Решение от 13 сентября 2021 г. по делу № А06-11621/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД АСТРАХАНСКОЙ ОБЛАСТИ

414014, г. Астрахань, пр. Губернатора Анатолия Гужвина, д. 6

Тел/факс (8512) 48-23-23, E-mail: astrahan.info@arbitr.ru

http://astrahan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А06-11621/2020
г. Астрахань
13 сентября 2021 года
В соответствии со статьей 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв с 30.08.2021 до 06.09.2021.

Резолютивная часть решения объявлена 06.09.2021.

Арбитражный суд Астраханской области в составе судьи Шарипова Ю.Р.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Котовой О.Н.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску Администрации муниципального образования "Лиманский район" (ИНН <***>) к Акционерному обществу "Росагролизинг" (ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 30:07:240102:1967 №125 от 28.08.2012,

третьи лица – ООО «АПК Лиман»

при участии до перерыва:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности, ФИО2 – представитель по доверенности.

от ответчика: ФИО3 – представитель по доверенности, ФИО4 представитель по доверенности,

от третьего лица: не явился.

при участии после перерыва:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности,

от ответчика: ФИО4 представитель по доверенности,

от третьего лица: не явился.

Администрация муниципального образования "Лиманский район" обратилась в арбитражный суд с иском к Акционерному обществу "Росагролизинг" (ИНН <***>) о расторжении договора аренды земельного участка, расположенного по адресу: <...>, с кадастровым номером 30:07:240102:1967 №125 от 28.08.2012.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в порядке статьи 123 АПК РФ извещен надлежащим образом.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ.

Истец в судебном заседании исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить. Привел доводы, изложенные в иске.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск, просил суд в удовлетворении иска отказать.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

28.08.2012 между Администрацией МО «Лиманский район» (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Лиман» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №125, в соответствии с п.1.1. которого, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду сроком на 22 года с 28.08.2012 по 27.08.2034 земельный участок из категории земель населенных пунктов, площадью 53 419 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с кадастровым номером 30:07:240102:1967, под строительство агропромышленного комплекса замкнутого цикла по переработке животноводческой продукции.

Как следует из материалов дела, между АО "Росагролизинг" и ООО "Астрагролизинг" 25.11.2010 заключен договор лизинга № 0400026, по условиям которого АО "Росагролизинг" передал ООО "Астрагролизинг" во владение и пользование указанное в спецификациях имущество (комплект технологического оборудования для цеха убоя и переработки скота), а ООО "Астрагролизинг" обязался своевременно оплачивать лизинговые платежи.

Соглашением от 15.05.2013 права лизингополучателя по вышеуказанному договору перешли к ООО "АПК "Лиман". Исполнение обязательств АО "Росагролизинг" подтверждено актом приема-передачи от 17.12.2013.

Указанное оборудование было смонтировано на земельном участке 30:07:240102:1967.

В обеспечение исполнения обязательств по договору от 25.11.2010 кредитор ОАО «Росагролизинг» и должник ООО «АПК Лиман» заключили договор залога от 14.06.2013 № 7530013, по условиям которого должник обеспечил свои обязательства залогом права аренды земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:1967, площадью 53419 кв.м., расположенного по адресу: <...> (пункт 1.1.1 договора залога).

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 13.11.2015 года по делу №А06-2261/2015 ООО «АПК Лиман» признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Определением Арбитражного суда Астраханской области от 02.07.2018 конкурсным управляющим ООО "АПК "Лиман" утвержден ФИО5.

Определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.03.2016 г. по делу А06-2261/2015 включены требования АО "Росагролизинг" в третью очередь реестра требований кредиторов ООО АПК "Лиман" в размере 185.049.607,44 руб., из которых 183.352.865 руб. основной долг, 1.696.742,44 руб. финансовые санкции, в качестве требований, обеспеченных залогом имущества должника в размере 184.124.993,32 руб.

В связи с признанием ООО «АПК Лиман» несостоятельным (банкротом), конкурсный управляющий выставил на торги, в том числе право аренды спорного земельного участка.

Согласно сообщению о результатах торгов от 30.08.2020, проводимых посредством публичного предложения, предметом которых являлось право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:1967, расположенного по адресу: <...>, на срок до 27.08.2034, торги были признаны несостоявшимися в связи с отсутствием заявок.

Право аренды, основанное на договоре земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.08.2012 №125 передано ООО «АПК Лиман» в залог АО «Росагролизинг» на основании договора залога №7530013 от 14.07.2013.

20.10.2020 между АО «Росагролизинг» и ООО «АПК Лиман» в лице конкурсного управляющего заключено соглашение об оставлении залоговым кредитором предмета залога за собой, на основании которого ООО «АПК Лиман» в качестве должника передало, а АО «Росагролизинг» в качестве залогового кредитора приняло право аренды земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:1967.

Также сторонами соглашения произведена государственная регистрация перехода прав и обязанностей арендатора по договору аренды несельскохозяйственного назначения от 28.08.2012 №125 от ООО «АПК Лиман» к АО «Росагролизинг» (дата государственной регистрации – 19.11.2020, регистрационная запись №30:07:240102:1967-30/060/2020-7).

Таким образом, АО «Росагролизинг» является новым арендатором по договору аренды несельскохозяйственного назначения от 28.08.2012 №125.

Истец, в обоснование требований о расторжении договора аренды несельскохозяйственного назначения от 28.08.2012 №125 ссылается на наличие просрочки по внесению арендных платежей со стороны предыдущего арендатора – ООО «АПК Лиман», использование спорного земельного участка не по назначению. Указывает, что согласно условиям спорного договора земельный участок был предоставлен под строительство агропромышленного комплекса замкнутого цикла по переработке животноводческой продукции, однако, до настоящего времени объект недвижимости на земельном участке не возведен. Указывает, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению.

Ответчик, возражая против иска, полагает, что в действиях администрации имеются признаки злоупотребления правом, поскольку реализация истцом права на расторжение договора аренды направлена исключительно на причинение вреда АО «Росагролизинг», а также противоречит предыдущему поведению администрации, которое заключалось в многолетнем бездействии и непредъявлении требования о расторжении договора аренды к ООО «АПК Лиман» при наличии указанных в иске обстоятельств. Указывает, что АО «Росагролизинг» погасило имеющиеся долги ООО «АПК Лиман» по аренде спорного участка и продолжает своевременно вносить арендную плату.

Указывая на выше изложенные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Из условий договора аренды №215 следует, что размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 33,65 руб. и вносится арендатором равными долями ежеквартально, но не позднее 25-го числа месяца каждого квартала (п. 3.1, 3.3).

В соответствии с п.4.2.2 договора арендатор обязан вносить установленные платежи за земельный участок в соответствии с п.3 договора.

Согласно п.5.1.6 договора, арендодатель имеет право принять решение о прекращении права пользования земельным участком и досрочным расторжении договора в случаях:

- использования земельного участка не по целевому назначению;

- не использование земельного участка в течение трех лет;

- нарушение арендатором условий предоставления земельного участка, указанных в п.2 договора;

- не внесения арендной платы за землю в течение двух кварталов подряд;

- использование земельного участка способами, ухудшающими его качественные характеристики, экологическую обстановку.

Истец указывает, что фактически обязанность по оплате аренды земельного участка не исполнялась с 13.04.2015.

Решением Арбитражного суда Астраханской области от 01.10.2020 по делу №А06-5176/2020 с ООО «АПК Лиман» в лице конкурсного управляющего ФИО5 в пользу Администрации МО «Лиманский район» взыскана задолженность по арендной плате по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 28.08.2012 №125 в сумме 19 243,08 руб., неустойка в размере 332,16 руб.

При этом, АО «Росагролизинг» произвело в полном объеме погашение задолженности, взысканной по вышеуказанному решению суда от 01.10.2020, что подтверждается платежными поручениями №35904 от 20.11.2020, №35905 от 20.11.2020.

Кроме того, из материалов дела следует, что 27.01.2021 года АО «Росагролизинг» направляло в адрес администрации МО «Лиманский район» письмо с просьбой предоставить следующую информацию:

- актуальный размер арендной платы по договору (в случае если с предыдущим арендатором подписывались дополнительные соглашения об изменении арендной платы и порядка ее уплаты, предоставить копии данных соглашений);

- актуальный порядок расчета арендной платы, в том числе действующую в настоящее время ставку арендной платы для земельного участка с кадастровым номером 30:07:240102:1967;

- наличие задолженности по арендной плате и период образования задолженности, сумму начисленных штрафных санкций;

- актуальные реквизиты для перечисления арендной платы.

В ответ на данное письмо было получено уведомление о расчете арендной платы за 2020-2021г.г. (письмо от 09.03.2021 №01-15.9-1469), где указан порядок расчета арендной платы по договору за 2020 и 2021 без предоставления информации об имеющейся задолженности предыдущего арендатора – ООО «АПК Лиман».

Помимо этого, АО «Росагролизинг» представлено в материалы дела платежное поручение №6679 от 14.04.2021 года на сумму 134 722 руб., подтверждающее оплату арендных платежей по договору №125 от 28.08.2012 за период с ноября 2020 по март 2021.

Таким образом, в настоящее время задолженность по арендным платежам до момента обращения истца с настоящим иском (10.03.2021) отсутствует.

Отсутствие задолженности АО «Росагролизинг» по арендным платежам истец не оспаривает.

В соответствии с пунктом 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как указано выше, задолженность по оплате арендных платежей у предыдущего арендатора возникла уже в 2015 году, однако предупреждение об оплате задолженности по арендной плате и о расторжении договора направлено лишь 10.04.2020.

Кроме того, определением Арбитражного суда Астраханской области от 22.12.2020 по делу №А06-2261/2015 признаны обоснованными требования Администрации муниципального образования «Лиманский район» в размере основного долга 499 руб. 95 коп. и пени в сумме 8 руб. 57 коп. и подлежащими удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов Общества с ограниченной ответственностью «Агропромышленный комплекс «Лиман», включенных в реестр требований кредиторов. Указанным определением установлено, что у должника образовалась задолженность по арендной плате за период с 28.08.2012 по 31.03.2015 в размере 499 руб. 95 коп. - сумма основного долга, 8 руб. 57 коп. - сумма пени.

Пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» говорит о том, что согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Из материалов дела следует, что администрация допускала наращивание задолженности по договору аренды у арендатора-банкрота около 8 лет. В течение указанного срока администрацией не заявлялись требования о взыскании задолженности по договору аренды, а также о его расторжении.

Как указано выше, исходя из правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Также, само по себе прекращение арендных правоотношений является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений является нецелесообразным.

Судом не установлено оснований, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.

В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Существенным нарушением в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Истец, требуя досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более, чем пять лет, не представил доказательств, подтверждающих наличие ущерба, причиненного арендодателю допущенным арендатором нарушением.

Как следует из материалов дела, ответчиком, полностью погашена задолженность по арендным платежам ООО АПК «Лиман». Таким образом, ответчиком устранены нарушения условий договора, допущенные предыдущим арендатором.

Ответчик продолжает своевременно вносить арендную плату.

Судом не установлено оснований, свидетельствующих о существенном нарушении условий договора одной из сторон и невозможности сохранения арендных отношений.

Также в качестве основания для расторжения спорного договора аренды истец ссылается на использование земельного участка не по назначению. Указывает, что согласно условиям спорного договора аренды, земельный участок был предоставлен под строительство агропромышленного комплекса замкнутого цикла по переработке животноводческой продукции. Истец считает, что поскольку до настоящего времени объект недвижимости не возведен, следовательно, усматривается нецелевое использование спорного земельного участка.

Согласно статье 45, пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.

Из материалов дела следует, что на земельном участке по адресу: <...>, находится имущество, а именно смонтированный на указанном земельном участке комплект технологического оборудования для цеха убоя и переработки скота, к объектам незавершенного строительства (объектам недвижимости) не относится, поскольку не имеет прочной связи с землей, и его конструктивные характеристики позволяют осуществить его перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик сооружению.

Доводы администрации о том, что на земельном участке арендатором должен быть возведен объект недвижимого имущества материалами дела не подтверждены.

Условия договора аренды не предполагают обязанности арендатора возвести объект недвижимого имущества на арендуемом земельном участке.

В соответствии с условиями договора аренды, арендатор обязать использовать земельный участок в соответствии с условиями и целями его предоставления.

Использование спорного земельного участка по назначению подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Астраханской области от 17.07.2020 по делу №А06-2261/2015, а также письмами ООО «Мяскоактив» №007 от 22.03.2017, №007 от 11.09.2015, письмом Министерства сельского хозяйства и рыбной промышленности Астраханской области от 29.11.2019 №03-10-7693, письмом Службы ветеринарии Астраханской области №821 от 10.12.2019.

При таких обстоятельствах, заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением суда от 30.12.2020 по делу №А06-11621/2020.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, через Арбитражный суд Астраханской области.

Информация о движении дела может быть получена на официальном интернет – сайте Арбитражного суда Астраханской области: http://astrahan.arbitr.ru»

Судья

Ю.Р. Шарипов