Решение от 23 октября 2018 г. по делу № А32-21359/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32; тел. 8(861)293-81-03

Сайт: http://krasnodar.arbitr.ru/

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-21359/2018
г. Краснодар
23 октября 2018 года
Резолютивная часть решения принята 23.10.2018

Полный текст решения изготовлен 23.10.2018.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации муниципального образования Новопокровский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353020, Краснодарский край, Новопокровский район, ст. Новопокровская, ул. Ленина, 133 (далее – истец, ответчик по встречному иску администрация)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304234428700012, ИНН <***>), п. Кубанский (далее – ответчик, истец по встречному иску, ФИО2, глава КФХ)

о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.08.2017 по 31.03.2018 в размере 474 161,76 рублей, пени за период с 11.10.2017 по 16.04.2018 в сумме 11 175,01 рублей;

о расторжении договора аренды земельного участка от 10.08.2017 № 2200003064

по встречному исковому заявлению

главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304234428700012, ИНН <***>), п. Кубанский

к администрации муниципального образования Новопокровский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 353020, Краснодарский край, Новопокровский район, ст. Новопокровская, ул. Ленина, 133

об установлении размера арендной платы

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель, по доверенности

от ответчика: ФИО2 – представитель, по доверенности

УСТАНОВИЛ:

Администрация обратилась в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определение суда от 24.07.2018), согласно которого просит взыскать с глав КФХ задолженность по арендной плате за период с 10.08.2017 по 30.06.2018 в размере 679 569,93 рублей, пени за период с 11.10.2017 по 23.04.2018 в сумме 16 804,36 рублей; расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.08.2017 № 2200003064.

Определением суда от 24.07.2018 в одно производство объединены дела №А32-21359/2018 и №А32-22666/2018, с присвоением объединенному делу номера - №А32-21359/2018.

Так, предметом рассмотрения дела №А32-22666/2018 являются исковые требования ФИО2 предъявленные администрации о признании установленной арендной платы земельного участка.

Ответчик заявил ходатайство об отложении судебного заседания, в связи в проведением проверки органами прокуратуры.

Ходатайство судом рассмотрено и отклонено ввиду отсутствия процессуальной необходимости.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, в соответствии с протоколом результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка 09.08.2017 № 2-3-2017-сх, между администрацией (арендодатель) и главой КФХ (арендатор) заключен договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения от 10.08.2017 № 2200003064 (далее – договор). В силу пункта 1.1 договора арендодатель предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях настоящего договора земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу (имеющиеся адресные ориентиры): Краснодарский край, Новопокровский район Кубанское сельское поселение, в границах ПСК «Кубанский», секция 10, контур 26, площадью 358 978 кв. м, с кадастровым номером 23:22:0601005:208, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Согласно пункта 7.2 договора договор действует в течение 15 лет с 10.08.2017 по 09.08.2032 (включительно). Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 18.08.2017, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Пунктом 2.1 договора установлено, что расчет размера арендной платы определен на основании протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-3-2017-сх, составляет 964 274,52 рублей. Сумма задатка, перечисленная арендатором для участия в торгах на право заключения договора аренды земельного участка, зачисляется в счет арендной платы по договору. В соответствии с пунктом 2.2 договора размер ежегодной арендной платы за участок определяется по результатам аукциона, при этом арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, арендная плата за земельный участок пересматривается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующим соответствующие правоотношения, а также в связи с внесением в него дополнениями и изменениями. Пунктом 2.3 договора установлено, что арендная плат, подлежащая уплате, исчисляется со дня передачи участка за каждый день использования и вносится арендатором после государственной регистрации договора аренды земельного участка ежеквартально, не позднее 10 апреля за I квартал, 10 июля за II квартал, 10 октября за III квартал, 10 декабря за IV квартал.

За нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ключевой ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки платежа, включая день оплаты (пункт 5.2 договора).

Администрация, указывая на то, что общество свои обязательства по оплате арендных платежей не исполняет, обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая во внимание имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к выводу о том правоотношения сторон являются обязательствами аренды, в связи, с чем подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 части 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, раздела 3 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации, а также условиями заключенного договора.

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В силу статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно положениям статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В соответствии с частью 6 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, выигравшее торги, и организатор торгов подписывают в день проведения аукциона протокол о результатах торгов, который имеет силу договора. Участники аукциона свободны в своем праве, а соответственно могут участвовать в торгах на предложенных условиях, либо не принимать в них участие.

Следовательно, заключая договор аренды земельного участка на торгах, участник торгов выражает свою волю на заключение договора аренды на предложенных условиях.

Так, в соответствии подпунктом 5 пункта 2 постановления администрации муниципального образования Новопокровской район от 05.07.2017 № 399 «О проведении торгов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков» победителем аукциона признается участник, предложивший наиболее высокий размер арендной платы за земельный участок.

В информационном сообщении, размещенном на сайте http://torgi.ru указано, что предметом торгов является ежегодная арендная плата.

Как указано, выше размер арендной платы определен на основании протокола результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-3-2017-сх, составляет 964 274,52 рублей.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73), арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах в зависимости от рыночных цен.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 № 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах. Изменение размера арендной платы осуществляется в сроки и в порядке, предусмотренные условиями договора.

Следовательно, приняв участие в конкурсе, подписав договор аренды в качестве победителя конкурса в вышеуказанной редакции, арендатор принял на себя обязательство оплачивать арендные платежи в согласованном размере (статьи 309 и 421 Гражданским кодексом Российской Федерации).

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный расчет администрации арендной платы за спорный земельный участок является методологически верным.

В связи с тем, исковые требования администрации о взыскании задолженности по арендной плате за период с 10.08.2017 по 30.06.2018 подлежат удовлетворение в размере 679 569,93 рублей.

При этом, суд отмечает, что пункт 2.2 договора аренды изложен сторонами двусмысленно.

Как указано, выше соответствии с пунктом 2.2 договора размер ежегодной арендной платы за участок определяется по результатам аукциона, при этом арендная плата ежегодно изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, арендная плата за земельный участок пересматривается в одностороннем порядке арендодателем в соответствии с законодательством Российской Федерации и Краснодарского края, регулирующим соответствующие правоотношения, а также в связи с внесением в него дополнениями и изменениями.

Однако, толкование пункта 2.2 договора, как прямо предусматривающего начисление арендной платы за земельный участок, начиная с 2018 года, в соответствии с Постановлением главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 21.03.2016 № 121 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление № 121), не повлияет на решение суда в указанной части по следующим основаниям.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации о свободе договора условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Императивный запрет на одностороннее изменение арендной платы по договорам аренды земельного участка не установлен ни Гражданским кодексом Российской Федерации, ни Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 20 Постановление № 73, если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.08.2017 по делу № А38-8526/2015.

Таким образом, размер арендной платы за период с 10.08.2017 по 31.12.2017 составляет 964 274,52 рублей (в соответствии протоколом результатов аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 09.08.2017 № 2-3-2017-сх), за период с 01.01.2018 по 30.06.2018 – 50 487,46 рублей (4 894 794,26 рублей (кадастровая стоимость) х 2% (ставка арендной платы) х 4% (коэффициент инфляции на 2018 год) / 365 дней (в год) х 181 дней (период)).

Ответчиком внесен задаток в размере 97 895,89 рублей, произведены платежи на сумму 25 000,00 рублей (02.02.3018), 20 000,00 рублей (15.05.2018), 15 000,00 рублей (25.05.2018).

Поскольку, при применении указанной методики расчета арендной платы задолженность ответчика перед истцом составила бы 908 190,35 рублей, удовлетворение в любом случае подлежали исковые требования в сумме 679 569,93 рублей.

Также истцом заявлено требование о взыскании пени за период с 11.10.2017 по 23.04.2018 в сумме 16 804,36 рублей.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 5.2 договора аренды за нарушение сроков внесения арендной платы, установленных договором, арендатору начисляется пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.

В связи с тем, что ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей, исковые требования истца о взыскании пени за период с 11.10.2017 по 23.04.2018 в сумме 16 804,36 рублей подлежат удовлетворению.

Администрацией также заявлено о расторжении договора аренды.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя договор в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.

В соответствии с положениями статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки.

В пункте 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, предусмотренным гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, необходимость соблюдения претензионного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора как специальная предпосылка возникновения права на предъявление иска в суд предусмотрена непосредственно нормами действующего законодательства. Следовательно, данное требование подлежит обязательному соблюдению при разрешении соответствующих споров.

В качестве доказательства соблюдения администрацией досудебного порядка по требованию о расторжении договора аренды, истец представил в материалы дела претензию № 05-20/588, направленную ответчику 16.05.2018. Истец указал на то, что в случае отказа, либо невыполнения требований, изложенных в претензии в указанный срок, администрация будет вынуждена обратиться в суд с требование о расторжении договора и взыскании образовавшейся задолженности.

Согласно информации, размещенной на официальном сайте ФГУП «Почта России», указанное почтовое отправление вручено ответчику 26.05.2018.

Таким образом, суд приходит к выводу, что администрацией претензионный порядок по требованию о расторжении договора аренды соблюден.

Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации допускается досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором.

В пункте 23 Постановления № 73 разъяснено, что согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Судом в рамках настоящего дела установлено нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы более чем двух раз подряд, что является существенным нарушением главой КФХ условий договора аренды.

На основании изложенного суда приходит к выводу, что исковые требования администрации о расторжении договора аренды от 10.08.2017 № 2200003064 подлежат удовлетворению.

При рассмотрении первоначальных исковых требований судом отклонен довод ответчика о том, что со стороны арендодателя отсутствовало встречное исполнение обязательств в части обеспечения арендатору возможности владения и пользования земельным участком, в виду отсутствия соответствующих доказательств. Так, уведомление от 02.08.2018, составленное ФИО4 не отвечающее критериям относимости и достаточности доказательств, поскольку данный документ не подтвержден доказательствами, предусмотренными законом, следовательно, не является допустимым. В материалы дела не представлены акты осмотра земельного участка, составленные после заключения договора, с участием представителей администрации, обращения арендатора к арендодателю, с указанием на то, что земельный участок не представляется возможным использовать.

При рассмотрении встречного искового заявления ФИО2 суд руководствовался следующим.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации судебная защита осуществляется способами, прямо предусмотренными законом, то есть способ защиты не может быть произвольным.

Соответственно арендатору, который не согласен с размером арендной платы, отраженном в договоре, доступны следующие способы юридического реагирования: арендатор может не платить арендную плату в размере необоснованного (по его мнению) превышения и впоследствии возражать против иска администрации о взыскании задолженности доводом о нарушении методики расчета арендной платы; арендатор, уплативший арендную плату согласно условиям договора, может заявить кондикционный иск, указав, что нарушение методики расчета привело к неосновательному обогащению муниципального образования в части уже уплаченного истцом; арендатор может заявить о недействительности договорного условия о размере арендной платы; арендатор может заявить иск об изменении договора в целях обеспечения правовой определенности.

Однако, в связи с тем, что в рамках настоящего дела судом расторгнут договор аренды земельного участка от 10.08.2017 № 2200003064 установление размера арендной платы не приведет к восстановлению права истца по встречному исковому заявлению. Кроме того, в рамках настоящего дела при рассмотрении исковых требований о взыскании задолженности по адресной плате судом дана оценка порядку начисления арендной платы.

На основании изложенного исковые требования ФИО2 не подлежат удовлетворению.

В материалы дела представлена справка № 4842980, согласно которого ФИО2 является инвалидом второй группы, в связи, с чем на основании подпункта 2 пункта 2 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации она освобождена от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 41, 70, 71, 110, 121, 123, 137, 156, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

По первоначальному исковому заявлению.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ОГРНИП 304234428700012, ИНН <***>), п. Кубанский в пользу администрации муниципального образования Новопокровский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), ст. Новопокровская, 679 569,93 рублей, из них задолженности по арендной плате за период с 10.08.2017 по 31.03.2018 в размере 474 161,76 рублей, пени за период с 11.10.2017 по 16.04.2018 в сумме 11 175,01 рублей.

Расторгнуть договор аренды земельного участка от 10.08.2017 № 2200003064.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

По встречному исковому заявлению.

В удовлетворении исковых требований отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья

О.С. Левченко