Решение от 11 ноября 2024 г. по делу № А41-51505/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-51505/24
11 ноября 2024 года
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 28 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 11 ноября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Е.В. Самороковской, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания М.В. Шевканом, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Акционерного общества "Финтрастойл" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 06.05.2003, юридический адрес: 142800, <...>, помещ. 6-XI)

к администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 08.11.2017, юридический адрес: 142800, <...>), Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***> ОГРН <***>, дата регистрации 21.12.2004, адрес: 143402, <...>), Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 07.04.2021, юридический адрес: 142800, Россия, Московская обл., Ступино г.о., Ступино г., ФИО1 ул., д. 43А/2)

третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АСКО" (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.05.2007, юридический адрес: 142800, <...>, помещ. 2) в лице конкурсного управляющего ФИО2 (адрес: 119571, <...>)

о признании Договора аренды действующими, о признании права арендатора по Договору от 25.04.2014 № 496., об обязании., о признании права собственности.

при участии в судебном заседании представителей сторон, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Финтрастойл» (далее – истец, АО «Финтрастойл») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Ступино Московской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Комитету по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области (далее – комитет) с требованиями:

1. Признать договор аренды действующим и за Акционерном обществом «ФинТрастОйл» права Арендатора по «Договору № 496 аренды земельного участка» от 25.04.2014 заключенного с ООО «Аско» в отношении земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008.

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о регистрации аренды Акционерное общество «ФинТрастОйл» в отношении земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008 на основании «Договора купли-продажи» от 11 декабря 2023 г, заключенного между ООО «Аско» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и Акционерное общество «ФинТрастОйл».

3. Признать за Акционерное общество «ФинТрастОйл» права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...>».

4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о регистрации аренды Акционерное общество «ФинТрастОйл» в отношении права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...>.

До рассмотрения дела по существу истец уточнил требования и просил:

1. Признать договор аренды заключенным (возобновленным) на неопределенный срок и за Акционерном обществом «ФинТрастОйл» права Арендатора по «Договору № 496 аренды земельного участка» от 25.04.2014 г. заключенного с ООО «Аско» в отношении земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008;

2. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о регистрации аренды Акционерное общество «ФинТрастОйл» в отношении земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008 на основании «Договора купли-продажи» от 11 декабря 2023 г, заключенного между ООО «Аско» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и Акционерное общество «ФинТрастОйл».

Также истец отказался от требований в части признания за Акционерным обществом «ФинТрастОйл» права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...> и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о регистрации аренды Акционерное общество «ФинТрастОйл» в отношении права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...>.

В данной части производство по делу подлежит прекращению.

Уточнение исковых требований принято судом в порядке статьи 49 АПК РФ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в деле участвует общество с ограниченной ответственностью «АСКО» в лице конкурсного управляющего ФИО2.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении.

Представитель администрации возражал против удовлетворения требований.

Представитель третьего лица поддержал позицию истца.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению в части по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между комитетом и ООО «Аско» 25.04.2014 был заключен договор аренды № 496 земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008.

Решением Арбитражного суда Московской области от 25.03.2021 по делу N А41-41959/17 ООО «Аско» признано несостоятельным (банкротом) и открыто в отношении должника конкурсное производство.

Решением кредиторов ООО «Аско» от 22.08.2023 были утверждено «Положение о сроках порядке и условиях продажи имущества ООО «Аско», в отношении реализации права аренды ООО «Аско» на земельный участок, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008, а также права собственности на жилую комнату, площадью 15,9 кв.м, кадастровый номер 50:33:0000000:92170.

Согласно сообщению Конкурсного управляющего Должника «Сообщение о результатах торгов» от 13.12.2023 № 13199010 торги имуществом Должника по лоту «Право аренды земельного участка, общей площадью 8 240 кв. м, кадастровый номер 50:33:0040152:1008, по адресу: МО, Ступинский р-н, г. Ступино, микр-н Центральный и право собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: МО, <...>». признаны несостоявшимися в связи с допуском к участию в торгах единственного участника - АО «ФинТрастОйл», с которым будет заключен договор купли-продажи по начальной цене лота - 10 000 000 рублей.

Согласно Сообщению Конкурсного управляющего Должника «Сведения о заключении договора купли-продажи» от 14.12.2023 № 13207486 с Единственным участником указанных ФИО3 - «ФинТрастОйл» 11.12.2023 заключен Договор купли-продажи в отношении указанного имущества Должника.

АО «Финтрастойл» обратилось в регистрационный орган с заявлением о регистрации договора купли-продажи от 11.12.2023 права аренды по договору от 25.04.2014 № 496.

Согласно Уведомлению о приостановлении государственной регистрации от 19.02.2024, Уведомлению о неустранении причин приостановления государственной регистрации от 12.03.2024, в регистрации договора купли-продажи от 11.12.2023 отказано в связи с наличием арестов и прекращением действия договора аренды от 25.04.2014 № 496.

Полагая, что договор аренды от 25.04.2014 № 496 является действующим, истец обратился в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 и 3 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

Согласно пункту 4 статьи 450.1 ГК РФ сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Как следует из материалов дела, согласно Письму Комитета по управлению Администрации городского округа Ступино Московской области от 30.09.2021 исх. № И9-21/5595, т.е. уже в период Конкурсного производства ООО «Аско» указанный Договор № 496 аренды земельного участка от 25.04.2014 считается продленным на неопределенный срок.

Какого-либо соответствующего закону одностороннего отказа от договора от 25.04.2014 № 496 комитетом не заявлялось.

Согласно пункту 2.1.3 договора от 25.04.2014 № 496 Арендатор имеет право передавать земельный участок (или его часть) в субаренду по договору третьим лицам на срок, не превышающий срок действия настоящего Договора, с получением предварительного письменного согласия Арендодателя.

В соответствии с пунктом 2.1.4 договора от 25.04.2014 № 496 Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам с обязательным предварительным письменным уведомлением Арендодателя о планируемой сделке, и направлением ему зарегистрированного в установленном порядке, экземпляра договора передачи прав и обязанностей по настоящему Договору, по истечении срока Договора аренды возвратить земельный участок Арендодателю в течение 10 (десяти) календарных дней в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению по акту приема-передачи.

Определением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-41959/17, резолютивная часть которого оглашена 09.12.2021, в реестр требований кредиторов ООО «Аско» включены денежные требования на сумму 335 022 682 рубля 98 копеек Администрации.

Положение о сроках порядке и условиях продажи имущества ООО «Аско», в отношении реализации права аренды ООО «Аско» на земельный участок, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008, утверждено 22.08.2023.

Соответственно, Администрация как участник дела о банкротстве Должника знала и не могла не знать о проводимых Должником мероприятиях по реализации указанного имущества, входящего в конкурсную массу Должника, что было подтверждено вступившими в силу судебными актами, в том числе Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2024 по делу № А41-41959/17.

При таких условиях, учитывая, что комитет письмом от 30.09.2021 исх. № И9-21/5595 признал договор от 25.04.2014 № 496 продленным на неопределенный срок, не заявлял одностороннего отказа от договора, а истец и ООО «Аско» заключили договор купли-продажи права аренды публично, суд полагает, что договор аренды является действующим.

Доводы администрации о том, что право аренды не может являться активом должника, позволяющим удовлетворить требования кредиторов, отклоняются.

В статье 131 Закона о банкротстве определено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

В силу статьи 126 (абзаца седьмого пункта 1) Закона о банкротстве, с даты принятия решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства. Исключение составляют текущие платежи и требования о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности.

Данный процессуальный механизм направлен на создание условий равной правовой защиты интересов должника, его контрагентов и кредиторов, чьи притязания затрагивают конкурсную массу, предоставляет им возможность доказать свою позицию в открытом состязательном процессе. По смыслу приведенных норм порядок рассмотрения спора, направленного на прекращение права аренды должника, зависит от того, является ли это право действительным активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Названная правовая позиция изложена в пункте 44 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2018), утвержденного его Президиумом 26.12.2018, а также определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 08.08.2016 N 309-ЭС16-4636, от 08.09.2016 N 305-ЭС18-8136 и от 20.05.2021 N 303-ЭС20-22435.

В соответствии со статьей 22 (пунктом 9) Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора) при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, права арендатора в силу прямого указания закона могут быть переданы иному лицу без согласия арендодателя. Поскольку в отношении ответчика введена процедура конкурсного производства, право аренды (договорная позиция арендатора) является активом должника, который подлежит включению в конкурсную массу и может быть реализован на торгах (определение от 23.09.2020 N 310-ЭС20-12529 Верховного Суда Российской Федерации).

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем пять лет, имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу при условии уведомления арендодателя. Указанное право арендатора не может быть ограничено договором.

Данная правовая позиция изложена в пункте 22 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации N 4 (2021), утвержденного Президиумом 16.02.2022.

Спорный договор от 25.04.2014 № 496, к моменту заключения договора купли-продажи права аренды, был заключен на неопределенный срок, соответственно, в силу правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, является активом, который подлежит реализации для соразмерного удовлетворения требований кредиторов несостоятельного арендатора.

Иные изложенные в отзывах ответчиков доводы не опровергают сделанные судом выводы.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости, и является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Таким образом, удовлетворение искового требования о признании договора действующим будет являться основанием для внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр недвижимости.

В связи с чем, дополнительного решения суда о включении в ЕГРН записи о государственной регистрации права истца в данном случае судом не требуется, требования истца в указанной части не подлежат удовлетворению.

Кроме того, суд отмечает, что уведомления регистрационного органа истцом не оспорены.

С учетом изложенного, исследовав и оценив доказательства в их совокупности, исходя из предмета и оснований заявленных исковых требований, а также из достаточности и взаимной связи всех доказательств в их совокупности, установив обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд находит требования истца в части признания договора действующим подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 150, 151, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Принять отказ Акционерного общества "Финтрастойл" от требований в части признания за Акционерным обществом «ФинТрастОйл» права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...> и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области внести запись о регистрации аренды Акционерное общество «ФинТрастОйл» в отношении права собственности на жилую комнату, площадью 15.9 кв. м., кадастровый номер 50:33:0000000:92170, расположенную по адресу: <...>..

Производство по делу № А41-51505/24 в указанной части прекратить.

Исковые требования удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка от 25.04.2014 № 496 действующим и за Акционерным обществом «ФинТрастОйл» права Арендатора по «Договору № 496 аренды земельного участка» от 25.04.2014 г. заключенного с ООО «Аско» в отношении земельного участка, общей площадью 8 240 кв.м, кадастровый № 50:33:0040152:1008.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с администрации городского округа Ступино Московской области и Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Ступино Московской области в пользу Акционерного общества "Финтрастойл" расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. 00 коп.

Возвратить Акционерному обществу "Финтрастойл" из федерального бюджета сумму уплаченной по платежному поручению от 11.06.2024 № 103 государственной пошлины в размере 8 400 руб. 00 коп.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.



Судья Е.В. Самороковская