Решение от 26 августа 2022 г. по делу № А74-4090/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е



26 августа 2022 года Дело № А74-4090/2022


Резолютивная часть решения объявлена 23 августа 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 26 августа 2022 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи А.А. Федулкиной при ведении протокола секретарем ФИО1 рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «ТрансАгро» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании 10 540 000 руб., о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества

и встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансАгро»

о государственной регистрации перехода права собственности


при участии в судебном заседании представителей: истца – директора ФИО2, ответчика - ФИО3 по доверенности от 20.05.2022,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «ТрансАгро» обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» о взыскании 10 540 000 руб., в том числе 10 000 000 руб. долга по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 №22/12/21-Ф, 540 000 руб. процентов за период с 24.02.2022 по 18.04.2022, о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 №22/12/21-Ф.

Определением арбитражного суда от 21.06.2022 принято встречное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Бионт» о проведении государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Бионт» к ООО «Трансагро» на земельный участок с кадастровый номер: 19:06:081003:78, находящийся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, 0,6 км. юго-восточнее окраины д. Новокурск, на здание с кадастровым номером 19:06:081003:81, находящееся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, 0, 6 км. юго-восточнее окраины д. Новокурск.

Представитель истца поддержал первоначальные исковые требования в полном объеме, во встречном иске просил отказать, указал, что ответчиком не были своевременно поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности, также ответчик ввел в заблуждение истца в части характеристик земельного участка, а также в отношении объектов некапитального строительства, кроме того после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 №22/12/21-Ф ответчик заключил договор купли-продажи в отношении спорного имущества с ООО «ХакасАгро».

Представитель ответчика в первоначальном иске просил отказать, встречный иск поддержал, пояснил, что основания для расторжения договора отсутствуют, обязательства по договору от 22.12.2021 №22/12/21-Ф исполнялись продавцом добросовестно и своевременно, кроме того на момент заключения договора купли-продажи с истцом, договор с ООО «ХакасАгро» был расторгнут.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между ООО «ТрансАгро» (покупатель) и ООО ПКФ «Бионт» (продавец) заключён договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 № 22/12/21-Ф, согласно которому продавец передает, а покупатель принимает в собственность:

- земельный участок из земель населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, площадью 170 040 кв.м., находящийся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, в 0,6 км. юго-восточнее окраины д. Новокурск, кадастровый номер19:06:081003:78, для использования в целях (разрешенное использование) - для ведения животноводства;

- здание, назначение-нежилое, площадью 6 738, 3 кв.м., количество этаже: 1, находящееся по адресу: Республика Хакасия, р-н Бейский, в 0,6 км юго-восточнее окраины д. Новокурск, кадастровый номер 19:06:081003:81. (пункт 1.1. договора).

В силу пункта 1.5. договора продавец обязан в десятидневный сок с даты получения полной оплаты стоимости имущества передать покупателю указанное в п1.1. настоящего договора имущество по акту приема-передачи, который является неотъемлемой частью настоящего договора, подписанному уполномоченными представителями сторон.

Расчет по договору производится до 15.02.2022 (пункт 2.2. договора).

В силу пункта 2.4. договора продавец несет все расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора.

В соответствии с пунктом 3.3.договра продавец в срок не позднее 5 рабочих дней, с даты получения полной оплаты стоимости имущества, обязан подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, а покупатель обязуется оказать продавцу необходимое содействие в сборе документов, необходимых для государственной регистрации.

В случае отказа продавца от исполнения настоящего договора, продавец обязуется возвратить покупателю все выплаченные ранее покупателем суммы, а также оплатить штраф в размере 10% от стоимости имущества (пункт 4.2. договора).

В силу пункта 4.3. договора в случае нарушения продавцом сока передачи настоящего договора на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество (а равно уклонение от передачи) предусмотренного п.3.3 настоящего договора, продавец обязан уплатить покупателю пеню в размере 0,1 % от договорной стоимости имущества за каждый день просрочки.

Платежным поручением от 15.02.2022 № 33 истец произвел оплату по договору в полном объеме.

Письмом от 24.02.2022 ответчик уведомил истца, что соблюдение условий пункта 3.3. договора не представляется возможным, поскольку отсутствуют оригиналы договора с синими печатями для подачи на государственную регистрацию сделки.

Согласно акту приема-передачи недвижимого имущества 04.03.2022 ответчик передал истцу следующее имущество: - земельный участок из земель населенных пунктов, земли сельскохозяйственного назначения, площадью 170 040 кв.м., находящийся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, в 0,6 км. юго-восточнее окраины д. Новокурск, кадастровый номер19:06:081003:78, для использования в целях (разрешенное использование) - для ведения животноводства; - здание, назначение-нежилое, площадью 6 738, 3 кв.м., количество этаже: 1, находящееся по адресу: Республика Хакасия, р-н Бейский, в 0,6 км юго-восточнее окраины д. Новокурск, кадастровый номер 19:06:081003:81.

23.03.2022 ответчик направил документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, что подтверждается описью документов от 23.03.2022.

Письмом от 18.04.2022 истец указал ответчику о необходимости предоставления копии описи документов, принятых в Росреестр для оказания государственных услуг по переходу права собственности.

Письмом от 20.04.2022 истец сообщил ответчику о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 № 22/12/21-Ф.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.05.2022 государственная регистрация приостановлена, поскольку покупатель ООО «ТрансАгро» не обратился за государственной регистрацией.

Оценив представленные доказательства в их совокупности в соответствии со статьёй 71 АПК РФ, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из толкования статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что вопрос о заключенности договора находится во взаимосвязи с исполнением договора его сторонами. Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным (пункт 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»). Требования к существенным условиям договоров устанавливаются законодателем с целью недопущения неопределенности в правоотношениях сторон и для предупреждения разногласий относительно исполнения договора. Однако если одна сторона договора совершает действия по исполнению договора, а другая сторона - принимает их без каких-либо возражений, то неопределенность в отношении содержания договоренностей сторон отсутствует.

Как следует из материалов дела, между истцом и ответчиком возникли правоотношения из договора купли-продажи купли - продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 № 22/12/21-Ф, которые регулируются главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Исследовав и оценив представленный в материалы дела договор купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 № 22/12/21-Ф, арбитражный суд приходит к выводу, что на момент заключения договора сторонами достигнуты соглашения по всем существенным условиям.

Передача земельного участка подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества 04.03.2022. Платежным поручением от 15.02.2022 № 33 ООО «ТрансАгро» произвело оплату по договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 № 22/12/21-Ф в полном объеме.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для расторжения договора (Определение Верховного Суда РФ от 03.04.2001 N 18-В01-12).

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 460 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

Правила, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи, соответственно применяются и в том случае, когда в отношении товара к моменту его передачи покупателю имелись притязания третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Довод истца, что после подписания договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.12.2021 №22/12/21-Ф ответчик заключил договор купли-продажи в отношении спорного имущества с ООО «ХакасАгро» подлежит отклонению, как не соответствующий материалам дела.

В материалы дела представлен договор купли-продажи, заключенный между ООО ПКФ «Бионт» и ООО «ХакасАгро» 10.11.2021, соглашение о расторжении договора купли-продажи от 10.12.2021, таким образом, договор купли-продажи от 10.11.2021 прекратил свое действие до момента заключения договора между истцом и ответчиком.

Таким образом, расторгнутый договор купли-продажи от 10.11.2021 не затрагивает права истца.

Согласно пункту 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В силу названной нормы для возникновения у покупателя права требовать расторжения договора необходимо, чтобы сведения о земельном участке носили заведомо ложный характер и намеренно предоставлялись продавцом с целью ввести покупателя в заблуждение относительно существующих обременений и ограничений в пользовании земельного участка.

Кроме того, ложная информация должна быть значимой для покупателя, который, если бы сведения не были искажены, не принял бы решения о приобретении земельного участка.

Доказательств того, что продавцом были представлены заведомо ложные сведения о земельном участке, суду не представлено, при этом, покупатель акт приема-передачи подписал с указанием на отсутствие каких-либо претензий по количественным и качественным характеристикам имущества.

В силу положений частей 2 и 7 статьи 1, части 2 статьи 7 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сведения о характеристиках земельного участка вносятся в Единый государственный реестр недвижимости (кадастр недвижимости) в процедуре государственного кадастрового учета.

Каких-либо доказательств изменения характеристик спорного земельного участка в материалы дела не представлено. Таким образом, истец не вправе ссылаться на то обстоятельство, что ответчик ввел в заблуждение истца в части характеристик земельного участка. Ссылка истца на то, что он не мог оценить размер земельного участка, и был введен в заблуждение продавцом, который пояснил, что участок огорожен забором, а фактически забор находится за пределами проданного земельного участка, не может являться основанием к расторжению договора. Забор не является предметом сделки, не назван в договоре купли-продажи как улучшение земельного участка. Также не названы в договоре какие-либо некапитальные строения.

Довод истца о том, что ответчиком не были своевременно поданы документы на государственную регистрацию перехода права собственности, подлежат отклонению в силу следующего.

В соответствии с пунктом 3.3.договра продавец в срок не позднее 5 рабочих дней, с даты получения полной оплаты стоимости имущества, обязан подать документы на государственную регистрацию перехода права собственности на имущество, а покупатель обязуется оказать продавцу необходимое содействие в сборе документов, необходимых для государственной регистрации.

Платежным поручением от 15.02.2022 № 33 истец произвел оплату по договору в полном объеме. Письмом от 24.02.2022 ответчик уведомил истца, что соблюдение условий пункта 3.3. договора не представляется возможным, поскольку отсутствуют оригиналы договора с синими печатями для подачи на государственную регистрацию сделки.

После получения необходимых документов (22.03.2022) от истца, ответчик 23.03.2022 направил документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на имущество, что подтверждается описью документов от 23.03.2022.

Таким образом, несвоевременная подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности была вызвана именно не своевременным предоставлением необходимых документов истцом.

Уведомлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 19.05.2022 сообщено, о приостановлении регистрации перехода права собственности, в связи с тем, что ООО «ТрансАгро» не представлено заявления на регистрацию права собственности, а также в связи с неоплатой государственной пошлины. Государственная пошлина впоследствии отплачена продавцом, однако необходимое заявление от покупателя не поступило.

Рассмотрев представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд установил, что в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства существенного нарушения договора со стороны ответчика, равно как не представлено доказательств наличия иных оснований для расторжения сделки.

На основании вышеизложенного, первоначальный иск удовлетворению не подлежит.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 8.1 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. По общему правилу право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (статья 223 ГК РФ).

Так, пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю, следовательно, право собственности у покупателя возникает с момента такой регистрации.

Пунктами 3, 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218-ФЗ) определено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. Основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки (подпункт 2 пункта 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ).

Государственная регистрация прав осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (подпункт 3 пункта 3 статьи 15 названного Закона).

Пунктом 3 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Вопросы применения указанных норм права разъяснены в пунктах 60 - 62 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», согласно которым в случаях, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности.

Как усматривается из материалов, спорное имущество передано истцу по акту приема передачи от 04.03.2022, который платежным поручением от 15.02.2022 № 33 перечислил ответчику его стоимость, обусловленную заключенным между сторонами договором купли-продажи. Необращение покупателя с заявлением для государственной регистрации права, а также подача настоящего иска в совокупности подтверждают уклонение ООО«ТрансАгро» от государственной регистрации

Принимая во внимание безосновательное уклонение истца от последующей регистрации перехода права собственности на спорную недвижимость арбитражный суд , в целях создания правовой определенности предмета сделки признал обоснованными требования общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, по результатам рассмотрения спора, в первоначальном иске следует отказать, встречный иск удовлетворить.

Государственная пошлина по первоначальному иску составила 75 700 руб., уплачена истцом в полном объеме платежным поручением от 28.04.2022 №100, в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Государственная пошлина по встречному иску составила 6 000 руб., уплачена ответчиком в полном объеме платежным поручением от 03.06.2022 № 205. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца и подлежат взысканию в пользу ответчика.

Руководствуясь статьями 169-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать

2. Встречный иск удовлетворить: зарегистрировать переход права собственности от общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» к обществу с ограниченной ответственностью «ТрансАгро» на земельный участок кадастровый №19:06:081003:78, на здание кадастровый № 19:06:081003:81, находящиеся по адресу: Республика Хакасия, Бейский район, 0, 6 км. юго-восточнее окраины д. Новокурск.

3. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ТрансАгро» в пользу общества с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма «Бионт» 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по государственной пошлине.



На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в месячный срок с момента его принятия.

Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.



СудьяФедулкина А. А.