Решение от 24 сентября 2018 г. по делу № А11-754/2018

г. Владимир Дело № А11-754/2018

"24" сентября 2018 года


Резолютивная часть решения объявлена 27.08.2018.


Решение в полном объеме изготовлено 24.09.2018.


Арбитражный суд Владимирской области в составе судьи Белова А.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску

федерального государственного казенного учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации (115035, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

к обществу с ограниченной ответственностью "Форест" (601010, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство обороны Российской Федерации (119019, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договоров аренды, об обязании освободить помещения и взыскании 2 390 619 руб. 44 коп.,

при участии:

от истца – не явились,

от ответчика – ФИО2, директора (выписка из единого государственного реестра юридических лиц),

от третьего лица – не явились.

установил:

истец, федеральное государственное казенное учреждение "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Москва (далее – ФГКУ "Центральное ТУИО") , обратился в Арбитражный суд Владимирской области с иском к ответчику, обществу с ограниченной ответственностью "Форест", д. Дубки Киржачского района Владимирской области (далее – ООО "Форест"), с требованиями:

- о расторжении договоров аренды от 16.02.2007 № 8, № 9;

- об обязании освободить нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в здании, являющемся памятником истории и культуры в/ч 62843: общая площадь 150 кв.м. для использования под офис, общая площадь 300 кв. м. для использования под уставную деятельность и передать по акту приема-передачи высвобожденные объекты недвижимого имущества;

- о взыскании задолженности в сумме 389 400 руб. 60 коп. по договорам 16.02.2007 № 8, № 9, пени в сумме 2 001 238 руб. 84 коп.

Определением арбитражного суда от 06.06.2018 в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство обороны Российской Федерации, г. Москва.

Ответчик в отзыве от 13.03.2018 без номера на исковое заявление указал на оплату основного долга за период с 01.09.2014 по 28.02.2018 в полном объеме (чеки-ордера от 05.03.2018, от 12.03.2018 на общую сумму 476 380 руб.). На основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации просил уменьшить размер пеней ввиду их явного несоответствия последствиям нарушения обязательства; отказать во взыскании пеней в сумме 2 001 238 руб. 84 коп.

Истец в письменных пояснениях от 09.04.2108 № 141/1юр/565 подтвердил факт оплаты основного долга, однако изменять размер исковых требований в этой части отказался. На удовлетворении требований в остальной части истец также настаивал.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, письменный отзыв на исковое заявление не представило.

Рассмотрев в судебном заседании материалы дела, арбитражный суд установил следующее.

16.02.2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Теруправлением), 192 квартирно-эксплуатационной частью района (балансодержателем), совместно именуемыми арендодателями и ООО "Форест" (арендатором) был заключен договор № 8 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно пункту 1.1. которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации - нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в/ч 62843 для использования под офис.

Общая площадь передаваемых в аренду помещений – 12, 7 кв. м.

Настоящий договор действует до 18.03.2007. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 20.03.2006 и до вступления в силу настоящего договора (пункты, 2.1., 2.2., 2.3. договора).

Согласно пункту 4.1. договора при его подписании за указанные в пункте 1.1. помещения арендная плата устанавливается в сумме 5688 руб. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 474 руб.

Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату в федеральный бюджет на расчетный счет, указанный в приложении № 6, не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.2. договора).

Соглашением без даты и номера об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 8 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 8: площадь арендуемых помещений увеличена на 334 кв. м. и составила 346, 7 кв. м.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 167 220 руб., сумма ежемесячной арендной платы – 13 935 руб.

Соглашение вступило в силу с 01.03.2007 и действует до 18.03.2008.

Соглашением от 03.10.2007 № 2 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 8 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 8: площадь арендуемых помещений уменьшена на 334 кв. м. и составила 12, 7 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения срок действия договора установлен до 01.01.2019.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 6132 руб., сумма ежемесячной арендной платы – 511 руб.

Соглашение вступило в силу с 01.04.2007 и действует до 01.01.2019.

Арендуемое имущество было передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО "Форест" по передаточному акту от 01.01.2009.

Также 16.02.2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Владимирской области (Теруправлением), 192 квартирно-эксплуатационной частью района (балансодержателем), совместно именуемыми арендодателями и ООО "Форест" (арендатором) был заключен договор № 9 аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно пункту 1.1. которому арендодатели передают, а арендатор принимает во временное пользование государственное недвижимое имущество, находящееся в собственности Российской Федерации - нежилые помещения, расположенные по адресу: Владимирская область, Киржачский район, п/о Дубки, в/ч 62843 для использования под производство.

Общая площадь передаваемых в аренду помещений – 15, 8 кв. м.

Настоящий договор действует до 18.03.2007. Договор вступает в силу с момента его подписания сторонами. Условия настоящего договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами с 20.03.2006 и до вступления в силу настоящего договора (пункты, 2.1., 2.2., 2.3. договора).

Согласно пункту 4.1. договора при его подписании за указанные в пункте 1.1. помещения арендная плата устанавливается в сумме 6132 руб. в год. Сумма ежемесячной арендной платы составляет 511 руб.

Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату в федеральный бюджет на расчетный счет, указанный в приложении № 6, не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 4.2. договора).

Указанное в договоре нежилое помещение передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО "Форест" по передаточному акту от 20.03.2006.

Соглашением без даты и номера об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений увеличена на 815, 4 кв. м. и составила 831, 2 кв. м.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 299 232 руб., сумма ежемесячной арендной платы – 24 936 руб.

Соглашение вступило в силу с 01.03.2007 и действует до 18.03.2008.

Соглашением от 03.10.2007 № 2 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений уменьшена на 815, 4 кв. м. и составила 15, 8 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения срок действия договора установлен до 01.01.2019.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 5688 руб., сумма ежемесячной арендной платы – 474 руб.

Соглашение вступило в силу с 01.04.2007 и действует до 01.01.2019.

Соглашением от 01.01.2009 № 3 об изменении и дополнении договора аренды от 16.02.2007 № 9 внесены изменения в пункт 1.1. договора от 16.02.2007 № 9: площадь арендуемых помещений увеличена на 284, 2 кв. м. и составила 300 кв. м.

В соответствии с пунктом 4.1. договора в редакции данного дополнительного соглашения размер арендной платы в год составил 108 000 руб., сумма ежемесячной арендной платы – 9000 руб.

Соглашение вступило в силу с 01.01.2009 и действует до 01.01.2019.

Арендуемое имущество было передано 192 квартирно-эксплуатационной частью ООО "Форест" по передаточному акту от 01.01.2009.

Дополнительным соглашением от 08.06.2012 № 141/3/АИД-2010 к договору аренды федерального недвижимого имущества от 16.02.2007 № 9 пункт 4.1. договора был изменен сумма ежемесячной арендной платы без учета НДС за указанный в пункте 1.1. договора объект составила 11 666 руб. 70 коп.

В соответствии с приказом Министра обороны Российской Федерации от 17.12.2010 № 1872 "О реорганизации федеральных государственных учреждений Министерства обороны Российской Федерации" объекты федерального недвижимого имущества, являющиеся предметом по вышеуказанным договорам, переданы на балансовый учет ФГКУ "Центральное ТУИО".

В порядке универсального правопреемства права и обязанности арендодателя перешли к Министерству обороны Российской Федерации от имени которого выступает ФГКУ "Центральное ТУИО".

В письме от 03.11.2017 № 141/1/7/4558-иск ФГКУ "Центральное ТУИО" указало на наличие у ООО "Форест" задолженности по арендной плате по договорам от 16.02.2007 №№ 8, 9 по состоянию на 31.08.2017 в суммах 940 490 руб. 67 коп. и 1 450 128 руб. 77 коп. (включая пени) соответственно.

Предложило уплатить задолженность, оставляя за собой право на расторжение договоров и выселение из занимаемых помещений.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Арбитражный суд считает иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу следующего.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Ответчик уплатил основной долг за период с 01.09.2014 по 28.02.2018 в полном объеме (чеки-ордера от 05.03.2018, от 12.03.2018 на общую сумму 476 380 руб.).

Поскольку истец, несмотря на неоднократные предложения арбитражного суда отказался корректировать в этой части свои исковые требования, то во взыскании задолженности по арендной плате в сумме 389 400 руб. 60 коп. по договорам 16.02.2007 № 8, № 9 арбитражный суд ФГКУ "Центральное ТУИО" отказывает.

Требование истца о взыскании пеней следует признать обоснованным.

В силу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения.

Согласно пунктам 5.2. договоров аренды от 16.02.2007 №№ 8, 9 за неисполнение обязательств, предусмотренных пунктами 3.2.4, 4.2., 3.3.1., арендатор обязался уплатить в федеральный бюджет на счет, указанный в пункте 4.2., пени в размере 0,7% с просроченной суммы арендной платы за каждый день просрочки.

Согласно представленным истцом расчетам сумма пеней за период с 11.09.2014 по 31.08.2017 составила 2 001 238 руб. 84 коп.

Доказательства оплаты пеней в добровольном порядке ответчиком суду не представлены. Расчет пеней судом проверен, и ответчиком не оспорен.

Учитывая, что ответчик нарушил обязательства по своевременному и полному внесению арендных платежей, он должен нести ответственность в виде уплаты пеней за указанный период.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 № 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения. Согласно пункту 71 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее – Постановление № 7) если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 77 Постановления № 7 снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, компенсационный характер неустойки и ее значительную ставку - 0, 7 % за каждый день просрочки, отсутствие доказательств причинения истцу значительных убытков неисполнением обязательств, период просрочки, суд приходит к выводу о наличии оснований для применения положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд полагает возможным уменьшить общую сумму пеней до суммы основного долга, то есть: до суммы 389 400 руб. 60 коп.

На основании изложенного арбитражный суд удовлетворяет требования истца о взыскании с ответчика пеней в сумме 389 400 руб. 60 коп.

В удовлетворении требований о взыскании пеней в остальной части арбитражный суд истцу отказывает.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из разъяснений, содержащихся в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", следует, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Таким образом, в случае неисполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя при выполнении им следующих условий: направление письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; направление предложения о расторжении договора в случае неисполнения указанного предупреждения; предъявление в суд требования о расторжении договора после получения отказа от его расторжения или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан - в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Срок погашения задолженности по арендной плате в письмах истца не указан.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Как следует из статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, перечисленные нарушения могут служить основанием для постановки вопроса о расторжении договора в судебном порядке только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок.

Учитывая, что допущенные арендатором нарушения условий договора, явившиеся причиной для обращения в арбитражный суд, в необходимый для этого срок устранены, арбитражный суд отказывает истцу в удовлетворении требовании о расторжении договоров от 16.02.2007 №№ 8, 9 и возврате полученного по ним имущества.

Расходы по государственной пошлине в сумме 22 788 руб. в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на истца.

Поскольку при обращении в арбитражный суд истцу предоставлялась отсрочка уплаты государственной пошлины, то государственная пошлина в данном размере подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 330, 333614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 110, 167-171, 176, 180, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Форест", д. Дубки Киржачского района Владимирской области, в пользу федерального государственного казенного учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Москва, пени в сумме 389 400 руб. 60 коп. и в доход федерального бюджета и расходы по государственной пошлине в сумме 33 006 руб.

2. В удовлетворении иска в остальной части отказать.

3. Взыскать с федерального государственного казенного учреждения "Центральное территориальное управление имущественных отношений" Министерства обороны Российской Федерации, г. Москва, в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 22 788 руб.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд (г. Владимир) через Арбитражный суд Владимирской области в срок, не превышающий месяца со дня его принятия.


Судья А.А. Белов