Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А21-950/2024

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград дело № А21-950/2024

« 08 » июля 2024 года


Резолютивная часть решения оглашена « 03 » июля 2024 года

Мотивированное решение изготовлено « 08 » июля 2024 года


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Брызгаловой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Сухоплюевой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области (ОГРН <***> ИНН <***>, <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Тимо Инвест» (ОГРН <***> ИНН <***>, <...>, этаж 3, пом. 4)

о расторжении договора аренды,

третье лицо: Управление муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области»


при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, надлежаще извещен

от ответчика: ФИО1, по доверенности от 19.03.2024, паспорту, ФИО2, по доверенности от 09.04.2024, паспорту

от третьего лица: не явился, надлежаще извещен



Администрация муниципального образования «Черняховский муниципальный округ Калининградской области (далее – Администрация, истец) обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Тимо Инвест» (далее – Общество, ответчик) расторжении договора аренды земельного участка №12/2018-ПА от 20.02.2018 и обязании возвратить земельный участок по акту приема-передачи.

Определением суда от 22.05.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление муниципального имущества, земельных отношений и архитектуры Администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» (далее – Управление, трете лицо).

Истец и третье лицо, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

С учетом заявленного ходатайства истца о рассмотрении дела в отсутствие представителя, дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Представители ответчика в судебном заседании возражали против заявленных требований в полном объеме, по доводам, изложенным в письменном отзыве.

Заслушав представителей ответчика, исследовав доказательства по делу, суд

установил:

20.02.2018 между истцом (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № 12/2018-ПА аренды земельного участка с КН 39:13:040013:26 площадью 380643 кв.м., расположенного по адресу: Калининградская область, Черняховский район, п. Зеленый Бор, для сельскохозяйственного использования, сроком до 19.02.2028.

05.08.2019 подписано соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды № 12/2018-АП в отношении земельного участка с КН 39:13:040013:26, по которому права аренды перешли к гр. ФИО4

26.02.20.21 между гр. ФИО4 и ООО «Тимо Инвест» заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 12/2018-АП от 20.02.2018

Согласно выписке из ЕГРН, правообладателем земельного участка с КН 39:13:040013:26 значится ООО «Тимо Инвест».

Разделом 4 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

В соответствии с п. 6.2 договора аренды он может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в следующих случаях, если арендатор:

- нарушает условия аренды земельного участка, установленные договором;

- использует земельный участок не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче.

09.08.2023 в рамках осуществления муниципального земельного контроля Администрацией проведено выездное обследование земельного участка с КН 39:13:040013:26. По результатам обследования Администрацией установлено, что земельный участок не используется по назначению: участок зарос сорной травянистой растительностью, в связи с чем, в действиях арендатора усматриваются признаки состава административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 8.7 КоАП РФ.

По результатам выездного обследования ООО «Тимо Инвест» объявлено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований действующего законодательства от 09.08.2023 № 54/23.

11.08.2023 арендодателем в адрес арендатора направлена претензия с проектом соглашения о расторжении договора аренды, который не подписан со стороны ответчика, что послужило основанием для обращения Администрации в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Суд считает, что заявленные исковые требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, в частности, из неосновательного обогащения.

В пункте 1 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Как установлено статьей 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

В соответствии со статьёй 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы и земельные участки.

Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 6.2. договора аренды он может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в следующих случаях, если арендатор:

- нарушает условия аренды земельного участка, установленные договором;

- использует земельный участок не по целевому назначению или способами, приводящими к его порче.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом, претензией от 11.08.2023 Администрация предложила ООО «Тимо Инвест» досрочно расторгнуть договор аренды от 20.02.2018. Данная претензия направлялась ответчику по адресу регистрации в качестве юридического лица, следовательно, претензионный порядок, предусмотренный для расторжения договора аренды недвижимого имущества был соблюден.

Вместе с тем, по мнению суда, принятие и направление ответчику решения о расторжении договора аренды спорного земельного участка 10.08.2023, на следующий день после осуществления муниципального земельного контроля и вынесения предостережения №54/23 в отсутствие возможности для ответчика принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований, ведет к злоупотребление правом со стороны Истца.

В соответствии с частью 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу части 2 статьи 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.

В обоснование требования о расторжении договора аренды №12/2018-ПА истцом представлено предостережение о недопустимости нарушений обязательных требований от 09.08.2023 № 54/23, согласно которому, территория участка огорожена, покрыта сорной травянистой растительностью, что может привести к незаконному и неконтролируемому палу, из чего истцом сделан вывод о том, что ответчиком земельный участок используется не по назначению.

Из договора аренды следует, что спорный земельный участок имеет категорию земель - земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование - для сельскохозяйственного использования.

Согласно классификатору видов разрешенного использования земельных участков, утвержденному приказом Росреестра от 10.11.2020 №П/0412 вид разрешенного использования земельного участка «Сельскохозяйственное использование» (код 1.0) включает в себя содержание видов разрешенного использования с кодами 1.1 - 1.20.

В содержание данного вида разрешенного использования включается, в том числе, растениеводство (выращивание многолетних плодовых и ягодных культур, винограда и иных многолетних культур); животноводство - осуществление деятельности, связанной с производством продукции животноводства, в том числе выпас сельскохозяйственных животных; рыбоводство - разведение и (или) содержание, выращивание объектов рыбоводства (аквакультуры) и прочее.

В рассматриваемом случае истцом не указано, какая именно деятельность в рамках вышеуказанного классификатора видов разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения, не осуществляется ответчиком.

Кроме того, Постановлением Правительства РФ от 18.09.2020 №1482 «О признаках неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использование с нарушением законодательства РФ» утверждены «Признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации» (далее – Постановление Правительства № 1482).

Частью 1 Постановления Правительства № 1482 определены конкретные признаки неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению, а Приложением «Перечень сорных растений для установления признаков неиспользования земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения по целевому назначению или использование с нарушением законодательства РФ» установлен конкретный перечень сорных растений для установления признаков неиспользования земельных участков.

Вместе с тем, конкретных, определенных законодательно признаков неиспользования спорного земельного участка, ни Предостережение, ни исковое заявление, не содержат.

Ссылка истца на возможный пал сухой травянистой растительности не подтвержден доказательствами, каких-либо фактов выжигания сухой травянистой растительности на спорном земельном участке не установлено.

К административной ответственности Ответчик не привлекался по данному факту, доказательства, свидетельствующие об обратном, отсутствуют.

В части, касающейся демонтажа ограждения, препятствующего проходу к водоему, согласно установленному сервитуту, ответчик пояснял в ходе судебного разбирательства, что демонтаж установленного ответчиком шлагбаума был произведен своевременно, какого-либо препятствия для прохода к водоему не имеется на день рассмотрения настоящего спора. За неисполнение такого требования ответчик к административной ответственности не привлекался.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом (пункт 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.


В пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 №14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» указано, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в суд.

Судебная практика при разрешении подобных споров исходит из того, что право арендодателя заявить требование о расторжении договора не влечет обязанность арбитражного суда в любом случае удовлетворить заявленный иск без учета (исследования) обстоятельств, повлекших просрочку исполнения арендатором договорного обязательств.

Договор аренды земельного участка №12/2018-ПА от 20.02.2018 является долгосрочным (по 19.02.2028).

Из правоустанавливающих документов на спорный участок следует, что участок не имеет ограничений (обременении) в использовании.

Несмотря на выявленные нарушения, воля Общества направлена на сохранение права аренды в отношении земельного участка, для чего им предприняты соответствующие меры.

Наличие существенных нарушений договора со стороны арендатора представленными истцом в материалах дела доказательствами не подтверждено.

Основания для квалификации допущенных арендатором земельного участка нарушений как существенных нарушений условий договора и основания для расторжения договора аренды, у суда отсутствуют, в связи с чем, требования Администрации являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья А.В. Брызгалова