Решение от 7 сентября 2017 г. по делу № А41-20108/2017

Арбитражный суд Московской области

107053, г. Москва, проспект Академика Сахарова, д.18

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-20108/17
07 сентября 2017 года
г.Москва


Резолютивная часть объявлена 04 сентября 2017 года

Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2017 года

Арбитражный суд Московской области в составе судьи Ю.С.Петропавловской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области к ООО "СЕВЕРНОЕ" о взыскании, расторжении договора аренды

Третьи лица Министерство имущественных отношений МО, Управление Росреестра по МО,

при участии в судебном заседании- согласно протоколу с/з от 04.09.2017,

УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к ООО «Северное» (далее – ответчик) о взыскании по договору аренды от 18.02.2014 № ЮА-20 задолженности по арендным платежам с I квартала 2014 года по III квартал 2016 года в размере 1 640 484 руб. 94 коп., пеней в размере 366489 руб. 16 коп. за период с 16.03.2014 по 27.10.2016, расторжении договора аренды земельного участка от 18.02.2014 № ЮА-20, заключенного в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060107:2329, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня,. категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», общей площадью 1 367 кв.м., а также об обязании ООО «Северное» вернуть (передать по акту приема-передачи земельного участка) Администрации городского округа Химки Московской земельный участок с кадастровым номером 50:10:0060107:2329, расположенный по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», общей площадью 1 367 кв.м, сободным от прав и имущества третьих лиц.

В судебном заседании истец требования поддержал.

Ответчик возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Дело рассмотрено в порядке ст. 156 АПК РФ в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных надлежащим образом о дате, месте и времени судебного разбирательства по делу.

Заслушав позиции сторон, исследовав материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

18 февраля 2014 года между Администрацией городского округа Химки Московской области (арендодатель) и ООО «Северное» (арендатор) был заключен Договор аренды земельного участка № ЮА-20 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060107:2329, расположенного по адресному ориентиру: Московская область, г. Химки, мкр. Сходня, категория земель - земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», общей площадью 1 367 кв.м, сроком на 41 год.

В соответствии с пунктом 3.3 Договора аренды, приложением № 2 к Договору аренды, ответчик обязан уплачивать истцу ежеквартально арендную плату не позднее 15 (пятнадцатого) числа последнего месяца текущего квартала включительно.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,05% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Истец указывает, что у ответчика образовалась задолженность с I квартала 2014 года по III квартал 2016 года в размере 1 640 484 руб. 94 коп., пеней в размере 366489 руб. 16 коп. за период с 16.03.2014 по 27.10.2016,

Истец 27.10.2016 направил ответчику претензию с требованием уплатить сумму задолженности и пени по Договору аренды в течение 30 календарных дней с момента отправления претензии. Кроме того, в связи с неоднократными нарушениями ответчиком обязанностей арендатора, предусмотренных договором аренды, истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды, и срок не позднее 30 календарных дней с момента отправления претензии, направить в адрес истца подписанное соглашение о расторжении договора аренды.

Письмом от 25.11.2016 ответчик направил истцу ответ на претензию, в котором указал, что земельный участок с кадастровыми номерами 50:10:0060107:2329 образовался в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 50:10:0060107:23. Схема раздела участка утверждена постановлениями Администрации городского округа Химки Московской области от 27.01.2014 №54, от 09.12.2013 №1429. Долгосрочный договор аренды не прошел государственную регистрацию в органе по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому в силу норм ст. 26 ЗК РФ, ст. 164, ч.2 ст. 609 ГК РФ не является заключенным. Земельный участок не находится также и в фактическом владении ООО «Северное», так как на земельном участке с кадастровым номером 50:10:0060107:2329 расположен многоквартирный жилой дом № 7, введенный в эксплуатацию согласно разрешению №RU50301000-44 от 13.03.2012. Право собственности жителя на квартиру в вышеуказанном доме по почтовому адресу: Моск. обл., г. Химки, мкр. Сходня, ул. Овражная, д.24, корп. 14 (решение координационной группы от 06.07.2012 № 307) подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.09.2012 серия 50-АДЫ 391623.

Таким образом, как указал ответчик, договор аренды земельного участка от 18.02.2014 № ЮА-20, подписанный Сторонами, не порождает каких-либо правовых последствий, в том числе обязанностей ООО «Северное» по уплате задолженности по арендной плате и неустойки.

При таких обстоятельствах истец обратился с настоящими требованиями в арбитражный суд.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.

Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок (п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований или возражений.

В материалы дела доказательств того, что часть участка используется ответчиком в период, заявленный ко взысканию истцом, не представлено.

Доказательства регистрации спорного договора аренды в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что так как отсутствуют доказательства достижения сторон по всем существенным условиям договора аренды, договор аренды является не заключенным. В то же время, с учетом принципа платности использования земли (ст. 1 ЗК РФ), в материалы дела доказательств использования спорного участка или его части ответчиком не представлено, в связи с чем требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы распределяются в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями ст. 110, 156, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Ю.С. Петропавловская