Решение от 10 мая 2021 г. по делу № А39-128/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ МОРДОВИЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А39-128/2021

город Саранск10 мая 2021 года

Резолютивная часть решения объявлена 27 апреля 2021 года.

Решение в полном объеме изготовлено 10 мая 2021 года.

Арбитражный суд Республики Мордовия в лице судьи Юськаева Р.К.

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Закировой Л.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к публичному акционерному обществу "Специализированный застройщик "Саранский домостроительный комбинат" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании неосновательного обогащения в сумме 6090 руб.,

при участии в заседании:

от истца: не явились,

от ответчика: не явились,

у с т а н о в и л:

Администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к публичному акционерному обществу "Специализированный застройщик «Саранский домостроительный комбинат» о взыскании неосновательного обогащения в размере 6090 руб. за пользование земельным участком с кадастровым номером 13:23:1101099:18 площадью 2463 кв.м. за период с 18.01.2019 по 27.11.2019.

Ответчик исковые требования не признал, представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что отношения сторон по использованию спорного земельного участка в заявленный к взысканию период были урегулированы договором аренды земельного участка, который прошел государственную регистрацию в установленном порядке. В счет возмещения арендной платы за использование земельного участка ответчик истцу передал на основании соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд имущество.

Истец и ответчик, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения дела, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. Ответчик представил заявление об отложении судебного разбирательства ввиду невозможности явки представителя, которое судом отклонено ввиду отсутствия уважительных причин неявки. На основании статьи 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия представителей сторон.

Исходя из материалов дела усматривается следующее.

Администрация городского округа Саранск и публичное акционерное общество "Специализированный застройщик "Саранский домостроительный комбинат" заключили 12 декабря 2018 года соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, предметом которого является изъятие для муниципальных нужд городского округа Саранск в целях строительства городской магистрали от ул.Коваленко до пр-кта 50 лет Октября с мостом через р.Саранка земельного участка площадью 1000 кв.м., жилого дома площадью 202 кв.м., бани площадью 21,6 кв.м., расположенных по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 2.1. соглашения стороны определили, что размер возмещения за изымаемую недвижимость является равным рыночной стоимости права аренды пяти земельных участков, предоставляемых обществу, в состав которых входит земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 13:23:1101099:18, расположенный по адресу: <...> Октября, д.192, вид разрешенного использования: многоэтажная жилая застройка (высотная застройка), площадью 2463 кв.м. (далее – земельный участок).

На основании заключенного соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 23.01.2019 №16713, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает аренду земельный участок.

Договор действует с 18.01.2019 до 18.01.2021 (пункт 2.1. договора аренды).

В Разделе 3. «Размер и условия внесения арендной платы» пункт 3.1. изложен в следующей редакции: «3.1. Рыночная стоимость права аренды участка за период с 18.01.2019 до 18.01.2021 определена на основании отчета об оценке №18/11/1554-н, подготовленного ООО «Рыночные оценочные системы» по состоянию на 23.11.2018 и составляет 1941400 руб.».

Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию 19.02.2019.

В материалы дела представлено соглашение от 10 декабря 2019 года о расторжении договора аренды земельного участка №16713 от 23.01.2019.

В своем иске истец указывает на то, что стороны не предусмотрели размер арендной платы за пользование земельным участком, что является основанием для признания договора аренды земельного участка незаключенным в силу норм пункта 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

Поскольку ответчик не удовлетворил требования истца, изложенные в уведомлении от 02.11.2020 №7879-исх., о возврате неосновательного обогащения за пользование в период с 18.01.2019 по 27.11.2019 земельным участком в размере 6090 руб., истец обратился в суд за защитой своего нарушенного права.

Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

В силу пункта 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" отсутствие государственной регистрации права собственности на земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, не является препятствием для распоряжения такими земельными участками. По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, распоряжение такими участками осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельное законодательство основывается, в том числе на принципе платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Между тем, суд не может согласиться с доводами истца о возникновении у ответчика обязательства по возмещению неосновательного обогащения за пользование земельным участком ввиду того, что договор аренды земельного участка не может быть признан заключенным.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Из положений пункта 1 статьи 432 ГК РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пунктов 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Положениями пункта 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" даны разъяснения, согласно которым, если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основе указанных норм права судебная практика признает наличие договорных отношений между юридическими лицами не только в случае представления договора-документа, но и в ситуациях, когда из отношений сторон следует их воля на вступление в договорные отношения (пункт 1, абзац третий пункта 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора").

Данный подход основан, в том числе, на требовании соблюдения принципа добросовестности и запрете противоречивого поведения (статьи 1, 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, возможно применение норм договорного права к отношениям сторон, если одна из сторон ведет себя противоречиво, например, прямо заявляет об отказе от заключения договора или отсутствии договорных отношений, но своими действиями подтверждает наличие договорной связи.

Между тем, как установлено в ходе судебного разбирательства и не отрицали представители истца и ответчика в ходе предварительного судебного заседания, договор аренды земельного участка сторонами исполнялся, земельный участок передан от арендодателя арендатору, использовался по своему прямому назначению (для строительства многоквартирного дома), истец выдавал ответчику разрешение на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию, где одним из основных документов для выдачи разрешительной документации является документ о праве на земельный участок.

По мнению суда, признание незаключенным договора аренды земельного участка, предназначенного для размещения дома многоэтажной жилой застройки, способно поставить под сомнение легитимность выданных органом местного самоуправления разрешения на строительство многоквартирного дома и разрешения на ввод объекта капитального строительства (многоквартирного дома) в эксплуатацию, что в свою очередь может вызвать негативные последствия для правообладателей помещений в многоквартирном доме в части регистрации права собственности на квартиры и земельный участок под домом.

Кроме того, стороны договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, заключенного не по результатам торгов, не имеют правовой возможности определять самостоятельно размер арендной платы.

В пункте 16 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" при рассмотрении споров, связанных со взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам указано учитывать следующее.

В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Расчет арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных (предоставляемых) в аренду без торгов, должен осуществляться в соответствии с Порядком определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Правительства Республики Мордовия от 25.12.2007 №593.

Таким образом, даже при неверном указании в положениях договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, условий о размере и порядке определения размера арендной платы, в любом случае стороны должны руководствоваться вышеназванным Порядком №593, что исключает считать договор аренды незаключенным по мотиву отсутствия согласованного размера арендной платы.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что у ответчика обязательства по внесению земельных платежей именно как неосновательного обогащения не возникли.

Между тем в силу статьи 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность при рассмотрении дела арбитражным судом обеспечивается правильным применением законов и иных нормативных правовых актов. При принятии решения арбитражный суд определяет, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу (часть 1 статьи 168 АПК РФ).

По смыслу статьи 6, части 1 статьи 168 АПК РФ арбитражный суд не связан с правовой квалификацией спорных отношений, которую предлагают стороны, и должен рассматривать заявленное требование, исходя из фактических правоотношений. Поэтому суд вправе по своей инициативе изменить правовую квалификацию исковых требований, поскольку это не изменяет фактического основания и предмета иска.

При наличии доказательств, позволяющих установить фактические обстоятельства по делу, необходимые для применения иной нормы права, чем та, на которую ссылается истец, суд может самостоятельно применить необходимую норму. В таком случае он не выходит за пределы заявленных требований, поскольку основывается лишь на тех обстоятельствах, на которые ссылается истец.

Иное толкование норм процессуального права (допущение возможности отказа в иске по формальному основанию - в связи с применением истцом нормы, не подлежащей применению) противоречит основной задаче судопроизводства - защите нарушенного права (статья 2 АПК РФ).

Таким образом, выбор подлежащей применению нормы права и, как следствие, правовая квалификация взыскиваемой суммы осуществляются судом исходя из обстоятельств конкретного спора.

Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что стороны вступили в гражданско-правовые отношения по аренде имущества, которые подлежат регулированию нормами главы 34 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

С учетом положений статей 606, 611, 614, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приема-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приема-передачи.

В силу пункта 3 статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым закреплена презумпция возмездности всякого договора, пользование арендованным имуществом обусловлено внесением арендной платы.

Ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по уплате арендных платежей влечет для него ряд негативных юридических последствий, одним из которых является возможность предъявления к нему требований о взыскании арендной платы в судебном порядке.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору аренды, являющемуся предметом рассмотрения настоящего спора.

В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Истцом представлен расчет размера платы за пользование участком за период с 18.01.2019 по 27.11.2019, подготовленный на основании Порядка №593, то есть равном размеру арендной платы. Размер платы составил сумму 6090 руб.

При принятии решения суд отклоняет доводы ответчика о том, арендная плата уже возмещена истцу путем предоставления в муниципальную собственность изымаемого имущества и включена в стоимость права аренды земельного участка.

При этом общество не учитывает, что правовая природа понятий стоимость права аренды земельного участка и арендная плата различна. Стоимость права аренды земельного участка это та стоимость, которую готов выплатить потенциальный арендатор за право заключить договор аренды земельного участка. При этом арендная плата в последующем уже должна будет определяться, исходя из соглашения арендодателя и арендатора, либо будет определяться императивно, в случае нахождения земельного участка в публичной собственности, за исключением определения размера арендной платы по результатам торгов.

В отчете №18/11/554-н об оценке (Глава 6) указывается на то, что отличие стоимости права аренды земли от стоимости права полной собственности определяется только объемом полномочий, получаемых при использовании земли на том или ином праве.

После приобретения права аренды земельного участка путем заключения соответствующего договора арендатор в силу положений статьи 65 ЗК РФ обязан вносить арендную плату. При этом стоимость права аренды не включает в себя саму плату за пользование земельным участком.

Поскольку доказательств по оплате арендных платежей ответчиком суду не представлено, суд принимает решение о взыскании арендной платы в размере 6090 руб. на основании статьи 614 ГК РФ, статьи 65 ЗК РФ.

На основании статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение иска в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

взыскать с публичного акционерного общества "Специализированный застройщик "Саранский домостроительный комбинат" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Администрации городского округа Саранск (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по арендной плате в сумме 6090 руб.

Взыскать с публичного акционерного общества "Специализированный застройщик "Саранский домостроительный комбинат" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета госпошлину за рассмотрение иска в размере 2000 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Республики Мордовия в течение месяца со дня вынесения решения.

В таком же порядке решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяР.К. Юськаев