Решение от 27 октября 2020 г. по делу № А68-12585/2019

Именем Российской Федерации

Арбитражный суд Тульской области

300041, Россия, <...>

тел./факс <***> 250-800http://www.tula.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е


г. Тула Дело № А68-12585/2019

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2020 года

Полный текст решения изготовлен 27 октября 2020 года


Арбитражный суд Тульской области в составе судьи Рыжиковой Н.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску администрации муниципального образования город Новомосковск (ИНН <***>, ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 309715402100100), третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области, Филиал ФГБУ «ФКП Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тульской области, о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 783 359 руб. при участии в заседании: представителя истца – ФИО3 по доверенности от 13.08.2018, представителя ответчика – ФИО4 по доверенности от 04.05.2017, от третьих лиц – не явились, извещены,

установил:

Администрация муниципального образования город Новомосковск (далее по тексту решения также - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском (с учетом уточнения) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее также – ответчик, предприниматель) о признании недействительным абзаца 1 раздела 4 договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2018, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 16.07.2018 № 71:29:010106:3-71/015/2018-4, в части установления выкупной цены земельного участка в размере 926 031 рубль; взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения в размере 3 783 359 руб.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против удовлетворения заявленных требований, а также заявил о пропуске срока исковой давности.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело в отсутствие третьих лиц.

Как следует из материалов дела, 22.05.2018 между администрацией муниципального образования город Новомосковск (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3, площадью 4 084 кв. м, с местоположением, установленным относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <...>, с разрешенным использованием – ведение предпринимательской деятельности.

На земельном участке находится объект недвижимого имущества, принадлежащий предпринимателю на праве собственности.

В соответствии с разделом 4 договора земельный участок продан по цене, которая составляет 926 031 руб.

Выкупная цена в договоре установлена на основании кадастровой стоимости земельного участка в размере 4 115 691,84 руб., указанной в выписке из ЕГРН от 05.05.2018 № 99/2018/96150908, выданной ФГИС ЕГРН через интернет сервис «ТехноКад-Муниципалитет».

Платежным поручением от 04.07.2018 № 140 выкупная стоимость земельного участка в размере 926 031 руб. была полностью оплачена предпринимателем.

Право собственности предпринимателя на земельный участок с кадастровым номером 71:29:010106:3 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРП внесена соответствующая регистрационная запись.

Истцом было установлено, что сведения, полученные ранее о кадастровой стоимости земельного участка, не соответствуют сведениям, полученным от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области. Так, согласно выписке из ЕГРН, выданной филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области, по состоянию на 27.04.2018 кадастровая стоимость спорного земельного участка составляла 20930622,52руб.

Письмом от 13.02.2019 № 02/10-3218ом Управлением Росреестра по Тульской области даны разъяснения о размерах кадастровой стоимости и периодах их действия. Письмом филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области от 15.02.2019 № 12-2248АС даны разъяснения о размере кадастровой стоимости и о формировании информации на публичной кадастровой карте.

Учитывая, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3 на дату обращения ответчика с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность - 27.04.2018 составляла 20 930 622,52 руб., то выкупная стоимость земельного участка, определенная по формуле Ц = К х КС х НС / 100, должна составлять 4 709 390руб. (15 х 20930622,52 х 1,5 :100), где К - 15, КС -20930622,52, НС - 1,5.

При подготовке проекта договора истец произвел расчет выкупной цены в размере 926 031 руб., исходя из ошибочно указанной официальными интернет ресурсами кадастровой стоимости земельного участка - 4115691,84руб.

Так как при заключении договора купли-продажи стороны исходили из ошибочной кадастровой стоимости, внесенной в ГКН ввиду технической ошибки, истец направил в адрес ответчика уведомление от 02.09.2019 № 4798-оп/03-01-16, в котором предложил предпринимателю перечислить сумму недоплаты по договору купли-продажи земельного участка в размере 3 783 359 руб.

Учитывая, что недоплата по договору купли-продажи не была произведена ответчиком, администрация муниципального образования город Новомосковск обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства, выслушав доводы представителей истца, ответчика, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.

В силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Таким образом, приобретение гражданами и юридическими лицами в установленном законом порядке прав на земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, обуславливает возникновение обязанности по уплате земельного налога либо арендной платы.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено, в частности, земельным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании:

1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование;

2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (статья 39.2 Земельного кодекса РФ).

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа: земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

В силу части 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

К числу оснований возникновения прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель относит договор купли-продажи, в случае предоставления земельного участка в собственность за плату (статья 39.1 ЗК РФ).

Пункт 1 статьи 421 ГК РФ устанавливает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В данном случае выкупная стоимость земельного участка является регулируемой и ее размер определяется в соответствии с нормами действующего законодательства.

Частью 1 статьи 1-2 Закона Тульской области от 15.12.2011 № 1679-ЗТО «О регулировании отдельных вопросов определения цены земельных участков на территории Тульской области» (далее - Закон № 1679-ЗТО) определено, что при продаже земельных участков, находящихся в собственности области, или земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ, за исключением продажи земельных участков в соответствии со статьей 4 настоящего Закона, цена таких земельных участков определяется, исходя из их кадастровой стоимости и рассчитывается по формуле: Ц = КхКСхНС/ 100, где Ц - цена земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена; К - коэффициент кратности размера ставки земельного налога; КС - кадастровая стоимость земельного участка, находящегося в собственности области или государственная собственность на который не разграничена, рублей; НС - ставка земельного налога, установленная муниципальным правовым актом представительного органа муниципального образования по месту расположения земельного участка, в процентах.

Коэффициенты кратности размера ставки земельного налога установлены частью 2 статьи 1-2 Закона № 1679-ЗТО. Для исчисления выкупной цены земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3 коэффициент кратности размера ставки земельного налога - 15.

Ставка земельного налога - 1,5 процента (пункт 2.2. решения Собрания депутатов муниципального образования город Новомосковск от 28.10.2014 № 17-2 «О земельном налоге»).

Согласно статье 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в Единый государственный реестр недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В абзаце 2 пункта 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что для иных, предусмотренных законодательством целей, например, для определения арендной платы и выкупной цены, исчисляемых из кадастровой стоимости, установленная судом кадастровая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, до даты внесения очередных результатов определения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости (абзацы третий и пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Судом установлено, что согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), земельный участок с кадастровым номером 71:29:010106:3, расположенный по адресу: <...>, с видом разрешенного использования - ведение предпринимательской деятельности, площадью 4 084 кв. м, поставлен на государственный кадастровый учет 18.09.2002.

Работы по государственной кадастровой оценке земель в Тульской области проводятся с 2002 года.

В 2013 году и в 2016 году в Тульской области проводились работы по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов. Оценке подлежали земельные участки в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенные в ЕГРН по состоянию на 01.01.2013 (при проведении работ в 2013 году) и 01.01.2016 (при проведении работ в 2016 году).

Результаты данных работ, в том числе кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3, утверждены постановлениями Правительства Тульской области: от 09.12.2013 № 740 - кадастровая стоимость земельного участка составила 20 509 766,32 руб. (стоимость 1 кв. м - 5 021,98 руб.)., дата внесения сведений в ЕГРН-11.01.2014; от 30.11.2016 № 546 - кадастровая стоимость земельного участка составила 20 930 622,52 руб. (стоимость 1 кв. м - 5 125,03 руб.), дата внесения сведений в ЕГРН-18.12.2016.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3, установленная по состоянию на 01.01.2013 в размере 20 509 766,32 руб. была оспорена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в суде. Решением Тульского областного суда от 23.01.2017 по административному делу № 3а-76/2017 кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере 4 115 691,84 руб. Во исполнение решения суда от 23.01.2017 в ЕГРН 10.03.2017 внесены сведения о кадастровой стоимости в размере 4 115 691,84 руб., дате определения кадастровой стоимости - 01.01.2013, дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости - 05.10.2016, дате применения кадастровой стоимости - 01.01.2016.

В рассматриваемом случае установленная решением Тульского областного суда от 23.01.2017 по административному делу № 3а-76/2017 кадастровая стоимость земельного участка в размере 4 115 691,84 руб. подлежала применению с 01.01.2016 по 18.12.2016, поскольку кадастровая стоимость земельного участка на 2017 год и последующие годы установлена постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области» в размере 20 930 622 руб. 52 коп.

Согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

В соответствие со статьей 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Суд приходит к выводу, что недействительность в части установления неверной выкупной стоимости земельного участка не влечет недействительность договора купли -продажи в целом.

Таким образом, требования истца о признании недействительным абзаца 1 раздела 4 договора купли-продажи от 22.05.2018 подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

По смыслу названной нормы для возникновения обязательства из неосновательного обогащения необходимо наличие совокупности следующих обстоятельств: приобретение или сбережение имущества на стороне приобретателя (то есть увеличение стоимости его имущества); приобретение или сбережение произведено за счет другого лица, что, как правило, означает уменьшение стоимости имущества потерпевшего вследствие выбытия из его состава некоторой части имущества; отсутствие правовых оснований, то есть приобретение или сбережение имущества одним лицом за счет другого не основано ни на законе (иных правовых актах), ни на сделке.

При этом основания возникновения неосновательного обогащения могут быть различными: требование о возврате ранее исполненного при расторжении договора, требование о возврате ошибочно исполненного по договору, требование о возврате предоставленного при незаключенности договора, требование о возврате ошибочно перечисленных денежных средств при отсутствии каких-либо отношений между сторонами и т.п.

Таким образом, для возникновения обязательств из неосновательного обогащения необходимы приобретение или сбережение имущества за счет другого лица, отсутствие правового основания такого сбережения или приобретения, отсутствие обстоятельств, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.01.2013 № 11524/12).

Согласно пункту 3 статьи 1103 ГК РФ правила о неосновательном обогащении применяются к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 1107 ГК РФ следует, что лицо которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

Принимая во внимание, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 71:29:010106:3, с учетом постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 № 546 «Об утверждении результатов кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области», на момент заключения договора купли-продажи составляла 20 930 622,52 руб., то выкупная стоимость земельного участка должна была составлять 4 709 390 руб.

Поскольку ответчик уплатил по договору купли-продажи 926 031 руб., требование истца о взыскания с ответчика неосновательного обогащения в размере 3 783 359 руб. подлежит удовлетворению.

Ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности.

Согласно статье 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу пункта 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Специальным законом, устанавливающим начальный момент исчисления срока исковой давности для требований о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности, является статья 181 Кодекса. Согласно указанной норме течение срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.

В пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 26.06.2015 № 2 (2015) разъяснено, что течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, то именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления срока давности.

Кроме того, в пункте 101 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ).

Из материалов дела следует, что исполнение спорного договора началось не позднее 04.07.2018 (с момента перечисления предпринимателем выкупной стоимости), в связи с чем срок исковой давности по требованию о признании указанного договора недействительным в части выкупной стоимости истекает 04.07.2021. С иском истец обратился 17.10.2019, т.е. в пределах срока исковой давности.

Довод ответчика о недобросовестности администрации при предъявлении требования по оспариванию сделки, заключенной ответчиком без возражений и частично исполненной, не может быть принят во внимание судом, поскольку сам по себе факт частичной оплаты выкупной стоимости без определения цены, подлежащей установлению на основании закона, не свидетельствует о действительности сделки в оспариваемой части. Аналогичный правовой подход изложен в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2017 № 310-ЭС17-2119 по делу № А09-5322/2016.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации госпошлина в сумме 47 917 рублей относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, поскольку истец от уплаты госпошлины освобожден в силу закона.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации муниципального образования город Новомосковск удовлетворить.

Признать недействительным абзац 1 раздела 4 договора купли-продажи земельного участка от 22.05.2018, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области 16.07.2018 № 71:29:010106:3-71/015/2018-4, в части установления выкупной цены земельного участка в размере 926 031 рубль.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в пользу администрации муниципального образования город Новомосковск неосновательное обогащение в размере 3 783 359 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета Российской Федерации государственную пошлину в размере 47 917 рублей.

Решение может быть обжаловано в Двадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Тульской области в месячный срок после его принятия.


Судья Н.А. Рыжикова