Решение от 18 июня 2021 г. по делу № А21-2805/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

город Калининград Дело № А21-2805/2021

«18» июня 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 16 июня 2021 года.

Решение изготовлено в полном объеме 18 июня 2021 года.

Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Любимовой С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Витбир»

к Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ»

о признании незаконным действия по отказу в заключении договора аренды земельного участка и обязании заключить договор аренды

при участии в судебном заседании: согласно протоколу

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Витбир» (ОГРН <***>, место нахождения: 238530, Калининградская область, Зеленоградский район, ул. Победы, д. 4, кв. 1) (далее – ООО «Витбир», общество) обратились в арбитражный суд Калининградской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признать незаконным действие Администрации муниципального образования «Светлогорский район» (ОГРН <***>, место нахождения: 238560, <...>) (далее – Администрация, заинтересованное лицо), изложенное в уведомлении № 1960 от 11.03.2021, выразившееся в незаключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:17:010039:6 в <...> расположенный под зданием магазина на срок 1 год – до момента государственной регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Витбир» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нежилого здания магазина общей площадь 111,9 кв.м.

В порядке восстановления нарушенного права ООО «Витбир» просило суд обязать Администрацию заключить с Обществом договор аренды указанного земельного участка земельного участка.

В судебном заседании представитель Общества заявление поддержала в полном объеме.

Представитель Администрации возражал против удовлетворения требований, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для заключения договора аренды спорного земельного участка, поскольку Общество уже реализовало свое право однократного приобретения в аренду земельного участка для завершения строительства по договору № 46/11-2015 от 24.11.2015.

Кроме того, Администрация заявила ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения апелляционной жалобы на определение Арбитражного суда Калининградской области от 21.04.2020 по делу № А21-2427/2020 о приостановлении производства до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-2805/2021.

Представитель Общества возражала против приостановления производства по настоящему делу.

Рассмотрев ходатайство, суд не находит оснований для его удовлетворения.

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) арбитражный суд обязан приостановить производство по делу в случае невозможности рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого арбитражным судом.

По смыслу названной нормы одним из обязательных оснований для приостановления производства по делу является невозможность рассмотреть дело до разрешения по существу (принятия и вступления судебного акта в законную силу) другого дела.

Арбитражный суд при рассмотрении вопроса о приостановлении производства по делу обязан установить наличие правовой связи дел, а если она имеется, то в чем заключается, а также какие обстоятельства, которые могут быть установлены судом при разрешении другого дела, имеют преюдициальное значение для дела, рассматриваемого арбитражным судом.

Как установлено судом, Арбитражным судом Калининградской области рассматривается дело № А21-2427/2020 по исковому заявлению ООО «Витбир» к Администрации о признании права собственности на нежилое здание, завершенное строительством, расположенное по адресу: <...>. Администрация, в свою очередь, обратилась со встречным иском к Обществу о признании указанного здания самовольной постройкой и обязании его снести.

Определением от 21.04.2021 производство по делу № А21-2427/2020 приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу № А21-2805/2021. На определение от 21.04.2021 Администрацией подана апелляционная жалоба, которая определением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда оставлена без движения до 08 июля 2021.

Таким образом, в настоящее время определение суда от 21.04.2021 по делу № А21-2427/2020 не отменено, а приостановление по настоящему делу приведет к процессуальной коллизии, когда будут приостановлены оба дела

Кроме того, приостановление производства по настоящему до рассмотрения дела А21-2427/2020, приведет к неоправданному затягиванию рассмотрения настоящего дела и участвующие в деле лица не получат эффективной судебной защиты нарушенных прав.

Суд также полагает, что одним из условий, определенных в части 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, при котором может быть признано право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка.

Соответственно, требования по настоящему делу являются первичными по отношению к требованиям о признании права собственности на самовольную постройку.

Кроме того, Администрация не указала основания, препятствующие рассмотрению настоящего дела по существу.

На основании изложенного, основания для удовлетворения ходатайства о приостановлении производства по настоящему делу отсутствуют.

По существу спора, суд, заслушав представителя сторон, исследовав доказательства, содержащиеся в материалах дела, суд установил.

Как следует из материалов дела, между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор от 24.11.2015 № 46/11-2015 аренды земельного участка площадью 150 кв. м с кадастровым номером 39:17:010039:6, расположенного по адресу: <...> для завершения строительства и дальнейшая эксплуатация торгового павильона, сроком на три года (далее – договор аренды).

08 октября 2018 года Обществом получено разрешение № 39-RU39518101-338-2018 на строительство магазина на спорном земельном участке, со сроком действия – до 08 января 2019 года.

Как следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 11.11.2020 за Обществом 13.02.2008 зарегистрировано право собственности на незавершенный объект недвижимости, 119,2 кв.м., площадью застройки 95%.

Постановлением Администрации от 03.12.2019 № 960 договор аренды прекращен в связи с истечением срока его действия.

Общество обратилось в Администрацию с заявлением от 11.02.2021 о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 39:17:010039:6 на срок 1 год, до момента государственной регистрации права собственности за Обществом на здание магазина.

Ссылаясь на незаключение Администрацией соответствующего договора, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела и, исследовав представленные сторонами доказательства, суд признает заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200, части 2 статьи 201 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов действия земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В силу подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Из приведенных норм следует, что земельный участок без проведения торгов может быть предоставлен в аренду на три года однократно собственнику объекта незавершенного строительства для завершения строительства того объекта, для возведения которого передавался земельный участок.

Однако, сведений о том, что ранее заключенный договор аренды земельного участка расторгался с Обществом по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 46 ЗК РФ, не имеется.

Из материалов дела также не следует, что Администрация обращалась в суд в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии объекта незавершенного строительства, принадлежащего Обществу на праве собственности, путем продажи с публичных торгов (подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом, Администрация, по истечении срока действия договора аренды земельного участка, неоднократно обращалась в суд с исковым заявлениями о взыскании с Общества неосновательного обогащения за пользование спорным земельным участком (дела № А21-3212/2020, № А21-8500/2020, № А21-12937/2020), а со встречным требованием в рамках дела № А21-2427/2020 о признании указанного здания самовольной постройкой и обязании его снести, Администрация обратилась только после подачи Обществом заявления о признании права собственности на здание.

Кроме того, судом принята во внимание высокая степень готовности здания – 95%, расположенного на спорном земельном участке.

Суд также отмечает, что ранее спорный земельный участок предоставлялся обществу не только для завершения строительства, но и для дальнейшей эксплуатации торгового павильона. На это также указано и в постановлении Администрации от 20.11.2015 № 728 о предоставлении земельного участка в аренду.

При таких обстоятельствах, поскольку земельный участок предоставлялся обществу в аренду для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации торгового павильона, общество является собственником объекта незавершенного строительства со степенью готовности 95%, находящемся на данном земельном участке, а уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка не заявлялось требование об изъятии объектов, суд приходит к выводу о наличии у общества права на получение земельного участка в аренду однократно без проведения торгов для завершения строительства объекта.

Таким образом, суд учитывает при вынесении решения принципы правовой целесообразности и исключительности прав на земельный участок у собственника объектов недвижимости, принимая во внимание, что на данный момент, в отсутствии законных прав на землю, заявитель не может завершить необходимые административные процедуры для надлежащего ввода объектов в эксплуатацию и оформления прав собственности.

Государственная пошлина в размере 3 000 рублей, уплаченная Обществом при подаче заявления, подлежит взысканию с Администрации в его пользу заявителя.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать незаконным уведомление Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» № 1960 от 11.03.2021.

Обязать Администрацию муниципального образования «Светлогорский городской округ» в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу заключить с Обществом с ограниченной ответственностью «Витбир» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 39:17:010039:6 в <...> расположенный под зданием магазина на срок 1 год – до момента государственной регистрации права собственности за Обществом с ограниченной ответственностью «Витбир» в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нежилого здания магазина общей площадь 111,9 кв.м.

Взыскать с Администрации муниципального образования «Светлогорский городской округ» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Витбир» расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

СудьяС.Ю. Любимова