Решение от 16 ноября 2020 г. по делу № А56-75377/2020

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-75377/2020
16 ноября 2020 года
г.Санкт-Петербург




Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Устинкина О.Е.,

рассмотрев в порядке упрощенного производства дело по иску:

Истец: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "УПРАВЛЯЮЩАЯ КОМПАНИЯ ДЕНЬГА" (адрес: Россия 199397, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>, ЛИТЕРА А/38Н, КОМНАТА 1, ОГРН: <***>);

Ответчик: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ФИНАНСОВАЯ ХОЛДИНГ КОМПАНИЯ "ИМПЕРИЯ" (адрес: Россия 197101, Санкт-Петербург, ФИО1 д 15 лит Ж пом 10Н оф 1, ОГРН: <***>);

О взыскании



УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «УК Деньга» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга с исковым заявлением к акционерному обществу «Финансовая холдинг компания «Империя» о взыскании части суммы обеспечительного платежа в размер 631 570 руб. 53 коп., процентов в размере 4620 руб. 74 коп. за период с 26.06.2020 по 28.08.2020, а также суммы процентов, начисленных на сумму обеспечительного платежа по дату фактического исполнения обязательств, расходов по оплате государственной пошлины.

Определением от 10 сентября 2020 года дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее ? АПК РФ).

Ответчиком направлен отзыв на исковое заявление.

В соответствии с ч. 5 ст. 228 АПК РФ дело подлежит рассмотрению судом в порядке упрощенного производства без вызова сторон. Предварительное судебное заседание по делам, рассматриваемым в порядке упрощенного производства, не проводится.

Изучив материалы дела, изложенные в представленных сторонами документах объяснения, суд приходит к выводу о возможности принятия решения на основании доказательств, представленных в течение установленного судом срока.

Как следует из материалов дела, 01 декабря 2015 года между ОАО «Финансовая холдинг компания «Империя» (арендодатель) и ООО «УК Деньга» заключен договор аренды №237/15-п, по условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду часть нежилого здания, с кадастровым номером 78:06:0002078:3614, площадью 13112,5 кв.м., этажностью 6-7, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 18-я линия В.О., д.29, лит.З для использования под офис, площадью 607,2 кв.м.

Согласно п.7.1 Договор заключен на неопределенный срок.

Объект был передан арендатору по акту сдачи-приемки помещения от 01.12.2015.

Согласно п.3.5.2 Договора (в редакции дополнительного соглашения №03 от 18.12.2018), арендатор принимает на себя обязательство в течение трех дней с даты подписания договора уплатить арендодателю сумму депозита в размере 765 689,49 руб., которая является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

Пунктом 2.2.11 Договора предусмотрена обязанность передать помещение либо часть помещения при его освобождении (в связи с расторжением/прекращением договора/изменением договора в связи с отказом арендатора от части помещения) по акту не позднее срока истечения договора, даты его расторжения либо изменения, в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендатором, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

Письмом от 24.12.2019 истец уведомил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды с 24 апреля 2020 года.

24 марта 2020 года стороны провели осмотр Объекта, по результатам которого составлен дефектационный акт, подписанный арендатором с замечаниями.

Согласно локальной смете №1 от 25.05.2020 стоимость ремонтных работ составляет сумму в размере 701 570 руб. 53 коп.

Арендодатель удержал сумму депозита в вышеуказанном размере в счет возмещения суммы восстановительного ремонта.

Ссылаясь на сметный расчет стоимости восстановительных работ ООО «ТОЗиС», согласно которому сметная стоимость материалов и работ по устранению дефектов помещения, связанных с нормальным износом, составляет 58 693 руб. 56 коп., истец обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

Согласно ч.1 ст.1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Сумма обеспечительного платежа была перечислена истцом ответчику, что сторонами не опровергалось.

Согласно п.3.5.2 Договора, сумма депозита является обеспечением надлежащего исполнения арендатором любого из обязательств по договору.

Пунктом 1 статьи 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (пункт 1 статьи 622 ГК РФ).

Пунктом 2.2.11 Договора предусмотрено обязательство арендатора Объекта при его освобождении (в связи с прекращением договора) передать его по акту в исправном состоянии, в полной сохранности, со всеми разрешенными переделками, перестройками и неотделимыми улучшениями с учетом нормального износа.

В случае ухудшения состояния (с учетом нормального износа) помещения вследствие деятельности арендатора, в течение срока действия договора и/или при освобождении помещения (либо его части) по любому основанию арендатор обязан в течение 10-ти рабочих дней с даты направления арендодателем соответствующего требования возместить арендодателю полную стоимость восстановительного ремонта согласно смете, выполненной на основании дефектационного акта, составленного сторонами. При неподписании дефектационного акта арендатором в течение 10-ти дней с даты его направления арендатору, односторонний акт, подписанный арендатором, является основанием возмещения арендодателю заявленной стоимости восстановительного ремонта.

При заключении договора сторонами подписано Приложение №2 (характеристика помещения), согласно которому арендуемое помещение общей площадью 607,2 кв.м. (часть помещения 43-Н (комн. 1-15), 5 этаж; №А501) находится в следующем техническом состоянии:

-пол: ковролиновая плитка-чистая, без повреждений; по периметру помещения плинтус-без механических повреждений; линолеум-чистый, без механических повреждений;

-стены: гипсокартон окрашен-чистый, без механических повреждений; стеклянные перегородки-18 шт., в исправном состоянии, без повреждений;

-потолок: подвесной «Грильята»-чистый, без механических повреждений;

-двери: противопожарная (офисная) с врезным замком-07 шт., стеклянная дверь-03 шт.-в исправном состоянии, без повреждений;

-окна: металлопластиковые окна-13 шт., в исправном состоянии, без сколов и трещин; жалюзи;

-электрика: светильник люминесцентный-85 шт., выключатель-10 шт., розетки дверные-108 шт., розетки тройные-02 шт., светильник галогеновый-41 шт., панно-6 шт.-все в рабочем состоянии;

-инженерное оборудование: радиаторы с запорно-регулирующей арматурой-25 шт., без повреждений;

-санузлы: на полу и стенах керамическая плитка-без повреждений; унитаз-04 шт. исправно; дверь-04 шт. без повреждений; умывальник керамический с водосливной арматурой-04 шт. исправно; смеситель для умывальника-04 шт., исправно; зеркало-02 шт. без повреждений; дозатор для мыла-02 шт., исправно; дозатор для сидений-02 шт., исправно; держатель для туалетной бумаги-04 шт., исправно; освежитель воздуха, электронный-01 шт. исправно.

По результатам осмотра Объекта, проведенного 24.03.2020, был составлен дефектационный акт в котором отражено, что в части помещения 43-Н (комнаты 1-15), 5 этаж 607,2 кв.м. сильные потертости на ковролине возле входа 4п.м.; потертость шириной 1 метр, длиной 8 метров на ковролине (комната №1), многочисленные пятна по периметру комнаты №1 диаметром от 1 до 20 см., многочисленные точечные загрязнения темного цвета, многочисленные пятна на поверхности пола и потертости по периметру помещения, часть помещения 43-Н часть комнаты №1 на линолеуме многочисленные царапины, загрязнения, темные пятна по периметру, многочисленные пятна по периметру в комнатах №5, №6, темные пятна на полу и потертости в комнате №2, потертости, сколы и сильные темные загрязнения по периметру всего офиса, отходят обои вдоль окон в комнатах №1, №4, №5; отверстия в стенах от шурупов и кнопок по периметру помещения; часть помещения 43-Н, комната №3 на стене приклеены зеркала (6 кв.м.); часть помещения 43-Н комната №1 установлена дополнительная перегородка с дверью (не согласованная); часть помещения 43-Н комната №1 установлен встроенный шкаф в количестве 2 штук; по периметру помещения установлены кабель-каналы (крепление шурупами), после домонтажа останутся отверстия; большие сколы на стенах, капли и брызги от кофе на стене, жирные пятна на стенах по периметру; потертости и царапины на уровне 1 метра от пола в комнатах №1,3,5,14,15; сколы на торце дверного полотна, на наличниках и дверной раме на дверях, отходит верхний слой дверного покрытия (часть помещения 43-Н, комнаты №1,2,3,5,6,7,8,9,12); дверь (часть помещения 43-Н, комната №1, кладовка) отверстия на дверном полотне, отходят наличники, большие сколы на торце дверного потолка, отломан край дверного полотна, отверстия на дверном полотне в количестве 05 шт.; дверь (часть помещения 43-Н, комната №11) отходит верхний слой покрытия дверного полотна. Сколы на наличниках и торце дверного полотна, царапины на дверной раме; дверь (на кухне, часть помещения 43-Н, часть комнаты №1) отходит наличник; дверь (часть помещения 43-Н, часть комнаты №1) отходит наличник, отверстие на дверном полотне диаметром 2см.; дверь (часть помещения 43-Н, комната №5) расшатана ручка на стеклянной двери; сильные потертости; царапины и загрязнения на подоконниках; царапины на оконных рамах; установленные жалюзи сильно загрязнены; установлены сушилки с кабель-каналами и розеткой (крепление шурупами к керамической плитке), отверстия в керамической плитке в количестве 04 шт., повреждены 06 шт. полных керамических плиток в комнате №12; разбита керамическая плитка в количестве 01 шт., отверстия в керамической плитке в количестве 06 шт., повреждены 06 шт. полных керамических плиток в комнате №7; установлен на наш держатель для туалетной бамаги-01 шт., не освежителя воздуха-01 шт.

Согласно дефектационному акту от 24.04.2020, составленному после осмотра помещения 43-Н (комнаты 1-15), 5 этаж 607,2 кв.м., местами заменено напольное покрытие (ковролин), разный цвет фото 6,7; на ковролине приклеены кабель-каналы-120 см., фото 8,10; в комнате №1 темные пятна фото 2,3,4,5; отверстие на ковролине длиной 10 см. в комнате №1 фото1; в комнате №5 темные пятна по периметру, фото 8; отверстие D=2см., фото 9; присутствуют пятна темного цвета и потертости в комнате №2, бело пятно D=30 см., фото 12; в комнате №14 пятна оранжевого цвета D=8 см., фото 13; темные пятна на линолеуме в комнате №1 в количестве 07 шт., D=40 см., фото 11; стены окрашены местами, местами разного цвета; установлены встроенные полки в количестве 06 шт., крепление к стене, фото 16,17; повреждено световое панно (01 шт.), фото 15; в комнате №3 пятна на стене 02 шт., фото 14; сколы на торце дверного полотна. На наличниках и дверной раме на дверях, отходит верхний слой дверного покрытия (часть помещения 23-Н, комн. №1,7,14,13,12) фото 21,22,23, 24,25,26; дверь (часть помещения 43-Н, комната №10) отходит верхний слой покрытия дверного полотна, сколы на наличниках и торце дверного полотна, царапины на дверной раме, фото; дверь (часть помещения 43-Н, комната №1) отходит наличник, фото 18; дверь (часть помещения 43-Н, комната №8) отходит верхний слой покрытия дверного полотна, большие сколы и царапины на торце дверного полотна, фото 19; дверь (часть помещения 43-Н, комната №10) отходит верхний слой дверного полотна, большие сколы на торце дверного полотна, фото 20; царапины на оконных рамах, установленные жалюзи сильно загрязнены; в комнате №12 отверстия в керамической плитке в количестве 04 шт., повреждены 04 шт., полных керамических плиток в комнате №12, фото 28,29,30; в комнате №7 разбита керамическая плитка в количестве 01 шт., отверстия в керамической плитке в количестве 09 шт., повреждены 05 шт. полных керамических плиток в комнате №7, фото 31,32,33; сильные ржавые потеки на унитазе, фото 34.

Из содержания замечаний арендатора, отраженных в указанных дефектационных актах от 24 марта 2020 года, следует, что арендатор оспаривает не сам факт наличие указанных в акте дефектов, а выражает несогласие с отнесением отдельных дефектов к ответственности арендатора.

Соответственно, ввиду наличия выявленных дефектов, и неустранения арендатором данных дефектов, не позволяющих их отнести к категории нормального износа, с учетом согласованного сторонами в п.2.2.11 Договора условия, обязательство, предусмотренное указанным пунктом договора, не может быть признано исполненным арендатором надлежащим образом.

Сумма депозита не превышает стоимость восстановительного ремонта, рассчитанную согласно локальной смете.

Представленный сметный расчет, произведенный ООО «ТОЗиС» не может быть принят во внимание, поскольку содержит расчет стоимости работ только по покраске и реставрации дверей.

Доказательства того, что стоимость устранения дефектов, выявленных в отношении Объекта, составляет сумму, меньшую, чем сумма удержанного ответчиком депозита, истцом вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

При рассмотрении дела суд также учитывает, что по смыслу статьи 15 ГК РФ убытками признается не только фактически понесенные затраты на восстановление права, но и расходы, которые лицом должно будет понести для его восстановления.

При таких обстоятельствах, оснований для взыскания с ответчика суммы в размере 631 570 руб. 53 коп., суд не усматривает.

Поскольку требование истца о взыскании части обеспечительного платежа оставлены судом без удовлетворения, оснований для взыскания с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на спорную сумму, также не имеется.

руководствуясь статьями 110, 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации



решил:

В удовлетворении исковых требований, отказать.


Решение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение пятнадцати дней со дня принятия.


Судья Устинкина О.Е.