Решение от 31 июля 2024 г. по делу № А60-5465/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, г. Екатеринбург, пер. Вениамина Яковлева, стр. 1,

www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А60-5465/2024
31 июля 2024 года
г. Екатеринбург



Резолютивная часть решения объявлена 18 июля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 июля 2024 года.


Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Матвеевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Желниной И.Ю., рассмотрел в судебном заседании дело

по первоначальному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области

о признании договора аренды расторгнутым, об исключении из ЕГРН записи о договоре аренды недвижимого имущества,


и по встречному исковому заявлению ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ВЕСТА" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об обязании передать в аренду нежилое помещение, взыскании неустойку в размере 120 000 рублей.


при участии в судебном заседании

от ООО "ВЕСТА" ФИО1, представитель по доверенности от 20.05.2024,

от ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ": ФИО2, представитель по доверенности № 101 от 09.01.2024, предъявлен паспорт, диплом,

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.


ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" обратилось в суд с исковым заявлением, в котором просит:

1. Признать договор аренды недвижимого имущества № 45 от 19.09.2022 г. между ООО «Веста» и ООО «ПВ-Средний Урал» расторгнутым.

2. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о договоре аренды недвижимого имущества № 45, номер государственной регистрации 74:33:0302001:5303-74/130/2022-4.

Определением от 19.03.2024 исковое заявление принято, назначено предварительное судебное заседание.

18.04.2024 ООО "ВЕСТА" заявило ходатайство о приобщении документов. Ходатайство удовлетворено.

Определением от 26.04.2024 суд признал оконченной подготовку дела к судебному разбирательству, назначил судебное разбирательство дела.

17.06.2024 от ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" заявило встречное исковое заявление, в котором просит:

1) Обязать ООО "ВЕСТА" передать в аренду нежилое помещение общей площадью 670 квадратных метров, находящееся по адресу: Россия, <...> д 193, нежилое помещение 1, кадастровый номер: 74:33:0302001:5303, незамедлительно с момента вступления решения суда в силу;

2) Взыскать неустойку на дату 17.06.2024 г. в размере 120 000 рублей с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства;

4) Установить в порядке ст. 174 АПК РФ и взыскать судебную неустойку с ООО "ВЕСТА" в размере 5 000 рублей за каждый день просрочки исполнения судебного акта начиная со дня принятия судом решения по настоящему делу по день фактического исполнения решения суда;

5) Взыскать госпошлину в размере 10 600 рублей.

Определением от 24.06.2024 суд принял встречное исковое к производству.

От ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" поступил отзыв на иск.

От ООО "ВЕСТА" поступил отзыв на встречный иск.

Рассмотрев материалы дела, суд



УСТАНОВИЛ:

Как следует из материалов дела, между ООО «ПВ-Средний Урал» (арендатор) и ООО «Веста» (арендодатель) был заключен договор аренды № 45 от 19.09.2022 недвижимого имущества, согласно которому Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение общей площадью 670 квадратных метров, находящееся по адресу: Россия, <...> д 193, нежилое помещение 1, кадастровый номер: 74:33:0302001:5303 (далее по тексту «Помещение»), в состоянии, позволяющем осуществлять его нормальную эксплуатацию в целях извлечения прибыли Арендатором. Расположение Помещения указано в Приложении № 1 к настоящему Договору и выделено маркером на плане.

Согласно п. 1.3 договора, помещение будет использоваться Арендатором для размещения в нем магазина «ДОБРОЦЕН», в котором будут находиться торговые, производственные, складские и административные помещения, подлежащие эксплуатации под товарным знаком «ДОБРОЦЕН» в целях оказания услуг и розничной торговли продовольственными и непродовольственными товарами, алкогольной, спиртосодержащей и табачной продукцией, оказания услуг и/или организации оказания услуг по приему платежей, услуг, связанных с размещением и использованием торговых автоматов, банкоматов, а равно любых иных услуг и деятельности предприятий торговли, в том числе сопутствующее оказание услуг населению, хранение товара и размещение офиса. Доходы и иные выгоды, полученные Арендатором в результате использования нежилого помещения, являются его собственностью.

В соответствии с п. 2.1.1 договора, обязанности Арендодателя: в течении 3 (тех) месяцев с момента подписания настоящего Договора предоставить Арендатору право доступа в Помещение на период проведения Арендатором подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения Помещения в состояние, позволяющее осуществлять Арендатору деятельность, обусловленную п. 1.3. Договора.

Помещение, полностью соответствующее пункту 1.3. Договора и требованиям Приложения № 3 к Договору, Арендодатель обязуется передать Арендатору по акту приема-передачи (форма которого согласована в Приложении № 2 к настоящему Договору). Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания Акта приема-передачи.

Помещение передается Арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

Как указал истец по первоначальному иску, с даты заключения договора прошло более 1 года и 4 месяцев, Арендатор не приступил к организации своей деятельности, представитель Арендатора явился по приглашению Арендодателя только в январе 2023 года и о начале коммерческой деятельности Арендатора ничего не смог пояснить. Действия Арендатора свидетельствуют об отсутствии интереса в использовании нежилого помещения и намерении уклоняться от уплаты арендной платы.

24.01.2023 в адрес ответчика было направлено досудебное уведомление о расторжении договора аренды и предложено в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды. Досудебное уведомление было получено ответчиком 02.02.2023, до настоящего времени никакого ответа от ответчика не поступило.

Таким образом, истец по первоначальному иску полагает, что ответчик уклоняется от принятия арендованного помещения, не производит никаких действий, влекущих за собой начало коммерческой деятельности, не платит арендную плату, уклоняется от исполнения своих обязанностей по договору.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения ООО "ВЕСТА" в арбитражный суд с требованиями о признании договора аренды недвижимого имущества № 45 от 19.09.2022 г. между ООО «Веста» и ООО «ПВ-Средний Урал» расторгнутым, об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о договоре аренды недвижимого имущества № 45, номер государственной регистрации 74:33:0302001:5303-74/130/2022-4.

ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" с встречным иском, в котором просило обязать ООО "ВЕСТА" передать в аренду нежилое помещение общей площадью 670 квадратных метров, находящееся по адресу: Россия, <...> д 193, нежилое помещение 1, кадастровый номер: 74:33:0302001:5303, незамедлительно с момента вступления решения суда в силу, взыскать неустойку на дату 17.06.2024 г. в размере 120 000 рублей с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства, а также о взыскании судебной неустойки.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, оценив представленные доказательства в соответствии с положениями ст. 71 АПК РФ, суд считает первоначальные исковые требования подлежащими частичному удовлетворению, встречные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

По общим правилам, договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

В силу положений ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Из материалов дела следует, что 24.01.2023 в адрес ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" было направлено досудебное уведомление о расторжении договора аренды и предложено в добровольном порядке подписать соглашение о расторжении договора аренды. Досудебное уведомление было получено ответчиком 02.02.2023.

14.02.2023 ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" направил на адрес ООО "ВЕСТА" претензию (требование) о передаче помещения (Почтовое отправление ШПИ: 62010880002605) 19.03.2023 письмо возвращено отправителю из-за истечения срока хранения).

ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" ссылаясь на положения п. 2.1.1, п. 2.1.7 договора, указывает на не передачу помещения арендодателем для проведения подготовительных работ.

В соответствии с п. 2.1.1 договора, обязанности Арендодателя: в течении 3 (тех) месяцев с момента подписания настоящего Договора предоставить Арендатору право доступа в Помещение на период проведения Арендатором подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения Помещения в состояние, позволяющее осуществлять Арендатору деятельность, обусловленную п. 1.3. Договора.

Помещение, полностью соответствующее пункту 1.3. Договора и требованиям Приложения № 3 к Договору, Арендодатель обязуется передать Арендатору по акту приема-передачи (форма которого согласована в Приложении № 2 к настоящему Договору). Днем приема-передачи нежилого помещения считается день подписания Акта приема-передачи.

Помещение передается Арендодателем чистым, с проведенной генеральной уборкой, освобожденным от строительного и прочего мусора. В помещении должны быть установлены приборы учета электроэнергии и водоснабжения.

Согласно п. 2.1.7 Договора, Арендодатель обязан обеспечивать в течение действия настоящего договора беспрепятственный доступ в Помещение Арендатора, его сотрудников, посетителей и клиентов, в соответствии с установленным режимом работы Арендатора. При этом Арендатор вправе самостоятельно, без согласования с Арендодателем, устанавливать свой режим работы.

В соответствии с п. 3.1 договора, размер арендной платы с даты начала коммерческой деятельности составляет 2% (два процента) от выручки Арендатора полученной в процессе своей деятельности, связанной с использованием арендных площадей за месяц, но не менее 240 000 (двести сорок тысяч) рублей за арендуемую площадь Помещения ежемесячно (включая НДС). Под термином Выручка Стороны понимают только сумму выручки в календарном месяце по розничной продаже Арендатором товаров и услуг в Помещении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли за наличный и безналичный расчет (с учетом НДС, в стоимости реализуемых товаров и услуг). Для целей определения Товарооборота учитываются доходы от продажи товаров и услуг (с учетом НДС в стоимости реализуемых товаров и услуг). В Товарооборот не включаются доходы от продажи товаров, по которым был произведен возврат денег покупателям. Доходы, полученные Арендатором от сдачи Помещения в субаренду, подлежат включению в сумму выручки Арендатора. Арендная плата за неполный календарный месяц рассчитывается, исходя из фактического количества дней нахождения (использования) Арендатора в арендуемом Помещении. В случае изменения площади Помещения по результатам обмеров, проведенных органами технической инвентаризации, арендная плата изменению не подлежит. Если Арендодатель станет плательщиком НДС, то сумма арендной платы не подлежит увеличению на сумму НДС и считается установленной включая НДС. В арендную плату включена оплата всех коммунальных и эксплуатационных услуг, за исключением электроэнергии.

Согласно пункту 2 статьи 1 и статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Толкование п. 2.1.1 договора по правилам ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации позволило суду прийти к выводу, что из формулировки указанного пункта следует, что арендодатель обязан в течение 3 месяцев с момента заключения договора предоставить арендатору право доступа в помещение на период проведения арендатором подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения помещения в состояние, позволяющее осуществлять арендатору деятельность, обусловленную п. 1.3. договора.

ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" в материалы дела не представлены доказательства направления писем, претензий истцу по первоначальному иску с требованием об обеспечении доступа в помещение.

Истец по первоначальному иску указал, что ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" к проведению подготовительных и/или ремонтных работ не приступало.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в отсутствие препятствий в доступе к помещению, начало производства подготовительных и/или ремонтных работ зависело только от действий самого ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ".

Доводы ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" о направлении 14.02.2023 требования, судом не принимается как доказательство, свидетельствующее о необеспечении доступа в помещение, поскольку требование было направлено после получения уведомления ООО "ВЕСТА" о расторжении договора аренды.

Установив указанные обстоятельства, свидетельствующие о ненадлежащем исполнении ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" обязательств по исполнению договора, суд удовлетворил первоначальный иск о признании договора расторгнутым.

По смыслу разъяснений, содержащихся в абзаце 2 пункта 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении договора аренды.

С учетом изложенного, суд полагает требование об исключении из Единого государственного реестра недвижимости запись о договоре аренды недвижимого имущества не подлежащим удовлетворению. При этом учитывает, что решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные истцом по первоначальному иску, взыскиваются арбитражным судом с ответчика по первоначальному иску.

В свою очередь ответчик в рамках встречного иска просил обязать ООО "ВЕСТА" передать в аренду нежилое помещение общей площадью 670 квадратных метров, находящееся по адресу: Россия, <...> д 193, нежилое помещение 1, кадастровый номер: 74:33:0302001:5303, незамедлительно с момента вступления решения суда в силу, взыскать неустойку на дату 17.06.2024 г. в размере 120 000 рублей с последующим начислением по день фактического исполнения обязательства, о взыскании судебной неустойки.

Согласно п. 1 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 3 ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, в разумный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со статьей 398 настоящего Кодекса и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Доказательств, свидетельствующих об уклонении ООО "ВЕСТА" от исполнения обязанности по предоставлению помещения, после заключения договора аренды в материалы дела не представлено, как и не представлено доказательств свидетельствующих о совершении ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" действий, направленных на проведение подготовительных и/или ремонтных работ в целях приведения Помещения в состояние, позволяющее осуществлять Арендатору деятельность, обусловленную п. 1.3. Договора.

С учетом изложенного, суд признал требования по встречному иску необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Поскольку истцу по встречному иску в иске отказано, расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на истца (ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Первоначальный иск удовлетворить частично.

2. Признать договор аренды недвижимого имущества №45 от 19.09.2022 между ООО "ВЕСТА" и ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" расторгнутым.

3. В остальной части в удовлетворении требований отказать.

4. Решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.

5. Взыскать с ООО "ПВ-СРЕДНИЙ УРАЛ" в пользу ООО "ВЕСТА" в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче иска, денежные средства в сумме 6000 руб.

6. В удовлетворении встречного иска отказать.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

7. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».



Судья Ю.Н. Матвеева