Решение от 23 июня 2022 г. по делу № А08-5879/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

БЕЛГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ

Народный бульвар, д.135, г. Белгород, 308000

Тел./ факс (4722) 35-60-16, 32-85-38

сайт: http://belgorod.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А08-5879/2021
г. Белгород
23 июня 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 23 июня 2022 года

Арбитражный суд Белгородской области в составе судьи Л.А. Кретовой,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи и системы видео протоколирования секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Яковлевского городского округа (ИНН <***>, ОГРН1023101457092) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 504 082 руб. 23 коп. и встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 к Администрации Яковлевского городского округа о признании сделки недействительной,

при участии:

от истца-ответчика: представитель ФИО3, доверенность от 01.02.2022., диплом, паспорт;

от ответчика-истца: представитель ФИО4 по доверенности от 16.04.2021, диплому, паспорту.

УСТАНОВИЛ:

Определением Яковлевского районного суда Белгородской области от 20.05.2021 по делу № 2-471/2021 исковое заявление Администрации Яковлевского городского округа к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды от 15.12.2015 за период с 01.07.2018 по 30.09.2020 в сумме 504 082 руб. 23 коп. передано по подсудности для рассмотрения по существу в Арбитражный суд Белгородской области.

Определением Арбитражного суда Белгородской области от 15.10.2021 принято к производству встречное исковое заявление ФИО2 к Администрации Яковлевского городского округа о признании недействительной односторонней сделки, выраженной в уведомлении от 14.09.2020 об изменении арендной платы по договору аренды земельных участков общей площадью 6120 кв. м., расположенных по адресу: <...> заключенному между Администрацией муниципального района «Яковлевский район» Белгородской области и ФИО2, в части изменения размера арендной платы на основании отчетов об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы 01.01.2018.

В судебном заседании представитель Администрации Яковлевского городского округа поддержала исковые требования, встречный иск не признала.

В судебном заседании представитель ИП ФИО2 исковые требования не признала, поддержала уточненный встречный иск.

В судебном заседании 16.05.2022 объявлялся перерыв до 23.05.2022 14-00.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд считает иск и встречный иск не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Из материалов дела следует, что 15 декабря 2015 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельных участков сроком на 10 лет.

С учетом дополнительного соглашения к договору аренды земельных участков от 22 мая 2017 года арендатору предоставлены в аренду земельные участки из земель населенных пунктов, общей площадью 6 120 кв. м., расположенные по адресу: <...> с кадастровыми номерами: 31:10:1001025:264, для размещения объектов общественного питания;

31:10:1001025:265, для размещения объектов торговли;

31:10:1001025:266, для обслуживания автотранспорта (гаражи, стоянки);

31:10:1001025:267, для размещения объектов общественного питания;

31:10:1001025:268, для обслуживания автотранспорта (гаражи, стоянки).

В соответствии с п. 3.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения годовой размер арендной платы за земельные участки составляет 234 411 руб. 71 коп.

Согласно п. 3.2 договора аренды арендатор обязана вносить арендную плату за пользованием земельными участками ежеквартально, равными долями не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.

В соответствии с п. 3.3 договора аренды размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке в случаях:

-изменения постановлением Правительства Белгородской области удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) и населенным пунктам Белгородской области;

-изменения решением Муниципального совета района размера коэффициентов функционального использования земельных участков;

-изменения решениями городских, поселковых и земских собраний поселения Яковлевского района ставок земельного налога;

-в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно, начиная с 1 января, путем умножения размера арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год, установленный федеральным законодательством.

В связи с пересмотром арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке, по указанным в настоящем пункте основаниям, арендатор уведомляется об этом письменно, данное уведомление является неотъемлемой частью настоящего договора и пересмотренные условия о размере арендной платы принимаются в бесспорном порядке.

Согласно п. 4.2.4 договора аренды арендодатель обязан письменно в десятидневный срок уведомить арендатора об изменении размера арендной платы в случае, указанном в п.3.3. договора.

Руководствуясь постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 № 501-пп истец произвел перерасчет арендной платы на основании отчетов об оценке рыночной стоимости от 03.08.2020 №119/11/19, №120/11/19, №121/11/19, №122/11/19, №123/11/19, направив ответчику уведомления от 14.09.2020 года об увеличении размера арендной платы с 01.01.2018 года.

Согласно отчетам об оценке рыночной стоимости годового размера арендной платы с 01.01.2018 арендная плата в год составила 444 378 руб.; с 01.01.2019 - 463 486 руб. 04 коп.; с 01.01.2020 - 477 390 руб. 22 коп.

Таким образом, по расчету истца у ответчика образовалась задолженность по договору аренды от 15.12.2015 за период с 01.07.2018 по 30.09.2020 в сумме 504 082 руб. 23 коп.

Претензию истца об уплате задолженности от 15.12.2020 №49-2/2449 ответчик оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Положениями статьи 614 Гражданского кодекса РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В подпункте 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса РФ в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку договор аренды земельных участков от 15.12.2015 заключен после вступления в силу Земельного кодекса РФ, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, в данном случае, арендная плата по договору является регулируемой и подлежит изменению в силу изменений действующего законодательства.

Как разъяснено в п. п. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды, заключенному после вступления в силу ЗК РФ, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно действующей с 01.03.2015 статье 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ).

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, а новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

При расчете арендной платы истец руководствовался постановлением правительства Белгородской области N 501-пп от 28.12.2017 "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (далее - Постановление 501-пп от 28.12.2017).

На основании Постановления № 501-пп от 28.12.2017 с 01.01.2018 истец произвел доначисление арендных платежей в соответствии с отчетами об оценке.

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп "Об утверждении порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" администрациям муниципальных районов, городских округов и городских поселений области рекомендовано до 1 декабря 2018 года обеспечить приведение арендных отношений в соответствие с постановлением.

Согласно пункту 6 постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп размер арендной платы за земельный участок в случаях, не указанных в пунктах 3 - 5 настоящего Порядка, определяется равным рыночной стоимости арендной платы, определенной в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, но не ниже размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Следовательно, в связи с изменением законодательства, изменилась методика расчета арендной платы.

По общему правилу, новый размер регулируемой арендной платы за пользование земельным участком подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, или с указанной в данном акте даты, и установление такой даты является необходимым.

Постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп вступило в силу со дня официального опубликования с 01.01.2018.

При этом, постановление Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп не регламентирует ситуацию, в которой происходит изменение порядка расчета установленного в договоре размера ежегодной арендной платы за земельный участок (с формулы, базирующейся на кадастровой стоимости участка, на рыночную оценку арендной платы).

Расчет арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости за период времени, предшествующий проведению оценки, не предусмотрен постановлением Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп.

Пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" утверждены основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков.

Одним из таких принципов является принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Конституционным Судом Российской Федерации отмечено, что преобразование отношений в той или иной сфере жизнедеятельности, в том числе отношений собственности в земельной сфере, не может осуществляться вопреки нашедшему отражение в статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации общему (основному) принципу действия закона во времени, который, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, имеет целью обеспечение правовой определенности и стабильности законодательного регулирования в России как правовом государстве (статья 1, часть 1, Конституции Российской Федерации) и означает, что действие закона распространяется на отношения, права и обязанности, возникшие после введения его в действие, и только законодатель вправе распространить новые нормы на факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, т.е. придать закону обратную силу либо, напротив, допустить в определенных случаях возможность применения утративших силу норм (постановление от 22.04.2014 N 12-П).

Учитывая изложенное, следуя внутренней логике постановления Правительства Белгородской области от 28.12.2017 N 501-пп, условиям заключенного сторонами договора, положениям статей 4, 614 Гражданского кодекса РФ, принципу предсказуемости расчета размера арендной платы, закрепленному в абзаце 3 Основных принципов определения размера арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 года N 582, суд приходит к выводу о возможности изменения арендной платы по основанию установления рыночной стоимости арендной платы за земельный участок лишь на будущее время (с 1 января следующего года), и недопустимости ее ретроспективного изменения.

Поскольку в рассматриваемом случае оценка рыночной стоимости арендной платы произведена по заказу истца только в августе 2020 года, о чем ответчик был фактически уведомлен 28.01.2021, учитывая ежеквартальные сроки уплаты арендной платы, рыночная стоимость арендной платы подлежит применению с 01.01.2021.

Таким образом, в спорный период с 01.07.2018 по 30.09.2020 расчет арендной платы следует производить на основании кадастровой стоимости земельных участков.

Указанная правовая позиция сформирована судами по делу N А08-2080/2019 (Определение Верховного Суда РФ от 30.10.2020 N 310-ЭС20-16080).

Из материалов дела следует, что в спорный период ответчик уплачивал арендные платежи в размере, установленном дополнительным соглашением к договору, в связи с чем, задолженность у ответчика за спорный период отсутствует.

При таких обстоятельствах, в иске Администрации Яковлевского городского округа следует отказать.

При разрешении встречного иска суд полагается на следующем.

В обоснование уточненного встречного иска ИП ФИО2 сослалась на те обстоятельства, что в соответствии с договором аренды размер арендной платы определен сторонами исходя из расчета по установленной договором формуле (методики расчета) с применением коэффициента функционального использования и удельного показателя кадастровой стоимости.

В соответствии с п.3.3 договора аренды, размер арендной платы может быть изменен в одностороннем порядке в случаях:

- изменения постановлением Правительства Белгородской области удельных показателей кадастровой стоимости земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) и населенным пунктам Белгородской области;

-изменения решением Муниципального совета района размера коэффициентов функционального использования земельных участков;

-изменения решениями городских, поселковых и земских собраний поселения Яковлевского района ставок земельного налога;

-в связи с изменением уровня инфляции - ежегодно, начиная с 1 января, путем умножения арендной платы на индекс инфляции на текущий финансовый год, установленный федеральным законодательством.

Уведомлением от 14 сентября 2020 Администрация Яковлевского городского округа уведомила ФИО2 об изменении в одностороннем порядке размера арендной платы по договору аренды путем изменения методики расчета арендной платы, что, по мнению арендатора, условиями договора не допускается, в связи с чем, арендатор просит признать недействительной одностороннюю сделку, выраженную в Уведомлении от 14 сентября 2020 об изменении арендной платы.

Между тем, поскольку стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, нормативное изменение методики расчета арендной платы в данном случае не требует внесения изменений в договор аренды. Принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений, а также без уведомления арендодателем арендатора, даже если договором аренды определено иное правило (постановление Арбитражного суда Центрального округа от 25.01.2016 по делу N А09-503/2015, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11 по делу N А47-7623/2010).

Согласно обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 4 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015) изменение методики определения регулируемой арендной платы путем введения нормативным актом субъекта РФ нового коэффициента применяется к договору аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, с момента вступления в силу этого акта. В таком случае сторонам не требуется заключать дополнительное соглашение.

Для всех случаев, когда размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, определяется не по результатам торгов и не предписан Федеральным законом, а согласно его требованиям устанавливается в качестве регулируемой цены соответствующими компетентными органами, регулирование такой платы осуществляется в нормативном порядке. В силу этого принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, меняющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий соответствующих договоров аренды независимо от воли их сторон и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Стороны договора аренды руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ее ставки являются регулируемыми ценами.

На основании изложенного, учитывая принцип регулируемого законом размера арендной платы, отсутствие в договоре аренды специально оговоренного условия о возможности одностороннего изменения методики расчета арендной платы не препятствует переходу на применение рыночной стоимости арендной платы.

Подобный правовой подход подтвержден при рассмотрении дела N А08-12475/2018.

При таких обстоятельствах, в удовлетворении уточненного встречного иска по заявленным основаниям следует отказать.

В соответствии с ч.1 ст.110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются со стороны.

Таким образом, судебные расходы остаются на сторонах и возмещению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске Администрации Яковлевского городского округа отказать.

Во встречном иске ИП ФИО2 отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Белгородской области.


Судья

Кретова Л. А.