Решение от 8 ноября 2017 г. по делу № А56-42101/2017

663/2017-545801(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-42101/2017
09 ноября 2017 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 09 ноября 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Васильевой Н.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: КОМИТЕТ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА (адрес: Россия 191060, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...>/Б, ОГРН: <***>);

ответчики: 1. Общество с ограниченной ответственностью "Пансионат Сестрорецк",

(адрес: Россия 197706, г Сестрорецк, <...> ОГРН: <***>); 2. ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "МОЙКА 22" Россия 197706, г Сестрорецк, <...>; Россия 191186, г САНКТ-ПЕТЕРБУРГ, <...> ОГРН: <***>);

третье лицо: Акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры от истца: ФИО2, доверенность от 03.02.2017,

от ответчиков: 1) ФИО3, доверенность от 08.08.2017, 2) ФИО4, доверенность от 08.08.2017

от третьих лиц: 1) ФИО2, доверенность от 03.02.2017, 2) не явился (извещен),

установил:

Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью «Пансионат Сестрорецк», Обществу с ограниченной ответственностью «Мойка 22» о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка площадью 4521 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, кадастровый номер: 78:38:1112502:1014 и здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <...> лит.А, кадастровый номер: 78:38:1112502:1021, площадью 25,6 кв.м, и применении последствия недействительности ничтожной сделки в виде возврата указанных объектов недвижимости в собственность Общества с ограниченной ответственностью «Пансионат Сестрорецк»; обязании возвратить земельный участок, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>, лит.А, площадью 1681 кв.м, кадастровый номер: 78:38:1112502:17 в первоначальное состояние, взыскании

штрафных санкций по п. 5.10 в размере 1560000 руб., взыскании штрафных санкций по п. 5.9 в размере 7800000 руб., расторжении договора № 9702-АЗ от 18.10.2010 купли продажи земельного участка с расположенным на нем жилым зданием, возврате в государственную собственность Санкт-Петербурга земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Сестрорецк, Курортная ул. д. 5 лит.А, площадью 1681 кв.м, кадастровый номер:78:38:1112502:17

К участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечены Акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества), Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (далее – КГИОП).

Истец исковые требования поддержал в полном объеме. Ответчики возражали против заявленных требований.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник истца) в лице ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (продавец) и ЗАО «Пансионат Сестрорецк» (покупатель) заключен Договор № 9702-АЗ от 18.10.2010 купли-продажи земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, площадью 1 681 кв.м., кадастровый номер 78:38:1112502:17 с расположенным на нем жилым зданием, по адресу: Санкт-Петербург, <...>, литера А, общей площадью 488,8 кв.м., кадастровый номер 78:38:1112502:9:21.

Земельный участок с расположенным на нем зданием был передан покупателю по акту приема-передачи 22.11.2010.

Цена продажи Объекта, установленная п. 2.1 договора составляет 15 600 000 руб.

Приобретенное Здание является историческим зданием, не состоящим на государственной охране как объект культурного наследия, в соответствии с законом Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга «О генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга» (далее -Закон Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7), в редакции до вступления в силу Закона Санкт-Петербурга от 26.06.2014 № 417-65, расположено в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности 4 (участок ЗРЗ 4-1) объектов культурного наследия, расположенных за пределами исторически сложившихся центральных районов Санкт-Петербурга (Курортный район, Тарховка).

Согласно Акту проверки выполнения условий Договора купли-продажи от 11.12.2014 и 16.03.2015, составленным специалистами Фонда имущества, историческое Здание снесено в неустановленном законом порядке; временное ограждение строительной площадки отсутствует; отсутствует информационный щит; выполнена планировка Участка; отсутствует разрешительная документация на проектирование и производство работ по строительству объекта недвижимости; ведутся работы по строительству одноэтажного каркасного дома; строительство ведется за границами предоставленного Покупателю по Договору земельного участка; срок исполнения обязательств, предусмотренных п. 3.2.3 Договора, истек 21.06.2014, в установленный срок на Участке не возведен объект недвижимости.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости за ООО «Мойка 22» зарегистрировано право собственности 29.04.2016 на спорный земельный участок и расположенное на нем здание на основании договора купли-продажи от 01.03.2016.

В соответствии с п. 3.2.3 Договора Покупатель обязан осуществить снос Здания в течение 6 месяцев с момента заключения Договора и возвести на освобожденном Участке объект недвижимости в течение 42 месяцев с момента заключения Договора либо осуществить капитальный ремонт, реконструкцию Здания в течение 42 месяцев с момента заключения Договора. Указанные обязательства Покупателя являются существенным условием Договора.

В соответствии с п. 3.2.5. Договора Покупатель обязан согласовать последующее отчуждение объекта с продавцом, в случае, если не выполнены условия, установленные п. 3.2.3. договора.

В соответствии с п. 5.9 Договора в случае нарушения п. 3.2.5. договора покупатель уплачивает продавцу штраф в размере 50 % от цены продажи Объекта, установленной п. 2.1 Договора.

В соответствии с п. 5.10 Договора за ненадлежащее исполнение либо неисполнение иных обязанностей по Договору Покупатель выплачивает штраф в размере 10 % от цены продажи Объекта, установленной п. 2.1 Договора.

Истец обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что в нарушение Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 № 820-7 снос Здания был осуществлен в отсутствие согласования с КГИОП, Комитет в лице Фонда имущества не согласовывал ответчику отчуждение Объекта, сделка по отчуждению является ничтожной в соответствии с п.2 ст. 391 ГК РФ как перевод долга по выполнению инвестиционных условий, предусмотренных Договором, на другое лицо без согласия кредитора (Комитета).

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из условий Договора не следует обязанность покупателя согласовывать проводимые работы с КГИОП.

Снос здания был осуществлен в сроки, установленные условиями договора, что подтверждается письмом Фонда имущества от 07.06.2013.

Право собственности ООО «Пансионат Сестрорецк» на жилой дом, возведенный на земельном участке, было зарегистрировано 06.04.2015.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке площадью 4521 кв.м. имеется одноэтажное здание по адресу: Санкт- Петербург, <...>, лит. А, площадью 25,6 кв.м., кадастровый номер 78:38:1112502:1021, год завершения строительства 2014.

Год завершения строительства также указан в кадастровом паспорте объекта, выданном 19.03.2015.

Таким образом материалами дела подтверждается, что на земельном участке было возведено здание, введенное в эксплуатацию в 2014 году.

При данных обстоятельства сведения, указанные в актах проверки от 11.12.2014 и 16.03.2015, составленных специалистами Фонда имущества без участия представителя покупателя, о том, что на земельном участке ведутся работы по строительству одноэтажного каркасного дома, не могут быть признаны достоверно подтверждающими факт нарушения условий п. 3.2.3 Договора.

В связи с изложенным, требования истца с учетом требований ст. 65 АПК РФ, нельзя признать доказанными.

Таким образом нет оснований считать п. 3.2.3. договора нарушенным и штраф на основании п. 5.10 договора подлежащим начислению.

Учитывая, что договор купли-продажи от 01.03.2016 с ООО «Мойка 22» был заключен после выполнения условий п. 3.2.5 договора, ссылка истца на п.2 ст. 391 ГК РФ не может служить основанием для признания договора купли-продажи

недействительным и начисления штрафа на основании п. 5.9 Договора в связи с нарушения п. 3.2.5.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Учитывая, что цена продажи объекта оплачена покупателем в полном объеме, иных доказательств, свидетельствующих о том, что продавец по договору лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, не представлено, нарушение сроков, установленных в п. 3.2.3 договора, не доказано, при этом в настоящее время на земельном участке возведен объект недвижимости, договор не подлежит расторжению.

При отсутствии оснований для расторжения договора требование о возврате земельного участка в собственность Санкт-Петербург также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Васильева Н.В.