Решение от 20 июля 2020 г. по делу № А14-4506/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е


г. Воронеж Дело NА14-4506/2020

« 20 » июля 2020 г.


Резолютивная часть решения объявлена 20.07.2020.

Решение изготовлено в полном объеме 20.07.2020.


Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Завидовской Е.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном дело заседании по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРНИП 315343500009712)

к обществу с ограниченной ответственностью «Компания регионального развития» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании заключить и зарегистрировать договор залога

третье лицо: Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН <***>, ИНН3666057069);

при участии в судебном заседании:

от истца: явка представителя не обеспечена, извещен;

от ответчика: явка представителя не обеспечена, извещен;

от третьего лица: ФИО3, представитель по доверенности №10 от 04.10.2019;

установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «Компания регионального развития» (далее - ответчик) об обязании заключить и зарегистрировать договор залога.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 12.03.2020 дело №А12-47330/2019 передано по подсудности в Арбитражный суд Воронежской области.

В судебное заседание стороны не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежаще. На основании статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проводилось в отсутствие сторон.

Третье лицо возражало против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании объявлялся перерыв с 14.07.2020 по 20.07.2020.

Из материалов дела следует, что 12.10.2017 между сторонами заключен договор №12-10-2017, в соответствии с условиями которого, подрядчик (истец) обязуется выполнить своими силами работы на объекте капитального строительства – магазин непродовольственных товаров общей площадью 325, 45 кв.м. по адресу: Воронежская область, г. Борисоглебск, северо-восточная часть города на земельной участке с кадастровым номером 36:04:0101060:156, а также выполнить комплекс работ по вводу объекта в эксплуатацию и в получении разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а заказчик обязуется принять и оплатить работы.

Стоимость работ по договору составляет 12 539 754 руб. без НДС (п.3.1 договора).

Истцом выполнены предусмотренные договором работы и результат сдан ответчику по актам ф. КС-2 и ф. КС-3 от 31.05.2018 № 1, от 28.02.2018 № 1, от 31.12.2017 № 1, от 07.11.2017 № 1 на общую сумму 12 539 754 руб.

В силу п.3.5 договора оплата работ заказчиком производится в соответствии с утвержденным графиком финансирования работ (приложение №2) на основании актов выполненных работ в течение 5 банковских дней с момента подписания сторонами указанных документов путем перечисления денежных средств на расчетный счет подрядчика, указанный в договоре.

Согласно графику финансирования сторонами предусмотрена рассрочка платежа до 12.02.2021.

Пунктом 10.1 договора стороны пришли к соглашению, что до исполнения заказчиком обязательств по оплате работ подрядчику объект недвижимости, указанный в п.1.1 настоящего договора, на который будет оформлено право собственности заказчика, должен быть оформлен в ипотеку в пользу подрядчика в соответствии с действующим законодательством РФ.

Неисполнение обязательств ООО «Компания регионального развития» по заключению договора ипотеки, обеспечивающих исполнение обязательств по договору №12-10-2017, послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон (абзац 1 пункта 1 статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами, действующими в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Поскольку действующим законодательством не предусмотрена обязанность заключения договора ипотеки, следовательно, право понуждения к заключению договора возникает при принятии контрагентом добровольного обязательства.

В силу пункта 1 статьи 334.1 Гражданского кодекса Российской Федерации залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора.

Пунктом 10.1 договора стороны пришли к соглашению, что до исполнения заказчиком обязательств по оплате работ подрядчику объект недвижимости, указанный в п.1.1 настоящего договора, на который будет оформлено право собственности заказчика, должен быть оформлен в ипотеку в пользу подрядчика в соответствии с действующим законодательством РФ.

Оценив условие п.10.1 договора от 12.10.2017 суд полагает, что он по своей сути являются предварительным договором (статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из пункта 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в договоре о залоге должны указываться предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом.

Исследовав содержание пункта 10.1 договора от 12.10.2017 и, исходя из названной правовой нормы, суд приходит к выводу, что стороны не согласовали существенные условия договора ипотеки. В указанном пункте договора содержится только ссылка на будущий предмет залога, при этом отсутствуют его качественные характеристики, стоимость предмета залога, срок исполнения обязательств.

Как следует из заявления истца от 28.04.2020, представленный суду проект договора ответчику не направлялся.

На основании изложенного суд полагает, что предварительный договор не может быть признан заключенным.

Учитывая, что положения пункта 10.1 договора от 12.10.2017 не содержит тех условий, которые имеются в представленном истцом договоре об ипотеке, суд полагает, что в материалы дела не представлено доказательств взятия со стороны ответчика на себя обязательства по заключению договора ипотеки на представленных истцом условиях, а потому у истца отсутствует право требования понуждения к заключению данного договора.

Кроме того, в материалах дела имеются доказательства того, что земельный участок, на котором расположен спорный объект, находится на праве аренды у ООО «Компания регионального развития».

Согласно преамбулы договора аренды земельного участка от 11.07.2017 №4551-17/гз, договор заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе №359 от 28.06.3017.

Пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

В данном случае срок аренды составляет семь лет, поэтому согласия собственника земельного участка на залог права аренды не требуется.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя) (пункт 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора), может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обязательствам, за которые он отвечает.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

По смыслу абзаца второго пункта 2 статьи 350.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если залогодателем является лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, соглашением между залогодателем и залогодержателем может быть также предусмотрено, что реализация заложенного имущества осуществляется путем оставления залогодержателем предмета залога за собой, в том числе посредством поступления предмета залога в собственность залогодержателя, по цене и на иных условиях, которые определены указанным соглашением, но не ниже рыночной стоимости.

В соответствии с пунктом 1 статьи 336 Гражданского кодекса Российской Федерации предметом залога может являться всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Приведенное правило направлено в конечном счете на обеспечение соблюдения принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, участвовавшему и особенно не участвовавшему в проведении торгов, необоснованных преимуществ; на исключение возможности для лица, не участвовавшего в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры, а в случае, когда проведение торгов предусмотрено законом, - в обход закона, что расценивается как злоупотребление правом (пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По смыслу пункта 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

Правоотношения по договору аренды 11.07.2017 №4551-17/гз земельного участка с кадастровым номером 36:04:0101060:156, заключение которого в соответствии с действующим законодательством произведено по результатам проведения торгов, возникли с даты заключения договора и их государственной регистрации, то есть в период действия пункта 7 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, установившей запрет на передачу прав.

При изложенных обстоятельствах, судом не усматривается оснований для удовлетворения требований истца.

Размер государственной пошлины по делу составляет 6 000 руб.

На основании статьи 110 АПК РФ с истца в доход федерального бюджета следует взыскать 6 000 руб. государственной пошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2, г. Волжский Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРНИП 315343500009712) в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд и в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу в Арбитражный суд Центрального округа путем подачи жалобы, через арбитражный суд, принявший решение.



Судья Арбитражного суда

Воронежской области Е.С. Завидовская