Решение от 25 марта 2024 г. по делу № А12-11869/2023

Арбитражный суд Волгоградской области


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Волгоград дело №А12-11869/2023

Резолютивная часть решения объявлена 13 марта 2024 года

Решение в полном объеме изготовлено 25 марта 2024 года

Арбитражный суд Волгоградской области в составе судьи Пильника С.Г. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ АКТИВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Красноармейского районного отдела судебных приставов г. Волгограда УФССП по Волгоградской области и УФССП по Волгоградской области

о взыскании задолженности

при участии в заседании представителей

от департамента муниципального имущества администрации Волгограда – ФИО6 по доверенности № 17 от 16.03.2022, после перерыва не явились, извещены;

от общества с ограниченной ответственностью «РЕАЛ АКТИВ» - не явились, извещены;

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, Красноармейского районного отдела судебных приставов г. Волгограда УФССП по Волгоградской области и УФССП по Волгоградской области - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Департамент муниципального имущества администрации Волгограда (далее – департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Волгоградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ АКТИВ» (далее – ответчик, общество, ООО «Реал Актив») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2020г. по 13.10.2021г. в сумме 70 894,17 руб., неустойку за период с 01.11.2020г. по 31.03.2023г. в сумме 531 131,42 руб., а всего 602 025,59 руб.

Общество требования не признает по мотивам, изложенным в отзыве и дополнениях.

Рассмотрев заявленные исковые требования, выслушав доводы представителей лиц, участвовавших в заседаниях, исследовав материалы дела, суд первой инстанции пришел к следующим выводам.

Истец в обоснование иска ссылается на то, что между администрацией Волгограда (арендодатель) и ООО «Реал Актив» (арендатор) подписан договор аренды №10356 от 05.03.2012 земельного участка с кадастровым №34:34:080138:87 площадью 9558 кв.м., расположенного по адресу: г. Волгоград, Красноармейский район, ул. им; Моцарта, 33А, для эксплуатации здания административно-бытового корпуса, сроком аренды до 07.04.2054. Договор прекратил свое действие 14.10.2021г.

Согласно п. 10 ст.39.20 Земельного кодекса Российской Федерации размер долей в праве общей долевой собственности или размер обязательства по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора в отношении земельного участка, предоставляемого в соответствии с пунктом 2-4 настоящей статьи, должны быть соразмерны долям в праве на здании, сооружении или помещения в них, принадлежим правообладателями здания, сооружения или помещений в них.

Площади земельного участка для ответчика определяется исходя из пропорции (пропорционально доли права собственности на объект). Площадь земельного участка для ответчика с 17.02.2020 года составляет 2163,73 кв.м.

По условиям п.2.6 арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10 числа текущего месяца.

В соответствии со ст.ст. 1 и 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

По условиям договора размер арендной платы является определяемым и подлежит исчислению в каждом случае централизованного увеличения (уменьшения) величин показателей, используемых для ее расчета, а также изменения порядка и (способа) расчета, в результате принятия органами государственной власти РФ, Волгоградской области, органами местного самоуправления г.Волгограда, соответствующих нормативноправовых актов. Арендатор самостоятельно производит расчет арендной платы.

Период взыскания задолженности по арендной плате по настоящему иску составляет с 01.01.2020г. по 31.03.2023г.

Размер арендной платы определяется в соответствии с постановлением Администрации Волгоградской области от 22.08.2011 № 469-п «Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области, предоставленные в аренду без торгов», приказом комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 04.02.2020 № 4н «Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки», постановлением администрации Волгограда от 11.06.2019 N 652 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в административных границах городского округа город-герой Волгоград", Постановлением администрации Волгограда от 27.03.2020 N 282 "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов, на котором расположены объекты недвижимости, применяемого при определении размера арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город-герой Волгоград, предоставленные в аренду без торгов, за исключением земельных участков, находящихся в муниципальной собственности Волгограда"; приказом Комитета экономической политики и развития Волгоградской области от 18 февраля 2021г. № 7н "Об установлении значения коэффициента минимальной доходности земельного участка, применяемого для расчета арендной платы за земельные участки".

Из представленных сторонами документов усматривается, что земельный участок с кадастровым номером 34:34:080138:87, площадью 9 558 кв.м. первоначально сформирован, поставлен на кадастровый учет и оформлен в аренду единому арендатору – ООО «Премиум» в соответствии с договором аренды земельного участка от 31.10.2006 года № 6991, ранее оформленным с администрацией Волгограда.

Указанный участок сформирован с единственной целью – эксплуатация здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером 34:34:080138:290.

21 февраля 2012 года на основании распоряжения № 90-рз о переоформлении земельного участка в связи с продажей административно-бытового корпуса с кадастровым номером 34:34:080138:290 ООО «Реал Актив», ранее действующий договор аренды № 6991 от 31.10.2006 года расторгнут и с 05.03.2012 года отношения по аренде всего участка регулировал договор аренды земельного участка № 10356, подписанный между ООО «Реал Актив» и истцом.

ООО «Реал Актив» арендовало весь земельный участок с кадастровым номером 34:34:080138:87, площадью 9 558 кв.м. для эксплуатации одного единственного здания - здания административно-бытового корпуса с кадастровым номером 34:34:080138:290, площадь которого согласно выписке из ЕГРН составляла 523,9 кв.м.

По данным выписки из ЕГРН от 17.02.2020 года на указанный земельный участок, в его границах по адресу: <...>, располагаются следующие объекты недвижимости: кадастровый номер 34:34:080138:178 – сооружение – железнодорожный путь необщего пользования № 5 (ПК 0+00-ПК 0+87,6); кадастровый номер 34:34:080138:179 – сооружение – железнодорожный путь необщего пользования № 5 (ПК 0+00-ПК 0+87,6); кадастровый номер 34:34:080138:264 - здание производственно-складского корпуса, площадью 612,10 кв.м.; кадастровый номер 34:34:080138:284 - здание производственного корпуса, площадью 1044,5 кв.м.; кадастровый номер 34:34:080138:290 - здание административно-бытового корпуса, площадью 523,9 кв.м., м.

По положениям статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Аналогичная норма содержится и в ст.552 ГК РФ, в силу которой по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

28 ноября 2013 года между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Все Для Связи» (заемщик) заключен кредитный договор № <***> (далее - кредитный договор) по условиями которого кредитор обязался предоставить заемщику кредит в сумме 10 000 000 руб. для вложения во внеоборотные активы на срок по 25 ноября 2018 года, а Заемщик обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 12 процентов годовых и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора (п.1 и 4).

В обеспечение выдачи кредита ООО «Все Для Связи», 28.11.2013 года между ОАО «Сбербанк России» и ООО «Реал Актив» подписан договор ипотеки № 15, предметом которого являлась передача истцом в залог банку принадлежащего истцу на праве собственности недвижимого имущества и права аренды на обеспечивающий возможность эксплуатации заложенной недвижимости земельный участок.

Предмет залога поименован в п.п.1.2. заключенного между сторонами договора и им являлись: - объект недвижимости – здание производственного корпуса, назначение: производственное, площадь общая 1044,5 кв.м., инвентарный номер 012182, литер Б, этажность – 1, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условны) номер 34:34:08:000000:012182:0000; - право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоград, Красноармейский р-н., ул.им. Моцарта, 33А, сроком на 42 года, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 9 558 кв.м., кадастровый номер 34:34:080138:87, категория земель – земли населенных пунктов. Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 9 360 000 руб.

19 декабря 2013 года между ОАО «Сбербанк России» (кредитор) и ООО «Все Для Связи» (заемщик) подписан договор № 8621/0449-58/2013 (далее – договор об открытии кредитной линии), в соответствии с условиями которого кредитор обязался открыть заемщику невозобновляемую кредитную линию для вложения во внеоборотные активы с 20.12.2013 года по 16.12.2018 года с лимитом в сумме 5 000 000 руб. Заемщик же обязался возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование им по ставке 12 процентов годовых и другие платежи в размере, в сроки и на условиях договора (п.1 и 4).

В обеспечение выдачи кредита банком заключен еще один договор ипотеки № 16 от 19.12.2013 года, предметом которого являлись: - объект недвижимости – здание административно-бытового корпуса, назначение: производственное, площадь общая 523,9 кв.м./505,7 кв.м., инвентарный номер 012182/0001, литер А, А1, этажность – 1, расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый (условный) номер 34:34:080138:290; - последующий залог права аренды земельного участка, расположенного по адресу: Волгоград, Красноармейский р-н., ул.им. Моцарта, 33А, сроком на 42 года, на котором находится закладываемый объект недвижимости, общей площадью 9 558 кв.м., кадастровый номер 34:34:080138:87, категория земель – земли населенных пунктов – для эксплуатации здания административно-бытового корпуса. Общая залоговая стоимость предмета залога составляет 6 480 000 руб.

С февраля 2014 года ООО «Все Для Связи» стало допускать просрочки при выплате кредитов.

Решением Красноармейского районного суда г. Волгограда от 10.05.2016 года по делу №2-2/2016 (с учетом апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 13.10.2016 года) в пользу ПАО «Сбербанк России» обращено взыскание на имущество ООО «Реал Актив» по обоим договорам ипотеки.

Красноармейским РО СП УФССП по Волгоградской области возбуждено два исполнительных производства: - № 68093/19/34039-ИП; - № 152153/20/34039-ИП.

В дальнейшем ПАО «Сбербанк России» уступило права требования задолженности с ООО «Все для Связи» ФИО2.

В рамках исполнительного производства № 68093/19/34039-ИП ФИО2 04.02.2020 года оставил за собой нереализованное в принудительном порядке залоговое имущество по договору ипотеки № 15 от 28.11.2013 года, в том числе право аренды земельного участка, необходимого для эксплуатации полученного объекта недвижимости с кадастровым номером 34:34:080138:87, общей площадью 9 558 кв.м.

В рамках исполнительного производства № 152153/20/34039-ИП судебным приставом-исполнителем ФИО7 после неудачной попытки реализации на торгах второго здания ООО «Реал Актив» и права аренды на сопутствующую ему часть земельного участка, 30.09.2021 года были вынесены: - постановление о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю, в рамках которого ФИО2 передано здание административно-бытового корпуса, площадью 523,9 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 34:34:080138:290; - постановление о проведении государственной регистрации права собственности взыскателя на имущество (иное имущественное право), зарегистрированное на должника - здание административно-бытового корпуса, площадью 523,9 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 34:34:080138:290; - акт о передаче взыскателю нереализованного имущества должника - здания административно-бытового корпуса, площадью 523,9 кв.м., расположенное по адресу: Россия, <...>, кадастровый номер 34:34:080138:290.

Полагая указанные действия судебного пристава-исполнителя незаконными, указывая на то, что на земельном участке также имеются объекты принадлежащие иным собственникам ООО «Реал Актив» обратилось с административным исковым заявлением в Красноармейский районный суд г. Волгограда.

Красноармейским районным судом г. Волгограда в решении по делу № 2а-3411/2021 от 30.11.2021 года установлено, что в процессе исполнения решения Красноармейского районного суда г. Волгограда от 10.05.2016 в рамках исполнительного производства № 68093/19/34039-ИП залоговое имущество по договору ипотеки № 15 от 28.11.2013 не было реализовано в принудительном порядке, в связи с чем, от судебного пристава-исполнителя в адрес взыскателя поступило предложение об оставлении имущества за собой.

По акту передачи от 04.02.2020 ФИО2 передано не реализованное имущество на общую сумму 7 425 601,20 руб. в счет погашения долга, в том числе, право аренды на весь земельный участок, площадью 9 558 кв.м., с кадастровым номером № 34:34:080138:87, стоимостью 2 064 528 руб.

Указанное решение Красноармейского районного суда г. Волгограда от 30.11.2021 года по делу № 2а-3411/2021 оставлено в силе апелляционным определением Волгоградского областного суда от 20.04.2022 года по делу № 33а-4533/2022, кассационным определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 30.08.2022 года (№ 88а-29367/2022). Верховный суд Российской Федерации 29.12.2022 года отказал по данному делу в передаче жалобы ООО «Реал Актив» для рассмотрения по существу в судебном заседании соответствующей судебной коллегии.

Таким образом, учитывая вышеизложенное начиная с 04.02.2020 года единственным правообладателем земельного участка с кадастровым номером 34:34:080138:87 фактически являлся ФИО2, который на основании акта об оставлении за собой соответствующего права аренды от 04.02.2020 года в рамках исполнительного производства № 68093/19/34039-ИП стал правопреемником ООО «Реал Актив» по договору аренды земельного участка № 10356 от 05.03.2012 года и как следствие лицом, обязанным перед истцом по оплате арендных платежей. Таким образом, ООО «Реал Актив» является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку вопросы исполнения договора аренды земельного участка № 10356 от 05.03.2012 года в виду произошедшего правопреемства на основании совершенных в феврале 2020 года исполнительных действий подлежат урегулированию между истцом и ФИО2

В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 75 Закона N 229-ФЗ в рамках исполнительного производства взыскание может быть обращено на принадлежащие должнику имущественные права, в том числе иные принадлежащие должнику имущественные права.

Аренда по своей юридической природе является одной из разновидностей имущественного права.

В соответствии с пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (в ред. Федеральных законов от 22.07.2005 года N 117-ФЗ, от 23.06.2014 года N 171-ФЗ).

Согласно п. 6 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 N 90, Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 14850/11 приобретателю переходят все права и обязанности, которые предусмотрены договором аренды, он не может получить права должника отдельно от его обязанностей перед арендодателем.

Исходя из положений ст. ст. 384 и 615 ГК РФ, если иное не установлено соглашением о передаче прав и обязанностей по договору, лицо, получившее статус арендатора в результате перенайма, приобретает полный объем прав и обязанностей по договору в том виде, в каком они существовали в момент передачи, то есть в отношении прав и обязанностей арендатора, которые возникнут с момента совершения сделки перенайма. С момента перенайма ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор.

В правоприменительной практике сделку по перенайму, как правило, приравнивают к сделке по уступке требования и переводу долга, регулируемой положениями гл. 24 ГК РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01 по делу N А40-33762/00-59-327). Фактически перенаем подразумевает под собой окончательную сделку по замене арендатора, первоначальный арендатор выбывает из обязательства не на некоторый период, а навсегда. При этом для нового арендатора сохраняются неизменными все существенные условия договора аренды.

Учитывая изложенное, оснований для удовлетворения исковых требований истца к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ АКТИВ» (далее – ответчик, общество, ООО «Реал Актив») о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.11.2020г. по 13.10.2021г. в сумме 70 894,17 руб., неустойку за период с 01.11.2020г. по 31.03.2023г. в сумме 531 131,42 руб., а всего 602 025,59 руб., у суда не имеется.

Руководствуясь статьями 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

РЕШИЛ:

Исковое заявление департамента муниципального имущества администрации Волгограда (ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «РЕАЛ АКТИВ» (ОГРН <***>, ИНН <***>) оставить без удовлетворения.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в апелляционном порядке в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты его принятия, апелляционная жалоба подается через арбитражный суд Волгоградской области.


Судья С.Г. Пильник