Решение от 23 марта 2023 г. по делу № А57-33314/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-33314/2022
23 марта 2023 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 20 марта 2023 года


Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Бондаренко В.Е., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ПАО «Т Плюс» (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Саратов) к Комитету по Земельным ресурсам Администрации Энгельсского МР (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Энгельс) об урегулировании разногласия при заключении договора,



УСТАНОВИЛ:

Публичное акционерное общество «Т Плюс» обратилось в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к Комитету по Земельным ресурсам Администрации Энгельсского Муниципального района (об урегулировании разногласий при заключении договора аренды №13486/1 земельного участка, заключаемого без проведения торгов от 11.01.2022.

В ходе судебного разбирательства Истец уточнил исковые требования в порядке ст. 49 АПК РФ, согласно последним уточнениям истец просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды №13486/1 земельного участка, заключаемого без проведения торгов от 11.01.2022, а именно:

- исключить подпункт в) пункта 3.4. «Произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного в п.1.7.настоящего договора;»

- дополнить пункт 3.2. договора подпунктом в) следующего содержания: «произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7. настоящего договора».

Уточнения приняты судом.

Ответчик в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте его проведения был извещен в соответствии с требованиями статей 121-123 АПК РФ. Отзыв на иск не представил.

Исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

Судебным актом по делу №А57-860/2021 на Комитет по земельным ресурсам Администрации Энгельсского Муниципального района была возложена обязанность по заключению с ПАО «Т Плюс» договора аренды земельного участка с КН 64:50:021307:98. Проект договора был подготовлен и направлен Ответчиком Арендатору.

По результатам рассмотрения проекта договора ПАО «Т Плюс» был составлен протокол разногласий от 01.02.2022, который сопроводительным письмом от 21.02.2022 №51200-04-0694 ныл направлен в адрес Комитета по Земельным ресурсам Администрации Энгельсского Муниципального района.

28.03.2022 от Комитета был получен протокол согласования разногласий к договору аренды №13486/1 от 11.01.2022 земельного участка, заключаемого без проведения торгов.

Рассмотрев представленный протокол согласования разногласий ПАО «Т Плюс» не согласилось с ним по ряду пунктов и направило в адрес Комитете протокол урегулирования разногласий от 15.07.2022.

На протокол урегулирования разногласий ПАО «Т Плюс» от 15.07.2022 от Комитета поступил протокол урегулирования разногласий от 17.08.2022, который не был принят Ответчиком в части разногласий по пп. в) п. 3.4. Договора, который ПАО «Т Плюс» предлагало исключить. Условия пп. в) п. 3.4. в редакции Комитета, содержат обязанность Арендатора в осуществлении государственной регистрации договора. Отклонив предложения Арендатора об исключении данного пункта, Комитет в основании законности его включения в договор указал га наличие типовой формы договора, утвержденной постановлением Администрации Энгельсского Муниципального района от 28.04.2015 №2127.

Письмом от 26.09.2022 №51200-04-4454 ПАО «Т Плюс» вернуло протокол урегулирования разногласий без подписания, указав на то, что редакция п.3.4. должна быть основании на императивной норме закона №218-ФЗот 13.07.2015. «О государственной регистрации недвижимости», а не на локальном нормативно-правовом акте Администрации.

14.11.2022 в ПАО «Т Плюс» поступило письмо Комитета по Земельным ресурсам Администрации ЭМР №01-14/13768 от 26.10.2022, в котором сообщалось о том, что изменения в договор аренды земельного участка будут внесены после рассмотрения вопроса о внесении изменений в типовую форму договора аренды земельных участков и принятия соответствующего нормативно-правового акта о внесение изменений в постановление Администрации ЭМР от 28.04.2015 №2127 «Об утверждении типовых форм договоров аренды земельных участков».

Согласно ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 АПК РФ.

В соответствии со ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Дело рассматривается в порядке статей 153-167 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив доводы, изложенные в исковом заявлении, суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 421 ГК РФ гражданин, юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В связи с тем, что в процессе рассмотрения возникших разногласий стороны к соглашению по исключению пп. в) п.3.4 Договора не пришли, Общество в соответствии с п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) передало разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда. В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, актов государственных органов и органов местного самоуправления, а также других оснований. Статьей 131 ГК РФ установлено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. При этом сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК РФ). Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК РФ (ст. 420 ГК РФ). Статья 445 ГК РФ определяет условия, последовательность и сроки совершения действий заинтересованных лиц при заключении договоров, обязательных для заключения для одной из сторон. Согласно ст. 446 ГК РФ, возникшие при заключении договора разногласия, могут быть переданы на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон. В этом случае условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Спорный договор аренды обязателен для заключения ответчиком, поскольку на спорном участке находятся принадлежащие истцу на праве собственности сооружения: нежилое здание с кадастровым номером 64:50:021307:127, нежилое здание с кадастровым номером 64:50:021307:197, нежилое здание с кадастровым номером 64:50:000000:3357, сооружение с кадастровым номером 64:50:000000:2380.

Как установлено п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (ст. 422 ГК РФ). Арендодателем предлагается следующая редакция пп. в) п.3.4. Договора: «произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7. договора».

Арендатором предлагается, исключив пп. в) пункта 3.4. и дополнив п.3.2. договора пунктом в) следующего содержания: «произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7. настоящего договора».

В силу ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации и в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество установлен положениями Федерального закона от 13.07.2015 № 218 – ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). Согласно ч. 1 ст. 14 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим законом порядке.

Спорный договор аренды объекта недвижимости является сделкой, на основании которой возникает ограничение права. Соответственно, если такая сделка заключается (совершается) органом государственной власти (органом местного самоуправления), на такой орган в соответствии с ч. 2 ст. 19 Закона о регистрации возлагается обязанность направлять в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации договора аренды объекта недвижимости. Часть 2 ст. 19 Закона о регистрации установлено, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, в случае если право, ограничение права или обременение объекта недвижимости возникают на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления либо сделки с органом государственной власти или органом местного самоуправления, в том числе сделки, совершенной на основании акта органа государственной власти или акта органа местного самоуправления, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия такого акта или совершения такой сделки обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости в порядке, установленном ст. 18 Закона о регистрации. Из буквального толкования п. 2 ст. 19 Закона о регистрации недвижимости следует, что именно орган государственной власти выступает заявителем при обращении в регистрирующий орган за государственной регистрацией прав на недвижимое имущество в случае, если таковое право возникло на основании акта этого органа. Указанные положения направлены на реализацию п. 2.9. плана мероприятий ("дорожной карты") "Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утвержденного распоряжением Правительства Российской Федерации от 01.12.2012 № 2236-р, предусматривающего установление в случаях, когда одной из сторон договорных отношений выступает орган государственной власти или орган местного самоуправления (приватизация, договоры аренды государственного или муниципального недвижимого имущества и др.), требования о представлении документов для соответствующей регистрации прав только этими органами без участия заявителей.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений. Таким образом, пункт 27 Договора в редакции истца не противоречит действующему законодательству и не нарушает прав ответчика. Иное, напротив, не соответствует императивно сформулированному в Законе о регистрации требованию о направлении документов на регистрацию государственным органом. В силу изложенного исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 49, 150, 110, 167-171, 176, 177, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между ПАО «Т Плюс» и Комитетом по земельным ресурсам Администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области при заключении договора аренды №13486/1 земельного участка, заключаемого без проведения торгов от 11.01.2022 исключив пп. в) пункта 3.4. и дополнив п.3.2. договора пунктом в) следующего содержания: «произвести государственную регистрацию договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за счет собственных средств не позднее чем через тридцать дней с момента начала срока действия договора, предусмотренного п. 1.7, настоящего договора».

Взыскать с Комитета по Земельным ресурсам Администрации Энгельсского МР (ОГРН <***> ИНН <***>, г. Энгельс) в пользу ПАО «Т Плюс» (ОГРН <***> ИНН <***>, Московская обл., г. Красногорск) расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 руб.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Решение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца со дня изготовления решения в полном объеме, через Арбитражный суд Саратовской области.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., а также в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Направить копии решения арбитражного суда лицам, участвующим в деле, в соответствии с требованиями статьи 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Разъяснить сторонам, что примирение сторон возможно на любой стадии арбитражного процесса и при исполнении судебного акта.



Судья В.Е. Бондаренко