Решение от 3 июля 2024 г. по делу № А72-6659/2023

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Ульяновск Дело №А72-6659/2023

03.07.2024.


Резолютивная часть решения объявлена 19.06.2024.

Полный текст решения изготовлен 03.07.2024.


Арбитражный суд Ульяновской области в составе судьи И.В.Рыбалко,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.П.Беловой,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), г.Ульяновск,

к Муниципальному учреждению Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), обл. Ульяновская, р-н Цильнинский

третьи лица:

-Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский»

-Общество с ограниченной ответственностью «Эксперты»

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области

о признании договора аренды земельного участка недействительным, применении последствий недействительности сделки,

при участии в судебном заседании:

от прокурора Цильнинского района Ульяновской области – Куряков Ф.Ф., помощник прокурора, удостоверение прокурора;

от Муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области – не явились, уведомлены;

от индивидуального предпринимателя ФИО1 – ФИО2, доверенность от 23.09.2022, диплом;

от МУ Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области – не явились, уведомлены;

от третьих лиц – не явились, уведомлены;

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области обратился в Ульяновский районный суд Ульяновской области с исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и к индивидуальному предпринимателю ФИО1, в котором просил:

обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области признать запись о государственной регистрации права на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404 недействительной, исключить из ЕГРН сведения о регистрации права аренды ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404,

признать договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404, заключенный между Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области и ФИО1, недействительным (ничтожным),

признать недействительными результаты проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 от 08.06.2022.

Определением от 10.04.2023 исковое заявление прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области было принято к производству Ульяновским районным судом Ульяновской области, делу присвоен №2-3-156/2023, к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, были привлечены: Муниципальное учреждение Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, Общество с ограниченной ответственностью «МК Арбузовский».

24.04.2023 Ульяновский районный суд Ульяновской области дело №2-3-156/2023 по иску прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и к индивидуальному предпринимателю ФИО1 о признании договора аренды земельного участка недействительным, признании недействительными результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определил передать по подсудности в Арбитражный суд Ульяновской области.

Определением Арбитражного суда Ульяновской области от 05.06.2023 дело принято к производству.

Определением от 06.07.2023 Арбитражный суд Ульяновской области привлек к участию в деле в качестве соответчика по исковому заявлению и исключил из состава третьих лиц Муниципальное учреждение Администрацию муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области (ОГРН <***>, ИНН <***>, обл. Ульяновская, р-н Цильнинский, р.<...>).

Определением от 02.10.2023 Арбитражный суд Ульяновской области принял к производству ходатайство ООО «МК Арбузовский» о назначении судебной оценочной экспертизы.

ООО «МК Арбузовский» просило поставить перед экспертом следующий вопрос:

-Оценить стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, на момент проведения аукциона, с учетом того обстоятельства, что земельный участок обрабатывается?

Определением от 31.10.2023 Арбитражный суд оставил без удовлетворения Заявление прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области об обеспечении иска.

Определением от 07.11.2023 Арбитражный суд принял отказ прокурора Цильнинского района Ульяновской области от исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области и от требований о признании недействительными результатов проведенного аукциона на право заключения договора аренды, производство по делу в данной части прекращено.

Протокольным определением от 07.11.2023 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора.

Также определением от 07.11.2023 Арбитражный суд удовлетворил ходатайство прокурора Цильнинского района Ульяновской области об изменении предмета исковых требований, в котором прокурор просит суд признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1.

ИП ФИО1 заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы по делу №А72-6659/2023, в котором просил поставить перед экспертом следующий вопрос:

-Определить размер арендной платы земельного участка кадастровый номер: 73:20:022201:404 на дату проведения аукциона?

Определением от 07.11.2023 Арбитражный суд принял ходатайство ИП ФИО1 о назначении судебной товароведческой экспертизы к производству.

Определением от 12.12.2023 Арбитражный суд Ульяновской области удовлетворил ходатайство прокурора Цильнинского района Ульяновской области» об изменении предмета исковых требований, в котором прокурор просит:

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между Администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1.

-применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанностей: на ФИО1 передать Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области по акту земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области вернуть уплаченные ФИО1 денежные средства по договору от 25.07.2022 № А-2022-4.

Определением от 05.02.2024 суд удовлетворил ходатайства ИП ФИО1 и ООО «МК Арбузовский» о назначении судебной экспертизы; назначена судебная оценочная экспертиза по делу №А72-6659/2023.

На разрешение экспертов поставлен вопрос:

1)Определить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022:

- исходя из того, что земельный участок не обрабатывался;

- исходя из того, что земельный участок обрабатывался.

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов», эксперту ФИО3.

Для проведения экспертизы и предоставления экспертного заключения в Арбитражный суд Ульяновской области установлен срок до 29.03.2024 года.

Производство по делу №А72-6659/2023 приостановлено до получения заключения из экспертного учреждения.

Автономная некоммерческая организация по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов» представила в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №п369/24 от 28.03.2024.

Определением от 02.04.2024 Арбитражный суд Ульяновской области возобновил производство по делу №А72-6659/2023, пригласил стороны в судебное заседание.

В судебном заседании, 04.06.2024 был опрошен эксперт ФИО3, который дал пояснения относительно экспертного заключения и ответил на вопросы суда и лиц, участвующих в деле.

Протокольным определением от 04.06.2024 Арбитражный суд оставил без удовлетворения ходатайство ИП ФИО1 о назначении судебной экспертизы.

Через канцелярию суда от ИП ФИО4 поступило ходатайство о назначении по делу повторной и дополнительной судебной экспертизы, в котором заявитель просит поставить перед экспертом следующий вопрос:

-Определить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на которые не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022?

В соответствии с пп.1, 2 ст. 87 Арбитражного процессуального кодекса РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Суд, рассмотрев заявленное ходатайство ИП ФИО4 о назначении повторной и дополнительной судебной экспертизы, протокольным определением от 19.06.2024 оставил его без удовлетворения ввиду отсутствия процессуальных оснований.

Лица, участвующие в деле (кроме прокурора и представителя ИП ФИО1) в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

При данных обстоятельствах дело рассматривается в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст.156 АПК РФ по имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив представленные доказательства, заслушав представителей сторон, суд считает исковые требования подлежащими оставлению без удовлетворения.

При этом суд исходит из следующего.

На основании постановления МУ Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области от 07.06.2022 №99 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» организатором аукциона - Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области был проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка площадью 370130 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, кадастровый номер: 73:20:022201:404, по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район.

Извещение о проведении аукциона №080622/8930716/01 в соответствии с п.19, 20 ст.39.11 Земельного кодекса РФ было опубликовано Администрацией на официальном сайте torgi.gov.ru 08.06.2022 и в Информационном бюллетене муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Ульяновской области №12 (301) от 10.06.2022 (т.3 л.д.87-88, 91-92).

Данные обстоятельства были предметом рассмотрения Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ульяновской области, согласно решению которого от 02.12.2022 по делу №073/01/17-589/2022 нарушений организатором торгов при проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка №080622/8930716/01 установлено не было (т.3 л.д.5-6).

Проведению торгов, как это и предусмотрено п.14 ст.39.11 Земельного кодекса РФ, предшествовало проведение оценки рыночной стоимости арендной платы земельного участка. Отчет об оценке №2022/166-05 был составлен Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты» на основании договора №2022/166-05 от 23.05.2022, заключенного оценщиком с Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области.

По результатам проведенной оценки рыночная стоимость права аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на дату проведения оценки - 31.05.2022 составила 67 200 руб. 00 коп. в год, 5 600 руб. 00 коп. в месяц (т.3 л.д.93-134).

Определенная оценщиком рыночная стоимость права аренды была указана организатором торгов в качестве начальной цены предмета аукциона.

Победителем аукциона на основании протокола №5 от 14.07.2022 об итогах аукциона был признан индивидуальный предприниматель ФИО1, предложивший наибольшую арендную плату – 69 216 руб. 00 коп.

По итогам проведенного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 27.07.2022 между Муниципальным учреждением Администрацией муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области (Арендодатель) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (Арендатор) заключен договор аренды земельного участка №А-2022-4, по условиям которого Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: сельскохозяйственное использование, площадью 370130 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район.

Цель использования участка: сельскохозяйственное использование.

Объекты недвижимости, расположенные в границах участка: отсутствуют.

Наличие возможности строительства на участке объектов недвижимости: имеется.

Наличие ограничений (обременений): данные отсутствуют.

Наличие препятствующих пользованию недостатков: отсутствуют. (п.1.1. Договора).

Срок действия настоящего Договора составляет 10 (десять) лет (п.2.1 Договора).

Размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 69 216 руб. 00 коп. согласно протоколу об итогах аукциона от 14.07.2022 №5. Арендная плата вносится Арендатором равными долями два раза в год – по 15 сентября и по 15 ноября включительно (п.п.3.1, 3.2 Договора).

По акту приема-передачи 25.07.2022 земельный участок передан Арендодателем Арендатору (т.1 л.д.21-26).

Договор аренды прошел в установленном порядке государственную регистрацию 02.08.2022.

В соответствии ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2 ст.22 Земельного кодекса РФ земельные участки могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости право государственной собственности на земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, площадью 370130 кв.м., находящийся по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, Цильнинский район не разграничено.

В соответствии с п.2 ст.3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Согласно закону Ульяновской области 03.07.2015 №85-ЗО "О перераспределении полномочий по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципального образования "город Ульяновск" Ульяновской области и органами государственной власти Ульяновской области" (в редакции, действующей с 01.01.2019) полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными в иных муниципальных образованиях Ульяновской области (кроме муниципального образования "город Ульяновск"), осуществляют соответствующие муниципальные образования Ульяновской области.

Таким образом, МУ Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, являясь согласно Уставу МО «Цильнинское городское поселение» (утв. решением Совета депутатов муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области от 27.12.2019 №47) исполнительно-распорядительным органом местного самоуправления поселения, вправе было проводить торги и заключить спорный договор аренды земельного участка.

Как следует из выписки из ЕГРН на земельный участок и пояснений представителя Управления Росреестра по Ульяновской области, постановка земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 на кадастровый учет была осуществлена 11.05.2022 на основании заявления представителя МУ Администрация муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области и межевого плана от 04.05.2022, в состав которого включено постановление Администрации МО «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области от 04.05.2022 №76 «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории».

Обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, прокурор Цильнинского района Ульяновской области, действуя в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области, просит (с учетом уточнения исковых требований):

- признать недействительным договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1;

-применить последствия недействительности сделки в виде возложения обязанностей: на ФИО1 - передать Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области по акту земельный участок с кадастровым номером 73:20:022201:404, на Администрацию муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области - вернуть уплаченные ФИО1 денежные средства по договору от 25.07.2022 № А-2022-4.

В обоснование заявленных требований прокурор указывает, что проведенной Прокуратурой Цильнинского района проверкой по поступившему обращению ООО «МК Арбузовский» выявлены нарушения законодательства о землепользовании на территории МО «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области.

«Установлено, что органом местного самоуправления 25.07.2022 по результатам проведенного аукциона был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 с ФИО1, заключению договора предшествовала процедура аукциона на право заключения договора аренды, которая в свою очередь включала процедуру определения рыночно обоснованной стоимости арендной платы за объект (земельный участок) аренды в целях предоставления участка в аренду.

Согласно результатам оценки, проведенной ООО «Эксперты» в соответствии с заключенным с администрацией поселения договором, размер арендной платы за пользование указанным участком был установлен в 67 200 рублей в год, или 5 600 руб. в месяц. В свою очередь, оценщиком было указано на то, что земельный участок, указанный выше, не обрабатывался 2-3 года, что не соответствовало действительности и в конечном итоге существенно отразилось на арендной плате за пользование данным участком.

В частности, должностным лицом, проводившим оценку изначально, при повторном осмотре земельного участка совместно с представителем прокуратуры района и пересчете цены аренды, при наличии установленного факта обработки данного участка, цена аренды была рассчитана в размере 76 800 руб. в год, или 6 400 руб. в месяц.

Несмотря на то, что администрации городского поселения было известно о том, что спорный земельный участок обрабатывался одним из хозяйствующих субъектов и в 2021 и в 2020 году, также и был засеян в 2022 году, указанный факт остался без внимания и критической оценки со стороны должностных лиц администрации поселения. Результаты проведенной оценки, в последующем определили цену арендной платы за пользование данным участком.

Бездействие администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение», в части уклонения от принятия надлежащих мер, направленных на эффективное использование недвижимого имущества находящегося на территории поселения, негативно отражается на публичных интересах муниципального образования в виде недополучения доходов в бюджет поселения, а также на соблюдение прав других хозяйствующих субъектов.».

Руководствуясь изложенным, прокурор обратился в суд с настоящим иском.

В силу ст.52 Арбитражного процессуального кодекса РФ прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных органами государственной власти Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными учреждениями, а также юридическими лицами, в уставном капитале (фонде) которых есть доля участия Российской Федерации, доля участия субъектов Российской Федерации, доля участия муниципальных образований.

При оценке доводов заявителя, ответчика и третьих лиц суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии со ст.10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

При этом для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам. Злоупотребление правом должно носить явный и очевидный характер, при котором не остается сомнений в истинной цели совершения сделки.

С целью квалификации спорной сделки в качестве недействительной, совершенной с намерением причинить вред другому лицу, суду необходимо установить обстоятельства, неопровержимо свидетельствующие о наличии факта злоупотребления правом со стороны контрагента, выразившегося в заключении спорной сделки (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.11.2008 N 127 "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации").

Как разъяснено в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Из положений ст. 447, 449 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность

В силу ч. 1 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Порядок проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, определен статьей 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно Основным принципам определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденным постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды 29.03.2010 N 258), арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из принципа экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования.

Согласно положениям абз. 1, 8 п. 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" в силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

В настоящем случае из материалов дела не следует, что стороны сделки – Администрация МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1 – действовали недобросовестно, с заинтересованностью, с намерением причинить вред другому лицу (лицам) либо публично-правовому образованию, злоупотребляли своими правами.

Из материалов дела следует, что спорный договор был заключен по итогам торгов (аукциона), публикация информационного сообщения о проводимом аукционе была осуществлена в соответствии с действующим законодательством, а размер арендной платы определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы, что также предусмотрено действующим законодательством.

Никаких нарушений процедуры проведенного аукциона в данном случае не усматривается, прокурор и третьи лица об этом не заявляют.

При таких обстоятельствах нарушения требований закона, публичных интересов либо интересов третьих лиц при заключении оспариваемого договора суд не усматривает.

Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Должностные лица Администрации поселения не являются профессиональными субъектами в сфере оценочной деятельности, не имеют возможности оценить Отчет об оценке на предмет его достоверности.

В соответствии с п.14 ст.39.11 Земельного кодекса РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона.

Таким образом, положения ст.39.11 Земельного кодекса РФ не предоставляют организатору торгов права принять либо отклонить по своему усмотрению составленный профессиональным оценщиком на основании заключенного с ним государственного контракта отчет об оценке рыночной стоимости объекта продажи либо аренды.

При этом следует учесть, что годовая рыночная стоимость размера арендной платы, содержащаяся в Отчете об оценке №2022/166-05 Общества с ограниченной ответственностью «Эксперты», значительно превышает полтора процента от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 73:20:022201:404.

В процессе рассмотрения спора по ходатайствам ИП ФИО1 и ООО «МК Арбузовский» судом была назначена судебная оценочная экспертиза.

На разрешение экспертов поставлен вопрос: Определить рыночную стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022:

- исходя из того, что земельный участок не обрабатывался;

- исходя из того, что земельный участок обрабатывался.

Проведение экспертизы поручено Автономной некоммерческой организации по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов», эксперту ФИО3.

Автономная некоммерческая организация по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов» представило в Арбитражный суд Ульяновской области экспертное заключение №п369/24 от 28.03.2024.

Судебный эксперт пришел к следующим выводам:

«Рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок, право государственной собственности на который не разграничено, с кадастровым номером 73:20:022201:404 по состоянию на 31.05.2022:

-исходя из того, что земельный участок не обрабатывался, составляет 113 094,34 (Сто тринадцать тысяч девяносто четыре рубля 34 копейки) руб./год;

- исходя из того, что земельный участок обрабатывался, составляет 163 200,55 (Сто шестьдесят три тысячи двести рублей 55 копеек) руб./год.»

Заключение дано квалифицированным экспертом, обладающим необходимыми специальными познаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Доказательств того, что эти эксперт по своей квалификации не мог провести назначенную судом экспертизу, а также провел ее некомпетентно или предвзято, суду представлено не было.

Выводы эксперта в достаточной степени являются мотивированными. Сомнений в недостаточной ясности выводов эксперта у суда не имеется.

Принимая во внимание изложенное, ходатайства ФИО1 о назначении повторной и дополнительной экспертиз были оставлены судом без удовлетворения.

Согласно ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В соответствии со статьей 15 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" оценщик обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона.

Установленная судебным экспертом рыночная стоимость ежегодной арендной платы за земельный участок существенно отличается от годовой рыночной стоимости размера арендной платы, содержащейся в Отчете об оценке №2022/166-05, составленном Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты». В то же время, в ходе опроса судебного эксперта в судебном заседании 04.06.2024, было установлено, что в целом подходы оценщиков не отличаются, использованы схожие аналоги объектов оценки, применялся один и тот же метод оценки – сравнительный подход методом сравнения продаж с последующим расчетом арендной платы путем применения коэффициента капитализации. Разница состоит в том, что оценщик ООО «Эксперты» применил минимальное значение коэффициента капитализации (9%), в то время как судебный эксперт взял в расчет среднее значение (13,2%), что является усмотрением оценщика.

Следовательно, нельзя сделать вывод о том, что Отчет об оценке №2022/166-05, составленный Обществом с ограниченной ответственностью «Эксперты», является недостоверным, не соответствует Федеральным стандартам оценки и Закону Закона "Об оценочной деятельности".

Более того, ООО «МК Арбузовский» представлены договоры аренды близлежащих земельных участков, заключенные Обществом с собственниками земель (пайщиками) на условиях натуральной оплаты, заведомо намного дешевле, нежели по спорному договору. Согласно пояснениям судебного эксперта, данный сегмент рынка аренды земельных участков не учитывался им при проведении экспертизы.

Для целей Закона "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки (статья 3 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Таким образом, в настоящем случае в материалы дела не представлены достаточные и бесспорные доказательства того факта, что договор был заключен на нерыночных условиях.

Судом установлено, что ранее, до передачи участка с кадастровым номером 73:20:022201:404 в аренду ФИО1, данный земельный участок в аренду либо на ином праве никому передан не был.

Согласно пояснениям представителя ООО «МК Арбузовский», спорный земельный участок фактически использовался ООО «МК Арбузовский» без каких-либо правовых оснований; весной 2022 года была посеяна сельскохозяйственная культура – соя-бобы.

Как следует из пояснений генерального директора ООО «Эксперты» ФИО5, проводившей оценку в целях проведения аукциона, оценщиком с целью проведения оценки 30.05.2022 осуществлялся выезд по месту нахождения участка с целью визуального осмотра. Данное обстоятельство отражено и в Отчете об оценке (в разделе 1.1), на листах 24-25 Отчета представлены фотографии земельного участка. Согласно объяснениям ФИО5, данным старшему помощнику прокурора Малкину И.Н. 28.10.2022, на момент осмотра участка ею было визуально установлено, что на указанном земельном участке отсутствуют какие-либо посевы, визуально не усматривались какие-либо всходы, результаты глубокой обработки почвы. То обстоятельство, что на участке отсутствовали заросли сорняков, само по себе не может свидетельствовать о проводимой должным образом обработке участка. Кроме того, заказчик работ – Администрация МО «Цильнинское городское поселение» сообщило оценщику об отсутствии каких-либо договоров на пользование данным участком. При таких обстоятельствах оценщиком было сделано допущение, что земельный участок не обрабатывается, и соответственно определена рыночная стоимость арендной платы.

Проведение судебной экспертизы по настоящему делу проводилось в зимнее время, выезд судебного эксперта на земельный участок осуществлен 20.03.2024. Как указано в заключении эксперта №п369/24 от 28.03.2024 (стр.15) поверхность почв не видна под снежным покровом, доступ к почве недоступен. Через снежный покров видны остатки после уборки подсолнечника. Состояние земельного участка на 31 мая 2022 года по результатам визуального осмотра установить невозможно. Исходя из указанного, судебный эксперт определял рыночную стоимость ежегодной арендной платы без учета фактического состояния земельного участка, а исходя из среднерыночных значений.

При таких обстоятельствах установление начальной цены предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка без учета того, что земельный участок обрабатывался, не свидетельствует о злоупотреблении сторонами сделки, о заключении договора на заведомо невыгодных условиях, о намерении причинить вред иным лицам.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 25.07.2022 №А-2022-4, заключенный между администрацией МО «Цильнинское городское поселение» и ФИО1, не нарушает требований закона и не может быть признан недействительной сделкой.

Поскольку сделка не признана недействительной, не могут быть применены и последствия ее недействительности.

Учитывая изложенное, в иске прокурору следует отказать полностью.

Стоимость судебной экспертизы, проведенной Автономной некоммерческой организацией по проведению исследований «Поволжская палата судебных экспертов», согласно счету №п369/24 от 29.03.2024 (т.5 л.д.1) составила 55 000 руб. 00 коп.

Платежным поручением №98 от 15.11.2023 ИП ФИО1 за проведение судебной экспертизы по делу №А72-6659/2023 перечислил на депозит Арбитражного суда Ульяновской области денежные средства в размере 70 000 руб. 00 коп.

В силу ст.110 Арбитражного процессуального кодекса РФ расходы по государственной пошлине, в том числе за рассмотрение заявления об обеспечении иска, возлагаются на прокурора Цильнинского района Ульяновской области, но не взыскиваются, поскольку прокурор от уплаты госпошлины в силу закона освобожден.

Расходы по судебной экспертизе, назначенной по настоящему делу, подлежат взысканию в пользу ответчика ФИО6 с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации исходя из положений статей 165, 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации, статьи 52 Федерального закона от 17.01.1992 N 2202-1 "О прокуратуре Российской Федерации", указаний Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащихся в пункте 15 постановления Пленума от 23.03.2012 N 15 "О некоторых вопросах участия прокурора в арбитражном процессе" (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 01.02.2021 по делу №А55-31610/2019, постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 16.06.2023 и 16.02.2024 по делу № А72-2224/2021).

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176-177, 180-182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Прокурора Цильнинского района Ульяновской области в интересах муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области к индивидуальному предпринимателю ФИО1, к Муниципальному учреждению Администрации муниципального образования «Цильнинское городское поселение» Цильнинского района Ульяновской области оставить без удовлетворения.

Взыскать с Российской Федерации в лице Министерства финансов Российской Федерации за счет казны Российской Федерации в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 55 000 руб. 00 коп. – судебные издержки.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в порядке и сроки, установленные ст.ст. 257-260 АПК РФ.

Судья И.В. Рыбалко