Решение от 15 декабря 2021 г. по делу № А01-193/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ АДЫГЕЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А01-193/2021
г. Майкоп
15 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2021 года

Решение изготовлено в полном объеме 15 декабря 2021 года


Арбитражный суд Республики Адыгея в составе судьи Афашагова М.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шабан Б.Р., рассмотрев материалы дела №А01-193/2021 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Эксимер» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>, 385006, <...>) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязании совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию указанного права, при участии в заседании от:

заявителя – ФИО1 (личность установлена, доверенность в деле),

заинтересованного лица – ФИО2 (личность установлена, доверенность в деле),

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Эксимер» (далее – заявитель, ООО «Эксимер») обратилось в Арбитражный суд Республики Адыгея с заявлением к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (далее – заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязании совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию указанного права.

В обоснование заявленных требований указало, что ООО «Эксимер» более двух лет является арендатором помещений, расположенных по адресу: <...> дом №1, которые в совокупности образуют двухэтажное здание. 12.10.2020г. заявитель обратился в адрес Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с заявлением о намерении воспользоваться правом, предусмотренным Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Однако Комитет письмом №11527 от 05.11.2020г. отказал ООО «Эксимер» в реализации преимущественного права покупки арендуемого здания, поскольку арендуемая и фактическая площадь здания отличаются.

Определением Арбитражного суда Республики Адыгея заявление по настоящему делу принято к производству, судебное заседание по делу отложено до 07.12.2021г.

В судебном заседании открытом 07.12.2021 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) объявлен перерыв до 08.12.2021 до 12 часов 10 минут.

После объявленного перерыва судебное заседание продолжено в том же составе суда, с участием представителей заявителя и заинтересованного лица.

В ходе судебного разбирательства по делу заявитель, в порядке ст.49 АПК РФ уточнил заявленные требования, просил признать незаконным отказ, выраженный в письме Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» №11527 от 05.11.2020г., в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: <...> дом №1, обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью "Эксимер»" путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права общества с ограниченной ответственностью "Эксимер" на выкуп нежилого помещения по адресу: <...> дом №1 (1-й этаж, общей площадью 135,7 кв.м. (в том числе с учетом холла 31,7 кв.м.), кадастровый номер 01:08:0507006:270, 2-й этаж, общей площадью 134,0 кв.м., кадастровый номер 01:08:0507006:272, подвал, общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый номер 01:08:0507006:271), в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", обязать Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» в двухмесячный срок с момента вступления в силу решения обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, в двухнедельный срок с даты принятия отчета об оценке принять решение об условиях приватизации, предусмотрев преимущественное право ООО «Эксимер» на приобретение указанного недвижимого имущества; направить заявителю подписанный проект договора купли-продажи этого имущества по рыночной стоимости за вычетом суммы арендных платежей с даты подачи заявления о реализации преимущественного права арендованного имущества, взыскать с Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» в пользу общества с ограниченной ответственностью "Эксимер" (ИНН: <***>, ОГРН: <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3000 (трех тысяч) рублей.

Согласно части 1 статьи 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Судом приняты уточненные требования и настоящее дело рассмотрено с учетом уточненных требований.

В судебном заседании представитель заявителя настаивала на удовлетворении поданного заявления, суду пояснила, что при заключении договора аренды заявитель не знал, что будет арендовать часть здания. Не арендуемая часть здания площадью 31,7 кв.м. является холлом и фактически используется ООО «Эксимер» наряду с другими частями здания, так кая является связующим звеном между первым и вторым этажом. Также указала, что согласно экспертному заключению №6 от 25.11.2021г., не арендуемое помещение – холл, сформировать и выделить в обособленный объект с отдельным входом не предоставляется возможным, что свидетельствует о том, что данный объект не может эксплуатироваться отдельно от частей здания, которые арендуются заявителем и, соответственно, неразрывно связан с арендуемыми объектами.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления, поскольку площадь арендуемого здания в процессе его эксплуатации не менялась и не знание заявителя о разнице арендуемой и фактической площади здания не порождает правовых оснований для приобретения здания в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ. Выводы экспертного заключения также не дают заявителю правовых оснований утверждать о наличии преимущественного права покупки всего здания, поскольку невозможность выделить не арендуемую часть здания в обособленное помещение не лишает Комитет как собственника имущества использовать права, предусмотренные ст.209 ГК РФ, в отношении этого имущества, к примеру сдавать указанную часть здания в аренду третьим лицам (банкоматы, кофейные автоматы и т.д.).

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает уточненные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Изучением материалов дела установлено, что ООО «Эксимер», для предоставления медицинских услуг, арендует у Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с 2015 года нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> дом №1: кадастровый номер 01:08:0507006:272, этаж:2, площадь 134,0 кв.м., кадастровый номер 01:08:0507006:271, этаж: подвал, площадь 34,3 кв.м. (договора аренды от 01.01.2015г. №11, от 01.02.2020г. №11, от 01.01.2021г. №11); с 2018 года - нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507006:270, этаж:1, площадь 104 кв.м. (договора аренды от 10.10.2018г. №74, от 12.12.2019г. №74, от 10.10.2020г.).

12.10.2020г. ООО «Эксимер» обратилось в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» с заявлением, в котором указало о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки в отношении нежилых помещений, расположенных по адресу: <...> дом №1: с кадастровым номером 01:08:0507006:272 площадью 134,0 кв.м., с кадастровым номером 01:08:0507006:271, площадью 34,3 кв.м. и с кадастровым номером 01:08:0507006:270, площадью 104 кв.м.

Письмом от 05.11.2020г. №11527 Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» разъяснил заявителю, что ООО «Эксимер» арендует часть здания и, что приобретение арендуемых помещений возможно как единого целого, а не части здания, в связи с чем отчуждение части здания не может быть осуществлено.

Не согласившись с полученным ответом, ООО «Эксимер» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии с положениями части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 №159-ФЗ), субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как указано в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134), по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> дом №1, с кадастровым номером 01:08:0507006:270, этаж №1 имеет площадь 135,7 кв.м.

Согласно экспертному заключению №6 от 25.11.2021г., составленному в рамках назначенной судом экспертизы, разница между арендуемой заявителем и общей площадью здания с кадастровым номером 01:08:0507006:270, расположенного по адресу: <...>, составляет 31,7 кв.м., сформировать и выделить не арендуемую часть здания в обособленный объект не предоставляется возможным.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что реализация права на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении нежилого помещения по адресу: <...> дом №1 с кадастровым номером 01:08:0507006:270, возможна только в отношении всей площади нежилого помещения - 135,7 кв.м., но не части здания площадью 104 кв.м.

Таким образом, учитывая правовые положения, изложенные в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134, суд приходит к выводу, что у ООО «Эксимер» отсутствовали правовые основания для приобретения части нежилого помещения площадью 104 кв.м., расположенного в нежилом помещении с кадастровым номером 01:08:0507006:270 площадью 135,7 кв.м.

При этом, в заявлении от 12.10.2020г., поданном в Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп», заявителем указана площадь здания, в отношении которого заявитель намеревался использовать преимущественное право покупки с кадастровым номером 01:08:0507006:270 - 104 кв.м.

В судебном заседании установлено, что заявитель с уточненными требованиями о намерении воспользоваться преимущественным правом покупки в отношении всего здания с кадастровым номером 01:08:0507006:270 площадью 135,7 кв.м. в досудебном порядке к заинтересованному лицу не обращался и отказ в реализации преимущественного права покупки нежилого помещения с кадастровым номером 01:08:0507006:270, этаж №1 площадью 135,7 кв.м. от заинтересованного лица не получал.

В соответствии с ч.2 ст.9 АПК РФ, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

При таких обстоятельствах, суд не находит правовых оснований для признания незаконным отказа в реализации преимущественного права покупки, выраженного в письме Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» от 05.11.2020г. №11527, поскольку указанные в письме положения соответствует правовым нормам, изложенным в Федеральном законе от 22.07.2008 №159-ФЗ и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 №134.

При принятии вышеуказанного решения, суд учитывает то обстоятельство, что оспариваемый заявителем ненормативный правовой акт разъясняет заявителю право на приобретение арендуемых помещений как единого целого, а не части здания и не содержит отказа в реализации преимущественного права покупки здания с кадастровым номером 01:08:0507006:270, этаж №1 площадью 135,7 кв.м.

Рассматривая довод заявителя о неосведомленности относительно фактической площади арендуемого здания, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании, согласно данным, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> дом №1, с кадастровым номером 01:08:0507006:270, этаж №1 площадью 135,7 кв.м. поставлено на кадастровый учет 02.10.2018г.

По условиям договора аренды №74, который был заключен между сторонами 10.10.2018г., то есть после постановки здания на кадастровый учет, заинтересованное лицо передало заявителю во временное владение нежилое помещение с кадастровым номером 01:08:0507006:270 площадью 104 кв.м.

В соответствии с ч.1 ст.65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Данных, свидетельствующих о том, что площадь арендуемого здания на момент передачи его в аренду составляла 104 кв.м., а после передачи здания в аренду была фактически увеличена арендодателем либо арендатором, суду не представлено.

В судебном заседании стороны подтвердили, что площадь спорного помещения, после передачи его в аренду в 2018 году, фактически, за счет производства каких либо улучшений либо реконструкций, не изменялась.

Таким образом, довод заявителя о незнании фактической площади арендуемого здания является несостоятельным, поскольку сведения о площади спорного объекта недвижимости находятся в открытом доступе - в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), заявитель, являясь юридическим лицом и обладая, в соответствии с положениями ст.49 ГК РФ, полной правоспособностью, при необходимой степени разумности и добросовестности имел возможность получить информацию относительно площади арендуемой недвижимости.

Учитывая, что оснований для признания оспариваемого ненормативного правового акта незаконным не имеется, суд приходит к выводу, что требования заявителя о возложении на Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» обязанности по устранению допущенного нарушения прав и законных интересов заявителя путем совершения юридически значимых действий, направленных на реализацию преимущественного права ООО "Эксимер" на выкуп нежилого помещения по адресу: <...> дом №1 (1-й этаж, общей площадью 135,7 кв.м. (в том числе с учетом холла 31,7 кв.м.), кадастровый номер 01:08:0507006:270, 2-й этаж, общей площадью 134,0 кв.м., кадастровый номер 01:08:0507006:272, подвал, общей площадью 34,3 кв.м., кадастровый номер 01:08:0507006:271), в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, а так же обязанности по направлению заявителю подписанный проект договора купли-продажи указанного имущества по рыночной стоимости за вычетом суммы арендных платежей с даты подачи заявления о реализации преимущественного права арендованного имущества, удовлетворению не подлежат,, поскольку указанные требования являются производными и основаны на признании оспариваемого ненормативного правового акта незаконным.

Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2019) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019) суды при рассмотрении требований о возмещении вреда, должны руководствоваться положениями ст. 16, 1069 ГК РФ, предусматривающими возмещение убытков, причиненных гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления или должностных лиц этих органов, в том числе издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, за счет соответственно казны Российской Федерации, казны субъекта Российской Федерации или казны муниципального образования.

В п. 3 Обзора практики рассмотрения арбитражными судами дел о возмещении вреда, причиненного государственными органами, органами местного самоуправления, а также их должностными лицами N 145, утвержденном Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации 31 мая 2011 г., разъяснено, что при рассмотрении дела о возмещении вреда, причиненного вследствие издания правового акта, решения или действия (бездействия) государственного или муниципального органа (должностного лица), незаконность такого акта, решения или действия (бездействия), должна быть установлена судом в порядке, предусмотренном гл. 24 АПК РФ.

Требуя возмещения вреда, истец обязан представить доказательства, обосновывающие противоправность акта, решения или действий (бездействия) органа (должностного лица), которыми истцу причинен вред.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд




РЕШИЛ:

в удовлетворении уточненного заявления общества с ограниченной ответственностью «Эксимер» (ИНН:<***>, ОГРН:<***>, 385006, <...>) к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Город Майкоп» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения и обязании совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию указанного права, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней с даты его принятия, а также в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу, если это решение было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции. Жалоба подается через суд, вынесший решение.


Судья М.А. Афашагов