Решение от 8 июня 2018 г. по делу № А56-84077/2016

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-84077/2016
09 июня 2018 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена  24 мая 2018 года.

Полный текст решения изготовлен  09 июня 2018 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Кротова С.М.,


при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Титовой М.И., рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес:  Россия 191060, Санкт-Петербург, проезд Смольный д. 1 лит Б);

ответчик: АКЦИОНЕРНОЕ ОБЩЕСТВО "ТОРГОВЫЙ ДВОР" (адрес:  Россия 196158, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/А/1-Н, ОГРН:  <***>);

о взыскании арендной платы и пени за просрочку платежа,

и встречному иску о признании сделок недействительными,


при участии

- от истца: ФИО1 по доверенности,

- от ответчика: ФИО2 по доверенности от 10.01.2018,

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Акционерному обществу «Торговый Двор» (далее – Общество) о взыскании арендной платы в размере 13 391 582,58 руб. и пени за просрочку платежа в размере 4 644 283,9 руб.

Определением суда от 16.02.2017 принято к производству встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый Двор" к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга о признании односторонние сделки, выраженные в Уведомлении об изменении арендной платы исх. № 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. № 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. № 89392-25 от 15.08.2016 недействительными

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017, оставленным без изменений Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017, в удовлетворении первоначального искового заявления Комитета имущественных отношений СанктПетербурга отказано; встречное исковое заявление Акционерного общества "Торговый Двор" удовлетворено; односторонние сделки Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженные в Уведомлении об изменении арендной платы исх. № 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. № 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. № 89392-25 от 15.08.2016 признаны недействительными; с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества "Торговый Двор" взыскано 18 000 руб. расходов по оплате государственной пошлины.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 26.04.2017 и Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 отменены; дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

При новом рассмотрении дела в судебном заседании представитель Комитета поддержал заявленные требования, против удовлетворения встречного иска возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Представитель Общества возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в отзыве, просил встречные исковые требования удовлетворить.

Рассмотрев материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом и Обществом на основании Постановления Правительства Санкт-Петербурга от 17.08.2004 № 1420 «О проектировании и строительстве многофункционального спортивно-развлекательного и торгового комплекса со встроенной автостоянкой по адресу: Санкт-Петербург, Московское шоссе, участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским пр.), (северо-западнее пересечения Московского шоссе и Дунайского пр.)» был заключен Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 00/ЗК-04092(12) от 15.11.2007 (далее – договор).

В соответствии с условиями вышеуказанного договора, Заявителю был предоставлен во временное владение и пользование (аренду) земельный участок с кадастровым № 78:14:7686:10, находящийся по адресу: <...> участок 1 (северо-западнее пересечения с Дунайским проспектом) площадью 62 336 кв.м. для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многофункционального спортивно-развлекательного торгового комплекса со встроенной автостоянкой.

Государственная регистрация договора произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 11.12.2007,рег. № 78-78-01/0643/2007-439.

Дополнительным соглашением № 1 от 10.11.2009 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 31.05.2012.

Дополнительным соглашением № 2 от 29.11.2011 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 28.02.2013.

Дополнительным соглашением № 3 от 14.01.2013 г. срок действия Договора был установлен на период с даты его заключения до 31.05.2015.

С 01.06.2015 Договор был возобновлен на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 4.1 Договора Общество приняло на себя обязательства по перечислению в бюджет Санкт-Петербурга денежных средств - отчислений на развитие городской инфраструктуры в размере 9 690 000 (Девять миллионов шестьсот девяносто тысяч) долларов США, и, в соответствии с пунктом 4.5 Договора, по внесению арендной платы за использование земельным участком.

Порядок и условия внесения арендной платы по Договору установлены пунктами 4.6-4.12 Договора с учетом изменений, внесенных Дополнительным соглашением № 2 от 29.11.2011 к договору, а именно: арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в рублях (пункт 4.7), арендная подлежит внесению не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала (пункт 4.10).

В случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды (пункт 4.9).

Размер арендной платы по Договору составлял:

- в период с 15.11.2007 по 31.12.2009 - 11 282,816 условных единиц в квартал (пункт 4.7 Договора, расчет арендной платы за земельный участок от 15.11.2007);

- в период с 01.10.2010 по 31.12.2010 - 342 454,16 руб. в квартал; в период с 01.01.2011 по 31.12.2011 - 356 016,70 руб. в квартал; в период с 01.01.2012 по 30.11.2015 - 372969,88 руб. в квартал (Дополнительное соглашение № 2 от 29.11.2011, расчет арендной платы за земельный участок от 29.11.2011);

- в период с 01.12.2015 - в размере 472 424,09 руб. в квартал (Уведомление об изменении арендной платы исх. № 18972-ув./15 от 30.11.2015)

Ответственность Заявителя за нарушение порядка внесения арендной платы установлена пунктом 8.3 Договора в виде пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Уведомлением от 27.04.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. № 44138-25/16) Комитетом была изменена величина годовой арендной платы за период с 24.07.2014 по 30.11.2015, и установлена в размере 6 821 212,92 руб.; арендная плата в квартал - 1 705 303,23 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); за период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы была установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при коэффициенте динамики рынка недвижимости равному 1).

Уведомлением от 12.07.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. № 75904-25/16) на период с 24.07.2014 по 30.11.2015 величина годовой арендной платы установлена Комитетом в размере 6 821 212,92 руб., арендная плата в квартал - 1 705 303,23 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1); на период с 01.12.2015 величина годовой арендной платы установлена в размере 7 920 112 руб., арендная плата в квартал - 1 980 028 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Уведомлением от 15.08.2016 об изменении арендной платы за земельный участок к Договору (исх. № 89392-25/16) величина квартальной арендной платы с 18.05.2016 установлена в размере 3 878 635,93 руб. (при значении коэффициента динамики рынка недвижимости равному 1).

Полагая, что на основании указанного изменения арендной платы у Общества возникла задолженность по арендной плате за период с 24.07.2014 по 30.06.2016в размере 13 391 582,58 руб., а также пени за период с 11.07.2014 по 09.06.2016 в размере 4 644 283,90 руб. Комитет направил ответчику претензию, и впоследствии обратился с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований, Общество ссылается на те обстоятельства, что действия Комитета по увеличению арендной платы незаконными и необоснованными, и обратилось со встречным иском о признании односторонних сделок по изменению арендной платы по Договору, выраженные уведомлениями от 27.04.2016, 12.07.2016 и 15.08.2016 недействительными.

В соответствии с требованиями ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ на арендатора возлагается обязанность по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 310, 450 ГК РФ одностороннее изменение условий договора возможно в случае, предусмотренном законом или договором.

В соответствии с пунктом 4.9 Договора, арендодатель имеет право изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление арендной платы, а также вида деятельности арендатора.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 № 12404/09, согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.

В Санкт-Петербурге размер, порядок и условия внесения арендной платы устанавливается Законом Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Закон № 608-119), а также Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О Методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее - Постановление № 1379).

В соответствии со статьей 3 Закона № 608-119 размер арендной платы рассчитывается по формуле, где в качестве одного из множителей участвует коэффициент Кф (коэффициент функционального использования - коэффициент, применяемый в соответствии с видом функционального использования земельного участка). Значения коэффициента Кф установлены Приложением № 4 Постановления № 1379. В соответствии с пунктом 39 приложения № 4 к Положению № 1379 код (Кн) функционального использования 10.1 применяется в случае, если земельные участки предоставлены для строительства (реконструкции) объектов недвижимости.

В соответствии со статьей 2 Закона № 608-119 Правительством Санкт-Петербурга могут быть установлены особые случаи и порядок определения арендной платы.

Как следует из пункта 2.3 приложения № 1, Кф - коэффициент функционального использования территории, определяется в соответствии с приложением 4 к настоящему Положению для установленных настоящим Положением кодов функционального использования территории (Кн), по которым используется арендуемый земельный участок. Код функционального использования территории определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка (части земельного участка), в том числе зданий и сооружений.

При использовании земельного участка по двум и более функциям прилегающая к зданиям, строениям и сооружениям территория (территория совместного использования), используемая для нескольких функций (проходы, проезды, подъездные пути, рекреационные зоны), иная, не относящаяся к определенной функции территория, распределяется пропорционально площадям (частям) участков, используемым под различные функции. Исключение составляют автомобильные стоянки (коды 11.4, 11.5, 11.6) и садово-парковое хозяйство (код 1.5), площадь которых не распределяется пропорционально иным функциям и не учитывается при пропорциональном распределении площади совместного использования.

В соответствии с пунктом 2.7 приложения № 1 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата рассчитывается с применением кода функционального использования территории Кн - 18,0. При определении арендной платы применяются коэффициенты в соответствии с настоящим Положением, при этом понижающие коэффициенты (кроме Кп) устанавливаются равными 1,00, если иное не предусмотрено настоящим Положением. Кн - 18,0 предполагает использование земельного участка под любые разрешенные виды функционального использования в соответствии с договором аренды без изменения арендной платы. Исключение составляет игорный бизнес. При использовании земельных участков под игорный бизнес применяется соответствующий коэффициент.

Определение арендной платы для рынков и торговых зон производится в соответствии с пунктом 3.2 настоящего Положения. Пунктом 2.8 приложения № 1 предусмотрено, что иные коды Кн, понижающие корректирующие коэффициенты, или базовая ставка для особых (льготных) видов деятельности арендаторов применяются при предоставлении арендатором ведомости инвентаризации земельного участка, выполненной отделом землеустройства ГУИОН, а также без указанной ведомости при установлении в договоре аренды при его заключении одного вида функционального использования земельного участка. Указанная ведомость инвентаризации земельного участка представляется, в частности при изменении применяемого при расчете арендной платы Кф (при изменении функционального использования земельного участка).

Пунктом 3.1 приложения № 1 предусмотрены особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов. В соответствии с пунктом 3.1.2 приложения № 1 с момента получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию арендная плата рассчитывается в соответствии с функциональным использованием земельного участка. В случае наличия на участке иной деятельности арендная плата определяется в соответствии с функциональным использованием территории (пункт 3.1.6).

В соответствии с пунктом 2.1 статьи 289 АПК РФ указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Как следует из Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.02.2018 по настоящему делу, поскольку инвестиционные условия Договора Обществом исполнены, а сроки строительства истекли, подлежащие строительству объекты недвижимости построены и введены в эксплуатацию, что подтверждается Протоколом исполнения обязательств от 07.05.2014, с этого момента функциональное использование земельного участка изменилось, и с указанного момента арендная плата правомерно рассчитана комитетом в соответствии с ведомостями функционального использования земельного участка, составленными ГУИОН.

Применительно к доводам встречного искового заявления, при новом рассмотрения дела арбитражный суд полагает необходимым отметить следующее.

Как следует из пункта 21 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Пленум № 73), если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

При этом в соответствии с разъяснениями пункта 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Пункт 4.9 Договора, предусматривающий право Комитета на изменение ставки арендной платы устанавливает, что «Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор аренды, при этом момент получения Арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Уведомлением исх. № 44138-25/16 от 27.04.2016 года иУведомлением исх. № 75904-25/16 от 12.07.2016 года Комитет осуществляет изменение ставки арендной платы за прошедший один и тот же период (с 24.07.2014 по 17.05.2016). Материалами дела подтверждается поступление указанных уведомлений в адрес Общества не ранее 29.08.2016 и 14.09.2016 соответственно.

При этом судом кассационной инстанции в постановлении от 01.02.2018 дана оценка названным уведомлениям и указано, что они по существу являются дубликатами, направленными по двум адресам общества в разное время.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделки недействительны по основаниям, установленным законом, в силу признания их таковыми судом (оспоримые сделки) либо независимо от такого признания (ничтожные сделки).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта сделка является оспоримой, в связи с чем она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (пункт 2 статьи 166 ГК РФ).

С учетом изложенного, оснований для признания признания односторонних сделок Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженных в уведомлениях об изменении арендной платы исх. № 44138-25/16 от 27.04.2016, исх. № 75904-25/16 от 12.07.2016, исх. № 89392-25 от 15.08.2016 недействительными у суда не имеется, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат.

Принимая во внимание обязательные указания суда кассационной инстанции, арбитражный суд при новом рассмотрении дела полагает первоначальные исковые требования подлежащими удовлетворению с учетом заявленного ответчиком ходатайства о снижении неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ.

Согласно названной статье Кодекса, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

В соответствии с пунктами 2, 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» основанием для применения статьи 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств.

Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при обращении в суд с требованием о взыскании неустойки кредитор должен доказать неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства должником, которое согласно закону или соглашению сторон влечет возникновение обязанности должника уплатить кредитору соответствующую денежную сумму в качестве неустойки (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 ГК РФ только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Кредитор для опровержения такого заявления вправе представить доводы, подтверждающие соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Поскольку в силу пункта 1 статьи 330 ГК РФ по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, он может в опровержение заявления ответчика о снижении неустойки представить доказательства для кредитора, действующего в гражданском обороте разумно и осмотрительно при сравнимых обстоятельствах, в том числе основанные на средних показателях по рынку (изменение процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, колебания валютных курсов и т.д.).

В обоснование явной несоразмерности установленной договором неустойки ответчик ссылается на то, что в результате неисполнения обязательства ответчиком не были причинены убытки, истцом не были понесены расходы, взыскание неустойки в полном объеме приведет к получению истцом необоснованной выгоды, заявленная ко взысканию неустойка превышает ставку рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации. Данные доводы представителем Комитета не опровергнуты.

Исходя из принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ), суд считает, что за просрочку платежей по договору подлежит взысканию неустойка в размере 2 322 142, 95 руб.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат распределению в порядке статьи 110 АПК РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

Взыскать с Акционерного общества "Торговый Двор" в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга задолженность по арендной плате в размере 13 391 582,58 руб. и пени за просрочку платежа в размере 2 322 142, 95 руб.

В удовлетворении остальной части первоначального иска отказать.

В удовлетворении встречного искового заявления отказать.

Взыскать с Акционерного общества "Торговый Двор" в доход федерального бюджета 101 569 руб. государственной пошлины.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья                                                                            Кротов С.М.