Решение от 17 марта 2023 г. по делу № А60-60374/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А60-60374/2022
17 марта 2023 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 10 марта 2023 года. Полный текст решения изготовлен 17 марта 2023 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Ю. Григорьевой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи О.А. Мкртичян, рассмотрел в судебном заседании дело №А60-60374/2022 по иску МУП "УКС Г.ЕКАТЕРИНБУРГА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент по управлению муниципальным имуществом (ИНН 6608004472) об изменении условий договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО1, доверенность от 10.01.2023г.;

от ответчика: ФИО2, доверенность от 11.03.2022г.;

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.

МУП "УКС Г.ЕКАТЕРИНБУРГА" обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Администрации города Екатеринбурга об изменении условий договора аренды земельного участка от 09.02.2018г. №4- 1594.

Ответчик представил отзыв.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

На земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401053:164 зарегистрировано право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» (регистрационная запись от 26.01.2018 № 66:41:0401053:164-66/001/2018-1).

Земельный участок имеет вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Между Администрацией города Екатеринбурга (ответчик) и МУП «УКС г. Екатеринбурга» заключен договор аренды от 09.02.2018 № 4-1594 земельного участка площадью 5 126 кв.м с кадастровым номером 66:41:0401053:164, расположенного по адресу: <...>.

Договор заключен на основании заявления истца от 30.01.2018г., пп. 9 п. 2 ст. 39.6, ст. 39.17, 39.20- ЗК РФ, то есть без проведения торгов с лицом, которому расположенное на земельном участке нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0401053:160 площадью 214,7 кв.м предоставлено на праве хозяйственного ведения (регистрационная запись от 25.01.2018 № 66:41:0401053:160-66/029/2018-2).

На момент предоставления участка в аренду на земельном участке располагались нежилое здание с кадастровым номером 66:41:0401053:160 площадью 214,7 кв.м (гаражного типа) и шестиэтажное строение, имеющее признаки нежилого, с кадастровым номером 66:41:0402016:105 площадью 3051,8 кв.м (признано аварийным и подлежащим сносу). На дату заключения договора аренды аварийный дом по ул. Чапаева, 14, корпус 4 полностью отселен, не обременен правами третьих лиц, что прямо указано в п. 2.1.6 договора.

На истца возложена обязанность по внесению арендной платы пропорционально общей площади нежилых зданий, расположенных на момент на земельном участке, а именно: 214,7/3266,5 от 5 126 кв.м. Соответствующий расчет приведен в п. 2.2.1 договора.

После заключения договора все помещения (жилые и нежилые), находящиеся в здании площадью 3051,8 кв.м (многоквартирный дом), переданы на праве хозяйственного ведения истцу на основании распоряжения Департамента по управлению муниципальным имуществом от 09.07.2018 № 560/46/02 и Распоряжения Департамента по управлению муниципальным имуществом от 27.08.2018 № 702/46/02.

Многоквартирный дом по ул. Чапаева, 14, корпус 4, был признан аварийным и подлежащим сносу, к концу 2017 г. полностью отселен (письмо от 21.12.2017 исх. № 091-21/002/1555).

В соответствии с Постановлением Администрации города Екатеринбурга от 30.03.2016 № 659 «Об утверждении перечня мероприятий, связанных со сносом домов в 2016 году», одним из названных мероприятий было составление проекта сноса дома с выносом транзитных инженерных (тепловой и водопроводной) сетей, проходящих в подвальном помещении дома.

28.11.2018 истец направил ответчику уведомление о планируемом сносе объекта 6-ти этажного 2-х подъездного жилого дом с подвальными помещениями по ул. Чапаева, 14/4.

В настоящее время подвальная часть дома не демонтирована, существует на местности подземным контуром, со следующими помещениями, стоящими на кадастровом учете: 66:41:0402016:1641, 66:41:0402016:1642, 66:41:0402016:1643, 66:41:0402016:1644, 66:41:0402016:1645, 66:41:0402016:1646, 66:41:0402016:1647, 66:41:0402016:1648 (технический план здания от 13.07.2021),

Все вышеуказанные помещения имеют назначение «нежилое» и переданы на праве хозяйственного ведения истцу (регистрационные записи от 10.09.2018).

Согласно выписке из ЕГРН от 30.12.2021 многоквартирный дом имеет площадь 741,1 кв.м, количество этажей « - , в том числе подземных 1».

26.09.2022г. истец обратился к ответчику с заявлением №01-1226 о заключении дополнительного соглашения с целью приведения содержания договора в соответствии с фактическими обстоятельствами, а именно приобретением истцом права хозяйственного ведения на все объекты недвижимости в пределах земельного участка и изменение технических характеристик одного из объектов (многоквартирный дом).

Ответчика отказался вносить изменения в договор, сославшись в письме от 11.10.2022 №23.5-01/001/2721 на несоответствие цели использования земельного участка виду его разрешенного использования; заключением дополнительного соглашения истцу будут предоставлены преференции, выразившиеся в получении земельного участка с видом разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), то есть для строительства многоэтажных домов без проведения аукциона.

На основании пункта 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и указанным Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В то же время договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

На основании пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения изменение обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При этом требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, которые предусмотрены пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных в материалы дела документов следует, что расчет арендной платы для истца производиться в соответствии с решением Екатеринбургской городской Думы т 28.03.2006 N 23/22, постановления Администрации города Екатеринбурга от 22.12.2011 №5501.

Договором предусмотрено, что размер арендной платы каждого арендатора определяется арендодателем пропорционально площади объектов недвижимости, находящихся в собственности (пользовании), к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.

Как уже указывалось ранее, 30.12.2021 в ЕГРН внесены сведения о технических характеристиках объекта (многоквартирный дом), находящегося на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0401053:164 многоквартирный дом имеет площадь 741,1 кв.м, количество этажей « - , в том числе подземных 1», что является существенным изменение обстоятельств, влекущих изменение договора, влияющим на порядок определения арендной платы по договору аренды.

Изменение технических характеристик объекта (многоквартирный дом) подтверждено техническим планом и не оспаривается ответчиком.

При указанных обстоятельствах суд считает, что ответчик не мог отказать истцу в изменении условий договора аренды.

С 30.12.2021г. пункт 2.1.6 абз. 2 следует изложить в следующей редакции: многоквартирный дом, подземный этаж 1 с кадастровым номером 66:41:0402016:105, площадью 741,1 кв.м и далее по тексту, что соответствует характеристикам объекта, указанным в ЕГРН.

Последнее предложение пункта 2.2.1 договора также претерпевает изменения в части общей площади объектов, находящихся на земельном участке, которая составляет 955,80 кв.м (214,7+741,1).

Предлагаемые истцом изменения пункта 2.2.1 договора в части указания всей площади земельного участка судом отклоняются по следующим основаниям.

Одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Указанный принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

В целях реализации названного принципа пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду для граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Право на приобретение земельного участка под принадлежащими заявителю объектами недвижимого имущества без торгов обусловлено именно необходимостью эксплуатации данных объектов, в то же время разрушенные объекты не могут эксплуатироваться в соответствии с их назначением и не могут быть использованы. Кроме того, разрушенное состояние объектов, расположенных на испрашиваемом в собственность земельном участке, препятствует определению площади участка, необходимой для эксплуатации объекта, с учетом вида разрешенного использования.

Исходя из изложенного вопрос о предоставлении земельного участка в собственность или в аренду на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в том случае, если на данном участке расположен разрушенный объект недвижимого имущества, решается арбитражным судом в каждой конкретной ситуации с учетом всех имеющих значение фактических обстоятельств, в том числе степени разрушения объекта, возможности его восстановления, а также того, какие меры были предприняты собственником для его восстановления.

Фактические обстоятельства дела таковы, что истец как обладатель права хозяйственного ведения на сооружение (многоквартирный дом) претендует на получение части земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:164.

Между тем, указанное сооружение признано аварийным и подлежащим сносу, т.е. восстановлению не подлежит, следовательно, в случае сноса сооружения полностью прекратится и право истца на сооружение и право на земельный участок.

В любом случае право хозяйственного ведения истца на строение, подлежащее сносу, не предоставляет истцу права на земельный участок площадью, превышающей фактически периметр строения, т.к. эксплуатации он не подлежит (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10, от 03.06.2014 N 1152/14, определения Верховного Суда Российской Федерации 08.09.2015 N 303-КГ15-10994 по делу N А04-7594/2014, от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, п. 24 Обзора судебной практики ВС РФ № 3 (утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017).

Поскольку суду истцом не раскрыт экономический смысл производственной необходимости в получении строения (многоквартирный дом), признанный аварийным и подлежащим сносу, суд считает, что истцом создана ситуация формального владения объектом недвижимости в целях получения прав на земельный участок, предназначенный для застройки.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0401053:164 имеет вид разрешенного использования - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

Основным видом экономической деятельности истца является - деятельность заказчика-застройщика, генерального подрядчика (71.12.2).

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ.

Согласно пункту 7 статьи 39.11 ЗК РФ, в случае, если в соответствии с основным видом разрешенного использования земельного участка предусматривается строительство зданий, сооружений, предоставление такого земельного участка осуществляется путем проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, за исключением случаев проведения аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса.

Земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если участок изъят для государственных или муниципальных нужд, за исключением земельных участков, изъятых для государственных или муниципальных нужд в связи с признанием многоквартирного дома, который расположен на таком земельном участке, аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (подпункт 19 пункта 8 статьи 39.11 ЗК РФ).

Суд считает, что формальное владение объектом недвижимости не дает истцу права на получение земельного участка, предназначенного для застройки, без проведения торгов.

Доводы истца о том, что земельный участок является единым и земельное законодательство не предусматривает возможность выставления части земельного участка на аукцион, судом отклоняется.

Согласно проекту межевания территории в квартале улиц Тверитина-Чапаева-Большакова-Степана ФИО3, утв. постановлением Администрации города Екатеринбурга от 17.08.2009 №3503предусмотрено формирование земельных участков с условными номерами 8 и 15 с кадастровым номером 66:41:0401053:40 площадью 2 497 кв.м с видом разрешенного использования многоквартирный дом и 66:41:0401053:155 площадью 2 629 кв.м без указания вида разрешенного использования. Впоследствии проект межевания застроенной территории, утв. приказом Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области от 26.12.2017 №1388-п, предусмотрел формирование земельного участка с кадастровым номером 66:41:0401053:164 (спорный) площадью 5 126 кв.м за счет двух вышеуказанных.

Данное обстоятельство подтверждает, что земельный участок является делимым. Собственник вправе образовать земельный участок путем раздела исходного.

Доводы истца об эксплуатации сооружения (многоквартирный дом) судом не принимаются, поскольку объект, подлежащий сносу, эксплуатации не подлежит. Поддержание его существующего состояния не является его эксплуатацией в соответствии с назначением объекта.

Таким образом, поскольку у истца отсутствует право на земельный участок в части, занимаемом сооружением (многоквартирный дом), оснований для внесения изменений в п. 2.2.1 договора в части указания всей площади земельного участка не имеется, как и распространять действие данного пункта с 27.08.2018г.

Включение в договор п. 2.1.8 в редакции: «Участок предоставляется без права строительства капитальных объектов…» и далее по тексту противоречит разрешенному виду использования земельного участка.

При указанных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению, условия договора изменению.

Возмещение расходов истца по оплате государственной пошлины возлагается на ответчика (ст. 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Изменить условия договора аренды земельного участка №4-1594 от 09.02.2018г.

Изложить п. 2.1.6 абз. 2 в следующей редакции:

«- многоквартирный дом, подземный этаж 1 с кадастровым номером 66:41:0402016:105, площадью 741,1 кв.м…» и далее по тексту.

Пункт 2.1.6 договора в новой редакции действует с 30.12.2021г.

Изложить п. 2.2.1 договора последнее предложение в следующей редакции:

«- для МУП «УКС г. Екатеринбурга» в размере 214,7/955,80 от 5 126 кв.м».

Пункт 2.2.1 договора в новой редакции действует с 30.12.2021г.

Взыскать с Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу МУП "УКС Г.ЕКАТЕРИНБУРГА" (ИНН <***>, ОГРН <***>) 6 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

По заявлению взыскателя дата выдачи исполнительного листа (копии судебного акта) может быть определена (изменена) в соответствующем заявлении, в том числе посредством внесения соответствующей информации через сервис «Горячая линия по вопросам выдачи копий судебных актов и исполнительных листов» на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» либо по телефону Горячей линии (343) 371-42-50.

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».


Судья С.Ю. Григорьева