамент архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (дал - ДАиГ) осуществляет функции (услуги) в сфере градостроительной деятельности, в том числе, осуществляет подготовку, регистрацию и выдачу разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при оосуществлении строительства, реконструкции объектов капитально строительства, в том числе линейных объектов, расположенных на территории муниципального образования «Город Ростов-на-Дону».

Таким образом, законодательными актами федерального и местного уровня установлен порядок и способ получения документа, удостоверяющего готовность объекта к эксплуатации.

Вместе с тем, у ответчика отсутствует указанный документ, в связи с чем довод ответчика о завершении строительства данного объекта является несостоятельным.

Вместе с тем, установление готовности объекта к эксплуатации в обход регламентированной процедуре, закрепленной в вышеуказанных актах является недопустимым, ввиду недопустимости подмены экспертом или судом полномочий специального органа градостроительной деятельности правомочного на выдачу акта ввода объекта в эксплуатацию.

Кроме того, установление степени готовности спорных объектов путем проведения судебной экспертизы в рамках данного дела нецелесообразно, ввиду того, что данными ЕГРН определены основные характеристики объекта незавершенного строительства и ее проектируемое значение: 888.8 кв.м.

Таким образом, в случае определения экспертом иной характеристики готовности объекта незавершенного строительства, чем указано в ЕГРН, указанное не приведет к желаемым для ответчика последствиям, поскольку исковые требования основаны исключительно на актуальных данных ЕГРН.

На основании изложенного, ввиду отсутствия документов, достоверно указывающих на завершение строительства объекта, при отсутствии доказательств административного порядка обращения ответчиком в орган градостроительной деятельности и получения итогового документа - разрешения на строительство, при отсутствии данных в ЕГРН о наличии на предоставленном земельном участке завершенного объекта, суд считаем ходатайство ответчика о назначении экспертизы подлежащим отклонению, ввиду отсутствия надлежащих доказательств.

При этом, как указывалось выше, земельный участок уже предоставлялся разово для завершения строительства объекта недвижимости.

Поскольку на момент заключения договора N 2/11/15 от 02.11.2015 на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления являлась возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего расценить правоотношения сторон действующими на основании договора аренды от 02.11.2015.

Право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства обществом реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 02.11.2015, действия договора аренды прекращено, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ, а исковые требования являются законными, обоснованными.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Изъять у общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» объект незавершенного строительства с кадастровым номером 61:44:0073506:27 путем продажи с публичных торгов.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Велес» в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяО.П. Захарченко