Решение от 11 декабря 2025 г. АС Республики Алтай

Арбитражный суд Республики Алтай

649000, <...>. Тел. <***> (факс)

http://my.arbitr.ru/ http://altai.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А02-1546/2024
12 декабря 2025 года
город Горно-Алтайск


Резолютивная часть решения объявлена 01 декабря 2025 года. Полный текст решения изготовлен 12 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Республики Алтай в составе судьи Новиковой О.Л. при ведении протокола секретарем судебного заседания Параевой М.Т., рассмотрев в судебном заседании материалы дела по исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Крупченко Владимира Николаевича (ОГРНИП 321547600057821, ИНН 544613902170, г. Новосибирск, Новосибирская область) к Администрации муниципального образования «Майминский район» (ОГРН 1030400667769, ИНН 0408008253, ул. Ленина, д. 22, с. Майма, р-н. Майминский, Республика Алтай), Сельской администрации Манжерокского сельского поселения Майминского района Республики Алтай (ОГРН 1020400667066, ИНН 0408000455, ул. Ленинская, д. 25, с. Манжерок, р-н. Майминский, Республика Алтай) при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Алтай (ОГРН 1040400770486, ИНН 0411119757, ул. Строителей, д. 8, г. Горно-Алтайск, Республика Алтай) и Прокуратуры Республики Алтай о признании права собственности на самовольную постройку,

при участии представителей:

от истца - ФИО2 (доверенность, диплом в деле);

от иных – не явились уведомлены,

установил:

ФИО3 (далее – истец) обратилась в суд к Администрации муниципального образования «Майминский район» (далее – ответчик) с исковым заявлением о признании права собственности на самовольную постройку - здание гостиницы, возведенное на принадлежащем истцу на основании договора аренды от 27.09.2017 № 11 земельном участке с кадастровым номером 04:01:020211:707, по адресу: Республика Алтай, Майминский район Манжерокское сельское поселение, <...>.

В обоснование требований истец указал, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707. Обстоятельства возведения на данном земельном участке нежилого здания в отсутствие разрешительной документации явились основанием для обращения ФИО3 в суд с настоящим иском.

В подтверждение соответствия возведенного объекта недвижимости установленным требованиям закона и обстоятельств не нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц истец предоставил технический план здания и техническое заключение ООО «Центр экспертизы и оценки» от 17.10.2023 № 07/10/2023.

Материалы дела поступили по подсудности из Майминского районного суда республики Алтай.

Учитывая обстоятельства нахождения земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707, на котором возведено спорное строение, в собственности муниципального образования «Манжерокское сельское поселение», к участию в деле в качестве соответчика суд привлек Сельскую администрацию Манжерокского сельского поселения Майминского района Республики Алтай (далее – Манжерокская сельская администрация).

Также к участию в деле была допущена Прокуратура Республики Алтай.

Ответчики требования не признали, ссылаясь на возведение нежилого здания на земельном участке с видом разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства, в связи с чем назначение спорной постройки не соответствует категории и виду разрешенного использования земельного участка, что является нарушением требований закона. По мнению ответчиков, техническое заключение ООО «Центр экспертизы и оценки» от 17.10.2023 № 07/10/2023 является недопустимым доказательством, поскольку согласно распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р такая экспертиза должна проводиться государственной судебно-экспертной организацией.

Для установления обстоятельств, имеющих значение для дела, по ходатайству истца суд назначил экспертизу, поручив ее проведение экспертам Федерального бюджетного учреждения Сибирского регионального центра судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (далее – ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России), по вопросам:

1. Является ли здание - гостиница, расположенная на земельном участке с кадастровым номером 04:01:020211:707, по адресу: Республика Алтай, Майминский район Манжерокское сельское поселение, <...>, объектом капитального строительства?

2. Соблюдены ли при строительстве гостиницы строительные (технология строительного производства), градостроительные (по расположению на участке), санитарно-бытовые (по санитарно-бытовым расстояниям), противопожарные (по противопожарным расстояниям), объемно-планировочные (по планировке помещений жилого дома), санитарно-гигиенические (по инсоляции и освещенности), правила, действующие на территории Российской Федерации? Существует ли угроза жизни и здоровью граждан?

3. Соответствует ли установленным нормативно-техническим требованиям и правилам, обследуемая гостиница, пригодна ли для временного проживания, не нарушает ли права и охраняемые законом интересы других лиц?

В соответствии с соглашением от 20.09.2024 об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 27.09.2017 № 11, заключенным между ФИО3 (арендатор) и ФИО1 (новый арендатор), арендатор с согласия арендодателя уступает новому арендатору все свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от 27.09.2017 № 11 в отношении земельного участка общей площадью 15000 кв. м. с кадастровым номером 04:01:020211:707, находящегося по адресу: Республика Алтай, Майминский район Манжерокское сельское поселение, <...>.

24.09.2024 произведена государственная регистрация указанного соглашения о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 27.09.2017 № 11 (выписка из ЕГРН).

Определением от 18.07.2025 суд в порядке процессуального правопреемства на основании заявления нового арендатора произвел замену истца по делу на ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск, Новосибирская область).

Согласно выводам судебной экспертизы - заключения эксперта от 18.07.2025 № 2754, 2755/9-3-24 (по второму вопросу) фактическое использование спорного земельного участка не соответствует его виду разрешенного использования земельного участка, указанному в ЕГРН, следовательно, их целевое использование не соответствует виду разрешенного использования земельного участка; данные отступления являются устранимыми, устраняется путем изменения вида разрешенного использования земельною участка, для устранения указанного несоответствия необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка (гостиничное обслуживание); местоположение объекта исследования, сведения о котором содержатся в Выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-270642284 от 04.12.2023, противоречит требованиям строительных норм и правил в части градостроительных и землеустроительных требований, а именно не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, установленного в требованиях к землепользованию и застройке Манжсрокского сельскою поселения Майминского района Республики Алтай.

Суд отложил судебное заседание для получения от сторон пояснений с учетом выводов судебной экспертизы.

От истца поступили дополнительные документы с уточненным иском о признании права собственности ФИО1 на самовольную постройку - нежилое здание (гостиница) общей площадью 1490,8 кв. м., расположенное по адресу: Республика Алтай, Майминский район, Манжерокское сельское поселение, <...> на земельном участке с кадастровым номером 04:01:020211:707.

Заявленное уточнение исковых требований принято судом по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ),

В судебном заседании представитель истца настаивал на уточненных исковых требованиях. В пояснениях указал, что с учетом выводов судебной экспертизы, строительно-технического заключения ООО «Центр кадастра и экспертизы» ФИО4 от 30.09.2025 № 25-09-03 и распоряжения главы Администрации Манжерокского сельского поселения от 04.09.2025 № 199-р об изменении вида разрешённого использования спорного земельного участка на вид: гостиничное обслуживание, исковые требования являются обоснованными.

В судебном заседании соответчики и прокуратора указали на отсутствие возражений по иску с учетом дополнительно представленных доказательств.

Выслушав представителя истца, исследовав по правилам статьи 71 АПК РФ материалы дела, суд считает исковое заявление подлежащим удовлетворению.

Из обстоятельств дела следует, что согласно выписке из ЕГРН по состоянию на 01.12.2023 муниципальное образование «Манжерокское сельское поселение» является собственником земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707, местоположение: Республика Алтай, Майминский район, Манжерокское сельское поселение, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для индивидуального жилищного строительства (государственная регистрация от 11.04.2017 на основании распоряжения Правительства Республики Алтай от 06.03.2017 № 107-р).

На основании договора аренды от 27.09.2017 № 11 указанный земельный участок предоставлен в аренду ФИО5 сроком на 20 лет.

В последующем в соответствии с соглашениями от 12.11.2021, от 16.02.2022, от 21.09.2022 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды от 27.09.2017 № 11 производилась смена арендатора указанного земельного участка. По соглашению от 21.09.2022 права и обязанности по договору аренды от 27.09.2017 № 11 перешли ФИО3 (первоначальный истец по делу).

Согласно материалам дела, в отсутствие разрешения на строительство и необходимой проектной документации на арендуемом земельном участке ФИО3 возвела объект недвижимости – здание гостиницы площадью 1490,8 кв. м.

Ссылаясь на невозможность легализации возведенной постройки ввиду отсутствия необходимой разрешительной документации, ФИО3 обратилась в суд с настоящим иском.

В соответствии с соглашением от 20.09.2024 об уступке прав и обязанностей по договору аренды от 27.09.2017 № 11 новым арендатором спорного земельного участка становится ФИО1 Соответствующая регистрационная запись внесена в ЕГРН 24.09.2024.

Определением от 18.07.2025 суд в порядке процессуального правопреемства произвел замену истца по делу.

В соответствии с распоряжением главы Администрации Манжерокского сельского поселения от 04.09.2025 № 199-р «Об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707» произведено изменение вида разрешённого использования спорного земельного участка на вид: гостиничное обслуживание (код вида по классификатору 4.7). Соответствующие изменения внесены в ЕГРН (сведения из ЕГРН на актуальную дату).

В соответствии с выводами строительно-технического заключения ООО «Центр кадастра и экспертизы» ФИО4 от 30.09.2025 № 25-09-03, предоставленного истцом, нежилое здание с назначением гостиница, расположенное по адресу: Республика Алтай, Майминский район, Манжерокское сельское поселение, <...>, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется следующим.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

По смыслу указанной правовой нормы право собственности на новую вещь приобретается лицом, создавшим ее, при соблюдении двух условий: если вещь создана им для себя, за счет собственных средств, а также если при создании вещи были соблюдены требования закона и иных правовых актов. Применительно к вновь создаваемым объектам недвижимости такими требованиями являются:

- отвод земельного участка под строительство в установленном порядке;

- получение необходимых разрешений на строительство и согласований;

- соблюдение градостроительных, строительных, природоохранных и других норм, установленных законодательством при возведении объекта.

Из содержания статья 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) следует, что строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство.

Как следует из материалов дела, строительство здания гостиницы произведено без получения соответствующего разрешения, ввиду чего легализация постройки во внесудебном порядке невозможна.

Согласно статье 55 ГрК РФ для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, выдавшие разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, и которое выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом (пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Из указанной нормы права следует, что право собственности за лицом, обращающимся с иском о признании права собственности на самовольную постройку, возможно в случае наличия у этого лица соответствующих прав на земельный участок, на котором возведена эта постройка, это является необходимым условием для удовлетворения иска.

Законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленной на вещном праве, но и на праве аренды (абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.10.2016 по делу № 305-ЭС16-8051, право собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке лицом без необходимых разрешений, может быть признано при следующих условиях: участок предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, его сохранение не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В рассматриваемом случае материалами дела подтверждается, что земельный участок под испрашиваемым в собственность зданием гостиницы находится у истца на праве аренды (государственная регистрация права в ЕГРН 24.09.2024).

В соответствии с распоряжением главы Администрации Манжерокского сельского поселения от 04.09.2025 № 199-р «Об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707» произведено изменение вида разрешённого использования спорного земельного участка на вид: гостиничное обслуживание (код вида по классификатору 4.7). Соответствующие изменения внесены в ЕГРН (сведения из ЕГРН на актуальную дату).

В соответствии с выводами строительно-технического заключения ООО «Центр кадастра и экспертизы» ФИО4 от 30.09.2025 № 25-09-03, предоставленного истцом, нежилое здание с назначением гостиница, расположенное по адресу: Республика Алтай, Майминский район, Манжерокское сельское поселение, <...>, соответствует виду разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 04:01:020211:707.

С учетом указанных обстоятельств суд приходит к выводу, что в отношении спорного земельного участка истец имеет права, допускающие строительство на нем испрашиваемого в собственность объекта - здания гостиницы.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно выводам экспертного заключения от 18.07.2025 № 2754, 2755/9-3-24:

- трехэтажное здание гостиницы, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 04:01:020211:707, по адресу: Республика Алтай, Майминский район Манжерокское сельское поселение, <...>, является объектом капитального строительства, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

- месторасположение здания гостиницы соответствует строительно-техническим, градостроительным, санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам и соответствуют противопожарным требованиям.

При строительстве гостиницы технология строительного производства была соблюдена.

Дальнейшая эксплуатация гостиницы возможна в соответствии с нормативнымитребованиями без угрозы разрушения строительных конструкций, тем самым безугрозы жизни и здоровью граждан, уничтожения или повреждения имуществагражданских и юридических лиц.

Местоположение объекта исследования, сведения о котором содержатся в Выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-270642284 от 04.12.2023, не противоречит требованиям строительных норм и правил в части расположения на земельном участке.

Местоположение объекта исследования, сведения о котором содержатся в Выписке из ЕГРН № КУВИ-001/2023-270642284 от 04.12.2023, не противоречит требованиям нормативных документов, регламентирующих требования к размещению объектов в охранных зонах.

- здание гостиницы включает себя комплекс помещений, предназначенных для индивидуального и/или односемейного заселения жильцов, при их постоянном, длительном или кратковременном проживании (в т. ч. сезонном, отпускном и т. и.), поэтому пригодна для временною проживания.

Здание гостиницы соответствует установленным объемно-планировочным решениям, нормативно-техническим требованиям и правилам.

Применительно к положениям статьи 67 и статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для признания заключения эксперта недостоверным или ненадлежащим доказательством по делу судом не установлено.

Указанные выводы судебной экспертизы также подтверждаются представленными истцом техническим заключением ООО «Центр экспертизы и оценки» от 17.10.2023 № 07/10/2023 и строительно-техническим заключением ООО «Центр кадастра и экспертизы» ФИО4 от 30.09.2025 № 25-09-03.

Судом установлено, что арендатор предпринимал меры к легализации самовольной постройки, о чем свидетельствует имеющаяся в деле переписка с Администрацией Майминского района, справка администрации от 05.09.2024 № 9428.

На возведённый объект недвижимости (нежилое здание гостиницы) 25.08.2023 оформлен технический паспорт, согласно которому общая площадь здания 1490,8 кв. м., количество этажей – 3, 2023 год завершения строительства.

С учетом имеющихся в материалах дела выводов специалистов, экспертов, оформления арендных правоотношений уполномоченным органом с истцом с предоставлением земельного участка в аренду с видом разрешенного использования: гостиничное обслуживание, суд приходит к выводу о наличии доказательств соблюдения совокупности условий, установленных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке.

Поскольку единственным признаком самовольного строения с учетом представленных истцом при рассмотрении данного дела дополнительных доказательств является его возведение без получения необходимого разрешения на строительство (реконструкцию) относительно фактически построенного объекта, оснований для отказа в удовлетворении иска суд не установил.

Удовлетворяя исковые требования, суд руководствуется правовыми позициями, изложенными в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022) и в Постановлении № 10/22.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Учитывая отсутствие полученной в установленном порядке разрешительной документации на строительство здания гостиницы, единственным способом легализации объекта является признание на него права собственности в судебном порядке на основании положений статьи 222 ГК РФ и вышеуказанных правовых позиций, поскольку законодательство допускает признание права собственности на самовольную постройку, возведенную не только на земельном участке, предоставленном на вещном праве, но и на праве аренды ( абзац второй пункта 3.2 статьи 222 ГК РФ).

Вопрос о расходах истца на уплату государственной пошлины и проведение экспертизы суд не разрешает, поскольку оснований для возложения данных расходов на ответчиков не имеется, так как иск заявлен исключительно в интересах истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Признать право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>, г. Новосибирск, Новосибирская область) на самовольную постройку - нежилое здание (гостиница) общей площадью 1490, 8 кв. м., расположенное по адресу: Республика Алтай, Майминский район, Манжерокское сельское поселение, <...> на земельном участке с кадастровым номером 04:01:020211:707.

Решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск) путем подачи жалобы через Арбитражный суд Республики Алтай.

Решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья О.Л. Новикова