Решение от 31 мая 2019 г. по делу № А68-5401/2018

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области


Р Е Ш Е Н И Е

г. Тула

Дело № А68-5401/2018

Резолютивная часть решения объявлена «30» мая 2019 года

Полный текст решения изготовлен «31» мая 2019 года

Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Алешиной Т.В., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

ФИО2

к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис комплект» (ИНН <***> ОГРН <***>) (адрес (место нахождения): <...>, кабинет 1),

ФИО3,

третье лицо: ФИО4,

о признании сделки – договора купли – продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017 недействительной, и применения последствия недействительности сделки; об обязании ФИО3 произвести возврат ООО "Сервис Комплект" недвижимого имущества, переданного по Договору купли продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017г.; о взыскании с ООО "Сервис Комплект" в пользу ФИО3 33 403 357,74 рублей,

при участии:

от истца: ФИО5-представитель по доверенности,

от ответчиков: ФИО6-представитель по доверенности, Нагель С.Ю.-паспорт –директор, ФИО7-представитель по доверенности от ФИО3,

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис комплект», ФИО3 о признании сделки – договора купли – продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017 недействительной, и применения последствия недействительности сделки; об обязании Росреестра по Тульской области признать недействительным решения и записи в ЕГРН о переходе права собственности на объекты недвижимости к ФИО3.

К судебному разбирательству по делу от ФИО2 поступило заявление об уточнении исковых требований с учётом корректировок. Документы приобщены судом к материалам судебного дела. Согласно заявлению об уточнении исковых требований ФИО2 просила о признании сделки – договора купли – продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017 недействительной, и применения последствия недействительности сделки; об обязании ФИО3 произвести возврат ООО "Сервис Комплект" недвижимого имущества, переданного по Договору купли продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017г.; о взыскании с ООО "Сервис Комплект" в пользу ФИО3 33 403 357,74 рублей.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Суд, руководствуясь положениями части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял к рассмотрению изменённые исковые требования истца.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования в полном объёме.

Ответчики возражают против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах и дополнениях к ним.

Определением от 17.05.2018 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета уполномоченным органом (филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тульской области) совершать регистрационные действия, связанные с отчуждением, переходом права собственности, наложением обременении в отношении следующего имущества: земельный участок, площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010607:23; нежилое здание Производственный комплекс, 3-этажный, в том числе подземных - 1, общая площадь 6029,5 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:619; нежилое здание Административно-бытовой корпус, назначение: нежилое здание, количество этажей 4-этажный, в том числе подземных этажей-, общая площадь 2576,0 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:441.

Суд, выслушав доводы представителя истца и ответчиков, изучив материалы дела, пришёл к выводу о том, что требования истца подлежат удовлетворению.

Истец в исковом заявлении пояснил, что им было подано заявление в УМВД России по Тульской области по факту мошенничества и причинения имущественного ущерба путём обмана со стороны второго участника общества - ФИО4 и генерального директора общества Нагеля СЮ.. Ознакомившись с материалами проводимой проверки по заявлению о совершении преступления, была получена копия Договора купли продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017, подписанного Генеральным директором общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" Нагелем С.Ю. со стороны Продавца и ФИО3 в лице представителя ФИО8 со стороны Покупателя. Согласно условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя объекты недвижимости. Пунктом 4.1. договора стороны установили, что общая стоимость продаваемых объектов недвижимости составила 33 403 357,74 рублей. Принимая во внимание финансовый анализ (отчетность) общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" за 2016 год, стоимость активов общества на 31.12.2016 составляла 39 212 тыс. рублей, из них: внеоборотные активы/основные средства 38 581 тыс. рублей; оборотные активы - 631 тыс. рублей. Следовательно, установленная договором цена продажи объектов недвижимости, превышает 25 % балансовой стоимости активов общества и сделка общества является крупной. В качестве основания реальной/рыночной стоимости продаваемых объектов недвижимости истцом получена письменная консультация специалиста о диапазоне рыночной стоимости, выполненная экспертной организацией обществом с ограниченной ответственностью " Шогин и Партнеры" ГРН 1087154035528). В данной консультации приведены ориентировочные рыночные стоимости объектов недвижимости, а именно: рыночная стоимость с учетом износа Производственного корпуса составляет 66 833 9.45 рублей, без НДС; рыночная стоимость с учётом износа АБК составляет 38 632 411,94 рублей, без НДС; Итого ориентировочная рыночная стоимость двух Объектов недвижимости (Производственного корпуса и АБК) составляет 105 466 061,39 рублей, без НДС. Таким образом, представление, полученное обществом по сделке было явно неравноценным отчужденным/проданным объектам недвижимости, что принесло обществу крупные убытки, и дальнейшую невозможность вести основную хозяйственную деятельность (сдачу собственного недвижимого имущества в аренду), поскольку данные объекты недвижимости были единственными основными средствами общества.

Как следует из материалов дела, общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" зарегистрировано в едином государственном реестре юридических лиц в качестве юридического лица 08.09.2008.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц участниками юридического лица общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" являются ФИО4 и ФИО2.

При этом размер доли ФИО4 в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект", с номинальной стоимостью 10 000 руб. 90%; размер доли ФИО2 в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект", с номинальной стоимостью 10 000 руб. 10%.

Согласно выписке из единого государственного реестра юридических лиц основной вид деятельности общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» и ФИО3 Договора заключён договор купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017 (далее - Договор), на изложенных в нем условиях:

- земельный участок, площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010607:23, продан за 5 000 000 рублей;

- нежилое здание Производственный комплекс, 3-этажный, в том числе подземных - 1, общая площадь 6029,5 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:619, продано за 19 000 000 рублей;

- нежилое здание Административно-бытовой корпус, назначение: нежилое здание, количество этажей 4-этажный, в том числе подземных этажей-, общая площадь 2576,0 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:441, продано за 9 403 357,74 рублей.

Судом установлено, что ФИО2 с 18.11.2013 по 24.07.2017 была поручителем по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 1221/8604/0000/026/13 от 18.11.2013 на сумму 49 200 000 рублей. Кредитный договор был заключён между открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» в лице генерального директора ФИО2. Обеспечением исполнением обязательств по кредитному договору явились: договор ипотеки № 12/8604/0000/026/13301 от 18.11.2013 предметом которого является спорное имущество; договор залога № 12/8604/0000/026/13302 от 18.11.2013; договор поручительства № 12/8604/0000/026/13П01 от 18.11.2013.

Общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" в отзыве на исковое заявление пояснило, что до заключения Договора купли-продажи генеральным директором общества с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» Нагелем С.Ю. были получены результаты независимой оценки рыночной стоимости планируемых к отчуждению объектов недвижимости (Отчёт ООО «Еврофинанс» № 01/626/1664 от 22 июня 2017 года). Определённая независимым оценщиком рыночная стоимость была ниже цены оспариваемого Договора купли-продажи, а соответственно сделка была совершена на разумных и рыночных условиях. Необходимость отчуждения недвижимого имущества была вызвана тем, что вплоть до июня 2017 года наблюдалась длительная устойчивая отрицательная тенденция: получаемой от арендаторов совокупной арендной платы было не достаточно для уплаты ежемесячных кредитных платежей в пользу ПАО «Сбербанк». В период с ноября 2016 года по июнь 2017 года общество с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» осуществляло текущую хозяйственную деятельность лишь за счёт беспроцентных займов, представлявшихся участником ООО «Сервис Комплект» ФИО4 на общую сумму более 3 миллионов рублей, однако ФИО4 не имел возможности и дальше продолжать финансировать деятельность общества за счёт личных денежных средств ещё в течение нескольких лет вплоть до полного погашения задолженности перед ПАО «Сбербанк» в 2021 году. При таких обстоятельствах решение об отчуждении недвижимого имущества было выходом из кризисной ситуации в условиях невозможности самостоятельного восстановления платёжеспособности общества с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект». Также общество указало, что участник общества ФИО4 узнал о совершении спорной сделки 13.12.2017.

Согласно платёжному поручению № 002148 от 27.07.2017 на общую сумму 33 403 357, 74 рублей ФИО3 произвела оплату в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк».

Как пояснило общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" оплата была произведена в пользу публичного акционерного общества «Сбербанк» для зачисления на ссудный счёт общества с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект», что обеспечило возможность полного погашения задолженности ООО «Сервис Комплект» перед публичным акционерным обществом «Сбербанк» по договору о предоставлении кредита № 1221/8604/0000/026/13 от 18 ноября 2013 года.

От Управления Россреестра по Тульской области поступили сведения, согласно которым, 27.07.2017 ФИО4 направил заявление о снятии наложенного воздействия на спорное имущество, что ставит под сомнение пояснение ответчика о том, что ФИО4 не знал о совершении сделки в момент её заключения.

В обоснование иска истец указывает, что сделка являлась для общества крупной, и была совершена без надлежащего одобрения. В последствие истец указал на недействительность сделки согласно п. 2 ст. 174 ГК РФ и причинение сделкой убытков общества в силу ст. 10 ГК РФ.

Ответчик общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" полагает, что совершенная сделка не является крупной, так как общая сумма активов общества на декабрь 2016 года составила 152 438 000 рублей с учётом бухгалтерской отчётности за 2016 год (корректировки № 1 от 28.06.2017).

От ответчика общества с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» поступила расшифровка корректировки № 1 от 28.06.2017. В частности в строку 1170 бухгалтерского баланса были внесены сведения о векселе серии АМ №001 от 25.05.2010 номиналом 64 600 000 рублей, 30.05.2019 на судебном заседании ответчик пояснил, что данного векселя у общества не имеется.

Строка 1150 бухгалтерского баланса (основные средства), включает в себя спорное имущество, а также оборудование, общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" пояснило, что местонахождение оборудования не известно.

От МИФНС России № 12 по Тульской области по запросу суда поступили бухгалтерский баланс (бухгалтерская отчётность) общества за период 2016 год от 30.03.2017, а также корректировки к нему № 1 от 29.03.2017 и № 2 от 17.07.2018.

Согласно п. 12. Постановления Пленума ВС от 26.07.2018г. № 27 Балансовая стоимость активов общества для целей применения пункта 1.1 статьи 78 Закона об акционерных обществах и пункта 2 статьи 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью, по общему правилу, определяется в соответствии с данными годовой бухгалтерской отчётности на 31 декабря года, предшествующего совершению сделки (статья 15 Федерального закона от 6 декабря 2011 года N 402-ФЗ "О бухгалтерском учёте"); при наличии предусмотренной законодательством или уставом обязанности общества составлять промежуточную бухгалтерскую отчётность, например ежемесячную, упомянутые сведения определяются по данным такой промежуточной бухгалтерской отчётности.

В соответствии с п. 36 Приказа Минфина России от 29.07.1998 N 34н "Об утверждении Положения по ведению бухгалтерского учёта и бухгалтерской отчётности в Российской Федерации" (Зарегистрировано в Минюсте России 27.08.1998 N 1598) бухгалтерская отчётность составляется за отчётный год. Отчётным годом считается период с 1 января по 31 декабря календарного года включительно.

Общество пояснило суду, что корректировка № 1 от 28.06.2017 составлялась именно в ту дату, которой она датирована. При этом ошибочно был, поставил номер корректировки «1». Бухгалтерский баланс был, направил в налоговый орган в электронной форме через систему «Контур Фокус» однако программа дала сбой и отправка отчётности не состоялась, как и не сохранилась информация о данном факте. Поскольку о сбое программы ответчик узнал в ходе рассмотрения настоящего дела, бухгалтерский баланс от 28 июня 2017 года был направлен в налоговый орган 17 июля 2018 года.

Согласно бухгалтерской отчётности за 2016 год с учётом корректировки № 1 от 29.03.2017 на отчётную дату отчётного периода внеоборотные активы общества составляли 38 581 тыс. рублей (из них основные средства 38 581), а оборотные активы - 631 т. рублей (из них дебиторская задолженность - 429 тыс. рублей, денежные средства и денежные эквиваленты - 202 тыс. рублей), а баланс - 39 212 т. рублей.

Однако согласно корректировки бухгалтерской отчётности за 2016 год № 2, выполненной 17.07.2018 (после подачи искового заявления) на отчётную дату отчётного периода внеоборотные активы общества стали составлять 100 140 т. рублей, оборотные активы - 52 298 т. рублей, а баланс - 152 438 т. рублей.

Ответчиком не представлено доказательств направления через систему «Контур Фокус», ранее, чем 17.07.2018, корректировки бухгалтерского баланса за 2016 год от 28.06.2017 и его последующем принятии налоговым органом.

На основании вышеизложенного суд установил, что ответчиком был скорректирован баланс за отчётный 2016 год и подан в налоговый орган с уточнениями только 17.07.2018 (корректировка № 2), то есть после совершения спорной сделки сторонами. Однако, как пояснил суду представитель ФИО3, перед сделкой ей были представлены бухгалтерский баланс и справка, о том, что совершаемая сделка не является для общества крупной.

Таким образом, бухгалтерский баланс за 2016 год в редакции, которая была предоставлена обществом ФИО3, на момент совершения сделки в налоговый орган сдан не был, а по редакции баланса за 2016 год, сданному в налоговый орган, спорная сделка отвечала критерию крупности. В связи с чем, суд усматривает признаки злоупотребления правом со стороны ООО «Сервис Комплект».

В процессе рассмотрения дела обществом была представлена в материалы дела копия протокола № б/н внеочередного общего собрания участников ООО «Сервис Комплект» от 25.12.2017г. Согласно протоколу, участником Общества - ФИО4 (доля в уставном капитале общества - 90%) были приняты решения по утверждению отчета генерального директора Общества о деятельности общества в 2016- 2017 годах и одобрению договора купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017г., заключенного между ООО «Сервис Комплект» и ФИО3.

Как пояснил суду истец, она на указанном собрании не присутствовала, так как не была уведомлена о дате и времени его проведения, в связи с чем, не реализовала свое право на участие в собрании.

В последствие, в связи с оспариваем решений собрания от 25.12.2017 г., было проведено еще одно собрание от 21.09.2018 г., на котором присутствовали ФИО4 (90 %) и ФИО2 (10 %) в лице своего представителя.

На собрании большинством голосов (90%) были приняты решения о повторном одобрении спорной сделки и подтверждении решений собраний, принятых 25.12.2017 г. Истец ФИО2 голосовала «против» по всем вопросам.

На момент рассмотрения дела у суда отсутствуют сведения о недействительности данных собраний.

Судом обращено внимание, что из буквального текста двух протоколов не следует, что одобрению подлежала именно крупная сделка, таким образом, суд приходит к выводу, что от участника общества ФИО2 до последнего момента скрывалось, что предметом данной сделки является единственное ликвидное имущество общества, после отчуждения которого у общества не осталось фактически никаких основных средств и возможностей осуществлять предпринимательскую деятельность.

Как следует из материалов дела, между ООО «Сервис Комплект» и публичным акционерным обществом «Сбербанк» был заключен договор о предоставлении кредита № 1221/8604/0000/026/13 от 18 ноября 2013 года на 49 200 000 рублей, со сроком возврата 17 ноября 2023 года, в обеспечение которого были заключены договора ипотеки и залога оборудования.

Из представленного в материалы дела договора ипотеки № № 12/8604/0000/026/13301 от 18.11.2013 (далее – договор ипотеки) заключённого между открытым акционерным обществом «Сбербанк России» и обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» следует, что предметом договора является:

- объект недвижимости - Нежилое здание (производственный корпус) с пристройками, воротами, назначение: объекты нежилого назначения, 2-этажный (подземных этажей - 0), общая плошать 6029,5 кв.м. лит. B,б,IV,V, адрес объекта: Тульская область, г.Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, д.51. инвентарный номер 70:401:001:00487910:0200, кадастровый (или условный) номер 71:00:000000:0000:70:401:001:004870100:0200, в соответствии с Кадастровым паспортом.

- объект недвижимости - Нежилое здание (административно-бытовой корпус с переходной лестницей к лит. Б). назначение: объекты нежилого назначения. 4-этажный (подземных -этажей - 0). общая площадь 2576 кв.м. лит. Б1, адрес объекта: Тульская область. г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная. д.51. Кадастровый (или условный) номер: 71:00:000000:0000:70:401:001:004879100:0201.

- земельный участок, площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010607:23, в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка.

Как пояснил суду директор общества Нагель С.Ю., целью сделки была продажа имущества для погашения кредита, с целью минимизации возможных убытков. Суд относиться критически к данным пояснениям, так как целью деятельности коммерческой организации является извлечение прибыли, а не минимизация убытков, в противном случает - деятельность вести не имеет смысла.

Нагель С.Ю. также пояснил суду, что вынужден был продать активы общества по спорной цене, иначе бы Сбербанк забрал имущество за 20 млн. и у общества еще остались бы долги.

Из материалов дела следует, что пунктом 4.1 договора купли-продажи, сторонами установлена стоимость объектов недвижимости в размере 33 403 357,74 рублей, из которых стоимость участка – 5 000 000 рублей, стоимость производственного корпуса – 19 000 000 рублей и стоимость административно-бытового корпуса – 9 403 357,74 рублей.

В обоснование цены спорной сделки обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» в материалы дела представлен отчёт № 01/626/1664 от 22.06.2017 об оценке рыночной стоимости спорного имущества, составленный обществом с ограниченной ответственностью «ЕвроФинанс».

Согласно данному отчёту, на дату определения стоимости объекта оценки (16.06.2017) рыночная стоимость нежилого здания (производственный комплекс) с пристройками, воротами, назначение: объекты нежилого назначения, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 6029,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер: 71:30:010401:619 составляет 18 515 000 рублей; рыночная стоимость нежилого здания (административно-бытовой корпус с переходной лестницей к лит.Б), назначение: объекты нежилого назначения, 4-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 2576,0 кв.м., лит. Б1, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер 71:30:010401:441 составляет 8 882 000 рублей; рыночная стоимость земельного участа площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, д. 51, кадастровый номер 71:30:010607:23 составляет 4 631 000 рублей.

Суд не может согласиться с данными доводами, так как из договора ипотеки следует, что оценочная стоимость всех объектов недвижимости установлена сторонами 83 080 954 рублей (п.п. 1.4-1.6 договора), залоговая стоимость исходя из оценочной стоимости с применением дисконта (35%) составляет 54 002 620,10 рублей (пункт 1.7 договора ипотеки).

Суд также учитывает кадастровую стоимость нежилого здания (производственный комплекс) с пристройками, воротами, назначение: объекты нежилого назначения, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 6029,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер: 71:30:010401:619, которая составляет 44 031 689,95 рублей; кадастровая стоимость нежилого здания (административно-бытовой корпус с переходной лестницей к лит.Б), назначение: объекты нежилого назначения, 4-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 2576,0 кв.м., лит. Б1, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер 71:30:010401:441 составляет 28 402 203,20 рублей; кадастровая стоимость земельного участа площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, д. 51, кадастровый номер 71:30:010607:23 составляет 7 2013 525,40 рублей.

Таким образом, представленный ответчиком отчет об оценке имущества № 01/626/1664 от 22.06.2017 не может быть объективным, так как стоимость объектов оценки в нем значительно ниже их кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что даже обращение взыскания на имущество и продажа его по залоговой цене с учетом дисконта в 35% была бы для общества более выгодной.

Определением от 09.10.2018 суд назначил по делу судебную экспертизу, поставив перед экспертом вопросы: Какова рыночная стоимость на 24.07.2017 следующих объектов недвижимости: нежилое здание (производственный комплекс) с пристройками, воротами, назначение: объекты нежилого назначения, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 6029,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер: 71:30:010401:619; нежилое здание (административно-бытовой корпус с переходной лестницей к лит.Б), назначение: объекты нежилого назначения, 4-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 2576,0 кв.м., лит. Б1, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер 71:30:010401:441; земельный участок площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, д. 51, кадастровый номер 71:30:010607:23.

От эксперта поступило заключение № 423/2э-2018 от 02.11.2018.

Определением от 04.12.2018 суд вызвал в судебное заседание эксперта ФИО9, для дачи пояснений по проведённой экспертизе.

Допрошенный в судебном заседании эксперт, предупреждённый по ст. 307, 308 УК РФ за дачу заведомо ложных пояснений по проведённой экспертизе, ответил на вопросы суда и представителей лиц, участвующих в судебном заседании, дал пояснения по представленному экспертному заключению, в порядке статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

От эксперта поступило заключение № 423/2э-2018 от 14.01.2019 с учётом дополнительных документов на выполнение работ, а именно: ремонт кровли в здании административно-бытового корпуса на сумму 180 000 рублей; ремонтные работы по асфальтированию участка по адресу: <...> на общую сумму - 2 949 120 рублей; восстановление системы отопления с заменой металлопластиковых труб отопления на полипропиленовые, замена расширительного бака в котельной производственного корпуса на 190 000 рублей; оплата работ по выполнению режимно-наладочных испытаний теплогенераторов и котлов водогрейных на 200 000 рублей; оплата работ по перезаправке и дегазации теплообменников и топочных секций двух газовых воздухонагревателей на 89 680 рублей; оплата экспертизы промышленной безопасности помещений теплогенераторной № 1, № 2, помещение котельной на 50 000 рублей; оплата за ремонт газовых сетей и задолженности по ТО за ООО «Сервис Комплект» на 109 514,75 рублей; исполнение предписания Отдела надзорной деятельности и профилактической работы г. Тулы (по Зареченскому округу) ГУ МЧС России по ТО на 43 500 рублей; работы по гидроизоляции цокольного этажа в производственном корпусе на сумму 240 000 рублей.

Таким образом, с учётом уточнений, рыночная стоимость нежилого здания (производственный комплекс) с пристройками, воротами, назначение: объекты нежилого назначения, 3-этажное (подземных этажей - 1), общей площадью 6029,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер: 71:30:010401:619 составляет 50 357 661 рублей; рыночная стоимость нежилого здания (административно-бытовой корпус с переходной лестницей к лит.Б), назначение: объекты нежилого назначения, 4-этажное (подземных этажей - 0), общей площадью 2576,0 кв.м., лит. Б1, расположенное по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51, кадастровый номер 71:30:010401:441 составляет 20 293 162 рублей; рыночная стоимость земельного участа площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, д. 51, кадастровый номер 71:30:010607:23 составляет 5 929 813 рублей.

Кроме того, с целью обоснования реальной рыночной стоимости продаваемых объектов недвижимости истцом была заказана оценка рыночной стоимости объектов недвижимости. Согласно письменной консультации специалиста ООО "Шогин и Партнеры" о диапазоне рыночной стоимости объектов недвижимости (т.1, л.д. 44-54) определено, что рыночная стоимость с учетом износа производственного корпуса составляет 66 833 649, 45 рублей, рыночная стоимость административно-бытового корпуса с учетом износа составляет 38 632 411,94 рублей.

Таким образом, ориентировочная рыночная стоимость двух объектов недвижимости составляет 105 466 061, 39 рублей, что почти в три раза ниже рыночной цены объектов недвижимости, принятых генеральным директором решением об одобрении совершенной обществом сделки – договора купли-продажи.

Согласно подпункту 5 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 62 "О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица" недобросовестность действий (бездействия) директора считается доказанной, в частности, когда директор знал или должен был знать о том, что его действия (бездействие) на момент их совершения не отвечали интересам юридического лица, например, совершил сделку (голосовал за ее одобрение) на заведомо невыгодных для юридического лица условиях или с заведомо неспособным исполнить обязательство лицом.

Исходя из выше изложенного, суд установил, что общество с ограниченной ответственностью «Сервис комплект» является коммерческой организацией, задачей которой является осуществление уставной деятельности с целью извлечения прибыли, а отчуждение имущества по заведомо заниженной цене, отсутствие равноценной встречной оплаты не соответствует целям и задачам уставной деятельности общества, лишено экономического смысла.

В этой связи суд приходит к выводу о том, данная сделка заключена в ущерб интересам общества и в отсутствие обстоятельств, позволяющих считать спорную сделку экономически оправданной.

Суд также отмечает, что между участниками общества ФИО4 и ФИО2 имеется корпоративный конфликт, ФИО2 не представлялась информация о деятельности общества, она вынуждена была дважды обращаться в суд для получения документов (дела № А68-9599/2017 г., №А68-3858/2018 г.). Более того, решения суда так и остались не исполненными, что подтверждает недобросовестное поведение общества и другого его участника по отношению к ФИО2

Более того, ФИО4 обращался после совершения спорной сделки в арбитражный суд с заявлением о признании ООО «Сервис комплект» несостоятельным (банкротом) (дело №А68-12848/2017). Указанное обстоятельство подтверждает факт причинения спорной сделкой убытков обществу, и доведения его практически до банкротства.

По запросу суда обществом был представлен справочный расчет стоимости доли ФИО2 до сделки и после. И хотя из цифровых выражений стоимость доли практически не изменилось, однако возможность ее реальной выплаты после сделки свелась к нулю.

Как пояснил суду Нагель С.Ю. после продажи имущества у общества отсутствуют ликвидные активы, так как место нахождения оборудования ему не известно, а вексель на 64 600 000 рублей утрачен. При этом суд считает необходимым отметить, что директором общества Нагель С.Ю. не были предприняты меры по восстановлению векселя в установленном законом порядке (дело №А68-10129/2017).

Довод же ответчика ООО «Сервис комплект» о том, что погашением кредита общество освободило ФИО2 от договора поручительства, тем самым сделка принесла ей явную прибыль, суд не принимает, так как требования как к поручителю ФИО2 со стороны Сбербанка предъявлено не было.

В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Таким образом, суд приходит к выводу, что участником общества ФИО4 (90 %) принято решение об одобрении совершенной генеральным директором общества крупной сделки – договора купли-продажи по цене ниже рыночной, при этом, обществом реализовано единственное имущество, как единственный актив общества, исключив возможность осуществления обществом хозяйственной деятельности.

В порядке статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 21.05.2019 в судебном заседании в качестве свидетелей были допрошены ФИО10, ранее замещавший должность заместителя генерального директора общества с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» и ФИО8

Суд разъяснил свидетелям, что в порядке части 4 статьи 56 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а так же в порядке статей 307, 308 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложных показаний, а также за отказ от дачи показаний свидетель несёт уголовную ответственность, о чем он предупреждается арбитражным судом и даёт подписку.

Свидетель ФИО10 пояснил, что, стоимость здания составляла примерно от 55 до 60 миллионов рублей. ФИО10 лично составлял на сайте заявление по продаже здания и была указана сумма 20 миллионов рублей за бизнес, то есть продавалось юридическое лицо – общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект". ФИО10 познакомился с ФИО8 в 2016 году при показе объекта, на тот момент ФИО8 не устроила цена на здание, примерно на 5 миллионов рублей и его состояние. Также ФИО10 сообщил суду, что арендная плата в здании за месяц составляла примерно до 1 000 000 рублей. Крупные компании которые арендовали здание "Ализи", "Дан", "Данила". Компания "Ализи" съехала с одного помещения и переехала в другое помещение меньшей площади.

Свидетель ФИО8 пояснил, что является представителем ФИО3 В 2016 году ФИО8 нашёл в интернете объявление по продаже здания. Стоимость здания была примерно 50-60 миллионов. При приезде на объект визуально здание не понравилось, слишком много недочётов. Через год ФИО8, снова зашёл на сайт и увидел это же объявление того же здания. Приехал, его встретил Нагель С.Ю., до этой встречи ФИО8 с Нагелем С.Ю. были не знакомы. При основательном осмотре здания ФИО8 приобрёл его за 33 миллиона рублей и начал в него вкладывать деньги. Договор купли-продажи ФИО8 подписывал как представитель ФИО3 Были в здании арендаторы помещений, периодически арендаторы менялись, примерно процентов 20 поменялись.

Исходя из пояснений ФИО8, представленных в материалы дела результатов экспертиз, суд приходит к выводу, что ФИО8 была известна примерная рыночная стоимость имущества общества и его состояние на момент сделки, которая составляла не менее 50 миллионов рублей.

Доводы ответчиков, что в течение года не находилось желающих купить спорное имущества за более высокую цену, суд оценивает критически, так как рынок дорогой недвижимости не отличается высокой ликвидностью, покупателя можно искать несколько лет, однако цена не снижается резко. В нашем случае, цена снизилась за год с 55 до 33 миллионов рублей, то есть на 40 процентов, что не отвечает принципам формировании цены на рынке дорогой недвижимости.

Суд приходит к выводу, что ФИО3 в лице своего представителя ФИО8, который, по его словам, является опытным предпринимателем, не могла не понимать, что такое резкое снижение цены на недвижимость является как минимум подозрительным и явно влечет для общества убытки. При таких обстоятельствах судом отклоняются доводы ответчиков о том, что ФИО3 является добросовестным покупателем.

В силу абзаца первого пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что положения ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ. Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Из пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в его интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам юридического лица.

В пункте 93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25) разъяснено, что пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель); по первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать; о наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента, при этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения; по этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам); по второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Исходя из конкретных обстоятельств дела и оценив доказательства, представленные сторонами по правилам статьи 71 АПК РФ, суд установил, что спорные объекты недвижимости проданы по цене, ниже их рыночной стоимости, а сделка направлена на вывод единственного ликвидного актива, усмотрел наличие признаков злоупотребления правом в действиях сторон сделки, в связи с чем, на основании статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации признает договор ничтожным.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 167, 166 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Доводы ответчика ФИО3 о невозможности применения последствий недействительности сделки суд не принимает, так как стоимость неотделимых улучшений спорного имущества может быть взыскана ею впоследствии с общества в полном объеме.

Доводы ответчиков о том, что оплата имущества по сделке была направлена напрямую в погашение кредита в связи с чем, не может быть взыскана с общества, судом отклоняются, так как оплата согласно п. 4.2 договора была произведена на ссудный счет Продавца (общества), открытый специально для погашения кредита в Сбербанке России, что является надлежащим исполнением денежного обязательства, согласно действующего законодательства, о чем свидетельствует платежное поручение № 002148 от 27.07.2017 г. на сумму 33 403 357,74 рублей.

Таким образом, получателем денежных средств по спорной сделке все- таки является общество, которое и обязано вернуть все полученное по спорной сделке. Доводы ответчиков, что указанные денежные средства ушли на погашение кредита общества в данном случае не имеют значения, и не влияют на возможность реституции.

В силу ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Исходя из принятого решения, в пользу истца подлежат взысканию с общества с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" и ФИО3 судебные расходы в сумме 9 000 рублей в равных долях (государственная пошлина за рассмотрение дела в арбитражном суде 6 000 рублей и госпошлина за подачу заявления о принятии обеспечительных мер 3 000 рублей).

Руководствуясь ст.ст. 49, 110, 137, 159, 167-171, 180, 181 АПК РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительной сделку - договор купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости от 24.07.2017 г., заключенную между обществом с ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» и ФИО3.

Применить последствия недействительности сделки:

- обязать ФИО3 возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" земельный участок, площадью 6686 кв.м., категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование для эксплуатации комплекса нежилых зданий, расположенный по адресу установленного относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир комплекс нежилых зданий. Почтовый адрес ориентира: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010607:23; нежилое здание Производственный комплекс, 3-этажный, в том числе подземных - 1, общая площадь 6029,5 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:619; нежилое здание Административно-бытовой корпус, назначение: нежилое здание, количество этажей 4-этажный, в том числе подземных этажей-, общая площадь 2576,0 кв.м., расположенный по адресу: Тульская область, г. Тула, Зареченский район, ул. Железнодорожная, 51 кадастровый номер 71:30:010401:441.

- обязать общество с ограниченной ответственностью "Сервис Комплект" возвратить ФИО3 33 403 357,74 рублей.

Взыскать с общества ограниченной ответственностью «Сервис Комплект» в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 4 500 рублей.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 расходы по уплате госпошлины в размере 4 500 рублей.

Настоящее решение может быть обжаловано в месячный срок в Двадцатый арбитражный апелляционный суд, а в арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Тульской области, принявший решение.

Судья Т.В. Алешина