Решение от 9 июля 2024 г. по делу № А40-57740/2023

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-57740/23-180-458
09 июля 2024 г.
г. Москва



Резолютивная часть решения объявлена 08 июля 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 09 июля 2024 г.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Ламоновой Т.А. (единолично)

протокол ведет секретарь Бобров П.С.

рассматривает в судебном заседании дело по иску

истец:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.02.2020)

ответчик:

ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРАВШАН" (109443, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2002, ИНН: <***>)

третьи лица:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ (115191, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 03.11.2009, ИНН: <***>)

Финансовый управляющий ФИО2

О государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества:

Здание (нежилое), кадастровый № 77:04:0004003:1069, площадь 1381,5 кв.м., этажность 2 в т.ч. подземных 1, расположенное по адресу: 109443, <...>;

Земельный участок, кадастровый № 77:04:0004003:155, площадь 789 кв.м., расположенный по адресу: 109443, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина к ФИО1.

В судебное заседание явились:

От истца – ФИО3, дов. от 30.06.2022г.

От ответчика – ФИО4, дов. от 16.01.2024г.

От третьих лиц:

УПРАВЛЕНИЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ СЛУЖБЫ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ ПО МОСКВЕ - неявка, извещен

Финансовый управляющий ФИО2 – неявка, извещен



У С Т А Н О В И Л:

ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРАВШАН", в котором просит вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимого имущества:

• Здание (нежилое), кадастровый № 77:04:0004003:1069, площадь 1381,5 кв.м., этажность 2 в т.ч. подземных 1, расположенное по адресу: 109443, <...>;

• Земельный участок, кадастровый № 77:04:0004003:155, площадь 789 кв.м., расположенный по адресу: 109443, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина к ФИО1.

В судебном заседании истец исковые требования поддерживал.

Ответчик исковые требования оспаривал по доводам, изложенным в отзыве на иск.

Третьи лица в заседание суда не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания. Дело рассмотрено в отсутствие третьих лиц в порядке ст. 156 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к выводу, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03 декабря 2019 года, ООО «Зеравшан» признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО5 (ИНН <***>, регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 16139), члена Саморегулируемой организации «Ассоциация «Сибирская гильдия антикризисных управляющих».

На основании протокола 13014-ОАОФ/1/2 о результатах торгов в форме аукциона по продаже имущества от 26.08.2020 года, между ООО «Зеравшан» в лице конкурсного управляющего ФИО5 (далее - «Продавец») и ФИО1 (далее - «Покупатель») 02 сентября 2020 г был заключен договор купли-продажи имущества (далее - «Договор»).

Согласно п. 1.1. Договора Продавец передает в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее имущество (объекты): Лот № 1:

• Здание (нежилое), кадастровый № 77:04:0004003:1069, площадь 1381,5 кв.м., этажность 2 в т.ч. подземных 1, расположенное по адресу: 109443, <...>;

• Земельный участок, кадастровый № 77:04:0004003:155, площадь 789 кв.м., расположенный по адресу: 109443, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина (далее - «Имущество»).

Согласно п. 3.1. договора общая стоимость имущества составляет 260 113 600 (двести шестьдесят миллионов сто тринадцать тысяч шестьсот) рублей 00 копеек.

Пунктами 4.1. и 4.2. предусмотрено, что передача Имущества Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача Имущества должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней со дня его полной оплаты, согласно раздела 3 настоящего Договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

24 сентября 2020 года Продавец передал, а Покупатель принял по подписанному сторонами акту приема-передачи Имущество.

Истец исполнил свои обязательства по оплате Имущества в полном объеме, что подтверждается Платежными поручениями: № 40568710 от 13.08.2020 г., №404633447 от 14.09.2020 г., № 40184731 от 15.09.2020 г., № 40184297 от 15.09.2020 г., № 40174172 от 18.09.2020 г., и актом приема-передачи.

При этом Истец также фактически владеет Имуществом, что подтверждается Договором аренды № 14223 аренды нежилого помещения от 29 декабря 2018 года, заключенным между ООО «Зеравшан» и ООО «Агроторг», а также Дополнительным соглашением № 3 от 11 августа 2021 к Договору № 14223 аренды нежилого помещения от «29» декабря 2018 года о перемены лиц в обязательстве, согласно которому с 25.09.2020 года, новым Арендодателем по договору Аренды нежилого помещения № 14223 от 29.12.2018 года, является ФИО1.

В дальнейшем Истцом так же были заключены с Арендатором Дополнительные соглашения № 4 от августа 2021 года и № 5 от 16 марта 2022 года.

Таким образом, договор купли-продажи имущества от 02.09.2020 г. на основании которого Истец приобрел у Ответчика недвижимое имущество, совершен в надлежащей форме, содержит все существенные условия и исполнен сторонами.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Истец ссылается на то, что Конкурсный управляющий ООО «Зеравшан» ФИО5 и ФИО1, направили в Управление Росреестра по Москве заявление о регистрации перехода права собственности на имя ФИО1 с приложением комплекта необходимых документов MFC-0558/2020-589376-1.22.07.2021 года Управлением Росреестра по городу Москве было отказано в государственной регистрации права собственности в связи с тем, что согласно ответу, полученному из Государственной инспекции по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы № ГИН-исх-22080/21 от 25.05.2021, здание по адресу: <...> без надлежащего оформления разрешительной документации проведены работы по реконструкции здания, путем возведения пристройки и надстройки второго этажа площадью 590.6 кв.м. Ранее площадь здания составляла 795,5 кв.м.

В связи с этим Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы, обратились в суд с иском к ООО «Зеравшан» о признании надстройки второго этажа (пом. 3, 12-19) общей площадью 292.7 кв.м. и пристройку на уровне первого этажа (пом. 7, 8, 10, 15-21) 417.8 кв.м. в здании с кадастровым номером 77:04:0004003:1069, расположенного по адресу: <...>, самовольными постройками.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2022 года по делу А40-140746/21 было отказано в удовлетворении исковых требований.

Постановлением Девятого Арбитражного апелляционного суда от 12 января 2023 года Решение Арбитражного суда города Москвы от 21 октября 2022 года по делу А40-140746/21 оставлено без изменения.

В связи с тем, что полученными в ходе процедуры реализации имущества должника по договору купли-продажи от 02.09.2020 г. Ответчик погасил задолженность перед своими кредиторами, Определением Арбитражного суда города Москвы от 20.08.2021 г. (резолютивная часть от 06.08.2021 года) прекращено производство по делу №А40-286933/19-18-174 о признании ООО «ЗЕРАВШАН» (ИНН <***>, ОГРН<***>) несостоятельным (банкротом). На сегодняшний день ООО «Зеравшан» является действующей организацией.

Истец ссылается на то, что в связи с истечением сроков регистрации, Управлением Росреестра по городу Москве, были возвращены документы о государственной регистрации перехода права собственности на вышеуказанное здание и земельный участок.

Согласно Выписке из единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 16.03.2023 года, собственником вышеуказанного имущества все еще числится ООО «Зеравшан» ИНН <***>.

Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость проводится на основании совместного заявления сторон договора (п. 3 ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Истец неоднократно обращался к Ответчику с предложением осуществить государственную регистрацию перехода к Истцу права собственности на приобретённое им имущество.

06.03.2023 года Истец обратился в управление Росреестра по городу Москве с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, а также направил требование Ответчику о необходимости приложить со своей стороны комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Поскольку ответчиком комплект документов, необходимый для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, представлен не был, истец обратился в суд с настоящим иском.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, отклоняются судом с учетом представленных в материалы дела доказательств, а также разъяснений, содержащихся в п. 60 и 61 Постановления Пленума Верховного суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, Ответчиком до настоящего времени не исполнена обязанность, предусмотренная п. 2.1.3. Договора, по предоставлению документов и осуществлению всех действий, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ответчик в нарушение закона и договора необоснованно уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, приобретенную Истцом по договору с Ответчиком.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрена обязанность сторон доказывать основания своих требований и возражений. Согласно ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

В соответствии с ч. 1 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

На основании изложенного, с учетом представленных в материалы дела доказательств, суд приходит к выводу, что исковые требования обоснованы и подлежат удовлетворению.

Расходы истца по оплате государственной пошлины в соответствии со ст. 110 АПК РФ возлагаются на ответчика.

Руководствуясь ст.ст. 9, 65, 71, 110, 123, 156, 167-170, 176 АПК РФ,



РЕШИЛ:

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимого имущества:

• Здание (нежилое), кадастровый № 77:04:0004003:1069, площадь 1381,5 кв.м., этажность 2 в т.ч. подземных 1, расположенное по адресу: 109443, <...>;

• Земельный участок, кадастровый № 77:04:0004003:155, площадь 789 кв.м., расположенный по адресу: 109443, <...>, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для эксплуатации магазина к ФИО1.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ЗЕРАВШАН" (109443, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.08.2002, ИНН: <***>) в пользу ИНДИВИДУАЛЬНОГО ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 25.02.2020) 6 000 (шесть тысяч) руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.



СУДЬЯ: Т.А.Ламонова