Решение от 8 июня 2017 г. по делу № А56-17882/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-17882/2017
09 июня 2017 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 06 июня 2017 года.

Полный текст решения изготовлен 09 июня 2017 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Изотовой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

общества с ограниченной ответственностью «Царскосельский рынок» (196600, Санкт-Петербург, ФИО2, ул. Московская, д. 25, ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б; ОГРН <***>, ИНН <***>)

об обязании внести изменения в договор

при участии:

от Общества представителя ФИО3 (доверенность от 09.01.2017),

от Комитета представителя ФИО4 (доверенность от 29.12.2016),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Царскосельский рынок» (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) об обязании Комитета внести изменения в договор аренды от 08.11.2000 № 18/ЗД-001036 путем подписания дополнительного соглашения на следующих условиях:

«1. Пункт 1.1 договора аренды принять в следующей редакции:

Пункт 1.1 Арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок зона 7, кадастровый номер 78:42:1811605:1003, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, <...> участок 6 (во дворе дома 25, литера А), площадью 4 784,00 (четыре тысячи семьсот восемьдесят четыре) кв. м, именуемый в дальнейшем «Участок».

2. Пункт 3.4 договора аренды принять в следующей редакции:

Пункт 3.4 Арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях и ее размер в месяц с 28 апреля 2016 года составляет: I, IV квартал 246 032,88 руб. (двести сорок шесть тысяч тридцать два рубля 88 копеек); II, III квартал 407 883,99 руб. (четыреста семь тысяч восемьсот восемьдесят три рубля 99 копеек).

3. Остальные условия договор аренды остаются без изменений.

4. Настоящее дополнительное соглашение является неотъемлемой частью договора аренды и распространяет свое действие на отношения сторон с 28 апреля 2016 года.

5. Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации».

В обоснование заявленных требований истец ссылается на уклонение Комитета от внесения изменений в договор.

В отзыве на исковое заявление Комитет против удовлетворения заявленных требований возражает, указывая, что Комитет направлял Обществу для подписания проект дополнительного соглашения, которое Обществом не подписано, волеизъявление Комитета на одностороннее изменение договора не выражено, предусмотренных законом оснований для изменения договора не имеется.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителей сторон, арбитражный суд установил следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 08.11.2000 № 18/ЗД-01036, а также дополнительное соглашение к нему от 25.02.2002 № 02, в соответствии с которым арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельный участок площадью 4 860 кв. м с кадастровым номером 78:18116Д:1003, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, <...>.

Объект передан по акту приема-передачи от 13.10.2000.

Согласно пункту 1.2 договора участок предоставлен для использования под торговые цели без права возведения капитальных сооружений.

Срок действия договора установлен пунктом 3.1 договора до 12.10.2010.

Условия договора распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 13.10.2000.

Договор зарегистрирован государственным учреждением юстиции «Городское бюро регистрации прав на недвижимость» 12.01.2001, дополнительное соглашение № 02 – 30.03.2002.

Дополнительным соглашением от 15.06.2009 № 03 установлено, что на участке ведется: а) торговля на промтоварных рынках и торговых зонах до 1 га, в том числе с реализацией товаров смешанного ассортимента на площади 3 057,2 кв. м, торговля сельхозпродукцией на площади 558 кв. м, реконструкция торговой зоны на площади 1 205,8 кв. м, имеется автостоянка, расположенная на закрытой территории с ограниченным доступом на площади 39 кв. м, изменен размер арендной платы.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области 01.09.2009.

Дополнительным соглашением от 09.12.2009 № 4 к договору срок действия договора продлен до 11.10.2020.

Государственная регистрация соглашения произведена 09.02.2010.

Размер арендной платы и порядок ее расчета установлены в разделе 3 договора.

Величина арендной платы установлена пунктом 3.4 договора.

Согласно пункту 3.6 договора в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы, а также вида деятельности арендатора (в рамках целей использования Участка в соответствии с п. 1.2 договора), арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

12.05.2016 Общество обратилось в Комитет с письмом, в котором просило произвести перерасчет арендной платы по договору аренды земельного участка от 08.11.2000 № 18/ЗД-001036 в соответствии с ведомостью инвентаризации арендуемого Обществом земельного участка по функциональному использованию, составленной Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» по состоянию на 28.04.2016, согласно которой по результатам проведенных Обществом землеустроительных работ площадь участка составляет 4 784 кв. м, кадастровый номер участка – 78:42:1811605:1003, приведен расчет арендной платы за арендуемый Обществом земельный участок, исходя из кодов функционального использования территории 3.4, 3.5 и 11.5.

Ссылаясь на то, что перерасчет арендной платы не был произведен Комитетом, Общество обратилось в суд с заявлением о признании незаконным бездействия Комитета, выразившегося в непринятии решения о перерасчете арендной платы и обязании Комитета принять решение о таком перерасчете.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.11.2016 по делу № А56-63074/2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Как следует из материалов дела, письмом от 30.09.2016 Комитет направил Обществу проект дополнительного соглашения, в котором помимо условия о предмете договора и изменении арендной платы включил иные условия, предусмотренные примерным договором аренды, утвержденным распоряжением Комитета по управлению городским имуществом от 01.03.1995 № 102-р в редакции от 27.05.2016.

22.11.2016 Общество направило в Комитет подписанный Обществом проект дополнительного соглашения следующего содержания: «пункт 3.4 Арендная плата за пользование участком устанавливается в рублях и ее размер в месяц с 28 апреля 2016 года составляет: I, IV квартал 246 032,88 руб. (двести сорок шесть тысяч тридцать два рубля 88 копеек); II, III квартал 407 883,99 руб. (четыреста семь тысяч восемьсот восемьдесят три рубля 99 копеек).

Настоящее дополнительное соглашение вступает в силу с 28 апреля 2016 года и является неотъемлемой частью договора аренды» (отказ от акцепта, новая оферта).

Указанное предложение получено Комитетом 22.11.2016.

Письмом от 13.12.2016 № 133955-32 Комитет отказался подписывать соглашение в редакции Общества, предложил подписать соглашение в редакции Комитета.

Отказ Комитета заключить дополнительное соглашение на условиях Общества, послужило основанием для обращения Общества в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктом 1, 2 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Таким образом, истец должен доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, а также совокупность условий, предусмотренных подпунктами 1-4 пункта 2 статьи 451 ГК РФ.

При уточнении границ земельного участка новый объект не образуется, в связи с чем не изменяется предмет договора аренды.

Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В данном случае по условиям договора предусмотрено право арендодателя изменить арендную плату в связи с изменением нормативных актов и в связи с изменением вида деятельности арендатора, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации; стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта; в рассматриваемом споре установление размера арендной платы не может определяться соглашением сторон и быть предметом спора о внесении изменений в заключенный в установленном законом порядке договор аренды.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей до 01.03.2015, порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно пункту 3 названной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Поскольку арендная плата за земельные участки является нормативно регулируемой, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности.

Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга, установлен Законом Санкт-Петербурга от 05.12.2007 № 608-119 «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга», а с 01.01.2010 - постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» (далее – Постановление № 1379).

Указанными нормативными актами арендная плата определяется в зависимости от зоны градостроительной ценности территории, а также от функционального использования земельного участка (частей земельного участка) для осуществления определенных видов деятельности либо размещения определенных видов объектов, при этом код функционального использования территории (Кн) определяется по фактическому использованию земельного участка (части земельного участка).

В силу постановления Правительства Санкт-Петербурга от 26.11.2009 № 1379 «О мерах по реализации Закона Санкт-Петербурга «О методике определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга» Арасч определяется по фактическому функциональному использованию земельного участка с даты изменения функционального использования (либо площади функционального использования) земельного участка.

Между тем, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Ввиду того, что наличие обстоятельств, указанных в статьях 450, 451 ГК РФ Обществом не доказано, у суда не имеется оснований для изменения договора и удовлетворения иска.

Иск по существу направлен на оспаривание размера арендной платы, подлежащей внесению арендатором за соответствующий период; доводы Общества о неправильном определении арендодателем размера арендной платы могут быть заявлены в споре о взыскании долга по арендной плате или неосновательного обогащения.

Кроме того, как следует из проектов дополнительных соглашений, подготовленных как Комитетом, так и Обществом, у сторон отсутствуют разногласия относительно размера арендной платы, подлежащей применению с 28.04.2016.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья С.В. Изотова