Решение от 17 февраля 2020 г. по делу № А56-50306/2019

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50306/2019
17 февраля 2020 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 11 февраля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 февраля 2020 года.


Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Егорова Д.А.,


при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: общество с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" (адрес: Россия 190103, <...>, ОГРН: <***>);

ответчик: Местная Администрация муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (адрес: Россия 188532, пгт Лебяжье, Ленинградская обл Ломоносовский р-н, ш Приморское 68, ОГРН: <***>);

о расторжении договора аренды земельного участка


при участии

- от истца: ФИО2 (представитель по доверенности от 08.04.2019)

- от ответчика: ФИО3 (представитель по доверенности от 09.01.2020)

установил:

общество с ограниченной ответственностью "Центр управления проектами" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2015 № 30/ДА-2015.

Определением суда от 13.05.2019 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

В материалы дела поступило встречное исковое заявление Местной Администрации муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области о расторжении договора аренды земельного участка от 09.11.2015 № 30/ДА-2015, взыскании задолженности в размере 17 144 792,06 руб.

Определением суда от 09.01.2020 встречное исковое заявление возвращено заявителю.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика возражал по основаниям, изложенным в отзыве.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Между Местной администрацией муниципального образования Лебяженское городское поселение муниципального образования Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Центр управления проектами» (Арендатор) заключен Договор аренды земельного участка от 09.11.2015 № 30/ДА-2015 (далее - Договор аренды), согласно которому Арендатору передан (Акт приема-передачи земельного участка от 09.11.2015 года.) во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: Ленинградская обл., Ломоносовский муниципальный район, Лебяженское городское поселение, <...> с кадастровым номером 47:14:1402029:103, площадью 8000 кв.м.

Договор Аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 19.01.2016 за номером 47-47/021-47/021/045/2015-410/1, что подтверждается соответствующими отметками и штампами на договоре.

Пунктом 1.1 Договора аренды предусмотрено следующее:

земельный участок относится к землям населенных пунктов.

разрешенное использование (является окончательным): среднеэтажная жилая застройка.

сведения о частях земельного участка и обременениях: не площади 211 кв.м. установлена охранная зона объектов электросетевого хозяйства; на площади 194 кв.м. установлена охранная зона газораспределительной сети; иные ограничения (обременения) прав, согласно кадастровому паспорту о земельном участке, который является приложением к Договору аренды.

Участок свободен от застройки и не обременен правами третьих лиц (п. 1.2. Договора аренды).

Согласно п. 1.3. Договор действует 10 лет.

Разделом 4 Договора аренды определены размер и условия внесения платы по Договору аренды.

Согласно пп. 3.2.3. Договора аренды Арендатор имеет право использовать Участок в соответствии с разрешенным использованием, условиями предоставления, указанными в п. 1 Договора аренды. Арендатор обязан обеспечить осуществление проектирования и строительства объекта недвижимости на Участке в соответствии с требованиями норм и правил в области градостроительства, проектирования и строительства, действующих на территории Российской Федерации в срок действия Договора аренды.

В Аукционной документации «Аукцион на право заключении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: Ленинградская область, Ломоносовский район, г.п. Лебяжье, ул. Пляжная» было указано, что имеется возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения.

Арендодатель согласовал концепцию застройки многоэтажного жилого дома без замечаний (письмо от 05.09.2016 №1272).

Между тем, при попытке получения Арендатором технических условий на подключение к тепловым сетям был получен отказ (письмо ООО «Промэнерго» исх.№57 от 25.04.2017г.) в связи с недостаточной тепловой мощностью котельной.

Также, был получен отказ (письмо ООО «Инженерно-энергетический комплекс» исх.№551 от 06.04.2017г.) при попытке получения технических условий на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения, в связи с отсутствием технической возможности подключения в заявленных объемах.

Считая, что невозможность получения технических условий на присоединение к сетям исключает возможность эксплуатации объекта жилищного строительства, а также препятствует получению Арендатором градостроительного плана земельного участка, в связи с чем невозможно получение разрешения на строительство, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора.

В соответствии с пунктом 1. подпунктом 1 и абзацем первым подпункта 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством РФ (ч. 1 ст. 46 ЗК РФ).

Согласно ст. 620 ГК РФ. по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в том числе, в следующих случаях:

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Исходя из положений пунктов 2 и 4 статьи 620 ГК РФ следует, что к недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды.

Согласно пункту 1 статьи 611 ГК РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе, потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии с п. 1 ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бысоответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Согласно п. 7.3. Договора аренды, договор моет быть расторгнут по требованию Арендатора в судебном порядке на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством.

Как указывает Истец, после передачи Участка, в процессе эксплуатации Арендатором были выявлены недостатки, полностью препятствующие пользованию Участком, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как следует из аукционной документации, после описательной части указано « Возможность подключения к сетям инженерно-технического обеспечения», при этом в договоре аренды земельного участка от 09.11.2015 № 30/ДА- 2015 не содержится каких либо обязательств Арендодателя по обеспечению подключения к вышеуказанным сетям. Аукционная документация, как и договор аренды не содержат и конкретных показателей объемов подключения.

Также согласно ответам ООО «Промзнерго» исх.№57 от 25.04.2017г. и ООО «Инженерно-энергетический комплекс» исх.№551 от 06.04.2017г. Истцу отказано в подключении в запрашиваемых объемах, то есть данные отказы не означают полную невозможность подключения, а лишь свидетельствуют о том, что запросы Истца превышают возможность сетей.

Как следует из договора аренды земель от 09.11.2015 № 30/ДА-2015 земельный участок имеет обременения:

- на площади 211 кв.м, установлена охранная зона объектов электросетевого хозяйства;

- на площади 194 кв.м. установлена охранная зона газораспределительной сети.

В соответствии с частью 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований или возражений.

Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу о недоказанности истцом несоответствия земельного участка характеристикам, указанным в документации по организации торгов.

Таким образом, договор по заявленному основанию расторжению не подлежит.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, расходы по государственной пошлине остаются на истце.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд решил:

В иске отказать.


Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья Егорова Д.А.