Решение от 27 октября 2023 г. по делу № А12-7689/2022

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград Дело №А12-7689/2022

Резолютивная часть решения объявлена 20 октября 2023 года

Решение в полном объеме изготовлено 27 октября 2023 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» (ОГРН <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО3 (ОГРНИП 319344300005023, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 319344300008871, ИНН <***>) в лице финансового управляющего ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП 304346028100076, ИНН <***>), ФИО7 в лице финансового управляющего ФИО8, индивидуальному предпринимателю ФИО9 (ОГРНИП 318774600158723, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО10 (ОГРНИП 319344300095829, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО11 (ОГРНИП 318344300114014, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО12 (ОГРНИП 312346113100029, ИНН <***>), конкурсному управляющему ООО «ТЦ Орион» ФИО13, финансовому управляющему ФИО7 ФИО14 с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22, ФИО23, ФИО24, ФИО25, ФИО26

о расторжении договора аренды

при участии в заседании

от департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО27 по доверенности №13 от 15.03.2022г.;

от общества с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» - ФИО28 по доверенности от 23.05.2023;

от индивидуального предпринимателя ФИО11 – ФИО29 по доверенности от 07.06.2023г.;

от индивидуального предпринимателя ФИО12 - ФИО29 по доверенности от 25.09.2020г.;

от иных лиц- не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» (далее – ООО «ТЦ «Орион»), индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ИП ФИО2), индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (далее – ИП ФИО6), ФИО7 (далее – ФИО7), индивидуальному предпринимателю ФИО9 (далее – ИП ФИО9), индивидуальному предпринимателю ФИО10 (далее – ИП ФИО10), индивидуальному предпринимателю ФИО11 (далее – ИП ФИО11), индивидуальному предпринимателю ФИО12 (далее – ИП ФИО12), конкурсному управляющему ООО «ТЦ Орион» ФИО13, финансовому управляющему ФИО7 ФИО14 о расторжении договора аренды от 17.04.2020 №11737 земельного участка с кадастровым №34:34:010045:335, площадью 14281 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Общество с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион», индивидуальные предприниматели ФИО11, ФИО12 требования не признают по мотивам, изложенным в отзыве.

Рассмотрев заявленные исковые требования, исследовал доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

В рассматриваемом случае спорные правоотношения возникли из договора аренды земельного участка с кадастровым номером 34:34:010045:335 для размещения многофункционального комплекса от 17.04.2020 № 11737 со множественностью лиц на стороне арендатора.

К данным правоотношениям подлежат применению положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми определены конкретные способы защиты нарушенного права, а также нормы Земельного кодекса Российской Федерации.

Как следует из существа искового заявления, истцом заявлено требование о расторжении спорного договора аренды земельного участка.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении условий договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом, в силу пунктов 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязанности в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (часть 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В адрес ответчиков департаментом муниципального имущества администрации Волгограда направлено письмо от 10.12.2021 № 27261-оозо о наличии задолженности с требованием ее погашения и расторжении договора аренды от 17.04.2020 № 11737.

На дату подачи иска 28 марта 2022 года ответчики не ответили на предложение о расторжении договора аренды.

По смыслу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Так как часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно названной норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно правовой позиции изложенной в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт наличия задолженности ответчиков по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, и предъявление заявленного требования в разумный срок, руководствуясь статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции признает требование истца о расторжении договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (введен Постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако, непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Вместе с тем в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлены специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В рассматриваемом случае требования истца о расторжении договора аренды земельного участка основываются на факте систематической неуплаты арендной платы.

Факт нарушения существенных условий спорного договора ответчиками в ходе рассмотрения дела не опровергнут, что подтверждает правомерности требования истца о расторжении договора аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплена презумпция добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей. Соблюдая изложенный в части 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации принцип о том, что никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения, апелляционный суд полагает правомерным удовлетворение требования администрации.

В нарушение условий договора обязанность по своевременной уплате арендных платежей ответчиками надлежащим образом не исполнялась.

Право арендодателя расторгнуть договор аренды, в том числе в ходе процедуры банкротства арендатора, может быть реализовано в соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договоров, Закон о банкротстве не содержит запрета на реализацию этого права.

Оснований для предоставления приоритетной защиты должнику по отношению к собственнику имущества законом не предусмотрено.

В соответствии с правовым подходом, сформулированным Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 23.12.2019 N 301-ЭС18-10926 и от 26.02.2016 N 306-КГ15-15500, открытие в отношении должника - арендатора конкурсного производства и те обстоятельства, что право аренды является оборотоспособным активом должника (поскольку находящиеся в публичной собственности земельные участки переданы в аренду на срок, превышающий пять лет), включение данного актива в конкурсную массу и возможность реализации его на торгах в целях удовлетворения требований кредиторов должника, сами по себе автоматически не лишают арендодателя права на досрочное расторжение договора при наличии к тому оснований, установленных иными законами.

Аналогичным образом допускается расторжение договоров аренды земельных участков с собственниками расположенных на них объектов недвижимости.

Иные доводы ответчиков не принимаются судом во внимание, как основанные на ошибочном толковании законодательства, регулирующего спорные правоотношения.

При таких обстоятельствах, требования истца подтверждены материалами дела, не оспорены ответчиками и подлежат удовлетворению.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление департамента муниципального имущества администрации Волгограда удовлетворить.

Расторгнуть заключенный между департаментом муниципального имущества администрации Волгограда и обществом с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион», ФИО2, ФИО4, ФИО6, ФИО7, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 договор аренды от 17.04.2020 №11737 земельного участка с кадастровым №34:34:010045:335, площадью 14281 кв.м., расположенного по адресу: <...>.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТЦ «Орион» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319344300005023, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 (ОГРНИП 319344300008871, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО6 (ОГРНИП 304346028100076, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с ФИО7 в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО9 (ОГРНИП 318774600158723, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО10 (ОГРНИП 319344300095829, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО11 (ОГРНИП 318344300114014, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО12 (ОГРНИП 312346113100029, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 666 руб.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.

Судья С.Г. Пильник