Решение от 9 октября 2018 г. по делу № А41-53210/2018

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-53210/18
10 октября 2018 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 03 октября 2018 года

Полный текст решения изготовлен 10 октября 2018 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.Б. Семёновой,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Администрации городского округа Балашиха (адрес: 143912, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 11.01.2016)

к ООО "АВАНТАЖ ПК" (адрес: 143900, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации: 27.09.2005)

третье лицо: Министерство имущественных отношений Московской области (адрес: 143969, <...>; ОГРН <***>; ИНН <***>; дата регистрации 18.08.2000)

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №1518 за 1 квартал 2018 года в размере 1 235 905 руб. 80 коп., пени за период с 16.03.2018 по 10.05.2018 в размере 34 605 руб. 36 коп.,

и встречное исковое заявление ООО "АВАНТАЖ ПК" к Администрации городского округа Балашиха о признании уведомления от 14.03.2018 № 3392/2 в части применения коэффициента Пкд-3 недействительным

при участии в судебном заседании – согласно протоколу,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «ААВАНТАЖ ПК» (далее – Общество) задолженности по арендной плате за 1 квартал 2018 года в размере 1 235 905 руб. 80 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы за период с 16.03.2018 по 10.05.2018 в размере 34 605 руб. 36 коп. на основании договора аренды земельного участка от 17.09.2012 №1518.

Определением суда от 13.08.2018 к совместному рассмотрению с первоначальным иском в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принят встречный иск Общества к Администрации о признании недействительным как односторонней сделки уведомления Администрации от 14.03.2018 №3392/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды земельного участка №1518 от 17.09.2012 в части применения коэффициента Пкд -3.

Представитель Администрации в судебном заседании настаивал на первоначальном иске в полном объеме и возражал против удовлетворения встречного иска.

Представитель Общества возражал против удовлетворения первоначального иска и настаивал на встречном иске. Пояснил, что встречные требования заявлены в рамках искового производства о признании недействительной односторонней сделки.

Арбитражный суд, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, приходит к выводу, что первоначальный иск подлежит удовлетворению, а в удовлетворении встречного иска надлежит отказать.

На основании представленных в дело доказательств судом установлено, что 17.09.2012 Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №1518, во исполнение условий которого Обществу в аренду на срок с 17.09.2012 по 16.09.2061 предоставлен земельный участок общей площадью 0,8400 га, состоящий из двух земельных участков с кадастровыми номерами 50:15:0010512:45 и 50:15:0010512:40.

Соглашением сторон от 01.07.2014 о внесении изменений в договор аренды земельного участка в пункт 1.1 раздела 1 договора аренды земельного участка от 17.09.2012 №1518 внесены изменения, согласно которым предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 50:15:0010512:280.

Размер и условия внесения арендной платы установлены Разделом 3 договора аренды.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по внесению арендной платы за 1 квартал 2018 года в установленных договором размере и сроки, а также на оставление без исполнения выставленной ответчику претензии с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пени, Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате, а также начисленной на основании пункта 5.2 договора пени за просрочку внесения арендной платы.

Общество, указывая на необоснованность и неправомерность применения Администрацией при определении размера арендной платы на 2018 год корректирующего коэффициента Пкд, равного 3, обратилось в суд со встречным иском о признании недействительным уведомления Администрации от 14.03.2018 №3392/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору аренды в части применения Пкд, равного 3, полагая указанное уведомление односторонней сделкой, которой Администрация в одностороннем порядке внесла изменения в договор аренды в части увеличения арендной платы.

В силу статьи 309 Гражданского Кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Статьей 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

В обоснование исковых требований Администрация указывает на неисполнение арендатором обязательства в соответствии с условиями договора по внесению арендной платы в установленные размере и сроки за 1 квартал 2018 года, в связи с чем на стороне Общества образовалась задолженность в размере 1 235 905 руб. 80 коп., с учетом частичной оплаты аренды за указанный период.

При этом Администрация указывает на то, что в соответствии с действовавшими нормативными актами размер арендной платы за земельный участок по договору аренды от 17.09.2012 №1518 на 2018 год составляет 5 851 931 руб. 40 коп. в год и 1 462 982 руб. 85 коп. в квартал.

В связи с ненадлежащим исполнением обязанности по внесению арендной платы за спорный период Администрацией также заявлено требование о взыскании с Общества неустойки (пени), предусмотренной пунктом 5.2 договора аренды, размер которой согласно расчету истца за период с 16.03.2018 по 10.05.2018 составил 34 605 руб. 36 коп.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации является неустойка.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Возражая против удовлетворения исковых требований Администрации и в обоснование встречного иска, Общество указывает на неправомерное применение Администрацией при определении размера аренды на 2018 год корректирующего коэффициента Пкд, равного 3, полагая необходимым применить коэффициент Пкд -1, в связи с чем считает, что указав в уведомлении от14.03.2018 №3392/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей по договору на применение при расчете Пкд, равного 3, Администрация в одностороннем порядке внесла изменения в договор аренды в части увеличения размера аренды, а само уведомление Общество со ссылками на статьи 154, 155 Гражданского кодекса Российской Федерации считает односторонней сделкой и заявляет о недействительности данной односторонней сделки в силу положений статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду несоответствия примененного Пкд значению, установленному приложением к решению Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 16.11.2016 №08/32.

Исследовав и оценив доводы Общества, суд признает их несостоятельными и подлежащими отклонению как основанные на неправильном применении и толковании норм права.

Так, согласно разъяснениям, данным в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Пунктом 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» закреплено, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В Московской области установление порядка определения арендной платы при аренде земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, определяется положениями статьи 14 Закона Московской области от 07 июня 1996 года № 23/96-ОЗ «О регулировании земельных отношений в Московской области» (далее – Закон МО № 23/96-ОЗ).

Статьей 14 Закона № 23/96-ОЗ определен порядок расчета арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Московской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе по формуле Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

При этом базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом Московской области.

Значения коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования земельного участка, (Кд) устанавливаются в соответствии с приложением к Закону.

Корректирующие коэффициенты (Пкд) применяются только к коэффициентам, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, установленным приложением к Закону и частью 3.1 настоящей статьи.

В случаях, когда Кд = 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Пкд устанавливается в пределах от 1 до 3.

Коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования, (Км) - коэффициент, учитывающий: 1) близость к административным центрам поселений, к объектам производственной деятельности и объектам транспортной инфраструктуры, к коммунальным, инженерным, электрическим и другим линиям и сетям; 2) историческую и ландшафтную ценность территории; 3) состояние окружающей среды; 4) инженерно-геологические условия; 5) рекреационную ценность территории. Км устанавливается в пределах от 1 до 10.

Для земельных участков, расположенных по результатам кадастровой оценки земель в границах одной оценочной зоны, Км устанавливаются либо равными, либо близкими по значению, но не превышающими установленное значение в 1,2 раза.

На землях, относящихся к землям населенных пунктов, Км определяется по границам оценочных зон, образованных в процессе государственной кадастровой оценки земель.

Коэффициенты Пкд и Км устанавливаются представительным органом местного самоуправления соответствующего муниципального образования, обладающего правом предоставления земельных участков.

Пкд и Км не могут носить индивидуального характера и пересматриваться чаще одного раза в год.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Законом Московской области от 07.06.1996 N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", Уставом городского округа Балашиха и в целях определения размера арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности городского округа Балашиха, а также земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, Совет депутатов городского округа Балашиха решением от 16.11.2016 №08/32 утвердил коэффициенты Пкд и Км, связанные с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в городском округе Балашиха.

Решением Совета депутатов городского округа Балашиха МО от 20.12.2017 №14/49 "О внесении дополнений и изменений в решение Совета депутатов городского округа Балашиха от 16.11.2016 N 08/32 "Об утверждении коэффициентов Пкд и Км, связанных с определением размера арендной платы за пользование земельными участками в городском округе Балашиха" Приложение 1 решения Совета депутатов городского округа Балашиха от 16.11.2016 №08/32 дополнено абзацем следующего содержания:

"В случае, если по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору на таком земельном участке отсутствует введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, целевое назначение которого соответствует целевому назначению либо разрешенному использованию земельного участка, то при расчете арендной платы устанавливается корректирующий коэффициент (Пкд), равный 3.

Данная норма применяется в отношении земельных участков, используемых для осуществления следующих видов деятельности: размещение склада, автосервиса, объектов торговли, рынков, мотелей, ресторанов, баров, кафе, объектов общественного питания, объектов лечебно-оздоровительного, спортивного и коммерческого назначения, ГСК, терминала, размещение аптечных пунктов, объектов платного досуга и отдыха.

Данная норма также применяется в отношении земельных участков, образованных путем раздела, объединения, перераспределения земельных участков или выдела из земельных участков, ранее предоставленных в аренду и на которых отсутствовал (либо отсутствует) введенный в эксплуатацию объект капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка в аренду первому арендатору".

Как установлено судом из представленных в материалы дела доказательств и условий договора аренды от 17.09.2012 №1518 Обществу в аренду изначально предоставлены два земельных участка с кадастровыми номерами 50:15:0010512:45 и 50:15:0010512:40 с видом разрешенного использования – для размещения административного здания.

Впоследствии, в результате объединения указанных земельных участков и образования земельного участка с кадастровым номером 50:15:0010512:280, последний стал предметом договора аренды от 17.09.2012 №1518. При этом, вид разрешенного использования земельного участка – «для размещения административного здания» не изменился и впоследствии не изменялся, что подтверждается выпиской из ЕГРН по состоянию на 13.09.2018.

Таким образом, учитывая что при заключении договора аренды от 17.09.2012 №1518 земельный участок предоставлялся для размещения административного здания, то есть для его строительства, а также принимая во внимание отсутствие доказательств наличия на арендованном земельном участке введенного в эксплуатацию объекта капитального строительства, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке, по истечении трех лет с момента предоставления земельного участка, Администрация правомерно и обоснованно применила при расчете размера арендной платы на 2018 год по договору аренды от 17.09.2012 №1518 корректирующий коэффициент Пкд, равный 3, в соответствии с требованиями действующих нормативных актов, которыми в спорный период регулировался размер арендной платы за арендованный Обществом земельный участок.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о доказанности обстоятельств, свидетельствующих о нарушении Обществом обязательств по внесению в спорный период арендной платы в установленных договором размере и срок, а с учетом недоказанности факта надлежащего исполнения обязательства по оплате либо погашения спорной задолженности на момент рассмотрения дела судом, суд признает первоначальный иск Администрации правомерным, обоснованным и подлежащим удовлетворению, согласно представленному истцом расчету, не оспоренному ответчиком, проверенному судом и признанному верным.

Установленные судом обстоятельства по делу относительно правомерности применения Администрацией при расчете арендной платы на 2018 год корректирующего коэффициента Пкд, равного 3, суд приходит к выводу о недоказанности Обществом обстоятельств, положенных в обоснование встречных исковых требований, и об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречного иска.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд исходит из того, что требования истца по встречному иску, заявленные на основании ст. 154, 155, 166 ГК РФ, основаны на неверном толковании норм права. Уведомление от 14.03.2018 №3392/2 об изменении порядка уплаты арендных платежей, в отношении которого Обществом заявлено требование о признании недействительным как односторонней сделки, не является ни ненормативным правовым актом, ни сделкой, в отношении которой законом установлена возможность их оспаривания.

Арендная плата по спорному договору аренды отнесена действующим законодательством к категории регулируемой цены, для изменения которой не требуется заключение дополнительных соглашений к договору либо изменения условий договора, а определение размера такой регулируемой цены осуществляется на основании действующих нормативных актов, подлежащих обязательному применению с момента начала их действия.

В соответствии с ч.1 ст.110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ч.3 ст.110 АПК РФ государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с ООО "АВАНТАЖ ПК" в пользу Администрации городского округа Балашиха задолженность по договору аренды земельного участка от 17.09.2012 №1518 за 1 квартал 2018 года в размере 1 235 905 руб. 80 коп., пени за период с 16.03.2018 по 10.05.2018 в размере 34 605 руб. 36 коп

Взыскать с ООО "АВАНТАЖ ПК" в федеральный бюджет Российской Федерации государственную пошлину в размере 25 705 руб. 00 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

СудьяА.Б. Семёнова