Постановление от 19 мая 2024 г. по делу № А75-725/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А75-725/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 02 мая 2024 года Постановление изготовлено в полном объеме 20 мая 2024 года

Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе: председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Донцовой А.Ю., Зиновьевой Т.А.,

при ведении судебного заседания с использованием средств аудиозаписи (до объявления перерыва), рассмотрел кассационную жалобу ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПромТехСтрой» на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 01.09.2023 (судья Яшукова Н.Ю.) и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 (судьи Воронов Т.А., Бацман Н.В., Горобец Н.А.) по делу № А75-725/2023 по иску общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПромТехСтрой» (628426, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г.о. Сургут, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» (628402, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г.о. Сургут, <...>, этаж 1, блок В, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании права собственности.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (628011, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>); Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (625003, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>); администрация города Сургута (628048, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>).

В судебном заседании, открытом 25.04.2024 (до объявления в нем перерыва до 02.05.2024), принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью

Специализированный застройщик «Салаир» - адвокат Жилин А.В. по доверенности

от 22.04.2024.

Суд установил:

23.01.2023 общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «ПромТехСтрой» (далее – ООО СЗ «ПромТехСтрой») обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» (далее – ООО СЗ «Салаир») о признании права собственности на нежилое здание (стр. № 4/1) общей площадью 1 641,6 кв. м, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре (далее – Управление Росреестра), Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе - Югре, Ямало-Ненецком автономном округе (далее – МТУ Росимущества), администрация города Сургута (далее – администрация).

Определением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры от 13.03.2023 прекращено производство по делу № А75-1125/2023 по заявлению, поданному 26.01.2023 Федеральной налоговой службы в лице инспекции Федеральной налоговой службы № 10 Ханты-Мансийского автономного округа – Югры о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир», введении процедуры наблюдения, включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере

13 979 796 руб. 58 коп. Решением Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

от 01.09.2023 по настоящему делу, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023, в удовлетворении исковых требований отказано в полном объеме.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО СЗ «ПромТехСтрой» обратилось с кассационной жалобой, в которой просит судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы заявитель приводит следующие доводы: неверным является вывод судов о том, что истец избрал неверный способ защиты права и не учли, что в выдача в связи с отсутствием у истца и ответчика прав на земельный участок невозможна выдача разрешения не ввод объекта в эксплуатацию, в связи с чем судебное признание права собственности является единственной возможностью ввести спорный объект недвижимости в гражданский оборот; судами неправильно применены положения статьи 318 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), так как у истца

возникло право на вновь созданное имущество, которое уступлено ответчику, в связи с чем это право подлежит государственной регистрации, а поскольку данное право не может быть зарегистрировано в виду отсутствия ввода спорного объект в эксплуатацию, то истец выбрал надлежащий единственный возможный способ защиты – признание права собственности в судебном порядке; апелляционный суд применил, неподлежащую применению статью 222 ГК РФ, тогда как в рассматриваемом случае объект был возведен на земельном участке, который еще принадлежал истцу на праве аренды по договору аренды от 29.10.2008 № 879, и в соответствии с разрешением на строительство, а также соответствует установленным требованиям и не создает угрозу жизни и здоровью граждан; не приняв заявленное ответчиком признание иска, суд нарушил положения статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее –

АПК РФ). Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель ООО СЗ «Салаир» выразил согласие с кассационной жалобой, считает ее подлежащей удовлетворению.

В судебном заседании, открытом 25.04.2024, объявлен перерыв, по окончании которого рассмотрение кассационной жалобы продолжено в отсутствие надлежащим образом извещенных об объявленном перерыве представителей участвующих в деле лиц в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 284 АПК РФ.

Изучив материалы дела, проверив в соответствии с положениями статей 284, 286 АПК РФ правильность применения судами норм материального и процессуального права, суд округа не находит оснований для отмены решения и постановления.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией муниципального образования городской округ Сургут и закрытым акционерным обществом «Салаир» (ИНН <***>, далее - ЗАО «Салаир») заключен договор аренды земельного участка от 29.10.2008 № 879 для окончания строительства объекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе города Сургута», сроком действия до 26.05.2010. По истечении указанного срока действие договора прекращается; использование земельного участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение (пункты 1.1, 1.5 договора).

Дополнительным соглашением срок действия договор продлен до 31.12.2016.

03.08.2012 ЗАО «Салаир» (ИНН <***>) прекратило свою деятельность в связи с реорганизацией в форме преобразования в общество с ограниченной ответственностью «Салаир» (ОГРН <***>), которое, в свою очередь, 18.10.2019 переименовано в общество с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Салаир» (ответчик).

19.03.2012 обществу «Салаир» выдано разрешение на строительство

№ ru86310000-25 (взамен разрешения от 05.10.2005 № 291) «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе.1-ая очередь. Коттеджи». 1, 2 этапы, которым предусмотрено

строительство индивидуальных 2-х этажных жилых домов коттеджного типа с мансардой, 2-х этажных офисных зданий мансардного типа. Срок разрешения до 30.12.2012, затем срок продлен, сначала до 01.06.2013, затем до 31.03.2014, до 30.06.2016.

12.12.2014 в разрешение на строительство внесено дополнение по строительству объекта – «Нежилое здание (Стр. № 4/1)», S общ.= 1742,2 кв. м.

Из акта проверки от 26.04.2019, проведенной Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, следует, что действие разрешения на строительство от 19.03.2012 № ru86310000-25 продлевалось до 30.10.2018

15.06.2016 между ООО «Салаир» (заказчик) и ООО СЗ «ПромТехСтрой» (инвестор) (предыдущее наименование – ООО «ПромТехСтрой») заключен договор инвестиционной деятельности по строительству объекта № 01/16-И (далее – договор инвестирования).

Предметом договора является инвестиционная деятельность в форме капитальных вложений для целей строительства объекта капитального строительства: нежилое здание стр. № 4/1 общей площадью 1 742,2 кв. м, расположенное в 41 мкр г. Сургута, Ханты-Мансийского автономного округа – Югры Тюменской области, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101046:3.

В соответствии с договором инвестирования инвестор обязуется передать заказчику денежные средства, либо осуществить предоставление инвестиций в иной форме в указанном ниже объёме для осуществления строительства объекта, а заказчик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей в собственность инвестору объекты.

Согласно пункту 2.5 договора инвестирования заказчик при реализации инвестиционного проекта обязуется после сдачи объекта в эксплуатацию передать инвестору в собственность свободный от прав третьих лиц объект нежилое - здание

стр. № 4/1 общей площадью 1 742,2 кв. м, расположенное в 41 мкр г. Сургута, Ханты-Мансийского автономного округа, Тюменской области, кадастровый номер земельного участка 86:10:0101046:3 в срок до 01.10.2019.

Инвестор передает заказчику денежные средства в сумме 48 781 600 руб., при этом, указанная сумма не является фиксированной на все время действия договора и может подлежать изменению в соответствии с условиями договора (пункт 4.1 договора инвестирования).

Пунктами 4.2, 4.3, 4.4 договора инвестирования стороны определили, что инвестор вносит денежные средства в рублях, либо предоставлением материального оборудования на строительство объекта, либо выполнением строительно-монтажных работ на объекте в размере 48 781 600 руб. в срок до ввода объекта в эксплуатацию. Полную сумму денежных средств инвестор обязуется внести в срок не позднее ввода объекта в эксплуатацию. Денежные средства вносятся наличными в кассу либо путем перечисления на расчетный счет заказчика. В случае, если инвестор выполняет на объекте работы, либо передает заказчику материалы и оборудование для строительства объекта, то их стоимость засчитывается в цену договора на основании соответствующих первичных

документов, подписанных сторонами.

Правоотношения сторон в части перехода права собственности, урегулированы разделом 6 договора инвестирования.

В пункте 6.1 договора стороны определили, что право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает у инвестора после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в установленном порядке.

29.05.2019 застройщик – ООО «Салаир» подписал акт № 01, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объектом капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

07.06.2019 Службой жилищного и строительного надзора Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в отношении объекта капитального строительства: «Нежилое здание (стр. № 4/1) в мкр 41 г. Сургута», этажность 4 эт., количество этажей 5 эт., площадь застройки 494 кв. м, строительный объем 5 563,77 куб. м, в том числе: - ниже отм.

0,000:982,92 куб. м, общая площадь здания 1 752,2 кв. м, класс энергоэффективности - С, расположенное по адресу: Тюменская область, ХМАО - Югра, г. Сургут, микрорайон

№ 41, выдано заключение № 2019-01-075-14 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов.

В результате выполнения кадастровых работ подготовлен технический план от 02.09.2019 в связи с созданием здания: «Нежилое здание», расположенного по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, <...>.

21.10.2019 ООО СЗ «Салаир», выступая в качестве исполнителя работ и в качестве заказчика работ, составило и подписало акт приемки законченного строительством объекта.

Согласно справке ООО СЗ «Салаир» от 16.11.2019, ООО СЗ «ПромТехСтрой»

в полном объеме произвело оплату инвестиционных взносов по договору инвестиционной деятельности по строительству объекта от 15.06.2016 № 01/16-И, в свою очередь, ООО СЗ «Салаир» выполнило свои обязательства, подтвердив отсутствие финансовых претензий.

Между истцом и ответчиком 16.11.2019 подписан акт приема-передачи вышеуказанного объекта.

В связи с окончанием срока действия договора аренды земельного участка ответчик обратился в Комитет по земельным отношениям администрацию города Сургута с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.

Письмом от 26.02.2021 № 31-02-516/1 Комитет возвратил заявление, мотивируя возврат непредставлением документов в соответствии с пунктом 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и подпункта 12.2 пункта 12

раздела II Регламента, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка в аренду без проведения торгов, предусмотренных приказом Росреестра

от 02.09.2020 № П/0321, а именно не представлены: сообщение заявителя, содержащее перечень всех зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, расположенных на испрашиваемом земельном участке, с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, принадлежащих на соответствующем праве заявителю, обязанность по предоставлению которого возложена на заявителя. Дополнительно заявителю сообщено, что цель использования земельного участка в заявлении должна соответствовать виду разрешенного использования земельного участка согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) на земельный участок.

Письмом от 25.02.2022 администрация, рассмотрев заявление ООО СЗ «Салаир» (вх. № 02-01-690/2 от 18.02.2022) о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта «2-ой этап. Нежилое здание (Стр. № 4/1)» в составе проекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе. 1-ая очередь. Коттеджи». 1, 2 этапы» и представленные документы, отказала в выдаче разрешения со ссылкой на пункт 1 части 6 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) до устранения указанных в письме замечаний, сообщив следующее.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдается при наличии полного пакета документов, предусмотренных частью 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), в том числе:

- правоустанавливающего документа на земельный участок с кадастровым номером 86:10:0101046:3. На момент подачи заявления о вводе в эксплуатацию указанного объекта срок действия договора аренды от 29.10.2008 № 879 для его строительства закончился 26.05.2010. Договор аренды на новый срок отсутствует;

- градостроительного плана земельного участка, представленного для получения разрешения на строительство;

- разрешения на строительство. Срок действия разрешения от 19.03.2012

№ ru6310000-25 на строительство указанного объекта закончился 30.10.2018, заявление о продлении его срока действия, либо о выдаче нового в адрес Департамента архитектуры и градостроительства администрации города не поступало;

- акта приемки на объект капитального строительства в соответствии с внесенными изменениями в разрешение на строительство от 19.03.2012 № ru86310000-25 (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда);

- акта, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации

(в части соответствия проектной документации требованиям, указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ), в том числе требованиям энергетической эффективности и

требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов, и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда, а также лицом, осуществляющим строительный контроль,

в случае осуществления строительного контроля на основании договора);

- акта о подключении (технологическом присоединении) построенного, реконструированного объекта капитального строительства к сетям инженерно- технического обеспечения (в случае, если такое подключение (технологическое присоединение) этого объекта предусмотрено проектной документацией);

- схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда), за исключением случаев строительства, реконструкции линейного объекта;

- заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора в соответствии с частью 1 статьи 54 ГрК РФ) о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства указанным в пункте 1 части 5 статьи 49 ГрК РФ требованиям проектной документации (в том числе с учетом изменений, внесенных в рабочую документацию и являющихся в соответствии с частью 1.3 статьи 52 ГрК РФ частью такой проектной документации);

- технического плана объекта капитального строительства, подготовленного в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

В указанном письме администрация также сообщила, что к заявлению на ввод в эксплуатацию из необходимых документов приложены акт приемки на объект капитального строительства, акт, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта проектной документации на объект капитального строительства «2-ой этап. Нежилое здание (Стр. № 4/1)» в составе проекта «Застройка микрорайона № 41 в западном жилом районе. 2-ая очередь. Коттеджи». 1, 2 этапы», заключение Службы жилищного строительного надзора ХМАО-Югры от 07.06.2019 № 2019-075-14.

Кроме того, для контроля местоположения объекта относительно границ данного земельного участка, линий градостроительного регулирования и существующих инженерных сетей в дежурной цифровой карте города Сургута, утвержденной распоряжением администрации города от 31.01.2017 № 120, помимо схемы, отображающей расположение реконструируемого объекта, расположение сетей

инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка, подписанной, лицом осуществляющим строительство, и предоставленной на бумажном носителе, необходимо передать данную информацию в Департамент архитектуры и градостроительства администрации города (исполнительную съемку) в электронном виде.

ООО СЗ «ПромТехСтрой» обратилось в Управление Росреестра с заявлением об осуществлении государственной регистрации права собственности на возведенный объект.

12.10.2022 Управление Росреестра уведомило заявителя о приостановлении государственной регистрации прав до 12.01.2023, указав, что на основании пункта 1 части 3 статьи 14 Федерального Закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав в связи с созданием объекта недвижимости осуществляются одновременно, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется на основании разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, предоставленного органом государственной власти, органом местного самоуправления, тогда как ЕГРН не значится и не состоит на кадастровом учете здание, расположенное по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...> как в силу норм пункта 7 части 2 статьи 14, статьи 24 Закона о регистрации, основанием для внесения записи в ЕГРН о государственном учете является технический план.

Для устранения причин, препятствующих регистрации проведению государственной регистрации, Управление Росреестра предложило заявителю представить заявление о постановке на государственный учет вышеуказанного объекта с приложением необходимых документов (технический план).

По заявке ответчика индивидуальным предпринимателем ФИО1 15.12.2022 подготовлено заключение эксперта № 3-12/22 по обследованию технического состояния строительных конструкций и техническому освидетельствованию на строительном объекте: «Нежилое здание (строение № 4/1), в микрорайоне 41, г. Сургута», согласно которому на момент проведения обследования готовность объекта составляет 100%. Ввод объекта в эксплуатацию и дальнейшая эксплуатация данного объекта в соответствии с его функциональным назначением является безопасным.

Ссылаясь на то, что право собственности на объект недвижимости возникло у ответчика и правомерно передано истцу, однако, во внесудебном порядке государственная регистрация права собственности невозможна, ООО СЗ «ПромТехСтрой» обратилось в арбитражный суд.

В период рассмотрения настоящего спора ООО СЗ «ПромТехСтрой» повторно обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права.

14.06.2023 Управление Росреестра уведомило заявителя о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, указав, что

заявителем не представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, на основании чего, рекомендовано обратиться в орган местного самоуправления.

Администрация, привлеченная к участию в деле в качестве третьего лица, в отношении исковых требований просила принять решение на усмотрение суда, пояснила, что после отказа ответчику в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию -

с 25.02.2022 ни истец, ни ответчик не обращались в администрацию с заявлением о выдаче указанного разрешения, в департамент архитектуры и градостроительства администрации города для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с проектом межевания микрорайона 41 города Сургута, утвержденным постановлением Администрации города от 28.06.2011 № 3911.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований, и апелляционный суд, оставляя решение суда первой инстанции без изменения, руководствовались положениями статьи 218 ГК РФ, Федерального закона от 25.02.1999

№ 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой

в форме капитальных вложений» (далее – Закон об инвестиционной деятельности), разъяснениями, изложенными в пунктах 58, 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22), пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», и исходили из того, что в силу приведенных положений, а также условия пункта 6.1 заключенного сторонами инвестиционного договора право собственности на вновь созданные объекты инвестиционной деятельности возникает у инвестора после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в установленном порядке, тогда как рассматриваемый объект инвестором в эксплуатацию не введен, следовательно, у истца не может возникнуть право собственности на объект, не введенный в гражданский оборот. Суды пришли к выводу о том, что фактически предъявлением истцом иска о признании за ним права собственности на объект недвижимости, построенный ответчиком и не введенный в установленном порядке в эксплуатацию, и признанием ответчиком этого иска в обстоятельствах не оспаривания правопритязаний истца на спорный объект, стороны пытаются обойти административный порядок ввода завершенного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию, перекладывая на суд обязанности, возложенные действующим законодательством на стороны.

Суд апелляционной инстанции дополнительно исходил из того, что в условиях отказа администрацией в предоставлении земельного участка и выдаче разрешения на ввод спорного объекта в эксплуатацию, стороны не оспаривают указанные отказы,

истец не предъявляет к органу местного самоуправления требований о признании права

собственности на спорный объект, не введенный в установленном порядке в гражданский оборот, в порядке статьи 222 ГК РФ.

Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются законными и обоснованными.

Согласно пункту 1 статьи 218 ГК РФ, право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности регулируются Законом об инвестиционной деятельности.

В силу положений подпункта 3 пункта 1 статьи 10.1, статьи 10.2 Закона об инвестиционной деятельности право собственности на здание или сооружение либо расположенные в таких здании или сооружении помещения, машино-места, созданные в рамках инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, до получения разрешения на ввод таких здания, возникает у инвестора после ввода таких объектов в эксплуатацию лицами, за счет капитальных вложений которых они были построены.

Аналогичные положения закреплены сторонами в пункте 6.1 заключенного между ними договора инвестиционной деятельности, согласно которым право собственности на вновь созданные объекты недвижимости возникает у инвестора после ввода объекта в эксплуатацию и государственной регистрации в установленном порядке.

Нормами ГрК РФ урегулирована процедура ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. При соблюдении данной процедуры объект капитального строительства вводится в гражданский оборот.

Между тем спорный объект по окончании строительства не введен в эксплуатацию.

В пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» указано, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам главы 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд») ГК РФ. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

К заключенному между истцом и ответчиком инвестиционному договору судами первой и апелляционной инстанций обоснованно применены нормы главы 30 ГК РФ.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в

ЕГРН этого права за покупателем.

На основании изложенного, поскольку спорный объект застройщиком не введен в эксплуатацию в установленном порядке, правовые и фактические основания для признания судом за инвестором права собственности отсутствуют.

Как верно отметили суды обеих инстанций, изложенное в совокупности с обстоятельствами непринятия сторонами мер, направленных на ввод объекта в гражданский оборот, свидетельствует о направленности предъявлением иска к ответчику, не оспаривающему прав истца на результат инвестиционной деятельности и по этой причине заявившему о признании иска, обойти административную процедуру ввода завершенного строительством объекта капитального строительства в эксплуатацию в установленном порядке посредством использования судебной юрисдикции, что недопустимо.

При этом, согласно позиции администрации, заинтересованное лицо вправе претендовать на предоставление земельного участка для эксплуатации спорного объекта и в этих целях сторонам неоднократно разъяснено о необходимости обратиться в департамент архитектуры и градостроительства администрации города для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с проектом межевания микрорайона 41 города Сургута, утвержденным постановлением Администрации города от 28.06.2011 № 3911, так как земельные участки, ранее образованные в результате раздела земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101046:3, изначально предоставленного для коттеджной застройки, сняты с кадастрового учета по причине отсутствия зарегистрированных прав на них.

Отсутствие ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию придает такому объекту признаки самовольной постройки.

Между тем сторонами не оспариваются отказы уполномоченного органа во вводе объекта в эксплуатацию, не заявляется в судебном порядке требование к органу местного самоуправления о признании права собственности истца на спорный объект в порядке статьи 222 ГК РФ.

На основании вышеизложенного в удовлетворении исковых требований ООО СЗ «ПромТехСтрой» к ООО СЗ «Салаир» отказано правомерно.

У сторон сохраняется право на совершение действий, направленных на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства в установленном порядке, обжалование решений уполномоченных органов, принятых по результату соответствующих обращений, в случае несогласия с ними, а также на обращение в арбитражный суд с иском к органу местного самоуправления в порядке статьи 222 ГК РФ.

Доводы кассационной жалобы не опровергают установленных судами первой и апелляционной инстанций по делу фактических обстоятельств, а сводятся к повторению позиции о необходимости удовлетворения исковых требований, которые не оспаривались и не оспариваются ответчиком.

Заявитель кассационной жалобы не учитывает, что разрешение вопроса о вводе

завершенного строительством объекта в эксплуатацию находится в компетенции соответствующего административного органа. В отсутствие такового и в условиях отсутствия судебного акта, легализующего самовольную постройку, признание в судебном порядке права собственности на указанный объект, являющееся основанием для государственной регистрации права, создает ситуацию ввода объекта в гражданский оборот не предусмотренным законом способом, в обход закона.

Спор рассмотрен судами при правильном применении норм материального и процессуального права.

На основании вышеизложенного кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

В порядке статьи 110 АПК РФ понесенные ответчиком расходы по уплате государственной пошлины по кассационной жалобе относятся на заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

от 01.09.2023 и постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.12.2023 по делу № А75-725/2023 оставить без изменения, кассационную жалобу –

без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий М.А. Севастьянова

Судьи А.Ю. Донцова

Т.А. Зиновьева