Решение от 21 августа 2018 г. по делу № А63-8233/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Арбитражный суд Ставропольского края в составе председательствующего судьи Капункина Ю.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Губжоковой Д.Р., рассмотрел в судебном заседании дело по иску администрации Петровского городского округа Ставропольского края, г. Светлоград, ОГРН <***>, ИНН <***>,

к обществу с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственному предприятию «Гремучка», с. Грушевское, ОГРН <***>, ИНН <***>,

о взыскании 692 061,33 рубля задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года, 27 200,64 рубля пени за период с 16.09.2017 по 10.05.2018,

о расторжении договора аренды от 13.03.2017 № 1,

в отсутствие сторон, установил следующее.

Администрация Петровского городского округа Ставропольского края (далее – истец, администрация городского округа) обратилась в Арбитражный суд Ставропольского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственному предприятию «Гремучка» (далее – ответчик, общество) о взыскании 692 061,33 рубля задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года, 27 200,64 рубля пени за период с 16.09.2017 по 10.05.2018, о расторжении договора аренды от 13.03.2017 № 1 земельного участка с кадастровым номером 26:08:060602:43, зарегистрированного 30.03.2017 за номером 26:08:060602:43-26/017/2017-2.

В судебное заседание стороны не явились, были извещены надлежащим образом.

От истца через канцелярию суда поступила выписка из ЕГРН на земельный участок.

В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Суд, изучив материалы дела, оценив представленные доказательства, по существу заявленных требований приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, на основании протокола от 28.02.2017 аукциона на право заключения договора аренды, извещение о проведении которого было опубликовано 23.12.2016, между администрацией муниципального образования Дон-Балковского сельсовета Петровского района Ставропольского края (арендодатель) и обществом (арендатор) был заключен договор от 13.03.2017 (далее – договор) земельного участка с кадастровым номером 26:08:060602:43 площадью 1 606 000 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир здание администрации, участок находится примерно в 3.1 км от ориентира по направлению на юго-восток, почтовый адрес ориентира: Ставропольский край, район Петровский, <...> секция 18, контуры 31, 39, 47, 55, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства (далее – земельный участок).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 30.03.2017 за номером 26:08:060602:43-26/017/2017-2.

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 13.03.2017 на 10 лет.

В пункте 3.1 договора определено, что согласно протоколу аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 28.02.2017 размер арендной платы на день заключения договора в год составляет 862 706,88 рубля. Арендная плата начисляется и уплачивается с 13.03.2017 по 31.12.2017 в размере 775 440,61 рубля. Задаток в сумме 323 056 рублей засчитывается в счет арендной платы.

Арендная плата вносится арендатором ежегодно в равных долях ежеквартально до 15.03, 15.06, 15.09, 15.11 путем перечисления на счет (пункт 3.2 договора).

Пунктом 6.1 договора установлена ответственность арендатора за неисполнение обязанности по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

В пункте 8.1 договора указано, что изменение условий договора или его прекращение до истечения срока допускается по письменному соглашению сторон по основаниям и в порядке, предусмотренном гражданским и земельным законодательством Российской Федерации. Досрочное расторжение договора в одностороннем порядке возможно только по решению суда.

01 февраля 2018 года в связи с неисполнением договорных обязательств обществу была вручена претензия от 25.01.2018 № 508 с требованием погасить имеющуюся задолженность.

22 марта 2018 года арендатору было вручено требование о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора.

Обществом требование о внесении арендной платы в добровольном порядке не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации городского округа, являющейся правопреемником администрации муниципального образования Дон-Балковского сельсовета Петровского района Ставропольского края, с иском в арбитражный суд.

В пункте 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) закреплен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Данный принцип раскрыт в статье 65 ЗК РФ, в соответствии с которой использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

В соответствии с пунктом 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 39.7 ЗК РФ).

Согласно пункту 2 статьи 39.7 ЗК РФ в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона

В силу императивной нормы статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

По общему правилу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. В статье 310 названного Кодекса установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства.

Неисполнение ответчиком договорных обязательств по своевременному внесению арендной платы в размере, установленной договором, является основанием для принудительного взыскания образовавшейся задолженности по арендной плате.

Истцом заявлено требование о взыскании 692 061,33 рубля задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года.

Названная сумма задолженности рассчитана с учетом внесенного арендатором задатка в размере 323 056 рублей.

Судом проверен расчет арендной платы и признан арифметически верным.

Доказательства внесения платы за земельный участок на указанную сумму не представлены. Таким образом, исковые требования о взыскании задолженности по арендным платежам в размере 692 061,33 рубля за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года являются законными и обоснованными, названная сумма долга подлежит взысканию по решению суда.

За нарушение сроков внесения арендной платы истцом начислена пеня в сумме 27 200,64 рубля за период с 16.09.2017 по 10.05.2018.

Согласно статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Пунктом 6.1 договора установлена ответственность арендатора за неисполнение обязанности по внесению арендной платы в виде неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Расчет пени проверен судом и признан верным.

Ходатайств о снижении пени ответчиком не заявлено.

Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил обязательства по внесению арендных платежей в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, суд пришел к выводу о наличии оснований для начисления пени в размере 27 200,64 рубля за период с 16.09.2017 по 10.05.2018, предусмотренной пунктом 6.1 договора и статьями 330, 331 ГК РФ.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды.

В силу пункта 2 статьи 452 ГК РФ требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 1 статьи 46 ЗК РФ установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

Пунктом 1 статьи 606 ГК РФ установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя перечислены в статье 619 ГК РФ, в частности, договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 указанного Кодекса.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжении договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

В рамках досудебного урегулирования спора в связи с неисполнением договорных обязательств обществу 01.02.2018 была вручена претензия от 25.01.2018 № 508 с требованием погасить имеющуюся задолженность.

22 марта 2018 года арендатору было вручено требование о расторжении договора с приложением соглашения о расторжении договора.

Из изложенного суд делает вывод о соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452, абзацем 7 статьи 619 ГК РФ.

В ходе рассмотрения дела судом установлен факт неисполнения ответчиком обязательств по внесению арендных платежей по договору за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года.

Действий, направленных на досудебное урегулирование возникшего правового конфликта, в том числе по погашению имеющейся задолженности по арендной плате и неустойки, ответчик не предпринял.

В пункте 2 статьи 450 ГК РФ закреплено, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как установлено судом, подтверждено материалами дела и обществом не оспорено, арендатор не исполнил обязательство по внесению арендной платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года, что привело к образованию задолженности по арендной плате.

Данные обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении договора ответчиком и являются основанием для расторжения договора.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров» требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ, статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из описанных правовых норм и их толкования высшей судебной инстанцией следует, что лишь принятие ответчиком мер к устранению допущенных нарушений может явиться основанием к отказу в удовлетворении требований арендодателя о расторжении договора.

Доказательства погашения взыскиваемой задолженности ответчик в порядке статьи 65 АПК РФ не представил.

В соответствии со статьей 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Учитывая вышеизложенное, суд в соответствии со статьями 309, 450, 452, 614, 619 ГК РФ признает требования администрации городского округа о расторжении договора аренды обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственного предприятия «Гремучка», с. Грушевское, ОГРН <***>, ИНН <***>, в пользу администрации Петровского городского округа Ставропольского края, г. Светлоград, ОГРН <***>, ИНН <***>, 692 061,33 рубля задолженности по арендной плате за 3, 4 кварталы 2017 года и 1 квартал 2018 года, 27 200,64 рубля пени за период с 16.09.2017 по 10.05.2018.

Расторгнуть договор аренды от 13.03.2017 № 1 земельного участка с кадастровым номером 26:08:060602:43, заключенный между администрацией муниципального образования Дон-Балковского сельсовета Петровского района Ставропольского края и обществом с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственным предприятием «Гремучка» (зарегистрирован 30.03.2017 за номером 26:08:060602:43-26/017/2017-2).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью сельско-хозяйственного предприятия «Гремучка», с. Грушевское, ОГРН <***>, ИНН <***>, в доход федерального бюджета 23 385 рублей государственной пошлины.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Б. Капункин