Решение от 20 января 2025 г. по делу № А25-2327/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

21 января 2025 года                                                                         Дело №А25-2327/2023


                                               Резолютивная часть решения оглашена 14 января 2025 года

                                               Решение в полном объёме изготовлено 21 января 2025 года


Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Хутова Т.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем Чомаевой А.А., рассматривая в судебном заседании исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фотон-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369200, <...>) к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369200, <...>) о признании права собственности на самовольную постройку,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

- администрация Карачаевского городского округа Карачаево-Черкесской Республики (ОГРН <***>, ИНН <***>; адрес: 369200, <...>),

при участии в судебном заседании от истца - ФИО1 (доверенность от 08.07.2024),

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фотон-Инвест» (далее – истец) обратилось в суд с исковыми требованиями к Управлению архитектуры, градостроительства, имущественных и земельных отношений администрации Карачаевского городского округа (далее – ответчик)  в соответствии с последним дополнением к исковому заявлению - о признании права собственности на самовольную постройку – нежилое здание дом бытовых услуг общей площадью 106,80 кв. м. с кадастровым номером 09:10:0070110, расположенное на земельном участке общей площадью 176 кв.м., с кадастровым номером 09:10:0070110:5641, расположенный по адресу: <...> з/у 8/1.

Ответчик, третье лицо о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) по юридическому адресу, а также путем размещения информации на официальном сайте суда в информационнотелекоммуникационной сети «Интернет», в судебное заседание не явились.

В материалах дела от ответчика содержится ходатайство о рассмотрения дела в отсутствие представителя.

Отзыв на исковое заявление от ответчика и третьего лица в материалы дела не поступал.

В судебном заседании представитель истца поддерживает заявленные требования, просит их удовлетворить в полном объеме.

Суд, изучив материалы дела, приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований на основании следующего.

Как следует из материалов дела 01.11.2023 года между обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фотон - Инвест», в лице и Управлением экономического развития, закупок и мобилизации доходов Администрации Карачаевского городского округа был заключен договор аренды земельного участка общей площадью 176 кв.м., расположенный по адресу: <...> з/у 8/1, образованный путем раздела земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 09:10:0070110:5641 под строительство многоэтажной жилой застройки (высотная застройка).

На земельном участке общей площадью 176 кв.м., расположенной по адресу: <...>/у 8/1, образованный путем раздела земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 09:10:0070110:5641, предоставленном по договору аренды, по мнению истца, истцом, за счет своих средств и сил, было построено нежилое здание - дом бытовых услуг, общей плошадью 106, 80 кв.м.

Истец ссылается на то, что спорный объект недвижимости является самовольной постройкой, в связи с чем, истец обратился с настоящим исковым заявлением в суд.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права собственности является одним из способов защиты нарушенных гражданских прав.

Согласно статьям 40, 41 Земельного кодекса Российской Федерации собственники, землепользователи и арендаторы земельных участков имеют право возводить на них объекты недвижимости, включая строительство жилых и нежилых зданий, сооружений.

Статьей 3 Федерального закона от 17.11.1995 №169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" и статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что строительство объектов капитального строительства должно осуществляться при наличии разрешения собственника земельного участка и с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

Для строительства объекта недвижимого имущества необходима совокупность следующих условий: выделение земельного участка для строительства и получение разрешения органа местного самоуправления на такое строительство.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации объект недвижимости, созданный на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданный без получения на это необходимых разрешений является самовольной постройкой, в отношении которой лицо, осуществившее строительство, не приобретает права собственности и не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Поскольку спорный объект недвижимости возведен без получения разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязательным, спорный объект является самовольной постройкой.

Пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

- если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

- если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Следовательно, одним из юридически значимых обстоятельств, подлежащих установлению судами при рассмотрении дел о признании права собственности на самовольные постройки, является наличие у лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведена постройка. Лица, не обладающие одним из указанных в законе прав на земельный участок, не вправе претендовать на обращение возведенной на нем самовольной постройки в свою собственность (определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2014 № 18-КГ14-165).

Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, предоставлен был на праве аренды со сроком до 11.09.2025.

Таким образом, истец не обладает ни одним из указанных в законе прав на земельный участок.

Кроме того, при разрешении споров о признании права собственности на самовольную постройку помимо требований, установленных пунктом 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо учитывать условия договора аренды.

При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Из условий договоров аренды земельного участка, представленных в материалы дела, № 58 от 01.11.2023, видно, что земельный участок предоставлен под строительство многоэтажной жилой застройки; в договоре аренды не оговорено условие о возведении нежилого здания.

Таким образом, земельный участок для строительства спорного объекта истцу в установленном законом порядке не предоставлялся.

На данное обстоятельство также указано в ответе на обращение о вводе в эксплуатацию здания от  01.07.2024 № 01-98/1, которое представлено истцом в материалы дела.

В п. 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 № 143 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения.

Необходимость исследования указанных обстоятельств следует также из п. 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016.

Таким образом, обращаясь с требованиями о признании права собственности на самовольную постройку, истец в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации должен представить суду доказательства обращения за получением разрешения на строительство и ввод объекта в эксплуатацию, наличия бездействия органа местного самоуправления или неправомерного отказа в выдаче разрешения на строительство объекта и ввод объекта в эксплуатацию.


Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам, предусмотренным ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что отсутствуют доказательства того, что истец предпринимал своевременные действенные меры, направленные на получение разрешительной документации, как до начала строительства, так и в период строительства, и, соответственно, доказательства, свидетельствующих о неправомерности отказа уполномоченного органа в выдаче разрешительных документов.

Представленные в материалы дела документы (информация Управления архитектуры от 01.07.2024 № 01-98/1) также подтверждают отсутствие у истца разрешения на строительство.

Отказ органы во вводе в эксплуатацию истцом не обжаловался.

Обратного материалы дела не содержат.

Ст.ст. 51 и 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что за разрешением на строительство на земельном участке и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию застройщик с приложением названных в этих статьях документов должен обращаться в уполномоченный на то федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Кроме того, такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей.

В противном случае удовлетворение требований на основании п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в отношении спорного объекта недвижимости, на строительство которого истцом разрешительная документация в установленном законом порядке не оформлялась, влечет создание упрощенного порядка легализации самовольного строения, применение которого ставило бы добросовестного застройщика, получающего необходимые для строительства документы в установленном порядке, в неравное положение по сравнению с самовольным застройщиком, который не выполнял предусмотренные законом требования.

Помимо прочего, истцом не представлены доказательства того, что спорный объект возведен своими силами и средствами.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, являющееся одним из обязательных условий, соблюдение которых необходимо для признания права собственности лица на самовольную постройку согласно статье 222 Гражданского кодекса РФ, подтверждается, в частности, соответствием возведённого объекта строительным нормам и правилам, а также соблюдением при строительстве правил пожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Лицо, заявляющее о признании права собственности на самовольное строительство, должно подтвердить его безопасность, а также соответствие возведённых построек техническим регламентам, градостроительным, строительным, пожарным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам надлежащими доказательствами.

В рассматриваемом случае истец представил заключение №И-288/2024 строительно-технического исследования об определении соответствия нежилого здания общей площадью: 106,8 кв. м., расположенного на участке с кадастровым номером: 09:10:0070110:5641 строительным, градостроительным, противопожарным и санитарноэпидемиологическим нормам и правилам выполненное ООО «Тезаурус».

Однако, данное обстоятельство не является безусловным основанием для удовлетворения заявленных истцом требований, а должно рассматриваться во взаимосвязи с тем, что самовольная постройка не нарушает права и законные интересы других лиц. 

В рассматриваемом случае, земельный участок был предоставлен для строительства многоэтажной жилой застройки, и возведение на его месте дома бытовых услуг может повлечь нарушение прав и законных интересов неопределенного круга лиц, ожидающих возможность приобретения жилья.

Кроме того, материалы дела не содержат доказательств невозможности строительства жилого дома на указанном участке либо фактов изменения назначения земельного участка в установленном законом порядке.

Истец в своих дополнения на заявление ссылается на то, что нежилое здание - дом бытовых услуг, общей площадью 106, 80 кв.м., является объектом капитального строительства, в соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 года №190-Ф3, градостроительными нормами и правилами. Нежилое здание находится в зоне Ж-2 - зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки.

Согласно ст. 34, 35 Градостроительного кодекса РФ и Согласно ст. 47 Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР, объект исследования располагается в зоне s-2 - зона среднезтажной и многоэтажной жилой застройки. Этажность нежилого здания соответствует нормативному значению этажности.

Для земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, не подлежит установлению, согласно Правилам землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР, процент застройки земельного участка, на котором расположено нежилое здание не превышает предельного значение и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц. а также минимальные отступы от границ земельного участка соответствует предельному нормативному значению.

Согласно Правил землепользования и застройки Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР исследуемый объект расположен в зоне Ж-2 - зона среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки, которая предусматривает размещения на ней земельных участков и объектов капитального строительства и с назначением «бытовое обслуживание».

Нежилое здание (Технический план здания по состоянию на 31.10.2023 г.) - дом бытовых услуг, соответствует требованиям действующего ПЗЗ. Зона расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования, предусматривает «размещения объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки)», согласно Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР, следовательно, нежилое здание соответствует действующим градостроительным нормам и правилам.

Также, истец ссылается на то, что по результатам проведенного исследования, объект исследования - нежилое здание (дом бытовых услуг), расположенное по адресу: <...> з/у 8/1, расположен в зоне Ж-2 - зона средне этажной и многоэтажной жилой застройки, которая предусматривает размещения на ней земельных участков и объектов капитального строительства с основным видом разращённого использования - «Бытовое обслуживание». Зона расположения земельного участка, на котором расположен объект исследования, предусматривает «размещение объектов капитального строительства, предназначенных для оказания населению или организациям бытовых услуг (мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки)», согласно Правил землепользования и застройки Карачаевского городского округа КЧР, что соответствует текущему назначению объекта исследования. Следовательно, объект исследования соответствует действующим градостроительными нормам и правилам.

Однако, указанные доводы не могут быть приняты судом, поскольку они не опровергают факт бездействия истца в части принятия мер по легализации строительства, включая получение необходимых разрешительных документов в установленном порядке.

При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Так как, в материалах дела не содержится доказательств того, что истец своевременно и надлежаще обращался за получением разрешительной документации, суд приходит к выводу, что обществом с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фотон-Инвест» не предпринимались меры по получению разрешительной документации на строительство спорного объекта.

Из п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса РФ следует, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Учитывая совокупность установленных судом обстоятельств дела, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении исковых требовании общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фотон-Инвест» (ОГРН <***>, ИНН <***>) отказать.

Решение Арбитражного суда Карачаево-Черкесской Республики может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционной суд (улица Вокзальная, дом 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, 357600) в течение месяца после принятия решения через Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики (проспект Ленина, дом 9, г. Черкесск, Карачаево-Черкесская Республика, 369000).


Судья                                                                                                                 Т.Л.Хутов