Решение от 30 января 2024 г. по делу № А40-86704/2021

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Москва

Дело № А40-86704/21-41-518

Резолютивная часть решения объявлена 19.12.2023

Решение в полном объеме изготовлено 30.01.2024

Арбитражный суд г. Москвы в составе судьи Березовой О.А., рассмотрев в судебном заседании суда первой инстанции, проведенном по адресу: <...>, зал судебных заседаний 9010, - при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, при участии представителей истца ФИО2 по доверенности от 13.12.2023, ответчика ФИО3 по доверенности от 11.12.2023 № 1112/23, дело по иску АО «Дом.РФ» (ОГРН <***>) к ответчику ФГУП «ГВСУ № 6» (ОГРН <***>) о взыскании 29 661 174 руб. 51 коп., третье лицо АО «Оборонэнерго», установил:

С учетом увеличения размера исковых требований истец просит суд взыскать с ответчика 35 095 104 руб. 45 коп., в том числе 28 975 883 руб. 19 коп. арендной платы по договору аренды земельных участков в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № Дз-10, начисленной за период с 3-го квартала 2017 года по 3-й квартал 2022 года, и 84 597 884 руб. 97 коп. неустойки, начисленной за период с 11.07.2017 по 15.09.2023.

В обоснование исковых требований истец сослался на то, что в нарушение договора аренды земельных участков в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № Дз-10 ответчик не уплатил арендную плату за указанный период, в связи с чем истец начислил неустойку.

Ответчик против иска возразил, заявил о пропуске срока исковой давности применительно к требованию о взыскании арендной платы, начисленной за период с 05.09.2017 по 21.03.2018; сослался на то, что договор аренды прекратил свое действие в сентябре 2017 года в связи с односторонним отказом арендодателя от исполнения договора уведомлением от 18.08.2017, после чего арендодатель предлагал арендатору оформить права на объекты незавершенного строительства для предоставления земельных участков для завершения строительства этих объектов в аренду на 3 года, однако договор аренды для указанной цели сторонами не заключался. В государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства Управлением Росреестра по Приморскому краю ответчику отказано, после чего ответчик обратился в суд с иском о признании на эти объекты (жилые дома и трансформаторные подстанции) права собственности Российской Федерации и права хозяйственного ведения ответчика, права признаны определениями Арбитражного суда Хабаровского края от 27.06.2019 и от 28.06.2019 по делу № А73-8059/2015, право хозяйственного ведения ответчика зарегистрировано в период с 11.09.2019 по 12.03.2020.

Таким образом, ответчик считает, что с сентября 2017 года арендная плата могла начисляться только за земельные участки, на которых располагаются объекты, на которые зарегистрировано право хозяйственного ведения ответчика, при этом отсутствие акта возврата земельных участков из аренды не свидетельствует о том, что ответчик пользовался земельными участками.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил об уменьшении начисленной истцом неустойки, ссылаясь на то, что она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В судебное заседание не явилось 3-е лицо, о месте и времени судебного разбирательства извещено надлежащим образом, в связи с чем дело рассматривалось судом в отсутствие 3-го лица и по имеющимся в деле доказательствам в соответствии со ст. 156 АПК Российской Федерации.

Исследовав письменные доказательства, представленные истцом, ответчиком, 3-м лицом, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил, что по договору аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства от 25.11.2009 № Дз-10, заключенному Фондом «РЖС» в качестве арендодателя и ФГУП «ГУСС «Дальспецстрой» (правопредшественник ответчика) в качестве арендатора, последнему предоставлены в аренду сроком на 9 лет 3 земельных участков площадью 1 624 607 кв. м, расположенных по адресу: примерно в 180 м (кадастровый номер: 25:28:030014:168), примерно в 1 279 м (кадастровый номер: 25:28:030018:356), примерно в 27 м (кадастровый номер: 25:28:000000:302) по направлению на юго-восток от ориентира - жилого дома, расположенного за пределами участков, по адресу: <...>, - для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Порядок определения арендной платы установлен п. 4.5 договора; согласно п. 4.4 договора арендная плата за пользование участками начисляется с даты передачи участков в аренду по акту приема-передачи участков и уплачивается арендатором ежеквартально не позднее 10-го числа первого месяца квартала; арендные платежи за период использования участков после их передачи арендатору в соответствии с п. 2.1 договора до государственной регистрации договора производятся арендатором в течение 10-ти дней после такой регистрации. Одновременно арендатором уплачиваются арендные платежи за период использования участков до окончания оплачиваемого календарного квартала. Плата за право на заключение договора в соответствии с протоколом об итогах аукциона, в том числе НДС, составляет 28 000 000 руб.

По акту приема-передачи от 25.08.2011, подписанному обеими сторонами договора, земельные участки переданы арендатору.

Впоследствии сторонами заключались дополнительные соглашения к договору, в соответствии с которыми изменялся предмет договора в связи с образованием новых земельных участков из арендованных участков и завершением строительства многоквартирных домов на арендованных участках.

Письмом от 18.08.2017 № 11886-АП арендодатель в одностороннем внесудебном порядке отказался от исполнения договора аренды в связи с неуплатой арендатором арендной платы более трех раз подряд по истечении сроков ее уплаты, установленных договором, и потребовал в течение 30-ти календарных дней освободить арендованные земельные участки и уведомить арендодателя об освобождении участков для их осмотра и оформления акта возврата.

Из уточненного расчета, составленного истцом, следует, что арендная плата за период с 3-го квартала 2017 года по 3-й квартал 2023 года составила 28 975 883 руб. 19 коп., ответчиком не уплачена, в связи с чем истец начислил неустойку по ставке 0, 15 % за каждый день просрочки уплаты арендной платы, что за период с 11.07.2017 по 15.09.2023 составляет 84 597 884 руб. 97 коп.

Претензия, направленная ответчику по почте 14.05.2021, не исполнена.

Ст. 309 ГК Российской Федерации возлагает на стороны обязательства обязанность исполнять его надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 614 ГК Российской Федерацией арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со ст. 622 Кодекса при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором; если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно ст. 329-330 ГК Российской Федерацией исполнение обязательства может обеспечиваться различными способами, в том числе неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. При этом по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» указано, что в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила гл. 22 Кодекса, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, ст. 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия. В таком случае положения гл. 60 Кодекса применению не подлежат.

При этом в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (ст. 622 Кодекса).

В ходе судебного разбирательства судом установлено, что земельные участки по договору аренды переданы ответчику по акту приема-передачи от 25.08.2011. Несмотря на то, что уведомлением от 18.08.2017 № 11886-АП арендодатель отказался от исполнения договора аренды и потребовал возвратить земельные участки, переданные арендатору, последний земельные участки не возвратил, в связи с чем на основании ст. 622 ГК Российской Федерации арендодатель правомерно начислял арендную плату, начисленную за период после получения указанного уведомления.

Вместе с тем иск в части требования о взыскании арендной платы суд удовлетворяет частично.

Согласно гл. 12 «Исковая давность» ГК Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в 3 года, течение указанного срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, при этом по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности по окончании срока исполнения; исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решение; с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям. Основания для приостановления и перерыва течения срока исковой давности перечисляются в законе (ст. 202 и 203 Кодекса).

Согласно п. 2 ст. 199 ГК Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно информационному расчету, составленному истцом с учетом заявления ответчика о применении исковой давности, размер арендной платы, начисленной за период с 1-го квартала 2018 года по 3-й квартал 2023 года, составляет 12 892 168 руб. 49 коп., размер неустойки, начисленной за период с 21.03.2018 по 15.09.2023, - 30 709 373 руб. 77 коп.

Таким образом, исковое заявление о взыскании арендной платы, начисленной за 3-й и 4-й кварталы 2017 года, подано истцом за пределами срока исковой давности, о применении которой заявил ответчик, что является самостоятельным основанием для отказа в иске о взыскании этой арендной платы и неустойки, начисленной за нарушение сроков ее уплаты.

Кроме того, из расчета, составленного истцом во исполнение определения суда от 20.10.2023, следует, что арендная плата начислялась истцом за земельные участки:

с кадастровым номером 25:28:030014:1301 площадью 346 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2729, право собственности на которую 16.02.2022 зарегистрировано за 3-м лицом, в связи с чем с 16.02.2022 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1324 площадью 219 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:4356, право собственности на которую 08.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи, в связи с чем с 08.12.2021 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1332 площадью 215 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2713, право собственности на которую не зарегистрировано, в связи с чем арендная плата истцом начислялась за весь заявленный период;

с кадастровым номером 25:28:030014:1342 площадью 13 104 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находятся сети ливневой канализации с кадастровым номером 25:28:030014:3395, право собственности на которые 15.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи (с 23.12.2020 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась, поскольку в отношении этого участка прекратились агентские полномочия истца);

с кадастровым номером 25:28:030014:1344 площадью 296 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:4363, право собственности на которую 08.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи, в связи с чем с 08.12.2021 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1345 площадью 13 754 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находятся сети ливневой канализации с кадастровым номером 25:28:030014:3396, право собственности на которые 23.06.2021 зарегистрировано за ООО «Сфера-Стройсервис» на основании договора купли-продажи (с 23.12.2020 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась, поскольку в отношении этого участка прекратились агентские полномочия истца);

с кадастровым номером 25:28:030014:1355 площадью 15 345 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находятся сети ливневой канализации с кадастровым номером 25:28:030014:3400, право собственности на которые 19.11.2020 зарегистрировано за ООО «СЗ Миля» на основании договора купли-продажи, в связи с чем с 19.11.2020 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась);

с кадастровым номером 25:28:030014:1360 площадью 241 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:298, на котором находится газораспределительная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2050, право собственности на которую не зарегистрировано (с 23.12.2021 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась, поскольку в отношении этого участка прекратились агентские полномочия истца);

с кадастровым номером 25:28:030014:1227 площадью 8 841 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:604, с назначением «сады, скверы, парки, бульвары», переданный 03.02.2020 муниципальному образованию, в связи с чем с 03.02.2020 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1234 площадью 195 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:604, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2009, право собственности на которую не зарегистрировано, в связи с чем арендная плата истцом начислялась за весь заявленный период;

с кадастровым номером 25:28:030014:1236 площадью 1 420 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:604, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 13.12.2019 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1237 площадью 1 417 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:604, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 20.01.2020 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1242 площадью 2 490 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находится нежилое здание с кадастровым номером 25:28:030014:1991, право собственности на которое 23.06.2021 зарегистрировано за ООО «Орион-Центр» на основании договора купли-продажи (с 01.06.2020 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась, поскольку в отношении этого участка прекратились агентские полномочия истца);

с кадастровым номером 25:28:030014:1246 площадью 1 700 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 28.02.2020 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1249 площадью 1 430 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 09.02.2021 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1257 площадью 179 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2012, право собственности на которую не зарегистрировано, в связи с чем арендная плата истцом начислялась за весь заявленный период;

с кадастровым номером 25:28:030014:1251 площадью 207 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2015, право собственности на которую не зарегистрировано, в связи с чем арендная плата истцом начислялась за весь заявленный период;

с кадастровым номером 25:28:030014:1261 площадью 3 760 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся объекты гидрометеорологического назначения, переданные муниципальному образованию 11.12.2018, в связи с чем с 11.12.2018 арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1268 площадью 187 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находится трансформаторная подстанция с кадастровым номером 25:28:030014:2014, право собственности на которую не зарегистрировано, в связи с чем арендная плата истцом начислялась за весь заявленный период;

с кадастровым номером 25:28:030014:1271 площадью 1 568 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 09.11.2020 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1272 площадью 1 359 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 04.02.2021 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1274 площадью 1 385 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 30.06.2021 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась;

с кадастровым номером 25:28:030014:1275 площадью 1 382 кв. м, образованный из земельного участка с кадастровым номером 25:28:030014:296, на котором находятся жилые дома, в связи с чем с 25.00.2019 (дата первой государственной регистрации права собственности на квартиру) арендная плата за этот земельный участок истцом не начислялась.


В соответствии с п. 1.2 договора аренды комплексным освоением участков является:

подготовка документации по планировке территории в составе проекта планировки территории, проекта межевания территории в границах участков и ее утверждение в установленном порядке уполномоченным органом;

обустройство территории в границах участков посредством строительства (создания) на образованных в соответствии с документацией по планировке территории земельных участках в границах участков объектов инженерной инфраструктуры: в сфере электро- тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, иной инфраструктуры, а также объектов по обустройству территорий общего пользования в границах участков, безвозмездная передача таких объектов в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность;

осуществление жилищного и иного строительства на образованных участках в соответствии с видами разрешенного использования.

П. 6.2 договора возлагает на арендатора обязанность обеспечить осуществление проектирования, строительства объектов инженерной и иной инфраструктуры в границах участков и их передачу в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо их оформление в частную собственность (п. 6.2.8); обеспечить содержание и эксплуатацию построенных в границах участков объектов инженерной и иной инфраструктуры до их передачи в установленном порядке в муниципальную (или государственную) собственность либо до оформления в частную собственность (п. 6.2.9); обеспечить проектирование и строительство объектов жилого и иного назначения на образованных участках (п. 6.2.10): обеспечить содержание и эксплуатацию (в том числе оказание коммунальных услуг) объектов жилого и иного назначения до передачи собственникам или организациям, выбранным собственниками для эксплуатации и обслуживания (п. 6.2.11).

Из письма ответчика в адрес истца от 24.11.2017 № 23/6069 следует, что на перечисленных в письме земельных участках, в том числе земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1324, 25:28:030014:1342, 25:28:030014:1344, 25:28:030014:1345, 25:28:030014:1355, находятся объекты незавершенного строительства разной степени готовности, которые построены за счет ответчика. Указанные объекты проданы ответчиком третьим лицам в процессе конкурсного производства в отношении ответчика.

Так, на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1324 площадью 219 кв. м находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:030014:4356, право собственности на который 08.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1342 площадью 13 104 кв. м находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 25:28:030014:3395, 25:28:030014:3398, право собственности на которые 15.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи от 27.10.2020 № 004826/4; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1344 площадью 296 кв. м находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:030014:4363, право собственности на который 08.12.2021 зарегистрировано за ООО «СЗ УНР 2020» на основании договора купли-продажи; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1345 площадью 13 754 кв. м находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 25:28:030014:3396, 25:28:030014:3399, право собственности на которые 23.06.2021 зарегистрировано за ООО «Сфера-Стройсервис» на основании договора купли-продажи от 02.06.2021 № 005418/1; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1355 площадью 15 345 кв. м находятся объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 25:28:030014:3400, 25:28:030014:3401, право собственности на которые 19.11.2020 зарегистрировано за ООО «СЗ Миля» на основании договора купли-продажи от 28.09.2020 № 004686/2; на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1242 площадью 2 490 кв. м находится объект незавершенного строительства с кадастровым номером 25:28:030014:1991, право собственности на которое 23.06.2021 зарегистрировано за ООО «Орион-Центр» на основании договора купли-продажи.

Объекты на земельных участках с кадастровым номером 25:28:030014:1227 площадью 8 841 кв. м и с кадастровым номером 25:28:030014:1261 площадью 3 760 кв. м переданы муниципальному образованию 03.02.2020 и 11.12.2018.

С учетом условий договора аренды, согласно которым земельные участки предоставлялись для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и в обязанности арендатора входило не только проектирование и строительство, но и безвозмездная передача построенных объектов инженерной инфраструктуры и объектов по обустройству территории общего пользования в муниципальную (или государственную) собственность либо оформление в частную собственность, суд считает, что до момента государственной регистрации права собственности на построенные на арендованных земельных участках объекты недвижимости за третьими лицами либо до момента передачи объектов в муниципальную собственность (муниципальному образованию) арендная плата за земельные участки правомерно начислялась истцом.

Согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1236 площадью 1 420 кв. м, 25:28:030014:1237 площадью 1 417 кв. м, 25:28:030014:1246 площадью 1 700 кв. м, 25:28:030014:1249 площадью 1 430 кв. м, 25:28:030014:1249 площадью 1 430 кв. м, 25:28:030014:1271 площадью 1 568 кв. м, 25:28:030014:1272 площадью 1 359 кв. м, 25:28:030014:1274 площадью 1 385 кв. м, 25:28:030014:1275 площадью 1 382 кв. м построены многоквартирные дома.

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии с п. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме; согласно п. 3 ст. 16 указанного Федерального закона в случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Согласно п. 5 ст. 16 указанного Федерального закона с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

При этом, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 28.05.2010 № 12-П, для бесплатного перехода земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме необходимо и достаточно осуществления органами государственной власти или органами местного самоуправления формирования данного земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности и проведения его государственного кадастрового учета, при том что ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не требуется.

Таким образом, с момента первой государственной регистрации права собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах земельные участки, на которых находятся эти дома, перешли в общую долевую собственность собственников помещений в этих многоквартирных домах, в связи с чем истец правомерно перестал начислять арендную плату за эти земельные участки с указанной даты.

Направляя дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, Верховный Суд Российской Федерации в определении от 21.03.2023 указал, что суды не исследовали и не дали оценку доводам ответчика о том, что на части арендованных земельных участков во исполнение обязательств по комплексному освоению территории ответчик построил и ввел в эксплуатацию трансформаторные подстанции и газораспределительные подстанции, которые используются организациями, оказывающими услуги по энергоснабжению многоквартирных домов, возведенных арендатором; суды также не проверили довод ответчика о том, что после прекращения договора аренды истец выставил на торги право аренды в отношении части ранее арендованных ответчиком участков и препятствовал арендатору завершить на них строительство запланированных объектов.

В определении также указано на необходимость исследовать доводы арендатора по договору аренды публичных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, об отсутствии у него обязанности вносить арендную плату, предусмотренную договором, за участки, на которых введены в эксплуатацию запланированные объекты инфраструктуры (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2023 № 305-ЭС22-20663).

Во исполнение указаний Верховного Суда Российской Федерации при новом рассмотрении дела суд установил, что согласно представленным в дело выпискам из ЕГРН на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:03004:1301, 25:28:03004:1332, 25:28:030014:1234, 25:28:030014:1251, 25:28:030014:1257, 25:28:030014:1268 находятся объекты недвижимости (трансформаторные подстанции), право собственности на которые не зарегистрировано. Вместе с тем из представленных в дело доказательств следует, что в отношении трансформаторных подстанций, построенных на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1234, 25:28:030014:1251, 25:28:030014:1257, 25:28:030014:1268, 3-м лицом подавались декларации об объекте недвижимого имущества, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 03.11.2009 № 447, сами трансформаторные подстанции построены в 2012 году, в 2012 году приняты по актам приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией, приняты 3-м лицом на учет в качестве объектов основных средств в 2013-2014 гг. на основании приказов о вводе объектов основных средств.

Вступившими в законную силу постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2017 по делу № А51-2241/2016 и решением Арбитражного суда Приморского края от 29.06.2017 по делу № А51-26914/2916 3-му лицу отказано в признании незаконными решений Управления Росреестра по Приморскому краю об отказе в государственной регистрации права собственности на трансформаторные подстанции, построенные на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1234, 25:28:030014:1251, 25:28:030014:1257, 25:28:030014:1268. Вместе с тем судебными актами установлено, что спорные объекты фактически построены для 3-го лица в рамках договора подряда от 10.08.2012 № 467/03, заключенного с ФГУП «Дальспецстрой при Спецстрое России», в отношении этих объектов 3-м лицом подаются декларации об объекте недвижимого имущества.

На земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:03004:1301 и 25:28:03004:1332 построены трансформаторные подстанции, поставленные на государственный кадастровый учет в 2016 году, в отношении которых 3-е лицо подавало заявления в Управление Росреестра по Приморскому краю о государственной регистрации права собственности; в государственной регистрации 3-му лицу отказано; вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 30.08.2021 по делу № А51-4431/2016 отказы признаны незаконными, при этом право собственности на объект, построенный на земельном участке с кадастровым номером 25:28:03004:1301, зарегистрировано за 3-м лицом 16.02.2022.

С учетом этих обстоятельств суд соглашается с мнением ответчика о том, что плату за использование земельных участков с кадастровыми номерами 25:28:03004:1301, 25:28:03004:1332, 25:28:030014:1234, 25:28:030014:1251, 25:28:030014:1257, 25:28:030014:1268, на которых построены трансформаторные подстанции, владеет и пользуется которыми 3-е лицо, обязано уплачивать это 3-е лицо, в связи с чем в иске о взыскании платы за эти земельные участки отказывает.

Доказательства того, что истец каким-либо образом препятствовал ответчику в завершении строительства объектов, запланированных к строительству на арендованных земельных участках, суду не представлены, а действительной причиной того, что ответчик не построил все запланированные объекты, как установлено судом, является финансовое состояние ответчика, который признан несостоятельным (банкротом), о чем свидетельствует, в частности, факт реализации в рамках конкурсного производства объектов незавершенного строительства, построенных на земельных участках с кадастровыми номерами 25:28:030014:1324, 25:28:030014:1342, 25:28:030014:1344, 25:28:030014:1345, 25:28:030014:1355, 25:28:030014:1242.

Более того, ответчик в ходе рассмотрения дела ссылался на то, что арендодатель предлагал арендатору оформить права на объекты незавершенного строительства для предоставления земельных участков для завершения строительства этих объектов в аренду на 3 года.

В определении от 24.01.2023 № 305-ЭС22-20663 Верховный Суд Российской Федерации указал, что единый институт развития вправе совершать сделки по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены объекты инфраструктуры, находящиеся в частной собственности и не подлежащие передаче в государственную или муниципальную собственность; по продаже земельных участков единого института развития, на которых расположены находящиеся в собственности граждан или юридических лиц объекты индивидуального жилищного строительства и иные объекты недвижимого имущества (за исключением многоквартирных домов), данным гражданам и юридическим лицам, а положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов, в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» отсутствуют.

Кроме того, из названного определения следует, что после государственной регистрации права собственности на объекты инфраструктуры, построенные на арендованных земельных участках, обязательства, предусмотренные договором аренды в отношении земельных участков, сформированных для эксплуатации этих объектов, прекратились; собственник таких объектов обязан уплачивать плату за использование земельных участков, но не в размере, предусмотренном договором в соответствии с протоколами аукционов на период осуществления комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Поскольку на земельном участке с кадастровым номером 25:28:030014:1360 площадью 241 кв. м построена газораспределительная подстанция, плата за этот земельный участок не может исчисляться в размере, предусмотренном договором, а истец не обладает правом на получение платы за использование этого земельного участка, поскольку положения о том, что единый институт развития вправе заключать договоры аренды федеральных земельных участков с лицами, которые являются собственниками указанных объектов, в Федеральном законе от 24.07.2008 № 161-ФЗ отсутствуют.

С учетом всех указанных обстоятельств размер арендной платы за арендованные ответчиком земельные участки за спорный период составляет 11 328 297 руб. 35 коп., в связи с чем в части основного долга иск удовлетворяется судом на указанную сумму.

Иск в части неустойки также удовлетворяется судом частично, исходя из взыскиваемой арендной платы. Кроме того, суд соглашается с мнением ответчика о том, что начисленная истцом неустойка за нарушение сроков уплаты арендной платы явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, в связи с чем на основании ст. 333 ГК Российской Федерации уменьшает неустойку до 20 % до размера взыскиваемой арендной платы.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины взыскиваются с ответчика в пользу истца в соответствии со ст. 110 АПК Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь 309, 314, 329, 330, 333, 614 ГК Российской Федерации, ст. 110-112, 167-171 АПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить частично;

взыскать с ФГУП «ГВСУ № 6» в пользу АО «Дом.РФ» 13 593 956 руб. 82 коп., в том числе основной долг в размере 11 328 297 руб. 35 коп. и неустойку в размере 2 265 659 руб. 47 коп., а также судебные расходы по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.




Судья

О.А. Березова