Решение от 28 июня 2018 г. по делу № А81-3722/2018

182/2018-31438(2)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А81-3722/2018
г. Салехард
29 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 22 июня 2018 года. Полный текст решения изготовлен 29 июня 2018 года.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) к муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрация города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) и Администрации города Лабытнанги (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) о признании незаконным отказа в продлении договоров аренды земельных участков и понуждении заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО2, представитель по доверенности от 08.05.2018;

от Администрации – ФИО3, начальник юридического отдела по доверенности № 140 от 18.12.2017 (до перерыва),

ФИО4, главный юрисконсульт юридического отдела по доверенности от 18.12.2017 № 137;

от ДГЗИ Администрации г. Лабытнанги – ФИО4, главный юрисконсульт юридического отдела по доверенности от 09.01.2018 № 2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (далее – ООО «Жилстрой»; истец) обратилось в арбитражный суд с заявлением к муниципальному учреждению «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрация города Лабытнанги» (далее - Департамент) и Администрации города Лабытнанги (далее - Администрация) о признании незаконным отказ в продлении договоров

аренды земельных участков

№№ ЯНАО-Л-02-8477 от 05.05.2015, ЯНАО-Л-02-8478 от 05.05.2015, ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015 и понуждении Администрацию заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков №№ ЯНАО-Л-02-8477 от 05.05.2015, ЯНАО-Л-02- 8478 от 05.05.2015, ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015 о продлении срока действия указанных договоров до 29.12.2018, то есть на срок действия выданного истцу разрешения на строительство.

До рассмотрения дела по существу истцом уточнялись исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), в окончательном виде просит понудить Администрацию заключить дополнительные соглашения к договорам аренды земельных участков:

- № ЯНАО-Л-02-8477 от 05.05.2015, до 29.09.2018 на срок действия выданного истцу разрешения на строительство;

- № ЯНАО-Л-02-8478 от 05.05.2015, до 29.03.2019, на срок в течение которого истец должен передать квартиры участнику по условиям договора участия в долевом строительстве;

- ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015, до 05.05.2023 на срок действия выданных технических условий.

Судом приняты к рассмотрению уточнённые исковые требования.

Ответчиками представлены отзывы на исковое заявление, в котором ссылаясь на однократное представление земельных участков истцу для завершения строительства, просят отказать в удовлетворении исковых требований.

Учитывая, что дело готово к судебному разбирательству, характер спорного правоотношения определен, обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела выяснены, доказательства представлены, возражений в отношении рассмотрения дела в первой инстанции в данном судебном заседании не заявили, суд, руководствуясь статьями 123, 137 и 156 АПК РФ завершил предварительное судебное заседание и перешел к рассмотрению дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

В судебном заседании открытом 21 июня 2018 года в порядке статьи 163 АПК РФ объявлен перерыв до 22 июня 2018 года.

После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителя Администрации ФИО3

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Администрации от 06 марта 2013 года № 102 «О продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства» проведен аукцион по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 89:09:010208:44, общей площадью 17592 кв.м., расположенный по адресу: г. Лабытнанги в границах улиц Дзержинского – Студенческая - Леонида Гиршгорна, планировочный квартал 01:02:10; 89:09:010208:45, общей площадью 26029 кв.м., расположенный по адресу: г. Лабытнанги в границах улиц Дзержинского – Студенческая - Леонида Гиршгорна, планировочный квартал 01:02:11.

Согласно протокола аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 апреля 2013 года между Администрацией и ООО «Дом и К» 08 мая 2013 года заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7584, сроком на два года.

Арендодатель передал, а арендатор принял из земель населенных пунктов в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:09:010208:45, общей площадью 26029 кв.м., расположенный по адресу: г. Лабытнанги для использования в целях «Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства в планировочном квартале 01:02:10 в границах улиц Дзержинского – Студенческая - Леонида Гиршгорна.

11 декабря 2013 года между ООО «Дом и К» и ООО «Жилстрой» заключено соглашение о передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, согласно которому ООО «Жилстрой» приняло на себя в полном объеме права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7584.

Распоряжением заместителя главы Администрации города Лабытнанги от 29 декабря 2014 года № 2815 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровой карте» на основании заявления ООО «Жилстрой» образованы земельные участки путем раздела ранее учтенного земельного участка, с кадастровым номером 89:09:010208:45, предоставленного по договору аренды № ЯНО-Л-02-7584.

На основании заявления ООО «Жилстрой» от 16 апреля 2015 года № 161, в связи с образованием земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка, заключено соглашение от 17 апреля 2015 года о внесении изменений в договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7584 от 05 мая 2013 года. В пункт 1.1. договора внесены изменения, слова: «с кадастровым номером № 89:09:010208:45» заменены словами «с кадастровыми номерами 89:09:010208:55, 89:09:010208:56, 89:09:010208:57, 89:09:010208:81, 89:09:010208:82, 89:09:010208:83, 89:09:010208:84».

На основании заявления ООО «Жилстрой» от 26 марта 2015 года в связи с образованием земельных участков путем раздела ранее учтенного земельного участка, договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7584 от 08 мая 2013 года расторгнут по соглашению сторон 05 мая 2015 года.

Согласно протокола аукциона о продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 30 апреля 2013 года между Администрацией и ООО «Жилстрой» 08 мая 2013 года заключен договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02- 7585, сроком на два года.

Арендодатель передал, а арендатор принял из земель населенных пунктов в аренду земельный участок с кадастровым номером 89:09:010208:44, общей площадью 17592 кв.м., расположенный по адресу: г. Лабытнанги для использования в целях «Комплексное освоение земельного участка в целях жилищного строительства в планировочном квартале 01:02:11 в границах улиц Дзержинского-Студенческая-Леонида Гиршгорна.

На основании заявления ООО «Жилстрой» договор аренды земельного участка № ЯНО-Л-02-7585 от 08 мая 2013 года расторгнут по соглашению сторон 05 мая 2015 года.

05 мая 2015 года между МУ «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города Лабытнанги» и ООО «Жилстрой» заключены договоры аренды земельных участков: №№ ЯНО-Л-02-8477, ЯНО-Л-02-8478, ЯНО-Л-02-8479, сроком на 3 года, до 05 мая 2018 года.

Пунктом 5.1 договоров аренды земельных участков №№ ЯНО-Л-02-8477, ЯНО-Л-02- 8478, ЯНО-Л-02-8479 предусмотрены особые условия, которыми установлены требования о том, что предоставление в аренду земельных участков без проведения торгов, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены объекты незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этих объектов на срок до трех лет.

20 марта 2018 года в адрес Департамента ООО «Жилстрой» направило заявление от 19 марта 2018 года № 76 о пролонгации договоров аренды земельных участков: №№ ЯНО-Л-02- 8477, ЯНО-Л-02-8478, ЯНО-Л-02-8479 для осуществления дальнейшего строительства объектов долевого строительства в связи с окончанием срока действия указанных договоров.

Письмом Департамента от 02 апреля 2018 года № 2501-13/847 в пролонгации вышеуказанных договоров ООО «Жилстрой» отказано, в связи с отсутствием оснований, поскольку земельные участки, на которых расположены объекты незавершенного строительства уже предоставлялись однократно, для завершения их строительства.

Указанные обстоятельства послужили ООО «Жилстрой» основанием для обращения с настоящим в арбитражный суд.

Удовлетворяя частично заявленные требования, суд исходит из следующего.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения.

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с пунктом 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Пункт 2 статьи 46 ЗК РФ допускает возможность прекращения аренды земельного участка по требованию арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

По смыслу приведенных положений обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012).

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Приведенная в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008, от 18.09.2012 № 4464/2012 правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам.

Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 ЗК РФ.

Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований общества, правовой оценке подлежат его действия, направленные на освоение земельных участков и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Департамента от продления договоров аренды земельных участков.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1 ЗК РФ и переходными положениями, установленными Федеральным законом от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 137-ФЗ) и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ.

С 01.03.2015 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В силу пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего

собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» была изменена и редакция пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, законодатель предусмотрел, что владельцам объектов незавершенного строительства, права на которые возникли до 01.03.2015, либо арендаторам земельных участков по договорам аренды, заключенным до этого же срока, то есть до введения в действие изменений в ЗК РФ, предоставляется право на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства вне зависимости от наличия регистрации объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности без проведения торгов.

Между тем суд учитывает, что непродление договоров аренды земельных участков при наличии объектов незавершенного строительства создает правовую неопределенность судьбы данных объектов.

В то же время предоставление земельных участков в аренду для принятия истцом мер для завершения строительства не лишает Департамент возможности в случае необходимости провести процедуры по изъятию спорных земельных участков для муниципальных нужд в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в случае неправомерных действий со стороны истца по строительству объектов с отклонением их параметров.

Также судом установлено, что по окончании сроков договоров аренды ООО «Жилстрой» продолжает пользоваться земельными участками, арендодатель против этого не возражает, требований об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов (руководствуясь статьей 39.6 ЗК РФ) не заявлял, требований об освобождении земельных участков, также не предъявлял.

Предоставление земельных участков в аренду на ограниченный срок позволит соблюсти баланс публичных и частных интересов, тем более, что пользование земельными участками является возмездным.

Более того, статья 39.16 Закон о государственной регистрации содержащая исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, такого основания для отказа в предоставлении земельных участков как факт продления договоров аренды для завершения строительства, в себе не содержит.

При таких обстоятельства, суд считает, что договоры аренды земельных участков № ЯНАО-Л-02-8477 от 05.05.2015 и № ЯНАО-Л-02-8478 от 05.05.2015 подлежат продлению на испрашивамый истцом срок.

Между тем продление договора № ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015 до 05.05.2023 не может быть удовлетворено в полном объеме, поскольку Земельным кодексом Российской Федерации продление аренды предусмотрено на срок не более трех лет, аналогичные положения закреплены в пункте 5.1. Особых условий договора № ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015, в соответствии с которыми представление земельного участка для завершения строительства осуществляется на срок до трех лет.

Решение суда о продлении сроков аренды не может расцениваться как принятое против органа местного самоуправления. В такой ситуации не имеется оснований для отнесения судебных расходов на ответчиков.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Уточненные исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) удовлетворить частично.

Обязать муниципальное учреждение «Департамент градостроительства, землепользования и имущественных отношений Администрация города Лабытнанги» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) продлить договоры аренды земельных участков, заключенные с обществом с ограниченной ответственностью «Жилстрой» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), а именно:

- № ЯНАО-Л-02-8477 от 05.05.2015 – до 29.09.2018, на срок выданного разрешения на строительство;

- № ЯНАО-Л-02-8478 от 05.05.2015 – до 29.03.2019, на срок в течение которого общество с ограниченной ответственностью «Жилстрой» должно передать квартиры участнику по условиям договора участия в долевом строительстве от 10.11.2016 № 278;

- № ЯНАО-Л-02-8479 от 05.05.2015 на срок три года, для завершения строительства объектов без проведения торгов.

В остальной части отказать.

2. Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

С.В. Соколов

Судья